Зачем нужен предварительный договор купли-продажи квартиры
Предварительный договор на покупку квартиры недвижимости должен подписываться до заключения основного договора. Данный документ удостоверяет действительные намерения сторон заключить сделку.
Мы расскажем, чем предварительный договор купли-продажи (ПДКП) отличается от основного договора и каковы его особенности.
Что такое предварительный договор купли-продажи
Предварительный договор – это соглашение, в соответствии с которым продавец и покупатель излагают свои намерения на подписание в будущем основного договора купли-продажи. Если один из сторон нарушает соглашение, другой принуждает его к подписанию договора через суд.
Контрагенты могут договориться об изменении предварительного договора или вообще отменить его без каких-либо последствий. Предварительный договор не требует нотариального заверения.
Текст предварительного договора может быть подготовлен любым лицом: покупателем, продавцом, нотариусом, юристом. Он не требует регистрации в Росреестре и нотариального заверения. Для того чтобы предварительный договор имел юридическую силу, он должен быть заключен в письменной форме и в той же форме, что и основной договор, с учетом статьи 429 Гражданского кодекса РФ. В сделках купли-продажи предмет договора (имущество) должен быть указан, но цена в предварительном договоре может не прописываться.
Предварительный договор отличается от основного договора купли-продажи. Предварительный договор содержит только намерения, в то время как основной договор содержит обязательные условия. Заключая предварительный договор, покупатель не становится собственником квартиры или частного дома, а продавцу не перечисляется плата. Происходят предварительные изъявления своих намерений по совершению будущей сделки.
Опишем основные характеристики и отличия предварительного договора от основного:
В большинстве случаев предварительные договоры заключаются по желанию сторон. Это основано на том, что цены на жилье довольно высоки и не каждый может заплатить всю сумму целиком сразу. Предварительный договор обязателен при совершении сделок с использованием ипотечных средств и при участии несовершеннолетних лиц.
Виды предварительного договора
Форма и содержание предварительного договора зависят от ситуации, а также от объекта купли-продажи.
При покупке недвижимости у застройщика
Предварительный договор заключается с застройщиком (юридическим лицом) после сдачи жилья в эксплуатацию и получения документов. В процессе строительства может быть заключен только договор долевого участия. Предварительный договор не может быть составлен для купли-продажи квартиры в еще не достроенном доме.
При покупке квартиры с ипотекой
При покупке жилья с использованием ипотечного кредита в сделке участвуют как минимум 3 стороны: покупатель, продавец и банк, который одобрил заявку на ипотеку кредит. Заключить предварительный договор можно и без согласия кредитора, но в его тексте должны быть прописаны действия сторон сделки в случае отказа банка.
Банки часто требуют, чтобы предварительный договор был составлен нотариусом. Заверенный договор позволяет избежать возможных споров.
Читайте также: Условия предварительного договора купли-продажи квартиры по ипотеке.
В случае приобретения квартиры с авансом
Стороны сделки могут заключить предварительный договор на покупку квартиры с внесением задатка или аванса. Эти способы обеспечения обязательств различаются.
Задаток – это денежная сумма, которая вносимая в качестве части платы за квартиру до подписания основного договора. Его размер определяется в предварительном договор, но не может превышать цены приобретаемой недвижимости.
Аванс – это сумма, уплачиваемая до оформления основного договора, которая не признаётся задатком.
При приобретении квартиры для опеки
При продаже объекта недвижимости (или доли в нем), принадлежащего несовершеннолетнему, законные представители должны получить разрешение органов опеки и попечительства, а в некоторых случаях и разрешение несовершеннолетнего владельца. Сделка, совершенная без получения согласия органа опеки, является недействительной.
Риски при заключении предварительного договора
При подписании ПДКП покупатель несет больше рисков, чем продавец.
