Стороны договора субаренды
Согласно нормам действующего законодательства, существует несколько разновидностей сделок, на основании которых объект недвижимости сдается третьему лицу.
Одной из самых применяемых сделок является сдача собственником помещения другому лицу, который именуется арендатором (или субарендатором).
Для того, чтобы договор аренды считался действительным, владелец недвижимого имущества должен иметь на него зарегистрированное должным образом право собственности.
Смысл сделки
В сущности, договор субаренды является гражданско-правовой сделкой, в соответствии с которым сдаваемый объект недвижимости передается во временное владение субарендатору.
Тот, в свою очередь, несет обязанность систематической уплаты арендных платежей, сумма которых определяется по соглашению сторон договора.
Сторонами субаренды могут быть как физические лица, так и организации.
Правовые основы
Правила заключения договора субаренды установлены в положениях ст. 615 ГК РФ. В силу п. 2 указанной статьи, арендатор может с письменного согласия собственника пересдать арендованное недвижимое имущество в субаренду (поднаем).
В статье также определен перечень лиц, которые участвуют в аренде недвижимости, установлен порядок ее совершения, в соответствии с которым первоначальный арендатор может уступить свои права другому лицу.
Согласно ст. 609 Гражданского кодекса РФ, владелец помещения имеет право распоряжаться им, что включает в себя право на сдачу его в аренду.
В некоторых ситуациях объект недвижимости может быть сдан другому лицу на основании субаренды, если арендатору предоставлено такое право собственником.
В этом случае как правильно будут называться стороны в договоре субаренды?
В соответствии с нормативами Гражданского кодекса в сделке по сдаче объектами недвижимости принимают участие:
- арендатор, который выступает по отношению к нанимателю в качестве арендодателя;
- субарендатор, являющийся арендатором.
Заключаемый сторонами договор может быть как безвозмездным, так и возмездным. По соглашению сторон сделки субарендатор снимает арендуемое помещение за установленную плату.
В случае безвозмездности субарендатор использует недвижимость без уплаты арендной платы в течение установленного срока действия договора. При этом впоследствии арендодатель имеет право на изменение данного условия сделки.
Соответственно договору субаренды первоначальный арендатор сдает объект недвижимости субарендатору за установленную плату.
Субарендатор же обязуется принять объект, регулярно уплачивать арендные платежи, а также пользоваться недвижимостью в соответствии с его назначением, содержать ее надлежащим образом и вернуть его по окончанию срока действия договора.
Для заключения договора субаренды требуется обязательное согласие собственника недвижимого имущества на его оформление.
Прочие нюансы
Немаловажной сложностью данных сделок является пробелы в действующем законодательстве относительно вопросов регламентации правовых отношений сторон договора, учитывающие ее особенности.
Регистрация договора необходима в случаях, если предмет сделки арендуется на срок превышающий 1 год.
Срок действия договора субаренды не может превышать срок действия основного арендного соглашения.
Стороны сделки субаренды нежилого помещения
По сути, субаренда представляет собой вид юридической сделки, сторонам которой выступают первоначальный арендатор и последующий арендатор.
Зачастую предметом такого договора является нежилые помещения – такие помещения в здании, которые предназначены для ведения коммерческой деятельности (торговли, офисов, ателье, парикмахерских, складов, пунктов выдачи заказов и др.)
Также нежилые помещения могут предназначаться для промышленных задач. Если нежилое помещение находится в многоквартирном доме, то оно является его составной частью, но считается отдельным объектом недвижимости.
Критериями признания нежилого помещения отдельным объектом являются:
- у такого помещения должен быть отдельный вход;
- площадь помещения имеет установленные границы в виде стен, потолка, пола;
- право собственности на него зарегистрировано в ФКП Росреестр.
В случае расположения нежилого помещения в жилом многоквартирном доме, правом долевой собственности на него могут обладать все жители дома.
Жилой площади
В большинстве случаев, жилые помещения являются частной собственностью определенного гражданина, в случае если он владеет им по надлежащему правовому основанию.
Жилье может быть предоставлено на основании договора соцнайма, оформленному с органом местного самоуправления. В этом случае он является квартиросъемщиком квартиры или комнаты.
Он имеет право на сдачу жилого помещения другому лицу, оформив с ним сделку субаренды. В итоге наниматель становится арендодателем, а третье лицо, снявшее жилье, получает права субарендатора.
Порядок заключения договора
Арендатор сдает арендованное нежилое помещение на время другому лицу, что сопровождается заключением договора субаренды. Такой договор допускается только в случае, если получено письменное разрешение собственника на сдачу имущества стороннему лицу.
