• Как взять коммерческую ипотеку

    Автор статьи, практикующий юрист, эксперт по жилищному праву и ипотеке.

    27 февраля, 2019 Нет комментариев

    Организации и индивидуальные предприниматели зачастую задаются вопросом, как получить коммерческую ипотеку, которая требуется им для развития бизнеса.

    Прежде чем приступить к ее оформлению, следует понимать, что она выдается по более строгим условиям, чем ипотека для покупки жилья.

    Коммерческая недвижимость может потребоваться для открытия нового офиса или расширения существующего бизнеса.

    Как взять коммерческую ипотеку

    Не у всех начинающих бизнесменов имеются собственные средства для открытия новой деятельности. Часто для этого потребуется обращение в банк за кредитом.

    Поэтому у коммерсантов возникают такие вопросы, как взять коммерческую ипотеку, какие нюансы этой процедуры, каковы плюсы и минусы данного вида ипотечного кредитования.

    Что это такое

    Коммерческая ипотека является кредитом, который выдается обычно на продолжительное время на приобретение недвижимого имущества для ведения дела, передавая в залог покупаемую недвижимость или уже иную имеющуюся в собственности клиента.

    Коммерческий ипотечный займ необходим для открытия нового бизнес-проекта или расширения деятельности.

    Если правильно подходить к ведению деятельности, то расходы на ипотечный кредит (проценты за пользование денежными средствами, затраты на страховку и оценку) окупятся.

    Процедура представления коммерческой ипотеки регулируется федеральным законом от 16 июля 1998 г. под номером № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

    Нюансы сделки

    Кредитование на приобретение коммерческой недвижимости редко осуществляется банками, по сравнению с жилищным кредитованием. Прежде всего, это связано с ее повышенной стоимостью.

    Влияние имеет и нерентабельность коммерческого недвижимого имущества, в особенности, если у нее специальное назначение.

    Выделяются следующие особенности, которые имеет ипотека коммерческой недвижимости:

     Высокая процентная ставказа пользование заемными деньгами
     Срок кредита более короткий, по сравнению с обычной ипотекойКак правило, не более 10-ти лет, в то время как жилье  кредитуется на срок до 30 лет
     Высокий размер первоначального взносаоколо 40-50%, а на жилищную ипотеку размер первоначального взноса обычно составляет от 10 %
     В залог банку также передается земельный участокесли на кредитные средства приобретается здание целиком
     Покупка коммерческой недвижимости обходится дорожепоэтому максимальный размер выдаваемого кредита более высокий,  чем при жилищном кредитовании

    Если начинающий коммерсант не может вовремя погашать ипотеку, то банк может обратить взыскание на заложенное имущество.

    Для погашения возможных убытков банк осуществляет продажу предмета залога с торгов.

    В результате пониженного спроса на такую недвижимость, ее длительного срока реализации, кредитные организации могут нести убытки.

    Это является причиной того, что многие банки не занимаются выдачей коммерческих ипотечных кредитов.

    Сроки ипотеки

    Сроки ипотечных кредитов для приобретения коммерческой недвижимости значительно ниже сроков жилищного кредитования.

    Банки устанавливают сроки по данным видам кредитов до десяти лет, однако по факту выдают займы на сроки около 5-8 лет.

    Стандартными условиями для покупки коммерческой недвижимости являются:

     Максимальный размер30 000 000 рублей
     Срокдо 10-ти лет
     Процентная ставкаоколо 13-15%
     Взнос из собственных денежных средствот 40 %
     Залог имуществанедвижимого имущества, а также другого имущества: автотранспортного средства, акций, золота, другого имущества, имеющего ценность

    Указанные условия являются стандартными. Но фактически каждая заявка рассматривается индивидуально.

    Будущий клиент банка может получить коммерческий кредит на более выгодных условиях.

    Имеет важное значение показать банку, что деятельность заемщика приносит прибыль, позволяющую оплачивать кредит.

    Увеличить вероятность выдачи кредита может следующее:

    • Привлечение созаемщиков и поручителей, имеющих высокий доход;
    • Передача в залог имущества;
    • Хорошая кредитная история;
    • репутация организации.