Отсутствие гарантий приобретения объекта недвижимости
Предварительный договор не является передачей права собственности, поэтому его заключение не дает каких-либо гарантий. Продавец может увеличить цену или вовсе отказаться от продажи недвижимости. На деле с таких недобросовестных продавцов можно взыскать только штраф и вернуть назад задаток.
Вероятность признания предварительного договора незаключенным
Если при подписании ПДКП стороны не продумали должным образом его форму и обязательные условия, он может быть оспорен в судебном порядке.
Наличие нескольких преддоговоров в отношении одного и того же объекта недвижимости.
Предварительный договор имеет один недостаток: не требуется его обязательная регистрация в службе Росреестра. Поэтому покупатель может не знать, сколько на самом деле еще предварительных договоров подписал продавец. После того, как выясняется, что заключено несколько ПДКП, менее удачливым покупателям приходится взыскивать свои убытки в суде.
Для обеспечения безопасности, рекомендуется включить в предварительный договор пункт о гарантии продавца. Продавец должен доказать, что по квартире нет других заключенных предварительных договоров. За невыполнение этого пункта предусмотрен штраф.
Потеря первоначального взноса или задатка
Обычно при подписании предварительного договора принято вносить задаток или аванс. Поэтому существует риск, что недобросовестный продавец после получения денег исчезнет. Чтобы вернуть их, придется принуждать его к заключению договора купли-продажи в судебном порядке, если покупатель все еще намерен приобрести квартиру у этого продавца.
Покупка недвижимости в залоге
Перед оформлением предварительного договора необходимо запросить выписку из Реестра сделок. В выписке указываются имеющиеся обременения на имущество, в том числе, залог, арест, рента и другие права третьих лиц. Но реестр не содержит всей информации об объекте недвижимости. Например, договор аренды, заключенный на срок менее одного года, в этот реестр не вносится. Чтобы обезопасить себя, внесите в предварительный договор условие о том, что продавец гарантирует отсутствие обременений на недвижимость.
Порядок составления предварительного договора купли-продажи
Для того чтобы составить предварительный договор и избежать споров в будущем, важно предусмотреть все существенные условия и соблюдать порядок заключения сделки. Заключение ПДКП состоит из следующих стадий:
- Проверка документов, относящихся к объекту недвижимости (выписка из ЕГРН, технический паспорт, договор приватизации (при наличии) и др.);
- Составление предварительного договора;
- Внесение аванса или задатка, если это необходимо;
- Заключение основного договора;
- Если продавец не выполняет свои обязательства, то необходимо обратиться в суд для понуждения его к совершению основной сделки.
Предварительный договор должен быть составлен в такой же форме, что и основной договор. Необходимо нотариальное заверение ПДКП в случае сделок с долевой собственностью, несовершеннолетними собственниками и т.д.
Если продаваемая квартира в залоге, то необходимо разрешение банка. Если собственник несовершеннолетний, то требуется согласие органа опеки и попечительства.
Особенности предварительного договора
Договор купли-продажи имеет два существенных условия – объект (недвижимость) и стоимость. Существенные условия являются обязательными пунктами в договоре, без которых он не считается заключенным.
Другим важным условием предварительного договора является его письменная форма. Договор должен быть нотариально удостоверен, если это является пунктом в основном договоре или желанием продавца или покупателя.
Предварительный договор необходим для подтверждения намерения заключить основной договор, поэтому, по логике вещей, в ПДКП не должно быть никаких расчетов. На самом деле заключается мало предварительных договоров, в которых не предусмотрен задаток. Если существенная часть цены была уплачена по преддоговору, то он может быть признан основным, а не предварительным.
Срок заключения основного договора определяется сторонами. Контрагенты могут указать точную дату либо период для совершения основной сделки. Если в договоре не предусмотрен какой-либо срок, то сделка должна быть совершена в течение одного года с даты подписания предварительного договора. Если в течение этого года контрагенты не заключили договор купли-продажу недвижимости, предварительный договор теряет свою юридическую силу.
Похожие записи:
(1 votes, average: 5,00 out of 5)
Загрузка...