Топ-8 типичных ошибок при покупке квартиры

У многих людей при покупке жилья возникают вопросы, в частности, какие действия нельзя совершать, когда приобретаешь квартиру от собственника либо от его доверенного лица, какие действия нельзя совершать при подписании договора купли-продажи или при оформлении других документов, что нужно обязательно проверить перед оплатой стоимости квартиры, а также как при этом сэкономить свои денежные средства до покупки и уже после приобретения квартиры.

В этой статье рассмотрим указанные вопросы и разберем типичные ошибки, которые совершают люди при выборе квартиры на вторичном рынке.

1. Выбор квартиры с неправильной планировкой

При выборе квартиры необходимо обращать внимание именно на ее полезную площадь. Лучше не останавливать свой выбор не квартирах, в которых есть неправильные формы, например, на квартиры 5- или 6-угольной формы.

Также нельзя ориентироваться на квартиры, в которых предусмотрены вспомогательные помещения, которые мало используются, например, очень длинные или, наоборот, узкие коридоры. Их тяжело использовать для того, чтобы, например, поставить шкаф, тумбочку или полку для обуви. Например, в квартире с коридором 10,5 кв.м. при условной стоимости 150 000 рублей за кв.м., такой коридор обойдется Вам 1 млн 575 тысяч рублей, что слишком дорогая плата за коридор.

Лучше заранее подумать, как Вы можете использовать ту или иную площадь, чтобы ее максимально задействовать для большей эргономичности и комфортности. Если Вы видите, что в квартире можно воплотить какое-либо интересное дизайнерское решение, то нужно рассмотреть возможность этого.

Площадь квартиры должна быть удобной и подходить для всех членов вашей семьи, поэтому, когда Вы смотрите объявления на сайтах покупки и продажи недвижимости (например, Авито, Циан и т.д.), то следует обращать внимание прежде всего на планировку и на то, как можно эффективно использовать ту или иную площадь, какие есть особенности помещений или определенные нюансы, которые буду препятствовать этому.

Если в понравившемся Вам объявлении не указана планировка квартиры, то нужно позвонить продавцу и попросить его выслать планировку. Это позволит уже заранее понимать, подходит Вам эта квартира или нет.

2. Погоня за самой низкой ценой

Цена является одним из самых важных факторов при выборе жилья. Конечно, когда мы видим объявления на сайтах о продаже недвижимости, в которых стоимость жилья на 10-30% дешевле, своих конкурентов, то это привлекает. Но также это и повод задуматься, часто объявления, которые предлагают жилье дешевле рынка, выставляют следующие лица:

• недобросовестные риелторы, целью которых является собрать себе определенную базу клиентов и пытаться потом с ней работать;
• мошенники, которые пытаются обмануть покупателей.

И бывают такие случаи, когда мошенникам удается обмануть доверчивых покупателей. Они принимают аванс по удаленному способу за несуществующую квартиру, принимают аванс, задаток или залог в размере порядка 30-50 тысяч рублей и затем пропадают, меняют телефон и объявление становится неактивным. Грубо говоря, неудачливый покупатель просто теряет деньги.

Важно помнить, что ни в коем случае не нужно переводить денежные средства за квартиру в качестве аванса или задатка прежде, чем увидите собственника вживую и документы, подтверждающие право собственности (например, выписку из ЕГРН).

Лучше сначала подумать почему эта квартира продается на 20% дешевле, чем аналогичная квартира в этом же районе, чем она отличается от другой (например, планировкой, отделкой и т.д.).

Кроме того, подумайте, какие вопросы стоит задать продавцу квартиры, которая продается намного дешевле других. Возможно, дешевая цена связана с юридическими проблемами квартиры, например, у жилья есть обременения и др.

Читате также: Какие риски есть при покупке квартиры в 2023 году.

3. Не обращать внимание на окружающую территорию

Часто покупатели выбирают только дом и не обращают внимание на локацию и инфраструктуру. Например, покупатель приобретает квартиру и только потом выясняет, что находится вокруг дома.

Поблизости может находиться, к примеру, вредное производство или свалка бытовых отходов, которая несет определенный запах в жаркие дни или в безветренную погоду. Бывают ситуации, когда рядом находится промышленное предприятие, которое издаёт сильный шум или выделяет вредные вещества в атмосферу. Также рядом может быть расположена крупная автомагистраль, по которой будут круглосуточно проезжать большие грузовики, которые гремят и т.д.

Поэтому лучше заранее анализировать ситуацию с локацией, посмотреть район, в котором находится жилье. Рекомендуется съездить на эту территорию и посмотреть, что находится вокруг, насколько комфортно можно будет проживать в этом районе. Если есть возможность, то пообщайтесь с местными жителями, которые живут в этом доме. Не бойтесь задавать вопросы, спросите все ли их устраивает, а также какие есть плюсы и минусы проживания в районе.

Обязательно откройте карту, изучите территорию, которая находится вокруг дома, что вообще располагается рядом, какие есть объекты инфраструктуры (магазины, торговые центры, поликлиники, школы, детские сады и др.), парки и водоемы. Если есть возможность изучите информацию о районе в интернете.

