Условия ипотеки под залог недвижимости
Все хотят иметь свою личную жилплощадь, но не у всех имеются собственные средства на ее покупку. Поэтому люди вынуждены обращаться за выдачей ипотеки под залог приобретаемой недвижимости.
В данной статье рассматриваются вопросы, касающиеся особенностей такого банковского продукта, его процедуру, виды ипотечных займов, требования к заемщикам и каким образом его получить.
Что это такое
Термин «ипотека» (с греч. означает залог или заклад) служит для описания займа, ссуды, предоставляемой с целью обеспечения выполнения обязательства заемщика по возврату долга. Обычно в залог передается имеющее высокую ценность имущество. Ипотекой называется залог именно недвижимого имущества (зданий, строений, помещений, земельных участков).
Несмотря на то, что недвижимость находится в залоге у банка-кредитора, ей продолжает владеть заемщик-должник и может пользоваться ей.
С помощью ипотеки можно приобрести жилье или построить частный дом.
В залог может быть передана как приобретаемая, так и уже имеющаяся недвижимость.
В случаях, когда уровень дохода заемщика невысок, то для принятия положительного решения по заявке, банк может предложить клиенту привлечь поручителей или созаемщиков.
Также нужно отметить, что ипотека носит целевой характер, поэтому использовать ее можно только с целью покупки недвижимого имущества.
Банк имеет право контролировать процедуру заключения сделки купли-продажи жилья.
При наличии нарушений, с заемщиком могут быть прекращены договорные отношения, а также ухудшена его кредитная история.
Нормы закона
Основным нормативно-правовым актом, регламентирующим отношения в связи с ипотечным кредитованием является ФЗ № 102 «Об ипотеке (залоге) недвижимости».
Данный федеральный закон принят в конце 1998 г., далее в него были внесены ряд дополнений и изменений.
Изменения требовались для приведения норм закона в соответствие с имеющимися финансовыми и юридическими реалиями в нашей стране.
Однако этот документ все еще требует доработок, о чем можно судить по большому количество спорных ситуаций между сторонами ипотечных отношений. Для решения споров зачастую применяется судебная процедура.
Дополнения в закон в равной мере направлены на защиту прав и законных интересов всех сторон данных правовых отношений.
Предъявляемые требования
Банками предъявляются следующие требования к заемщикам:
| Наличие гражданства РФ | регистрацию на территории России |
| Положительная кредитная история | отсутствие нарушений по ранее имевшимся кредитам |
| Заемщик должен соответствовать возрастным критериям | В каждом банке свои возрастные лимиты (как правило, от 21 года и до 65 лет) |
| Наличие определенного срока трудовой стаж | Включая стаж по последнему месту трудоустройства |
| Подтверждение постоянного стабильного дохода | достаточного для оплаты займа |
Кроме этого, могут существовать и иные требования, которые предъявляются к конкретному заемщику. Банк при этом может предлагать более выгодные условия по кредиту.
Банк может отказать в одобрении заявки на ипотеку без объяснения причин, в этом случае заемщик может обратиться в другую организацию.
Требования относительно залогового объекта:
| Предмет ипотеки должен быть изолированным | отдельным жильем, поэтому ипотечный кредит на долю в квартире и комнату коммунальной квартире или в общежитии не допускается |
| Юридическая чистота сделки | Объект недвижимости проверяется на то, что принадлежит на праве собственности продавцу, на него не имеют какие-либо права третьи лица, не обременен и т.д. |
| Возможен кредит под залог уже имеющегося имущества | принадлежащего заемщику, возможно привлечение поручителей |
Банк может принять отрицательное решение по заявке на ипотеку, если предмет залога:
| По своему состоянию не отвечает условиям банка | Не имеет туалета, ванны или кухни, не отапливаемое помещение, без электричества, не имеет системы водоснабжения, сантехнического оборудования и др. инженерных коммуникаций |
| Необходим капитальный ремонт | и значительные финансовые вложения |
| Самовольно переустроенное или перепланированное | помещение квартиры |
Требования к техническому состоянию объекта:
- Год постройки.
- Материалы стен, фундамента и т.д.
