• Чем отличается потребительский кредит от ипотеки?

    Автор статьи, практикующий юрист, эксперт по жилищному праву и ипотеке.

    26 ноября, 2018 Нет комментариев

    В последнее время граждане нашей страны нередко могут задаваться вопросом о том, что выгоднее: ипотека или обычный потребительский кредит.

    Некоторые соотечественники предпочитают ипотечное кредитование, а также есть группа людей, останавливать свой выбор на потребительских кредитах, а временами заемщик одновременно использует оба данных варианта.

    Зачастую у человека нет иной возможности по различным основаниям, чем согласиться на менее выгодные условия, при этом приобрести желаемое жилье.

    Чем отличается потребительский кредит от ипотеки

    Нормы закона

    Среди законодательных актов РФ нет отдельной нормы, которая бы регулировала отношения по данному поводу.

    Взаимоотношения, возникающие в процессе приобретения недвижимости с помощью кредитных средств регламентированы статьями нескольких законов.

    Это связано именно с тем, что приобрести жилье можно разнообразными способами, и данная процедура может иметь многосторонний характер.

    Различные аспекты жилищного кредитования рассматриваются в следующих нормативно-правовых актах:

    • Федеральном законе «О потребительском кредите (займе)» от 21.12.2013 N 353-ФЗ;
    • Федеральном законе от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в котором описаны отношения по поводу условий предоставления ипотеки, размер возможных процентных ставок, требования кредитных программ;
    • Гражданском кодексе РФ, в частности общие вопросы, касающиеся заключения сделок, прав и обязанностей сторон, момента перехода собственности и др. ;
    • Жилищном кодексе РФ: вопросы, касающиеся пользованием жилым помещением;
    • ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 N 122-ФЗ: процедура гос. регистрации прав на жилье;
    • Налоговом кодексе РФ: вопросы, касающиеся налогообложения при продаже недвижимости;
    • ФЗ № №214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»: порядок приобретения квартиры путем заключения ДДУ
    • Земельном кодексе РФ: при приобретении частного дома с прилегающим земельным участком
    • иные нормативные акты

    Ипотека определяется как получение права собственности на недвижимое имущество под залог его банку-кредитору, предоставившему заемные средства на его приобретение.

    Заемщик по ипотечному кредиту выступает как залогодатель имущества. Банк-кредитор, выдавший ипотеку, является залогодержателем по договору.

    В силу закона, должник выплачивать сумму основного долга с процентами за пользование кредитными средствами, в противном случае он может быть лишен залоговой недвижимости.

    Цель кредита

    Необходимость в обращении к услугам банка возникает, если личных средств на приобретение жилья не хватает.

    Кредитный договор нередко содержит информацию о целевом характере получения кредита, в частности на какую цель будут использованы заемные средства.

    Исходя из этого в договоре может указываться цель получения кредита, и в этом случае денежные средства могут быть использованы только по назначению.

    Либо договор может предполагать свободное распоряжение заемными средствами на усмотрение заемщика.

    Во многих случаях банком средства передаются непосредственно продавец недвижимости, поэтому заемщик лишен права на распоряжение ими по своему усмотрению.

    При улучшении условий проживания целью кредитования является приобретение жилья.

    В случае нарушения заемщиком требований о целевом распоряжении кредитными средствами, договор может быть расторгнут со всеми вытекающими последствиями.

    Ответственность может наступать и при воспрепятствовании кредитору осуществлять проверку, что может говорить о нецелевом использовании средств.

    Отрицательными последствиями нарушения обязательств могут быть:

     Выдвижение кредитором требованийо досрочном возвращении суммы основного долга плюс проценты за весь срок кредита, что называется расторжение договора в одностороннем порядке
     Ответственностьпени, неустойки, штрафы
     Передача сведенийв БКИ (бюро кредитных историй), в результате чего кредитная история заемщика может пострадать

     

    Особенности

    Кредитование для приобретения недвижимости обладает определёнными нюансами, о которых следует знать, чтобы избежать различных сложностей во время процедуры получения займа.

    А именно, следующие нюансы:

    Аннуитетный или

    дифференцированный

    платеж

    У  заемщика имеется возможность избрания вида системы кредитных платежей. Как правило, расчеты практически неизменно совершается аннуитетными платежами (одинаковыми суммами на протяжении всего периода действия кредита). Однако, есть другой способ – дифференцированными платежами, в этом случае платежи восполняют в одинаковой степени основную задолженность, а также проценты по кредиту
     Возможность досрочного погашенияВ настоящее время доступна как частично, так и полностью в любой момент действия кредитного договора. Процедура должна быть закреплена в договоре. Возможность досрочного погашения не может быть обусловлена внесением какой-либо платы заемщиком кредитору.
     Страхованиеявляется обязательным при заключении ипотечного договора, при этом затраты на него имеют значительный характер. Страхованию подлежит залоговый объект недвижимости, а в некоторых банках также жизнь и здоровья заемщика. При отказе от страхования, банк может повысить процент по кредиту

     

    Что выгоднее ипотека или кредит?

