Какие риски есть при покупке квартиры в 2023 году
Какие квартиры нельзя покупать в 2023 году? Сегодня рассмотрим самые опасные варианты квартир, которые присутствуют в настоящее время на рынке недвижимости. Если Вам встретилось предложение покупки, описанное ниже, то следует сразу отказаться от сделки купли-продажи.
Итак, сразу перейдем к вариантам квартир, которые нельзя приобретать.
Продажа по доверенности
Еще недавно можно было сказать, что следует категорически отказаться от любой сделки покупки жилья по доверенности. Но увы, на сегодняшний день почти половина рынка в Москве фактически продается по доверенности.
В 2022г. примерно 50% сделок по продаже квартир на вторичном рынке по стране совершались с помощью нотариальной доверенности, указывает газета «Коммерсантъ», опираясь на аналитику инвестиционной компании «Флип».
Поэтому, если не рассматривать покупку с использованием доверенности продавцом, то предложение существенно ограничивается.
Итак, Вы выбрали квартиру, которая продается по доверенности. На что надо обратить внимание при изучении доверенности?
- Когда выдана доверенность. Если доверенность выдана достаточно давно, например, 2-3 года, это должно Вас сильно насторожить, т.к. по такому документу очень рискованно совершать сделку. Длительный срок выдачи может говорить о том, что может быть собственника уже в живых нет либо он находится в больнице в тяжелом состоянии и у него в данный момент нет волеизъявления на продажу недвижимости. В таких случаях надо получить подтверждение от собственника, что полномочия доверенного лица по-прежнему актуальны, что его устраивает цена и т.д. Поэтому рекомендуется с такими доверенными не связываться.
- Кем выдан документ. Если доверенность выдана не российским нотариусом и не в консульстве Российской Федерации за рубежом, то с такими доверенностями покупать квартиру нельзя.
- На кого выдана доверенность. Если доверенным лицом продавца является близкий родственник (родители, дети, братья сестры и т.д.), то это нормальная жизненная ситуация. Если же доверенность выдана на постороннего человека, то тут надо уже внимательно изучать полномочия.
- Какие полномочия прописаны в документе. Если документ выдан с полномочиями получения денег доверенным лицом, при продаже нет никакой гарантии, что деньги дойдут до собственника. Поэтому однозначно нужно отказаться от такой сделки. Если же в доверенности прописаны полномочия на подписание договора и сдачу его на регистрацию в Росреестр, без права получения денег, здесь уже возможны варианты. В данном случае сделку надо проводить таким образом, чтобы деньги поступили непосредственно на счет продавца безналичным путем (через аккредитив или систему безопасных расчетов). В этом случае продавец обезопасит себя на этой стадии оформления договора купли-продажи квартиры.
Нужно учитывать, что сейчас речь идет именно о проведении сделки по доверенности, а проверка юридической чистоты объекта – это уже немного другая сторона данной процедуры.
Квартиры с правами третьих лиц
Следующий тип квартир, которые нельзя покупать ни в коем случае – это квартиры с правами третьих лиц.
- Пенсионеры и отказники от приватизации.
Если в квартире зарегистрированы какие-либо граждане, то выписать их достаточно трудно, особенно, если речь идет о гражданах пенсионного возраста или о жильцах, которые отказались от участия в приватизации.
Напомним, что отказавшийся от участия в приватизации человек, имеет право пользования квартирой, которое в силу требований ч. 4 ст. 31 ЖК РФ сохраняется за ним бессрочно. Кроме того, такого гражданина нельзя выселить по исковому заявлению нового собственника квартиры (в случае ее продажи).
- Уехавшие за рубеж.
Также именно в 2023 году появляются такие квартиры, где есть зарегистрированный человек, уехавший за рубеж, и не успевший сняться с регистрационного учета. Продавец в обмен на данный недостаток жилья может предложить скидку покупателю, и указать, что прописанного человека можно снять с регистрации по суду. Действительно, в большинстве случаев выписать такое лицо в судебном порядке можно, но в некоторых случаях это будет сделать весьма затруднительно.
Поэтому, если квартира продаётся с правами третьих лиц, обязательно ставьте условие, чтобы на момент заключения сделки все зарегистрированные лица были сняты с рег. учёта. Если человек находится за рубежом, существует определённая процедура снятия его с учета через консульство РФ.
- Выписанные ранее принудительно.
Также нужно понимать, что помимо тех граждан, кто прописан в квартире непосредственно в данный момент, право пользования могут быть у лиц, которые были выписаны ранее принудительно (в места лишения свободы, в места принудительного лечения). Такие лица, как правило, имеют право вернуться туда, где они проживали раньше. Поэтому нужно изучать все архивы и историю квартиры, чтобы удостовериться, что в данной квартире таких лиц нет. Иначе, через несколько месяцев после покупки квартиры Вы можете быть неприятно удивлены, когда из мест лишения свободы вернется на проживание человек, заявив, что он имеет на это право по закону, и Вам нечего будет ему возразить.
Продавцы старше 70 лет
В отдельную категорию опасных сделок можно выделить сделки с продавцами, возраст которых более 70 лет.
Крупнейшие страховые компании отказываются страховать риски по квартирам, где единственным собственником является продавец и возраст его более 70 лет.
Если продавец пожилого возраста, но если человек может присутствовать на сделке, то нужно проводить медицинское освидетельствование в день совершения сделки, что человек находится в здравом уме и памяти и отдает отчет своим действиям. Такая гарантия безопасности делается для того, чтобы получить гарантии на будущее для себя от последующего возможного оспаривания сделки, например, родственниками этого пожилого продавца.
