Можно ли в договоре купли-продажи занизить цену
Рынок недвижимости России и действующее налоговое законодательство породили схему продажи жилья, при которой собственники пытаются уклониться от уплаты налога на доход. Более того, часто у них это успешно получается.
Такие продавцы предлагают покупателям купить квартиру по заниженной цене в договоре купли-продажи. Они уверяют, что это обычная практика и здесь нет ничего страшного. Обещают написать расписку на разницу между фактической стоимостью и ценой, указанной в договоре. Но так ли это безопасно, как они говорят? Какие есть риски для продавца и покупателя при совершении подобной сделки? И что делать, если уже купили квартиру по заниженной стоимости – через какое время можно не переживать?
Обо всем этом читайте в этой статье.
Зачем занижают цену в договоре купли-продажи?
Как Вы знаете, любой полученный доход физических лиц, облагается налогом, при этом неважно, где был получен этот доход (в виде заработной платы на работе, со сдачи жилья или с продажи недвижимости). Данный вид налога называется Налог на доходы физических лиц (он же НДФЛ) и составляет 13% от полученной прибыли.
Откуда появляется данный налог при продаже недвижимости? Все просто, например, сейчас Вы купили квартиру за 5 млн рублей, а уже через полгода решили продать эту квартиру уже за 6 млн рублей, учитывая современную обстановку с повышением цен, в принципе, это вполне реально. Так как Вы продали свое имущество дороже, чем покупали, значит Вы получили прибыль в 1 млн рублей. Поскольку Вы получили доход, то необходимо с этой суммы заплатить налог, который составляет 13%, т.е. 130 тысяч рублей.
Существует минимальный срок, в течение которого собственник должен владеть недвижимостью, чтобы его освободили от уплаты налога.
Минимальный срок владения недвижимостью для освобождения от уплаты НДФЛ
- если объект был куплен, то минимальный срок будет составлять 5 лет;
- договор долевого участия (с момента оплаты) – 5 лет
- если это единственное жилье – 3 года;
- при на следствие должно пройти 3 года с даты смерти наследодателя;
- при приватизации недвижимости – 3 года;
- при дарении (с момента перехода права собственности) – 3 года;
- в случае ренты – 3 года.
Но что делать, если Вы купили квартиру, например, за 5 млн., а когда решили продавать, выяснилось, что стоимость жилья совсем не выросла, а может быть даже и, наоборот, она теперь стоит дешевле. По сути при продаже в таком случае Вы никакой прибыли не получаете, а значит и налог на доход платить не с чего. Квартира куплена за 5 млн. руб. и продана за ту же сумму, и, соответственно, доход не получен.
Именно этим и пользуются продавцы, которые не хотят платить НДФЛ. Продолжим далее наш пример. Продавец купил квартиру за 5 млн рублей, продал за 6 млн рублей, но в договоре купли-продажи указал не реальную цену жилья, за которую он когда-то покупал недвижимость.
При этом разницу между реальной ценой и той ценой, которая указана в договоре, продавец предлагает прописать в расписке, например, за неотделимые улучшения квартиры. Таким образом, служба Росреестра и налоговая службы не знают реальные цены сделки, у них нет сведений, какой доход получил продавец от продажи жилья, и получил ли его вообще.
Риски для продавца
По сути, когда продавец идет на такую сделку, то он сознательно обманывает ФНС, то есть совершает преступление, ответственность за которое установлена законом (ст. 199 УК РФ).
К гражданам применяются следующие виды наказания за уклонение от уплаты НДФЛ:
- пени в размере 1/300 ставки Центробанка РФ за каждый день просрочки (минимум 1000 рублей);
- штраф, который составляет от 100 до 500 тысяч рублей или в размере зарплаты виновного за 1-2 года;
- арест продолжительностью от 4 до 6 мес.;
- принудительные работы от 1 до 3 лет;
- ограничение свободы сроком до 3 лет.
При неуплате налога, виновное лицо привлекается к наказанию не сразу. Налоговая служба может направить уведомление об обязанности физического лица уплатить налог, в случае игнорирования данного требования, вызова в суд не избежать.
Наиболее серьезные наказания ждут виновных лиц с умышленной суммой неуплаты в особо крупных размерах (т.е. свыше 9 млн рублей).
Таким образом, если детали такой сделки вдруг всплывут, то продавец должен будет заплатить налог, но уже не с прибыли, а с полной стоимости жилья, также ему необходимо будет оплатить штраф от 20% до 40% на сумму сокрытого налога, плюс ко всему ещё начислят пени. Такие ситуации вполне реальны.