    Наконец, что же оптимальнее на практике — потребительский или ипотечный кредит для покупки квартиры?

    Ответ на данный вопрос будет зависеть как от условий кредитных программ в различных банков, так и от индивидуальных потребностей заемщика.

    Более наглядно ситуацию можно понять, если:

     Прийти на прием к специалисту кредитного отдела банкаосведомиться  о банковских продуктах, и рассчитать платежи по ипотеке и потребительскому кредиту и сравнить их
     Произвести расчетзадолженности и переплат для обоих вариантов
     Узнать имеются ли дополнительные расходыкоторые также необходимо учитывать в расчетах
     Кроме того, необходимо учитывать вероятные расходыПо оценке стоимости имущества, пошлины за регистрацию, услуги нотариуса и т.д.

     

    Плюсы ипотеки по сравнению с потребительским кредитом:

     Ипотека выдаетсяПо более низким процентным ставкам
     Можно получитьболее значительные суммы
    Кредит оформляется на продолжительный сроккоторый достигает 30 лет. В результате ежемесячный платеж будет небольшим
    Проверяют жилья совершается самим кредиторомЭто сводит риски заемщика лишиться недвижимости к минимуму
    Возможность получить выгоду с помощью налогового вычетаОднако данная возможность предоставляется только однократно. В случае реализации ее ранее, заемщик утрачивает право на получение налогового вычета.

    Потребительское кредитование также обладает определенными достоинствами:

     Не требуется осуществлять сбор большого количества документовА после чего длительное время ожидать решения банка
     Не нужно скапливать средства для начального взносаКроме того, жилье не передается в залог банку, поэтому оно не может быть продано с торгов в случае ответственности по договору
     Не требуется согласовывать с банком выбор объектаПри желании можно купить любое жилье, в том числе в ветхом доме или подлежащем реконструкции
     Страхование не носит обязательный характерчто позволяет сохранить денежные средства
     Жилье поступает в собственность клиентабез ограничения права на распоряжение, то есть заемщик может заключать любые сделки (купля-продажа, мена, дарение и др.).

    На любой банковский кредитный продукт имеется спрос.

    Безусловно, когда имеется возможность возвратить с помощью государства сумму налогового вычета, то ипотечный кредит выгоднее потребительского.

    Однако возможны ситуации, когда незачем соглашаться на продолжительный ипотечный кредит, который требует лишних затрат.

    На приобретение жилья

    Банки предоставляют заемные средства в целях приобретения жилой недвижимости на разнообразных условиях, существуют различные программы.

    Программы можно разделить на следующие виды:

    1. Для покупки жилья в новостройках или на рынке вторичного жилья.
    2. Выдаваемые под залог покупаемого либо уже существующего жилья.
    3. С поддержкой государства — военная ипотека, молодым специалистам и т.д.
    4. С целью улучшения условий проживания.

    На рынке вторичного жилья имеется более высокий спрос, однако при покупке квартиры, которая уже имела собственника, заемщик может столкнуться с различными сложностями.

    Во-первых, потребуется получить согласие банка на приобретение конкретного жилого помещения, поскольку банку важно убедиться в рентабельности объекта, который переходит ему в залог.

    Первичный рынок более привлекателен для кредитора, поэтому процентные ставки в отношении таких объектов могут быть ниже. При этом застройщик, привлекающий денежные средства граждан по ДДУ должен быть надежным.

    Передача в залог приобретаемого объекта недвижимости не обязательна, передать можно жилье уже находящееся в собственности у заемщика.

    Такая возможность будет полезна тем заемщикам, которые собираются заключать какие-либо сделки с купленным жильем, к примеру, перепродать или заключить договор найма до истечения действия ипотеки.

    Некоторые разновидности ипотечных программ предоставляются только определенным категориям заемщиков (например, учителям, молодым семьям)

    Кроме того, кредиты делятся на:

     Кратковременныене более 1 года, средней продолжительности (от 1 до 3 лет), а также долгосрочные (более 3 лет)
    Без обеспечительных мер и с нимиНапример, с поручительством других лиц
    Кредиты с  дифференцированнымии с аннуитетными платежами

    Кредиты постоянно видоизменяются банками, модифицируются условия уже имеющихся продуктов.

    Зачастую банки предъявляют менее жесткие требования к клиентам, и делают изъятия из общих правил в определённых случаях.

