• Уведомление о переуступке права требования

    Автор статьи, практикующий юрист, эксперт по жилищному праву и ипотеке.

    21 февраля, 2020 Нет комментариев

    Некоторые граждане России для того, чтобы сберечь свои денежные средства инвестируют в строительство недвижимости.

    По прошествии какого-то срока объект недвижимости перепродается, в результате чего собственник получает определенную прибыль.

    По действующему законодательству допускается продажа как самой квартиры, так и права требования на квартиру.

    Уведомление о переуступке права требования

    В каких случаях требуется

    В настоящее время на строительном рынке часто встречаются сделки переуступки прав требования на жилье, на основании которых право передается от собственника к третьему лиццу.

    Уступка может принести пользу лицам, которые желают оформить договор цессии в отношении недвижимости.

    Продавцу уплачиваются средства за продажу жилья, а покупатель становится его собственником по недорогой цене.

    Нюансы соглашения

    Термин «переуступка права» означает разновидность юридической сделки, которая заключается с объектом недвижимости. Право требования уступается наряду с обязанностями другому лицу.

    Обязательным требованием к совершению сделки является получение на нее согласия владельца жилплощади.

    Участники сделки по переуступке права требования:

    СобственникВладелец объекта недвижимости в соответствии с первоначальным договором
     ЦедентЕму принадлежит право требовать предоставления определенного имущества, он стремится привести в исполнение приобретенное им право требования на объект недвижимости
    Цессионарийполучатель права требования на квартиру. Сторона первоначально не участвовавшая в оформлении основного договора

    Владелец права и приобретатель заключают между собой договор цессии, удостоверяющий факт переуступки права.

    Сделка является основанием передачи собственности на жилплощадь (или другой объект) с дальнейшей его гос.регистрацией в службе Росреестра.

    Зачастую права на квартиру уступаются лицами, которые вкладывали денежные средства в возведение дома или участвовавшими в долевом строительстве.

    Законодательное регулирование

    Регулирование основных вопросов, касающихся сделки переуступки, выполняется в указаниях гл. 24 ГК РФ.

    Кроме того, отдельные правила заключения договора цессии сделаны в нормах Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

    В закон много раз вносились поправки и корректировки для улучшения процедуры осуществления сделок с недвижимым имуществом.

    Кроме данных нормативно-правовых актов были приняты несколько законов, истолковывающих правовые особенности, связанные с совершением договора.

    Они содержат положения, позволяющие осуществить защиту прав и интересов всех сторон переуступки.

    Соглашение об уступке оформляется только при наличии согласия собственника права на объект недвижимого имущества.

    В качестве обязательного условия совершения сделки является направление уведомления обязанной стороны о переуступке права. Это предусмотрено нормами действующего гражданского законодательства.

    Уведомление застройщика о переуступке прав требования

    В случае передачи права требования третьему лицу, дольщик должен известить об этом обладателя права.

    Обычно ему направляется уведомление о переуступке в письменном виде. Форма такого извещения должна отвечать правилам, содержащихся в нормах законодательства.

    Уведомление должно направляться застройщику независимо от текущего состояния объекта уступки, т.е. готовности строящегося многоквартирного дома.

    По договору долевого участия

    Если лицо хочет уступить другому лицу право требования, то оно должно направить уведомление в письменной форме застройщику. Требование о согласии правообладателя является обязательным для заключения сделки по переуступке.

    Соглашение может быть заключено, если дольщик:

     Рассчитался со строительной фирмой в полном объемесогласно условиям, содержащимся в договоре участия в долевом строительстве
     Нашел приобретателякоторому он уступает права и обязанности по договору
     Имеет полномочия на совершение договора цессиичто прописано в первоначальном договоре

    В случае, когда продавцом выступает гражданин-дольщик по договору долевого участия, то он может получить от совершаемой сделки прибыль.

    Квартира в новостройке может быть продана по большей стоимости, нежели уплаченная им застройщику исходная цена по ДДУ.

    Зачастую стоимость жилья значительно увеличивается по мере продвижения строительных работ, поэтому она покроет финансовые вложения, произведенные по договору участия в долевом строительстве жилого дома.

    В соответствии с договором ДУ, его заключение между застройщиком и дольщиком влечет возникновение соответствующих прав и обязательств.

    Основной обязанностью дольщика является внесение оплаты по договору в определенные сроки.

    Договор долевого участия должен содержать следующие условия:

     Срок внесения платы по договорупорядок уплаты ежемесячных платежей
     Дата ввода жилого дома в эксплуатацию сроки передачи квартиры дольщику
     Права и обязанности, ответственность сторон за нарушение условий по договорупрочие условия

    Если застройщик не дает согласие на совершение переуступки по договору долевого участия, то сделка считается недействительной, а право требования не будет передано покупателю.

    О переуступке права аренды земельного участка между физическими лицами, читайте тут.

    На квартиру

    В законе нет запрета на продажу квартиры, расположенной в строящемся жилом доме с помощью сделки переуступки права требования.