Для примера, давайте возьмем тот же случай, когда реальная стоимость составляет 6 млн рублей, а в договоре купли-продажи указана стоимость – 5 млн рублей. Продавец продал квартиру по заниженной стоимости покупателю, который взял ипотеку в банке. Спустя пару лет покупатель понял, что не справляется с внесением ипотечных платежей и решает продать эту квартиру. После анализы объявлений на рынке недвижимости, покупатель понимает, что его квартира теперь стоит еще дороже, например, ее рыночная возросла до 7,5 млн рублей. А так как по договору у него было всего 5 млн рублей, то и налог он должен будет заплатить теперь с 2,5 млн рублей, то есть не 130 тысяч рублей, от 325 тысяч рублей. Он, конечно, может попытаться также занизить стоимость, как и прежний продавец, но в этой сделке участвует ещё и банк, который выдавал ипотеку на эту самую квартиру.
В результате покупатель, возмущенный такой несправедливостью, обращается в налоговую службу и говорит, что платить налог должен не он, а тот самый продавец, который изначально предложил занизить стоимость квартиры и уйти от уплаты налога. Скорее всего, ФНС пойдут ему навстречу и предложат заплатить НДФЛ с реальной разницы в цене, то есть не с 2,5 млн руб., а с 1,5 млн рублей. А продавцу, в свою очередь, направят уведомление о том, что он должен заплатить штраф за сокрытый налог и пени за период просрочки по уплате налога. Покупателю выгодно пойти на такой шаг, т.к. он понимает, что платить налоги за другого человека он не хочет.
В отдельных случаях налоговая служба узнает о том, что сделка купли-продажи недвижимости была заключена по заниженной цене совершенно случайно. Например, когда покупатель решает оформить налоговый вычет, он приходит в отделение ФНС для оформления документов и там показывает две расписки, одну – на сумму, которая была по договору купли-продажи, а вторую – на разницу в цене. В такой ситуации ФНС сразу понимают, для чего продавец с покупателем составили такие расписки. При этом покупатель показал бумаги без злого умысла и, возможно, даже не узнает о том, что он тем самым подставил продавца, которому придется нести ответственность.
Риски для покупателя
В такой сделке по большому счету для покупателя всего лишь два риска:
- Расторжение договора купли-продажи. В случае расторжения договора по каким-либо обстоятельствам, продавец возвращает покупателю не фактическую сумму, а ту, которая указана в договоре купли-продажи. Если Вы купили квартиры за 6 млн рулей, но в договоре указали – 5 млн руб., то попробуйте потом доказать в суде, что фактически заплатили гораздо больше.
- Банкротство продавца. Если в течение трёх лет после совершения сделки продавец вдруг будет признан банкротом, то арбитражный управляющий, который будет заниматься изучением финансового состояния продавца, в первую очередь обратит внимание на все сделки, совершенные тем за последние 3 года. Если он заподозрит, что в продаже недвижимости была указана заниженная цена, то он обязательно оспорит эту сделку. Так как покупатель пошел на занижения цены, он не будет считаться добросовестным приобретателем, эта квартира будет отобрана у него и продана с торгов, а сумму за квартиру он получит лишь ту, которая была указана в договоре купли-продажи. Мало того, что квартиру отобрали, так еще и деньги вернули не все. Но, если бы сделка была без занижения цены и покупатель считался добросовестным приобретателем, то в случае банкротства продавца квартиру никто отбирать бы не стал. Такой добросовестный приобретатель защищен самим государством.
Сколько должно пройти времени, чтобы покупатель и продавец смогли выдохнуть и спать спокойно? Срок исковой давности составляет 3 года, поэтому должно пройти 3 года с момента, когда у продавца возникла необходимость в уплате налога.
Занижение цены в новостройках
Теперь давайте кратко поговорим о новостройках. Сотрудники налоговой службы прекрасно знают схемы с занижением цены, которые используются в новостройках. Квартиры в новостройках, которые приобретались гражданами с целью инвестирования, через 1,5 -2 года точно вырастут в цене. Тем более налоговая отчетливо видит, что цена у застройщика гораздо ниже, чем стоимость по договору переуступки. Здесь то у ФНС и возникаю вопросы к продавцам, поскольку все сведения из Росреестра автоматически передаются в налоговую.
Примерно 80% сделок совершаются по заниженной цене, какую сделку не проверь, есть большая вероятность, что вскроется факт нарушения норм законодательства.
Читайте также: Какие риски есть при покупке квартиры в 2023 году?