    Например, когда возможный заемщик имеет хороший доход, но не может полностью подтвердить, поскольку он имеет неофициальный характер, то банк может пойти ему на встречу и принять как доказательство доходов документ по форме банка.

    Получение денежных средств

    В случае принятия положительного решения по заявке на ипотеку  банком, выдача заемных средств заемщику не производится. Денежные средства зачисляются на расчетный счет продавца недвижимости. Это делается для защиты интересов продавца по договору купли-продажи.


    Средства перечисляются после осуществления заемщиком необходимых действий:

     Предоставления комплекта документовподписания договора кредитования, оформления залога на недвижимость
     Заключения договора страхованияс получением страхового полиса
    Осуществления процедуры регистрации права собственности в службе Росреестраа также внесения в банк первоначального взноса

    В случае потребительского кредита денежные средства выдаются именно заемщику, а затем он осуществляет расчет с продавцом.

    Какие документы необходимы для оформления ипотеки смотрите статью: документы для ипотеки.

    При потребительском кредитовании заемщик свободен в расходовании заемных средств, документы на жилье предоставлять в банк не требуется.

    Срок кредитования

    Ключевой вопрос, который следует решить заемщику – на какой срок ему необходимо взять кредит и, соответственно, на протяжении какого срока он будет возвращать займ с процентами в банк.

    Потребительские кредиты выдаются на срок не более пяти лет.

    Если требуется получить кредит на более продолжительный срок, то понадобится оформлять ипотеку. Договор ипотечного кредитования может заключаться на период до 30-ти лет.

    При этом здесь также имеются отдельные особенности:

    Периодрассчитывается в месяцах
     К моменту заключительного платежа клиент не может достигатьПенсионного возраста (или возраста определенного кредитным учреждением)
     Размер месячной оплатыпо оценкам специалистов не должен быть более 1/3 совокупного дохода на семью заемщика, в противном случае клиент может нарушить сроки оплаты по договору
     При потреб кредитованиипериод может влиять на проценты

    Самый меньший срок действия договора ипотечного кредита составляет 60 месяцев (пять лет).

    При намерениях «закрыть» займ в более короткие сроки, заемщик может выполнить досрочное погашение ипотеки.

    В настоящее время потребительское кредитование доступно даже для граждан пенсионного возраста.

    Под обеспечение

    Банком может быть потребовано предоставление обеспечительных мер не только при оформлении ипотечного займа, но и при потребительском кредитовании.

    Во втором случае обеспечение может быть полезным для получения кредита на более выгодных условиях для заемщика (получения кредита на более выгодных условиях для заемщика (больший срок, пониженная процентная ставка).

    Мнение эксперта
    Дмитрий Алексеев
    Автор статьи, практикующий юрист, эксперт по жилищному праву и ипотеке.
    Задать вопрос
    При оформлении ипотечного кредита обеспечением будет выступать передаваемое в залог банку покупаемое жилье, а в случае обычного кредита допускается передавать в залог любое движимое и недвижимое имущество (к примеру, транспортное средство или гараж).

    Обеспечение делится на:

     Поручительствотретьих лиц, являющихся гражданами РФ, имеющих стабильный доход и подходящим по возрасту исходя из требований кредитора
     Залогкоторый накладывается на имущество заемщика (его поручителей). В залог может передаваться недвижимость, движимое имущество, ценные бумаги.

    Кроме того, в случае необходимости можно дополнительно оформить поручительство на супруга или близкого родственника.

    Кредитор заинтересован в оформлении в залог дорогого имущества заемщика, с помощью реализации которого банк удовлетворит свои имущественные требования.

    Размер кредита

    Большинство заемщиков видят главное отличие ипотечного кредита от потребительского кредита в сумме займа.

    При потребительском кредитовании предоставляются суммы начиная от 300 тыс. руб., но максимальный размер часто ограничен 1 млн. руб.

    Этим предложением могут воспользоваться лица, уже имеющие какие-то накопления или обращаются за помощью к родственникам.

    Для того, чтобы получить займ в небольшом размере, можно использовать кредитные карты банка.

    Ипотека же позволяет приобрести дорогостоящую недвижимость. Например, наибольший размер ипотечного кредита в сбербанке составляет 15 млн. руб.

    Как правило, размер первоначального взноса должен быть более 30% от стоимости приобретаемого в кредит жилья.

    Если размер начального взноса меньше определенного размера, то предельный размер определяется также исходя из стоимости обеспечения.

