Субаренда земельного участка
В гражданском обороте распространены сделки по субаренде земельных участков. Указанное соглашение заключается в передаче прав временного пользования на земли стороннему лицу.
Данный договор может оформляться при определённых условиях, поэтому, чтобы он соответствовал законодательным нормам, необходимо разобраться в порядке и особенностях заключения субаренды земли.
Что это такое?
Субаренда земли – это юридическая сделка по передаче земельного участка арендатором в перенайм третьему лицу за определенную плату. Особенностью договора является участие в нем 3-х сторон, между которых возникают правовые отношения по поводу временного владения и пользования недвижимостью (участком).
Правовое понятие субаренды земельного участка установлено в ст. 615 Гражданского кодекса РФ.
Кроме того, в п. 6 ст. 22 Земельного кодекса РФ, закреплено право арендатора сдать арендованного земельного надела в поднайм в пределах периода действия арендного соглашения без согласия собственника, но при условии его письменного уведомления.
Отличие от договора аренды
Ключевым различием сделки аренды и субаренды количество сторон договора. Обычный договор аренды оформляется между двумя сторонам – арендодателем и арендатором. При субаренде земельного участка сторонами сделки выступают не только вышеуказанные лица, но и субарендатор, которому передается право на временное владение и пользование имуществом.
Также имеются и отличия в порядке установления оплаты. При аренде недвижимости арендатор использует участок за установленную собственников арендную плату.
Размер субарендой платы за поднаем земельного надела определяет арендатор. Таким образом, наниматель может устанавливать стоимость найма участка в субаренду и получать дополнительную прибыль в виде разницы в арендной плате.
Сделка субаренды, заключаемая на срок более 12 месяцев, действительна только при условии ее государственной регистрации в ФКП Росреестра. Договор, длительность которого меньше одного года, не требует процедуры регистрации.
Можно ли сдать в субаренду арендованный участок земли?
Субарендатор – это сторона договора субаренды земельного участка, по которому права на временное пользование перешло к нему от первоначального арендатора.
Договор поднайма земли может быть заключен как физическими лицами, так и организациями, которые пришли к соглашению по всем условиям сделки.
Можно ли сдать часть земельного участка по субаренде? Это допускается по действующему законодательству, при этом минимальных предельных нормативов для этого не установлено.
Права и обязательства сторон
У субарендатора по договору возникают права, аналогичные правам арендатора:
- Пользоваться землей в находящимися на участке строениями надлежащим образом, т.е. в соответствии с их назначением;
- Право на регистрацию в снимаемой недвижимостичленов своей семьи, включая детей, не достигших совершеннолетия;
- Предоставлять участок сторонним лицам, при этом контролируя этот процесс. О передаче земли третьим лицам должен быть заранее уведомлен арендатор.
Права и обязанности субарендатора, возникающие у него по сделке субаренды, установлены в статье 615 ГК РФ.
В соответствии со статьей 22 Земельного кодекса, наряду с правами на субарендатора возлагаются также обязанности:
- Пользоваться землей только согласно ее назначению;
- Поддерживать состояние земельного участка в надлежащем виде, не допускать ухудшение его свойств;
- Не допускается сдача земли в субаренду;
- Не препятствовать арендаторуконтролировать состояниеземельного участка, пускать его на территорию для осмотра;
- Вносить арендную плату в соответствии с графиком платежей по договору;
- Освободить участок после завершения действия договора.
Следует понимать, что договор может включать в себя и другие обязанности сторон.
В случае невыполнения субарендатором своих обязанностей по договору, арендодатель и арендатор могут потребовать от него возмещения причиненных в результате этого убытков в судебном порядке.
При незаконном оформлении документов, арендатор участка несет риски. Это может привести к прекращению правоотношений с собственником земли, а также к нему может применяться гражданско-правовая ответственность.
Возможность использования участка может ограничиваться в итоге изъятия земли для публичных нужд. Например, он может находиться в зоне историческо-культурных объектов, заказников, заповедных или иных территорий.
Порядок сдачи участка
В процессе заключения договора субаренды земельного участка нужно учитывать следующие моменты:
| Обычно, земля сдается в пользование субарендатора, если наниматель долгое время не использует территорию, т.е. участок пустует | но не желает расторгать арендное соглашение с арендодателем |
| Размер арендной платы с порядок расчетов устанавливает арендатор | Указанные условия должны быть известны субарендатору до момента заключения сделки |
| После того, как потенциальный субарендатор найден, необходимо уведомить владельца земли о намерении передачи участка во временное пользование другому лицу | При наличии возражений собственника, договор не может быть заключен |
| После того, как стороны обговорили финансовые вопросы, устанавливаются их права и обязанности | В случае возникновения спорных вопросов, рекомендуется обратиться за помощью к грамотному юристу. Неверно составленный договор не пройдет госрегистрацию |
| После чего документы подаются | в ФКП Росреестра |
| Спустя 14 дней после подачи заявления процесс регистрации завершается | и субарендатор имеет законное право эксплуатировать землю |
Требуется ли согласие от муниципалитета, если земля муниципальная?
Процедура перехода права временного пользования регулируется статьей 22 Земельного кодекса. Право пользования передается третьему лицу, только при наличии письменного согласия арендодателя на заключение договора субаренды земли.
Если собственником участка выступает муниципальный или государственный орган, то необходимо его разрешение. В случае отказа в согласовании в передаче участка в поднайм, то сделка будет считаться недействительной.
Необходимые документы
Для заключения сделки потребуется подготовить комплект документов. Список конкретных бумаг связан со сроком оформляемой сделки субаренды. В случае оформления соглашения на период от 1 года и более, к сделке необходимо приложить следующие документы:
- подробное описание земельного участка;
- выписка из кадастрового паспорта;
- график оплаты арендных платежей;
- техническая документация находящихся на территории построек;
- выписка ЕГРН, удостоверяющая государственную регистрацию договора субаренды.
