Что такое траншевая ипотека
В скором времени, возможно, околонулевая ипотека останется в прошлом. У застройщиков и банков становится популярным такой кредитный продукт как траншевая ипотека. В данной статье постараемся простым языком объяснить в чем суть данной ипотеки, обсудим для каких категорий людей прежде всего данный продукт может быть интересен, поговорим о плюсах и подводных камнях траншевой ипотеки.
Что такое траншевая ипотека
В настоящее время объектов, доступных к покупке в порядке траншевой ипотеки не так много. Но есть большая вероятность, что в ближайшее время мы увидим все больше и больше предложений, которые можно приобрести с использованием траншевой ипотеки. К примеру, в Санкт-Петербурге только за первый месяц 2023 года зафиксирован рост спроса именно на данный продукт в 4 раза.
Траншевая ипотека – это такой кредит на покупку недвижимости, при которой денежные средства, которые заемщик берет у банка, перечисляются ему двумя частями (траншами).
Термин транш (от франц. — tranche) на русский язык переводится как «доля», или «кусок». В банковской сфере здесь подразумевается доля платежей, переводов по кредиту.
Суть данной формы ипотеки в том, что первоначально при заключении договора на покупку квартиры в строящемся доме от застройщика первый транш является маленьким и заемщик, пока новостройка не сдана, платит ипотеку только с той суммы, которую банк перевел первым траншем. Первый транш, как правило, составляет 15–30% всей суммы ипотеки, поэтому кредитная ежемесячная нагрузка на покупателя на момент строительства дома оказывается минимальной.
Отдельные программы предусматривают чисто символическую сумму первого транша, например, 100 рублей и платежи дольщика до окончания строительных работ составляют всего 1 рубль в месяц.
При траншевой ипотеке заемщик может получить одобрение в банке по любой из ныне действующих ипотечных программ, и процентная ставка фиксируется в договоре и действует весь срок кредитования. При этом ощутимую ипотечную нагрузку заемщик получает только после того, как дом вводится в эксплуатацию.
Пример:
По условиям кредитования программы ГК «А101» и Сбербанка ипотека выдается двумя частями: 30% общей суммы — сразу после оформления договора, а остаток 70% — не позже 4 месяцев до ввода объекта.
Прочие условия:
- Срок кредитование – до 30 лет;
- Процентная ставка – 8,5%;
- Сумма кредита — до 60 млн руб.
- Первоначальный взнос — от 20%.
Компания «А101» считает, что траншевая ипотека позволит улучшить свои жилищные условия тем гражданам, которые ограничены в возможностях и не могут воспользоваться программами господдержки.
Категории граждан, кому будет выгодна траншевая ипотека
Можно выделить по крайней мере три основные группы категорий граждан, кому будет интересна траншевая ипотека:
- Люди, которые сейчас живут на съемных квартирах и мечтают о жизни в новом комфортном многоквартирном доме, но понимают, что ежемесячный доход в данный момент не позволяет платить и аренду за съемную квартиру, и полноценно платить по ипотеке за строящееся жилье. Траншевая ипотека позволит отсрочить оплату по второму траншу, который является основным, до момента ввода сдачи в эксплуатацию, и переезда из арендной квартиры в собственную.
- Те, кто живет в своей «вторичке», но хочет новостройку. Многие люди заинтересованы в покупке квартир на «уровне котлована», т.к. ее можно приобрести по низкой цене и потому что к моменту сдачи дома остается мало вариантов интересных планировок. Получается ситуация, когда вроде и могут себе позволить новостройку, но для этого нужно продать свою квартиру сейчас, а возможность заехать в новую квартиру появится, к примеру, через 2 года. При использовании траншевой ипотеки Вас отделяет от покупки новостройки только наличие первоначального взноса 15%, и Вы покупаете новую квартиру, продолжая жить в своем текущем жилье и платите щадящие ипотечные проценты.
- Инвесторы. Эти люди занимаются перепродажей квартир, то есть берут на старте продаж и продают либо ближе к сдаче дома, либо непосредственно после сдачи дома. Смысл здесь в том, что на первом этапе нужно вложить всего 15% первоначально взноса в квартиру, а к завершению строительства стоимость квартир обычно вырастает. Но естественно надо выбирать хорошую надежную новостройку (читайте подробнее: как проверить надежность застройщика). Инвестор может продать жилье, чем купил и получить выгоду.
Кроме того, плюсом траншевой ипотеки является то, что во время первого этапа дольщики смогут скопить определенную сумму, которую можно затем потратить на проведение ремонта в новостройке или на досрочное погашение ипотеки.
В чем выгода застройщика?
Застройщик обеспечивает себя клиентом. Обратите внимание, что с введением эксроу-счетов на рынке новостроек в РФ застройщики, так или иначе, все денежные средства дольщиков получают только после ввода дома в эксплуатацию. Поэтому для застройщика нет особой разницы, будет ли использоваться при продаже траншевая ипотека или нет.
В чем подвох траншевой ипотеки?
У траншевой ипотеки есть и недостатки.
- Процентная ставка зачастую бывает выше ключевой.
- При покупке квартиры по траншевой ипотеке страховку нужно платить с первого года и со всей суммы кредита. Но это суммы страховых взносов незначительны по сравнению со стоимостью жилья, кроме того, сейчас Вы не обязаны страховаться именно в страховой компании того банка, где берете ипотеку.