    Плюсы для заемщика

    Коммерсант должен знать о преимуществах ипотечной программы:

     Приобретение недвижимостикоторое необходимо для ведения деятельности и получения прибыли
     Возможность получить кредит на индивидуальных условияхс минимальным первоначальным взносом
     Оплата ипотекипо налоговому законодательству относится к расходам
     Проверка банкомюридической «чистоты» сделки с подобранным объектом
    Требуется выполнение оценкиЭто позволяет узнать рыночную стоимость покупаемой недвижимости
     Займ оплачивается на индивидуальных условияхпо частям, при этом оплата может выполняться  раз в квартал или в 6 месяцев
     Банк не может менять условия договораВ случае изменения обстоятельств, например, в случае кризиса
    Страхование залоговой недвижимостиесли возникнет страховой случай, то заемщик сможет получить выплату для восстановления состояния объекта
    Повышенный размер ипотекив сравнении с потребительским кредитованием, к которому прежде прибегали организации, когда им требовались денежные средства

    Коммерческая ипотека для физических лиц

    Ипотечный займ для покупки коммерческой недвижимости могут взять не только фирмы, но также физические лица.

    Банки предоставляют подобные займы только коммерсантам, при этом не начинающим, а уже имеющим некоторый опыт ведения предпринимательской деятельности.

    Однако коммерсант может попробовать оформить ипотеку на индивидуальных условиях.

    Как правило, банки не предоставляют коммерческую ипотеку в отношении физических лиц, но они могут получить потребительский кредит, однако условия его менее выгодны.

    В отдельных банках существует программа, по которой может быть приобретена недвижимость на любые цели.

    Условия такой программы во многом сходны с условиями по ипотеке (размер, сроки, процентная ставка). Получить ее могут и не коммерсанты.

    Мнение эксперта
    Дмитрий Алексеев
    Автор статьи, практикующий юрист, эксперт по жилищному праву и ипотеке.
    Задать вопрос
    Даже с индивидуальными предпринимателями сотрудничают лишь солидные банковские учреждения. Это происходит, поскольку доходы частных предпринимателей зачастую значительно ниже прибыли юридических лиц.

    Получить коммерческую ипотеку можно в следующих банках:


    1. Сбербанк.
    2. Тинькофф Банк.
    3. Россельхозбанк.
    4. ВТБ.
    5. Банк ФК Открытие.
    6. Росбанк

    Во время подачи заявления на кредит банк может запросить показать проект будущего использования объекта недвижимости.

    Это нужно для того, чтобы сотрудники банка смогли оценить риски, возникающие при выдаче заемных средств для покупки такого объекта.

    На недвижимость

    Коммерческая ипотека выдается на покупку нежилых зданий или помещений, которые имеют следующее назначение:

    • торговые;
    • производственные;
    • офисные;
    • складские
    • помещения для размещения предприятий общепита;
    • помещения бытового обслуживания;
    • другие.

    Следует осознавать, что не каждое помещение с правовой точки зрения относится к категории недвижимого имущества, а только отвечающие следующим признакам:

    1. Прочная связь с землей.
    2. Невозможность его перемещения без ущерба его состоянию.

    К примеру, гаражи -«ракушки» не считаются недвижимостью, но гараж построен из кирпича и расположен на фундаменте, глубиной более 1,5 метра, то он будет считаться недвижимостью.

    Земельный участок также считается недвижимым имуществом, и в случае приобретения расположенного на нем строения, здания или сооружения, то земля тоже подлежит залогу банку согласно статье 35 Земельного Кодекса РФ.

    Из данной нормы имеются исключения, касающиеся следующих земельных участков:

     Участковнаходящихся в государственной или муниципальной собственности
     Меньше установленного размерапределы минимальных участков устанавливаются на уровне региона, к примеру, 2 сотки
     Принадлежащих по праву постоянного пользованияНа таком же праве они переходят к заемщику

    Земельный участок, которым заемщик владеет на праве аренды, поступает в залог банку как арендованный, и при обращении на него взыскания, кредитная организация сможет им пользоваться не как собственник, а как арендатор.

    Без первоначального взноса

    Банки предоставляют коммерческую ипотеку без первоначального взноса только в крайне редких случаях.

    Ни в одном банке не действует подобная ипотечная программа. Но не говорит о том, что это невозможно.

    Вопрос о выдаче ипотечного кредита без собственного капитала можно постараться согласовать в индивидуальном порядке.

    Вероятность одобрения увеличивается, в случаях:

     Предоставления залогаболее высокой стоимости чем ипотека
     Привлечения поручителейлибо созаемщиков
     При реализации государственного проектатогда в качестве поручителя может быть привлечено государственные или муниципальные органы

    Банки не кредитуют под строительство коммерческой недвижимости без предоставления первоначального взноса, поскольку имеется высокая вероятность, что строительство будет заморожено или прекращено.

    Какие банки

    Крупные кредитные организации предлагают будущим заемщикам банковский продукт «Коммерческая ипотека».