Если период, на который заключается сделка менее 1 года, то необходим меньший комплект бумаг:
- акт приемки участка земли;
- протокол о согласовании разногласий;
- доп. соглашение.
Образец договора субаренды квартиры между физическими лицами ищите в статье: договор субаренды квартиры.
Структура договора
В договоре субаренды земли нужно отразить следующие данные:
| Место заключения контракта, дата | Личные сведения о сторонах – арендаторе и субарендаторе. В отношении физических лиц нужно указывать Ф.И.О., место регистрации, реквизиты паспорта. Юридические лица указывают наименование организации согласно учредительной документации, ИНН, КПП, юридический адрес, данные руководителя предприятия. |
| Сведения о соглашении аренды, его реквизиты (дата, номер) | Детальное описание недвижимости (параметры участка, месторасположение, его площадь, границы, наличие на нем зданий) |
| Порядок оплаты арендных платежей | иные обязательства контрагентов |
| Ответственность за нарушение своих обязанностей по сделке | Срок действия соглашения |
| порядок решения конфликтов | число копий договора |
| Подписи сторон | расшифровка |
Как можно видеть из вышеуказанной таблицы, документ оформляется точно так же, как и обычный договор аренды.
Нюансы субаренды сельскохозяйственных земель
При заключении сделки субаренды земельного участка, отнесенного к категории земель сельхоз. назначения нужно приять во внимание, что использование таких территории допускается в соответствии с целями, установленными в ст. 78 Земельного кодекса для с/х участков:
- для выращивания с/х культур;
- создания лесных насаждений,
- животноводства;
- под пастбища;
- для строительства хозяйственных построек;
- и других связанных с сельхоз производством целей.
Запрещается выполнять действия, приводящие к ухудшению плодородия почвы.
Порядок внесения арендной платы
В случае субаренды земельного участка у частного лица, порядок и сроки внесения арендных платежей устанавливаются самостоятельно сторонами сделки. Они могут договориться о систематическом порядке оплаты (например, раз в месяц) или единовременной оплате.
Однако зачастую при субаренде земли денежные средства уплачиваются один раз в несколько лет. В этом случае обеспечиваются некоторые гарантии того, что условия использования земли будут соблюдаться.
На какой срок оформляется?
В процессе заключения договора поднайма земельного участка нужно знать, что длительность субаренды не может превышать период основной аренды. Если интересующий участок принадлежит государственным или муниципальным органам, то оформить соглашение можно только на срок более пяти лет.
Для лесных участков
В соответствии со статьей 25 Лесного Кодекса РФ, устанавливается целевое использование лесов.
Леса находятся на землях сельхоз назначения и других землях, согласно с ЗК РФ.
Разновидность деятельности, которая может осуществляться, связана с назначением территорий:
- С целью заготовки древесины, живицы, недревесных лесных ресурсов;
- Сбора ягод и лекарственных растений;
- Для охотничьего хозяйства;
- Ведения сельского хозяйства;
- В целях осуществления рекреационной деятельности (размещения санаториев, баз отдыха и т.д.);
- Для выращивания лесных плодов, ягод, саженцев, декоративных растений;
- С целью геологического изучения недр, добычи полезных ископаемых, исследовательской деятельности;
- Для эксплуатации водохранилищ, плотин и прочих иных искусственных водоемов.
Следует учитывать, что лесной участок может быть сдан в аренду сроком от 10 до 49 лет. Исходя из этих временных пределов следует устанавливать и срок договора субаренды.
Продление срока (пролонгация) договора
Срок субаренды может быть продлен только, если производится пролонгация основного арендного соглашения. Возможны ситуации, при которых арендатор больше не имеет интереса продлять договор аренды. В этом случае он выбывает из правоотношений по поводу пользования земельным участком, а его собственник и субарендатор могут оформить сделку найма земли напрямую.
Если арендатор заинтересован в продолжении взаимоотношений на прежних условиях, договор аренды пролонгируется. После чего субарендатор, в свою очередь, может продлить действие сделки поднайма участка.
Расторжение соглашения
Стороны договора могут принять решение о прекращении правоотношений между ними. В этом случае, при отсутствии каких-либо претензий в отношении друг друга, составляется соглашение о расторжении договора субаренды земли.
Такой документ составляется в произвольной форме. При этом нужно соблюдать требования, установленные в Гражданском кодексе к общей форме соглашений.
Соглашение о расторжении субаренды должно включать следующие сведения:
- Личные данные сторон договора;
- Прописать тот факт, то стороны пришли к соглашению о расторжении сделки субаренды. Необходимо указать реквизиты договора;
- Описание земельного участка;
- Отсутствие претензий;
- Дата, а также подписи сторон.
Договор субаренды участка земли также может быть расторгнут в судебном порядке, на основании искового заявления одной стороны, в случае если докажет нарушение условий договора другой стороной.
Необходимо знать, что соглашение о расторжении сделки, прошедшей регистрацию в Росреестре, также должно быть учтено в ЕГРН. В регистрационной палате снимается запись о наличии обременения объекта недвижимости.
В завершении следует отметить, что в случае участия в договоре аренды третьей стороны, собственник земли несет дополнительные риски.
О порядке расторжения договора субаренды в одностороннем порядке смотрите в статье: расторжение договора субаренды.
Оформление договора субаренды земельного участка может принести экономическую выгоду, но важно правильно составлять договор, в противном случае сделка может быть признана незаконной, а стороны вынуждены будут понести убытки. Также следует учитывать и иные риски, и внимательно проверять правоустанавливающие документы.
Похожие записи:
(No Ratings Yet)
Загрузка...