    В каком банке

    Основные российские банки, кредитующие население, с целью приобретения жилья:

     Сбербанкпроцентная ставка от 7,9%, на срок до 30-ти лет, первоначальный взнос от 20%, размер: 300 тыс. руб. – 15 млн. руб.
     ВТБот 8%, срок 1 год  — 30 лет, начальный взнос от 15%, размер 500 тыс. руб. — 10 млн. руб.
    Россельхозбанкпроцентная ставка от 7,5 %, срок до 30-ти лет, первоначальный взнос от 20%, размер: 300 тыс. руб. – 15 млн. руб.
    Райффазенбанкпроцентная ставка от 9%, на срок до 25 лет, первоначальный взнос 15%, сумма 600 тысяч – 25 млн. руб.
     Газпромбанкот 9%, 500 тыс. руб. — 10 млн. руб., до 30 лет, 20 % первоначальный взнос
    Банк Открытиеот 7,5 % годовых, срок до 30-ти лет, размер 300 тыс. – 10 млн. рублей, взнос — 20%

     

    При получении лицом зарплаты в банке, в котором планируется взять кредит, а также при наличии хорошей кредитной истории, для него могут быть предложены выгодные условия по кредиту.

    Подбирая банк следует сосредоточивать внимание как на процентах по кредиту, так и на дополнительных расходах.

    Желательно уточнить у специалиста кредитного отдела банка все интересующие вопросы.

    Риски, которые несет заемщик

    Перед тем, как оформить договор кредитования, следует полностью понимать, к чему это может привести.

    Договор предполагает выполнение определенных обязанностей от заемщика, в случае нарушения которых он может быть привлечен к ответственности.

    Поэтому имеет значение объективно оценить все условия получаемого займа на весь его срок.

    Платежи по кредиту необходимо выполнять своевременно, их часть погашает основную задолженность, а часть идет на погашение процентов.

    Основные риски, которые несет заемщик:

     Понижение уровня своего дохода, увольнение с работы или потеря трудоспособностиДля сведения к минимуму таких ситуаций банк может отказать в предоставлении кредита, если у заемщика имеется кредит на значительную сумму в ином банке. Избежать такого риска позволяет осуществление страхования жизни, а также здоровья
     Изменения курса валютРекомендуется получать кредит в той валюте, которой заемщик получает доход
     Плавающая ставка по процентамсвязана с повышением индекса, потому следует пользоваться кредитными продуктами с ограниченной ставкой с наименьшим и наибольшим лимитом
     Понижение стоимости имущества, находящегося в залоге у банкаЭкономический кризис показал, что даже жилье может дешеветь. Избежать данного риска можно застраховав свою ответственность в случае нарушения обязанностей по договору
     Утрата объекта залогаПри ипотечном кредитовании данный риск в результате невиновности заемщика целиком исключается вследствие страхования объекта залога. Страхование является обязательным
     Потеря собственности на жилплощадьдоговор, в особенности по потреб. займу, может признаваться незаконным (в суде) по каким-либо основаниям, о которых заемщик мог не знать. Предупредить такой риск поможет страхование титула собственника
     Сложности, возникающие при строительстве по договору долевого участиявсегда есть вероятность, что застройщиком будет  приостановлено или вообще прекращено строительство новостройки, в которой заемщик был неосторожен приобрести квартиру. Предотвратить риск можно лишь выбирая надежную компанию-застройщика, соблюдающего все требования законодательства

    Нужные документы

    Комплект документов, который требуется для предоставления для выдачи ипотеки, практически одинаков во всех банках.

    Банком выполняется проверка документов для того, чтобы удостовериться, что заемщик (созаемщики/поручители) обладают необходимой платежеспособностью.

    При ипотечном кредитовании дополнительно проверяется объект недвижимости, выбранный заемщиком, поэтому потребуется большее количество бумаг.

    Стандартный комплект документов, которые требуют банки от возможных заемщиков:

    1. Заявка на кредит с подробной анкетой.
    2. Паспорт РФ. Проверяется наличие постоянной регистрации, но кредит может выдаваться и в случае временной регистрации.
    3. Копия трудовой книжки, подписанная работодателем.
    4. Подтверждения финансовой надежности.

     

    В отдельных случаях банки могут требовать дополнительно следующие документы:

    1. Военный билет.
    2. Водительские права.
    3. Заграничный паспорт
    4. Удостоверение должностного лица государственной службы или военнослужащего.
    5. Пенсионное свидетельство.
    6. и иные документы.

    Приступив к сбору документов, следует постараться сделать максимально быстро, потому что большинство из них имеют ограниченный период своего действия.

    Как взять ипотеку на нежилое помещение, смотрите здесь.

    Кроме того, нужно понимать, что отнюдь не все документы заемщик получить бесплатно. Получение отдельных документов потребует времени, а иных еще и дополнительных денежных затрат.

    Видео: Ипотека или кредит — Подводные камни и последствия!

    12345 (No Ratings Yet)
    Загрузка...

    Похожие материалы:







      Комментарии

      *