Закрытие данных Росреестром от третьих лиц
С 1 марта 2023 года на рынке недвижимости произошли кардинальные изменения, связанные с тем, что Росреестр закрыл все данные о недвижимом имуществе для третьих лиц. Теперь в выданной третьим лицам выписке из Единого реестра недвижимости (ЕГРН) не будут содержаться сведения о собственнике объекта. Каким образом продавцам и покупателям теперь проверять принадлежность недвижимости? В этой статье рассказываем, как обезопасить себя от потери недвижимости и денег.
Изменения в законодательстве о предоставлении информации
С 1 марта 2023 года вступили в силу изменения в законы «О персональных данных», «О государственной регистрации недвижимости», направленные на защиту персональных данных граждан, в соответствии с которыми сведения из Единого реестра недвижимости, содержащие персональные данные, будут выдаваться только правообладателям и залогодержателям объекта недвижимости.
Поэтому теперь не каждый участник сделки сможет отличить продавца от мошенника, выдающего себя за продавца и все благодаря новым изменениям в законодательстве. Но прежде обратимся немного к истории вопроса.
В 2021 году М. Мишустин своим постановлением отменил обязательность ставить штамп о браке в паспорт. Напомним, что без согласия супруга нельзя совершить законную сделку купли-продажи квартиры или договор долевого участия. Но, если покупатель в паспорте продавца на странице «Семейное положение» не видит никаких отметок, то он не может быть до конца уверенным, что человек не состоит в браке.
Далее законодатели разрешили не ставить в паспорте штамп о наличии детей. Соответственно, если потенциально мог быть использован материнский капитал в сделке, то выяснить, есть ли у человека дети или нет, просто по паспорту невозможно. Если у человека есть дети, значит есть вероятность, что мог использоваться материнский капитал в предыдущих сделках и могли быть нарушены нормы о получении согласия органов опеки и попечительства и об обязательном выделении соответствующей доли в праве собственности при продаже и последующей покупки недвижимости. В результате сделка из простой превращается в сложную, а иногда и очень сложную.
И вот теперь с 1 марта 2023 года произошли изменения о полном закрытии всех данные о приобретаемом объекте из Росреестра. Это приведет к усложнению проведения проверки перед сделкой, если пользоваться легальными источниками, ни один покупатель не сможет отличить настоящего продавца от мошенника. Закрыты данные о том, является ли продавец собственником, есть ли обременения по данному объекту, и даже площадь приобретаемой недвижимости.
Более 20 лет существования Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) декларировал открытость информации о недвижимости для всех граждан. Теперь узнать, кому принадлежит квартира по определенному адресу без согласия собственника не получится.
Как проверить собственника перед сделкой?
Законодатели предлагает три варианта решения проблемы проверки принадлежности недвижимости
Предоставление данных продавцом
Первый вариант – собственник недвижимости самостоятельно берет выписку из ЕГРН и предоставляет ее потенциальному покупателю. Минусом этого варианта является, то что покупатель должен полностью доверять продавцу, потому что есть вероятность, что бумажная версия электронного документа тоже будет подделана. Теоретически ЕГРН можно проверит по QR-коду, но пока система тестируется, и как это будет работать неизвестно.
Раскрытие информации для покупателя
Второй вариант – собственник лично через Госуслуги, на сайте Росреестра или в МФЦ подает заявление о том, что он хочет раскрыть информацию о конкретном объекте недвижимости для третьих лиц.
Если у человека в собственности есть несколько объектов недвижимости, он может дать доступ к сведениям для третьих лиц только к тому объекту, который он хочет продать. В этом случае покупатель сможет самостоятельно получить достоверную информацию о правообладателей и наличие тех или иных ограничений на квартиру.
Для покупателя это будет служить определенным успокаивающим фактором, т.к. он сможет лично получить документы на приобретаемую квартиру и убедиться в юридической чистоте сделки.
Подробнее: Выписка из ЕГРН через сайт Госуслуги.
Обращение к нотариусу
Третий вариант, который нам предлагают законодатели, связан с обращением в нотариальную контору. Нотариус наделен полномочиями предоставлять выписки из ЕГРН, но в этом случае за оказание нотариальных услуг с покупателя может браться дополнительная плата, состоящая из госпошлины за получение информации из Росреестра плюс оплата за услуги нотариуса.