4. Не проверять справки Ф.9 и Ф.12

Когда Вы уже выбрали квартиру и собираетесь совершить сделку пли-продажи, то нужно обязательно попросить продавца архивную справку о прописанных либо зарегистрированных лицах в этой квартире.

Справка по форме №9 содержит информацию о лицах, которые прописаны в квартире, а также снятые с регистрационного учета. В первую очередь она позволяет понять, какие лица временно сняты с регистрации в квартире (лица, которые проходят срочную службу в Вооруженных силах РФ, и лица, которые пребывают в местах лишения свободы).

Справка по форме № 12 – это дополнительный документ, содержащий сведения о всех гражданах, которые были прописаны в квартире с момента сдачи дома.

Граждане, которые по каким-либо причинам временно сняты с регистрации впоследствии, когда они вернутся и обратятся за постановкой на регистрационный учет в этой квартире, будут иметь полное право на проживание в ней. И, согласитесь, Вам такое соседство вряд ли нужно. Поэтому прежде, чем приобретать квартиру попросите продавца предоставить архивную справку о том, что никто посторонний не прописан в жилом помещении и, что отсутствуют лица, временно снятые с регистрации.

5. Не получать согласие супруга продавца

Еще одной ошибкой является не получение согласие супруга продавца. Квартиры приобретаются разными путями, например, по договору купли-продажи, мены, дарения, ренты, в порядке наследования и т.д. В этом случае, если квартира приобреталась по договору купли-продажи, то нужно обязательно учитывать интересы супруга, если эта квартира приобреталась в браке.

Прежде, чем оплачивать квартиру и подавать документы на регистрацию, выясните в каком статусе находился продавец на момент приобретения этой квартиры. Если он находился в официальном браке, то его супруг имеет законные основания на половину этой квартиры.

В случае наличия у продавца с супругом оформленного брачного договора, обязательно попросите их предоставить этот договор. В нем должно быть указано, что в случае приобретения этой недвижимости супруг не имеет каких-либо требований и претензий на это имущество. Если брачный договор не заключен, то попросите, чтобы супруг продавца написал согласие на продажу объекта недвижимости.

Если продавец на момент покупки не состоял в браке, то он должен предоставить документ, который подтверждает, что он в браке на момент приобретения квартиры не состоял. Если квартира была подарена или унаследована продавцом, то согласие супруга получать не нужно.

6. Не выделять доли на квартиру детям, если был использован маткапитал

Также ни в коем случае нельзя сбрасывать со счетов детей продавца. Сейчас довольно много квартир приобретается с использованием материнского капитала, который выдается даже за первого ребенка. Здесь нужно четко понимать, что квартира приобреталась либо с использованием материнского капитала, либо без его использования.

Если квартира приобреталась с сертификатом маткапитала, то продавец обязан выделить доли на своих детей. В случае если он эти доли не выделил, то тем самым он грубо нарушил законодательство РФ, и, когда этот ребенок достигнет совершеннолетия, то он сможет обратиться в суд и потребовать выделения долей в праве собственности на квартиру, которую Вы купили у продавца.

При этом, если продавец заявляет, что у него нет детей, то обратите внимание, есть в квартире какие-то детские вещи, например, кроватка или детские игрушки, фотографии с детьми. Если у Вас возникают сомнения, то попросите у продавца справку из ПФР о том, что материнский капитал на приобретение этой квартиры не использовался.

7. Не проверять долги по коммуналке

Еще одной ошибкой покупатели является то, что они не проверяют наличие задолженности по коммунальным услугам продавца квартиры. Довольно часто бывают ситуации, когда люди приобретают недвижимость, и потом спустя месяцы управляющая компания присылает квитанцию, в которой указано о наличии крупной задолженности, которая иногда достигает 100 тысяч рублей.

Так как предыдущий владелец не оплачивал коммунальные платежи, управляющие компании могут направить уже покупателю квартиры предписание о погашении задолженности ЖКУ, а в случае неуплаты могут отключить Вам электроэнергию, газ или другие коммунальные ресурсы. Но в таком случае УК нарушает нормы закона, так как все долги по коммунальным услугам остаются за продавцом, покупатель квартиры не несет ответственности по задолженности продавца. Единственной задолженностью, которая переходит на нового собственника – это задолженность по домофону. Вы должны обязательно проверить, чтобы все задолженности по капремонту и задолженности по домофону были погашены.

Если ты есть другие какие-то задолженности по коммунальным платежам, то Вы должны, по крайней мере, об этом знать и спросить у продавца, когда он собирается их погашать.

Читайте также: Продажа квартиры с долгом по коммунальным платежам.

8. Невнимательность при оформлении документов

Тщательно проверяйте правильность оформления документов при покупке квартиры. Вы должны обязательно проверить все документы, акт приема-передачи, проверить паспортные данные сторон договора, реквизиты правоустанавливающих документов.

Поэтому, чтобы впоследствии не возникло каких-либо проблем детально проверяйте правильность составления всех бумаг.