    Она представляет собой приобретение жилплощади в многоквартирном доме у застройщика дольщиком и передачу прав на нее другому лицу.

    Подобного рода договор стал очень распространенным в сфере первичного строительного рынка, т.к. прост в оформлении.


     

    Мнение эксперта
    Дмитрий Алексеев
    Автор статьи, практикующий юрист, эксперт по жилищному праву и ипотеке.
    Задать вопрос
    Обычно договор цессии заключается на завершающих этапах строительства или после ввода объекта в эксплуатации. Необходимо помнить, что уступка возможна до момента передачи квартиры дольщику по акту приемки.

    Гражданину, уступающему право собственности, нужно отправить уведомление фирме-застройщику, составленное в письменном виде.

    Извещение включает такую информацию, как:

    • сведения о собственнике жилья;
    • данные о приобретателе, купившем квартиру;
    • порядок покрытия долгов перед строительной фирмой.

    Как правило, договор цессии совершается только после внесения полной оплаты за жилое помещение.

    Внесение денежных средств подтверждается квитанциями об оплате или документом от фирмы-застройщика.

    В случае покупки квартиры на кредитные денежные средства, полученные по ипотеке, следует взять у банка согласие на совершение договора переуступки.

    Образец уведомления

    Порядок заключения сделки переуступки и ее особенности установлены в ФЗ № 214 «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов», а также в нормах Гражданского кодекса РФ.

    Дольщику нужно направить застройщику уведомление, выполненное в простой письменной форме, а нему прилагается копия договора переуступки.

    В офисе строительной фирмы на своем экземпляре уведомления попросите сотрудника застройщика сделать отметку о его получении.

    Содержание уведомления

    Уведомляю Вас о произошедшей переуступке права требования по договору долевого участия в строительстве № __________, заключенного ___________.

    Дольщик ФИО уступил мне свои права требования по вышеуказанному договору участия.

    Договор уступки права прошел процедуру гос. регистрации дата регистрации, номер регистрации _________________.

    Данные для связи: ФИО, контактный телефон, место жительства, адрес e-mail.

    Приложение: договор цессии от  ___________ (копия).

    Дата, подпись

    Образец Уведомления о переуступке права требования

    Процедура оформления уступки

    В законодательных нормах существует установленный порядок, в соответствии с которым заключается соглашение.

    Право требования передается цессионарию в том же объеме, какой был у бывшего дольщика согласно условиям сделки уступки. В тексте договора нужно детально описать передаваемое право, указать сопутствующие бумаги.

    Порядок действий следующий:

    Первоначальный владелец права осуществляет поиск покупателя, желающего его приобрестипосле чего стороны договора переуступки должны получить согласие от застройщика
     Заключение договора цессии заинтересованными лицамидоговор должен быть зарегистрирован в ФКП Росреестр

    Договор уступки обладает определенными достоинствами, но также связан с имеющимися рисками.

    Продавец рискует, что не получит оплату по сделке, поэтому рекомендуется использовать для расчетов депозитную ячейку.

    Покупатель, в свою очередь, несет риски того, что строительство будет заморожено, а также, что застройщик окажется недобросовестным. Зачастую многоквартирные дома вводятся в эксплуатацию с нарушением установленных сроков.

    Необходимые документы

    Для оформления сделки по переуступке с дальнейшей регистрацией договора в службе Росреестра нужны следующие документы:

     Паспорта граждан РФ – сторондоговор участия в долевом строительстве, зарегистрированный в службе Росреестра
     Квитанции оплаты за объект недвижимостиа также разрешение на строительство
     Устав юридического лица, учредительные документы компании застройщика, в том числе лицензию на ведение строительных работдокумент от застройщика о размере внесенных дольщиком средств, в котором указана полная стоимость предмета переуступки
     Справка о выполненных строительных работах, срок завершения строительствавыписка из ЕГРН, которая подтверждает регистрацию собственности
     Договор ДУ, если недвижимость возводится в порядке долевого строительстваписьменное согласие застройщика на совершение сделки
     Договор, подписанный фирмой-застройщиком и другим лицом, приобретающий правопервоначальный договор о покупке права требования
     Сделка о передаче правподписанная цедентом и цессионарием, несущим ответственность перед строительной фирмой

    Если гражданин, уступающий право, состоит в зарегистрированном браке, то необходимо получить согласие другого супруга на совершение договора уступки. Такое согласие оформляется у нотариуса.

    За оказание услуги по регистрации сделки переуступки следует оплатить госпошлину.

    Ее размер установлен в соответствии со ст. 333.33 Налогового кодекса РФ.

    За регистрацию в службе Росреестра договора уступки взимается государственная пошлина размером:

     Для граждан2 тыс. руб.
     Для юридических лиц22 тыс. руб.

    12345 (No Ratings Yet)
    Загрузка...

    Похожие материалы:







      Комментарии

      *