Кроме того, есть нотариус должен убедиться, что у гражданина, запросившего информацию с продавцом установлены некие взаимоотношения по поводу будущего договора купли-продажи, например, заключен договор аванса, задатка или предварительный договор.
Но, нотариус может отказаться рассматривать документ, составленный между сторонами, но не подписанный в его присутствии. Скорее всего, события будут развиваться таким образом, что для того, чтобы получить выписку из ЕГРН от нотариуса, нужно будет предварительно обратиться к нотариусу, чтобы тот составил, например, соглашение об авансе или задатке, далее стороны должны будут подписать этот документ в присутствии нотариуса.
Тем самым нотариус убедится, что что стороны выразили свои намерения на будущее оформление договора купли-продажи и на законных основаниях запросит документ из Росреестра, содержащий необходимые сведения об объекте недвижимости. В этом случае, помимо госпошлины и платы за запрос выписки ЕГРН, нужно будет оплатить услуги нотариально удостоверения подписей сторон, поэтому это недешево обойдется для сторон договора.
Получение выписки из ЕГРН для ипотеки
В настоящий момент более 70% всех покупателей квартир используют для приобретения недвижимости ипотечное кредитование. С марта 2023 года банк ВТБ первым из банков стал применять изменения в Законе «О персональных данных» и «О банках и банковской деятельности», и стал требовать для одобрения приобретаемого в ипотеку объекта недвижимости в перечне необходимых документов экспресс-выписки из ЕГРН, полученной непосредственно самим продавцом.
Владелец квартиры может самостоятельно заказать данный документ в личном кабинете на сайте Госуслуг. Экспресс-выписка предоставляется в виде электронного документа в течение нескольких минут с момента подачи запроса.
Без выписки ЕГРН, полученной продавцом, на ипотечную сделку Вас банк не выпустит. То есть банки считают, что пока не сформировалась практика запроса и предоставления информации из Росреестра непосредственно банками, что указанный способ получения сведений из ЕГРН самый законный, простой и понятный.
Читайте также: Как получить выписку из ЕГРН в электронном виде.
Но нужно понимать, что банки не продают квартиры, они предоставляют ипотечный кредит на покупку недвижимости, и вся ответственность и возможные последствия приобретения квартиры лежит полностью на покупателе. Если по каким-либо причинам покупатель лишится квартиры в судебном порядке, банк не будет отвечать по обязательствам покупателя, а обязанность возврата ипотеки останется в отношении банка, независимо от того, останется ли объект залога у покупателя.
Достаточно ли для проверки только выписки ЕГРН?
Нужно учитывать, что простая выписка из ЕГРН о текущем состоянии интересующего объекта недвижимости, например, на квартиру, не является стопроцентным достаточным документом для подтверждения юридической чистоты объекта.
Необходимо проводить всестороннюю проверку, включая изучение:
- архивных данных;
- кто был прописан в квартире;
- личность продавца, является ли он собственником;
- нет ли у судебных приставов претензий к продавцу;
- нет ли судебных разбирательств в отношении продавца;
- не рассматривается ли в Арбитражном суде дело по банкротству этого человека и т.д..
В Гражданском кодексе РФ отсутствует презумпция добросовестности приобретателя, т.е. то, что Вы являетесь добросовестным приобретателем в случае каких-либо споров в суде, придется доказывать Вам как покупателю. Поэтому, чтобы избежать такой ситуации, необходимо изучить все вышеуказанные сведения и по объекту, и по личности собственника, и предоставить все необходимые документы для своей защиты.
Ну и конечно же, в связи с изменением в действующем законодательстве с 1 марта 2023 года категорически не рекомендуется производить денежные расчеты в момент подписания договора купли-продажи. Любые денежные расчеты следует производить только после осуществления процедуры государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю.
А чтобы продавец квартиры не боялся, что его обманут и не заплатят вовремя, существует ряд достаточно простых и испытанных способов взаиморасчетов, включая, банковские ячейки, аккредитив или систему безопасных расчетов, которые используются в большинстве банков. То есть можно провести сделку безопасно, после регистрации права собственности, продавец получит свои деньги, а покупатель станет новым владельцем квартиры.
Похожие записи:
(No Ratings Yet)
Загрузка...