- Ипотеку частями можно получить не во всех банках.
- У застройщиков пока мало объектов, которые доступны в рамках программы. Но ситуация сейчас очень быстро меняется.
Глава ЦБ Эльвира Набиуллина видит 3 главных риска новой ипотечной программы:
- Возможное удорожание проектного финансирования. Если кредит переводится траншами на эскроу-счет девелопера поступает меньше средств, чем обычно: только начальный взнос и первый транш. В результате счета застройщиков компаний будут пополняться намного медленнее. При этом наполнение эскроу влияет на величину ставки по кредитам для строительных компаний.
- Рост цен на жилье как объект инвестиций. Глава ЦБ считает, что повышение спроса подтолкнет инвесторов вкладывать средства в жилье для перепродажи. В таком случае возможен рост цен на недвижимость. В следствие чего, гражданам будет сложнее платить по ипотеке.
- Недобросовестные продажи. Риск того, что некоторые граждане в полной мере не будут понимать конечную стоимость кредита, ошибочно думая, что невысокая цена платы по первому траншу применяется весь срок. Но реальные условия ипотечной программы могут вполне быть невыгодными для них.
Траншевая ипотека и субсидированная ипотека по ставке 0,1%
С 2022 года, в связи с кризисом на рынке недвижимости, стали очень распространены субсидированные ипотеки со сверхнизкими ставками 0,1% и меньше на весь срок кредитования.
Центробанк в РФ всерьез взялся за околонулевые программы субсидирования. Поэтому, так или иначе, сейчас эти программы пойдут на спад. Прежде всего покупателю новостройки нужно понимать, что подобные ипотеки являются маркетинговым ходом, они разработаны застройщиками при участии банков. А их договоренности в своей основе имеют лишь одну цель – стимулировать продажи. Поэтому к таким ипотечным программам нужно относиться с осторожностью, обязательно нужно смотреть не на ставки на рекламных материалах, а смотреть подробные условия кредитования.
Если в целом поговорить про субсидированные ипотеки под 0,1%, то самое главный вопрос в том, что в них идет изначальное удорожание стоимости квартиры в зависимости от застройщика. Договоренности застройщиков и банков ограничены только законом, а у кого насколько идёт удорожание уже зависит больше от жадности застройщика и его соглашений с банком. Встречаются ситуации, когда квартиры с рыночной стоимостью в 8 млн рублей по субсидированной ипотеке менее 0,1% дорожают на 4 млн рублей, то есть по факту проценты по ипотеке включаются в стоимость квартиры.
Долговое бремя строительной компании в полном объеме закладывается в цену квартиры. Льготной данную ипотеку назвать трудно, т.к. сам заемщик оплачивает уменьшение процентной ставки. Поэтому околонулевую ипотеку стоит рассматривать лишь, если Вы не планируете досрочного погашения и срок кредитования не менее 15-20 лет.
Так же, как и субсидированные программы с низким процентом траншевая ипотека – это продукт, появившийся в союзе банков и застройщиков. Траншевая ипотека не является федеральной программой, она является внутренним продуктом, но она несет вполне себе реальную выгоду для конечных покупателей новостроек. При траншевой ипотеке застройщики фактически не повышают стоимость квартиры для покрытия своих расходов, т.е. стоимость недвижимости остается рыночной.
Поэтому справедливо будет сказать, что траншевая ипотека – это продукт, который в России придет на смену, либо по крайней мере на такую же долю на рынке недвижимости, как субсидированные ипотеки со ставками 0,1 %.
Распространенные вопросы
Рассмотрим наиболее распространенные вопросы, касающиеся применения траншевой ипотеки.
Когда возникает право собственности при траншевой ипотеке?
Право собственности на жилье у приобретателя возникает после внесения первоначального взноса и выдачи банком первого транша.
Применяется ли траншевая ипотека ко «вторичке»?
При рассмотрении траншевой ипотеки нужно понимать, что она относится только к новостройкам от застройщиков, т.е. ко «вторичке» и переуступке она не применяется.
Можно ли использовать материнский капитал при траншевой ипотеке?
Материнский капитал, к сожалению, не может быть использован по данной программе как первоначальный взнос, но Вы также без проблем сможете его использовать для частичного или полного погашения ипотеки после получения второго транша, то есть после ввода дома в эксплуатацию.
Что будет, если дом не достроят?
Если Вы приобрели квартиру по траншевой ипотеке, но дом не достроен., то здесь ситуация регламентируется законодательством 214 ФЗ. Деньги дольщиков поступают на эксроу-счёт, и застройщик не имеет доступа к нему до сдачи дома в эксплуатацию. Соответственно в случае, застройщик признается банкротом, то он уже не может претендовать на деньги дольщика. Дальше ситуация будет решаться с банком в соответствии с условиями ипотечного договора.
Есть ли при траншевой ипотеке какое-то удорожание стоимости квартиры как в околонулевой ипотеке?
Абсолютно нет. При покупке по траншевой ипотеки вы покупаете квартиру по обычной её цене без каких-либо наценок.
Читате также: Плюсы и минусы ипотеки.
Похожие записи:
(No Ratings Yet)
Загрузка...