Если же возрастной собственник не может присутствовать на сделке, находится в другом городе или за границей, и сделка происходит по доверенности, то от подобной сделки следует отказаться в категорической форме.
Вы должны понимать, что, если вы не присутствуете на медицинском освидетельствовании (например, сделка совершается в Москве, а собственник живет в Тюмени) и у Вас нет возможности туда полететь, то у вас не будет никаких гарантий, что медицинская процедура будет произведена в полном объеме и в соответствии с законом.
Частая смена собственников
Следующий тип квартир, от которых надо отказываться в любом случае. Если в результате проверки выясняется, что буквально полгода-год назад происходила частая смена собственников, т.е. несколько сделок подряд, то такое жилье покупать нельзя.
Кроме того, нужно обращать внимание, если прописанные в квартире прежние собственники были выписаны не самостоятельно, а по через суд. В такую ситуацию нужно вникать. Продавец не выписывается самостоятельно в одном случае, если покупатель с ним не расплатился. В данном случае может иметь место какое-то принуждение, в результате прежнего собственника сняли с регистрационного учета в судебном порядке. Есть вероятность, что по такой квартире еще будут последующие судебные споры, поэтому следует отказаться от ее приобретения.
Квартира продается из-под залога
Следующий тип квартир, которые нельзя покупать. Если квартира продается из-под залога, не имеет значения, является ли объектом продажи новостройка по переуступке из-под залога или вторичное жилье по договору купли-продажи из-под залога, и таи используется материнский капитал.
Если в результате проверки выяснилось, что продавец использовал материнский капитал при покупке, то такую квартиру нельзя покупать, если не соблюдены все формальные условия.
- собственник квартиры, который использовал материнский капитал должен в обязательном порядке наделить детей долями в праве собственности;
- доли детей должны быть зарегистрированы в Росреестре;
- должно быть получено Согласие органа опеки и попечительства
Только после вышеуказанных действий собственник может продавать квартиру. Поэтому, если Вы выбрали квартиру, которая находится в залоге, и там используется материнский капитал, но поскольку кредит полностью не погашен доля детей не выделена и, соответственно, разрешение органов опеки не получено, то лучше отказаться от такого жилья. Данная сделка будет признана судом незаконной.
Продавец – иностранец
Если продавец квартиры является гражданином другого государства, то при покупке недвижимости нужно быть осторожным и соблюдать требования законодательства.
В настоящее время закон разделяет такие сделки на два типа, в зависимости от иностранца, является ли продавец гражданином дружественной или недружественной страны. Если продавец – гражданин недружественной страны, то к нему будет максимальное внимание со стороны государственных органов. Если исходить из буквы закона, то никакой логики в такой продаже нет, т.к. все деньги с продажи зачисляются на специальный счет, с которого собственник снять средства фактически не сможет. Но люди пытаются найти ухищрения и обманные пути проведения сделок, чтоб обмануть государство, выполняя расчеты наличкой и через подставных лиц.
Однако налоговая служба получает все необходимые сведения из банков и Росреестра для того, чтобы выявить эту незаконную сделку. Да, иностранец получил деньги и уехал, но покупатель квартиры и сама недвижимость остались в России. Именно покупатель по такой схеме будет привлечен налоговой службой к ответственности по законодательству РФ.
В соответствии п. 3 ст. 14 закона 173-ФЗ, сделка купли-продажи недвижимости, заключённая между гражданином РФ и нерезидентом, по закону считается валютной операцией, даже в случае расчета в рублях, и должна проводиться строго в безналичной форме. За нарушение этой нормы закона, к примеру, если прописать в договоре всю сумму продажи квартиры, но провести расчеты наличными через банковскую ячейку, предусмотрен штраф в размере 75 – 100% размера незаконной валютной операции.
Кроме того, вторым нарушением, за которое покупатель будет привлечен к ответственности, будет покупка недвижимости без использования при расчете с нерезидентом счёта типа «С».
Поэтому если квартиру продает гражданин недружественной страны с использованием какой-то «хитрой схемы» обхода закона, то сразу разворачиваемся и уходим.
Если Вы покупаете квартиру у гражданина РФ, но Вы видите, что ранее собственник приобрел ее у нерезидента – гражданина недружественной страны, то нужно изучить историю квартиры. Потребуйте у продавца подтверждение того, что деньги были зачислены на специальный счет «С», если этого сделано не было, то Вы находитесь в зоне стопроцентного риска, а такую квартиру покупать нельзя.
Если же продавец является иностранцем, но не является гражданином недружественной страны, то здесь существует только одно ограничение – при покупке недвижимости нельзя выполнять расчет наличными, нужно рассчитываться только по безналу через уполномоченные банки. При этом по договору купли-продажи безналичным путем должна быть перечислена не только стоимость квартиры по договору, но также аванс. В этом случае никаких претензий к Вам со стороны налоговой службы не возникнет, и никаких штрафов платить не придется.
Заключение
В сегодняшнем материале, мы разобрали самые часто встречающиеся варианты квартир, которые нельзя покупать в 2023 году, т.е. именно исходя из сегодняшней ситуации. Понятно, что недобросовестные продавцы не стоят на месте и постоянно придумывают новые схемы мошенничества. Но защита от любого мошенничества или недобросовестных действий любого продавца – это проведение полной проверки юридической чистоты приобретаемой недвижимости и грамотная организация проведения сделки.
Читайте также: Несколько важных моментов при покупке жилья.
Похожие записи:
(No Ratings Yet)
Загрузка...