    Если такой возможности нет, то заемщик может воспользоваться получения кредитных средств по договору потребительского кредитования либо пробовать решить вопрос в индивидуальном порядке.

    О реструктуризации валютной ипотеки смотрите статью: валютная ипотека.

    Чтобы решить вопрос в частном порядке следует проконсультироваться у сотрудника банка или написать заявку на имя руководителя банка в письменной форме с экономическим обоснованием выгодности приобретаемого недвижимого имущества.

    Коммерческую ипотеку выдают банки по программам:

     Бизнес-Недвижимость

    (Сбербанк РФ)

    Ставка 13,9%. Максимальная сумма до 200 000 000 рублей. Срок кредита
    до 120 месяцев
     «Бизнес-ипотека» (ВТБ)Сумма кредита — до 150 млн. рублей, срок ипотеки — до 10 лет, процент — от 10% годовых
     «Коммерческая ипотека» Абсолют Банкразмер до 15 млн. рублей, срок до 15 лет, ставка 14,75 %. + 1 п.п. в случае, если в течение 6 мес. после передачи квартиры заемщику последний не предоставил закладную в банк; + 1 п. п. при несоответствии объекта залога требованиям банка

    В отдельных банках, к примеру, в Газпромбанке, предлагается ипотечное кредитование на приобретение коммерческой недвижимости в частном порядке. Для чего потребуется подать заявку на имя руководителя банка.

    Проценты

    Процентная ставка банка за пользование заемными средствами повышена при коммерческой ипотеке, чем процент в жилищном кредитовании и составляет до 16 %, в то время как в жилищном  — примерно 11 %.

    Это связано с тем, что риски в таких программах выше.

    Предприниматели при ведении своей деятельности могут разориться и средств для выплаты займа может не оказаться. Для возврата своих средств банк будет вынужден реализовывать залоговую недвижимость, которая имеет меньший спрос по сравнению с жильем.

    Варианты оформления

    Процесс оформления такой ипотеки не настолько хорошо регулируется как кредитования жилья.

    Жилищные кредиты выдаются банками намного чаще, по сравнению с коммерческими.

    Способы предоставления коммерческой ипотеки:

     Стандартный вариант, используется чаще всегоПроисходит заключение предварительного договора купли-продажи с продавцом коммерческих площадей. После чего оформляется ипотечный договор. И, наконец, заключается основной договор купли-продажи, затем регистрируется переход права собственности на заемщика. Залог недвижимости также регистрируется, и выполняются окончательные расчеты с продавцом.
     При передаче в залог имеющегося имуществаСделка заключается до момента полного перехода собственности на покупаемую коммерческую недвижимость. Залог приобретаемого объекта не нужен, обременение накладывается  на иное имущество. В залог может быть передано любое имущество, имеющее высокую стоимость: недвижимое, автотранспортное средство, акции, золото, ценные бумаги

    Любой вариант оформления ипотеки коммерческой недвижимости связан с детальными проверками фирмы, созаемщиков, поручителей, а также самой недвижимости.

    Банками может запрашиваться дополнительные сведения у иных лиц и организаций, к примеру, проверять поручителя или контрагентов компании.

    Список документов

    Необходимые документы в каждом случае будут отличаться.

    При подаче заявки будущему заемщику понадобится собрать следующий комплект документов:

     Заявка по форме банкаМожно получить у специалиста банка или на официальном сайте банка
     Документы на юр. лицодокументы об учреждении юр. лица (Устав и т.д.), справки из налоговой, лицензии, образец подписи директора, образец печати фирмы, заверенные в нотариальном порядке
     Для ИППаспорт, свидетельство о регистрации в качестве ИП, заверенный у нотариуса образец подписи
     Паспортные данные директораили представителя фирмы и доверенность
    Бухгалтерская  отчетностьза последние полгода или иной налоговый период
     Сведения об открытых  счетахИ гражданские договоры с контрагентами
     Документы созаемщиков и поручителейпаспорта, справки о доходах, согласия
     Техническая документацияна приобретаемый объект недвижимости

    Данный перечень является ориентировочным, каждый банк может запросить и другие сведения. В особенности, если отсутствует необходимая отчетность предпринимателя.

    Как уменьшить ставку по ипотеке читайте в статье: как уменьшить ипотеку.

    Оформление коммерческой ипотеки потребует детального изучения  со стороны кредитора и потенциального заемщика.

    Видео: Как взять коммерческую ипотеку:

    12345 (No Ratings Yet)
    Загрузка...

    Похожие материалы:







      Комментарии

      *