- Его этажность.
- Не должно относится к ветхому или аварийному жилью.
- Не стоит в списке домов на реконструкцию или снос.
Банк-залогодержатель выполняет тщательную проверку объекта недвижимости. Отказ может быть сделан также в случаях:
| Отдаленного расположения жилья | нахождении в регионе, где банк не имеет отделений или филиалов |
| Сомнительная история ранее прописанных лиц | осужденных, недееспособных лиц, граждан-инвалидов и других категорий |
| В квартире прописано большое количество лиц | отказ кого-либо из зарегистрированных лиц на согласование сделки |
Строгие требования банков объясняются тем, что они пытаются максимально минимизировать свои риски на случай неисполнения должником своих обязательств по возврату займа.
Таким образом, будет выполнена детальная проверка объекта недвижимости, его технического состояния, ранее совершенных с ним сделок.
При наличии каких-либо проблем с предметом залога, банк, скорее всего, откажет в одобрении заявки на ипотеку.
Виды ипотечных кредитов
Как правило, в залог банку передается приобретаемая недвижимость. Допускается также залог уже находящегося в собственности у заемщика ликвидного недвижимого имущества.
Необходимо понимать, что банковские продукты делятся в зависимости от вида обеспечения.
Виды ипотеки исходя из вида обеспечения:
- ипотека на городскую недвижимость;
- ипотечный кредит на покупку квартиры;
- ипотека на комнату (допускается кредит на комнату в квартире, после чего вся квартира станет собственностью заемщика );
- кредит на дом или коттедж;
- на новостройку;
- на загородную недвижимость и др.
Предметом залога могут быть:
- Частный дом.
- Квартира.
- Земельный участок.
- Иное недвижимое имущество.
- Движимое имущество, имеющее высокую стоимость
Кроме того, ипотеку можно разделить на:
- Ипотеку социального характера;
- Коммерческую ипотеку.
Социальная ипотека предназначена для поддержки социально уязвимых категорий населения.
Государство тем самым оказывает помощь гражданам, которые имеют статус нуждаемых в улучшении жилищных условий.
Виды социальной ипотеки:
- Военная ипотека.
- Для молодой семьи.
- Для молодых специалистов
- Для бюджетников и т.д.
Способы реализации социально направленной ипотеки:
| Софинансирования | процентов по кредитам |
| Выделение субсидий | на оплату части стоимости недвижимости |
| Предоставления льгот | на государственное жилье |
Следует осознавать, что кроме требований кредитного учреждения необходимо также отвечать критериям выбранной банковской программы.
Граждане, не относящиеся к льготным категориям, могут воспользоваться стандартными ипотечными программами, в которых процентная ставка будет чуть выше, чем по социальной ипотеке.
Кроме того, сейчас в банках развивается направление коммерческой ипотеки.
Коммерческая ипотека ориентирована на предоставление ипотечных займов в отношении организаций и индивидуальных предпринимателей.
Законно ли страхование жизни по ипотеке в 2023 году, смотрите здесь.
Ипотека под залог коммерческой недвижимости предоставляется по менее выгодным для заемщиков условиям, поскольку имеется определенный риск ведения предпринимательской деятельности, а банки учитывают их в «цене» кредита, увеличивая процентные ставки и размер первоначального взноса.
Ипотека под залог существующей недвижимости
Ранее в нашей стране кредиты предоставлялись лишь в залог вновь покупаемой недвижимости.
Но в некоторых случаях недвижимость приобретается для той цели, чтобы на ней не имелось никаких обременений. Для удовлетворения данного интереса заемщиков, банки начали допускать кредиты под залог имеющейся недвижимости.
Такая возможность необходима в следующих случаях:
| Отсутствия средств на первоначальный взнос | сейчас такое условие почти не применяется. Однако ранее банки предоставляли подобные займы |
| Требуется приобрести недвижимость за пределами России | За границей российским гражданам могут не выдавать кредиты. Поэтому ипотека может быть взята под залог жилья, находящегося в пределах РФ |
| Для приобретения квартиры у застройщика в новостройке, или для строительства частного дома | Купить жилье в новостройке может быть более выгодно за счет пониженной процентной ставки |
Отдельные банки могут кредитовать заемщиков не только под залог недвижимости, принадлежащей самому заемщику, но и находящихся в собственности членов его семьи или других лиц.
При этом банком также учитывается доход заемщика, поскольку ему самому погашать задолженность.
Но если заемщик не выполнит договорные обязательства по внесению платежей, залогодатель может лишиться своего недвижимого имущества. Поэтому родственникам, предоставившим залог, следует это учитывать.
Приобретаемого жилья
Наиболее распространена ипотека под залог приобретаемого жилья.
Не у всех уже имеется в собственности какое-либо имущество, которое можно отдать в залог банку.
Кроме того, в этом случае процедура более простая и потребует меньше времени на оформление. Такую услугу готовы оказать практически в каждом банке.
В банках имеется ряд предложений под залог существующей недвижимости, из которых заемщик может выбрать наиболее выгодную для него.
Имеющейся квартиры
Однако если банк не одобрил понравившееся жилье в качестве объекта залога, заемщик может передать в качестве обеспечения уже имеющуюся квартиру.
Но вот если понравилось жилье, которое ни один банк не принимает в качестве залога, то придется предоставить в качестве обеспечения собственную квартиру.
Такая ситуация возникает, когда после проведенной проверки приобретаемого недвижимого имущества, банк приходит к выводу, что это имущество неликвидно.
В указанных обстоятельствах плюсы для заемщика заключаются в следующем:
| Выгодный процент | Банковской услуги |
| Большая вероятность на одобрение заявки | Поскольку это связано с более хорошей кредитоспособностью заемщика |
| Допускается покупка в новостройке или на вторично рынке жилья | у клиента будет выбор |
Заемщик должен понимать возникающие риски. В случае неуплаты по ипотечному договору, банк имеет право реализовать заложенную квартиру с аукциона, а заемщик выселен, даже если это единственное жилье должника.
Поэтому прежде чем подписывать кредитный договор, следует хорошо взвесить все риски.
Земельного участка
Взять ипотеку под залог земельного участка более сложная задача, по сравнению с иными видами обеспечений.
Процедура оформления в залог земли непростая и длительная. Безусловно, одобрение предмета ипотеки связано с оценкой ликвидности земли, местом расположения участка, возможностью быстрой продажи в случае невозврата кредита.
Ключевым моментом является оценка рыночной стоимости земельного участка. Для такой оценки учитывается большое количество факторов: площадь, конфигурация, ландшафт, данные инженерно-изыскательных работ на участке, целевое назначение и т.д.
Условия банков
Большинство банков предоставляют ипотечные кредиты по сходным условиям:
| В рублях | как выдается в валюте РФ, после 2014 г. редко выдается валютная ипотека |
| На срок | от 5 до 30 лет |
| Размер займа | составляет до 80% от стоимости объекта залога |
| Проценты по кредиту | от 7 до 15% исходя из срока, начального взноса и других условий |
| Под залог | как покупаемой, так и существующей недвижимости |
| Необходимость страхования | на залоговую недвижимость |
Однако кредитные организации предъявляют и другие требования, в зависимости от заемщика.
Например, если заемщик состоит в зарегистрированном браке, понадобится письменное согласие супруга на заключение договора ипотечного кредитования, который несет солидарную ответственность в случае его нарушения.
В соответствии с гражданским законодательством, банки не имеют права требовать комиссии за выдачу ипотеки или обслуживание кредитного счета.
Заявление на ипотеку, как правило, рассматривается банком в срок до 5 дней после представления заемщиком комплекта нужных документов.
При принятии отрицательного решения по заявке, банк, скорее всего, не укажет конкретные причины отказа.
При определении понятия и особенностей ипотеки под залог недвижимости, становится ясным, что ее оформление является важным шагом.
Возврат процентов по ипотечному кредиту смотрите в статье: возврат процентов по ипотеке.
Таким образом, прежде, чем пойти на это, необходимо адекватно оценить собственные возможности.
Похожие записи:
(No Ratings Yet)
Загрузка...