Иначе сделка признается незаключенной, а в результате субарендатор не имеет законных прав на пользование недвижимостью.
Ключевым отличием договора аренды объекта недвижимости и субаренды состоит в том, что арендатор сам выступает в качестве арендодателя, но он сдает чужое имущество.
В данном случае субаренда является трехсторонним соглашением, поскольку собственник недвижимости также подписывает договор субаренды. Этот факт в отдельных случаях усложняет реализацию их обязательств.
В силу п. 3 ст. 611 Гражданского кодекса РФ, если арендодатель не передал арендатору сданное внаем недвижимое имущество в установленный в договоре аренды срок, а в случае, если в договоре этот срок не определен, в разумный срок, арендатор имеет право на истребование данного имущества согласно нормам ст. 398 ГК РФ и затребовать возмещения убытков в результате задержки выполнения, или требовать расторжения договора и возместить убытки в результате его невыполнения.
Правила оформления документа
В отношении договора субаренды действуют правила оформления договора аренды, установленные нормами ГК РФ.
Также допускается возможность использования указаний законодательных актов, не противоречащих общим правилам договорного права.
При заключении сделки субаренды обязательно требуется согласие собственника объекта недвижимости в письменной форме.
В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса, такое согласие может быть оформлено как дополнительное соглашение к договору.
Также возможно включение согласия арендодателя непосредственно в основной договор аренды о том, что он не против сдачи имущества в субаренду третьему лицу.
Содержание и форма субарендного соглашения аналогичны форме и содержанию первоначального договора с владельцем недвижимости.
Договор состоит из отдельных параграфов, состоящих из пунктов, в которых содержатся согласованные сторонами договора субаренды условия.
В вводной части договора прописывается наименование договора, его номер и дата заключения. Также вначале документа указываются личные сведения сторон, на основании чего они действуют, а также место его оформления.
Как встать в очередь на расселение из аварийного жилья, читайте здесь.
В основной части текста договора содержатся следующие пункты:
| Предмет сделки | описание его характеристик, функциональное назначение, сдаваемая точная площадь, прочие параметры |
| Права и обязанности сторон | величина арендной платы, порядок расчетов, срок действия субаренды (в случае, если срок не прописан, то она считается оформленной на неопределенный срок) |
| Ответственность по договору | возможность досрочного расторжения договора |
| Иные условия, которые стороны хотят включить в договор | банковские реквизиты, местонахождение, контактные телефоны сторон |
Договор должен быть подписан арендатором, субарендатором, а также собственником помещения. Если стороной субаренды выступает юридическое лицо, то ставится его печать.
Процедура регистрации сделки
Согласно положениям действующих законов сделка субаренды, срок действия которой превышает 1 год, должна проходить процедуру государственной регистрации.
Регистрация выполняется службой Росреестра в заявительном порядке, в соответствии с нормами ст. 425 Гражданского кодекса. К заявлению прикладываются необходимые документы, в том числе договор субаренды.
Если регистрация сделки не произведена в надлежащем порядке, то она считается недействительной.
В данном случае реализация прав субарендатора не может быть обеспечена в соответствии с установленными законодательными средствами правовой защиты.
Какие обязанности несут стороны
Договор обретает юридическую силу в момент его госрегистрации в службе Росреестра, что соответствует положениям ст. 425 Гражданского кодекса. После подписания и регистрации у сторон возникают обязанности по договору субаренды.
Обязанности арендатора:
- передать нежилое помещение (или иной объект недвижимости) субарендатору, представить ему информацию относительно порядка использования объектом;
- пользоваться арендованной недвижимостью согласно условий договора. Если соглашением сторон не установлено иное, то арендатор должен пользоваться ею в соответствии с назначением;
- содержать помещение должным образом, согласно условиям договора.
При несоблюдении каких-либо обязанностей собственник вправе расторгнуть договор аренды, а также потребовать возмещения причиненного ущерба.
Субарендатору сдается арендуемый объект недвижимости во временное владение и пользование. Он несет определенные обязанности по договору субаренды.
К обязанностям субарендатора относятся:
| Соблюдать условия договора | производить уплату арендной платы вовремя |
| Пользоваться нежилым помещением по назначению | а также содержать его надлежащим образом |
| Следить за исправным состоянием инженерных коммуникаций | подключенных к объекту недвижимости, соблюдение требований и норм санитарной и пожарной безопасности |
| Возмещение причиненного ущерба | в результате экстренных ситуаций |
| Уведомлять арендатора | о досрочном расторжении сделки (за 1 месяц до назначенного срока) |
На субарендатора возлагается ответственность за произведенные им неправомерные действия перед:
| Государственными органами исполнительной власти | предоставившими допуск на занятие коммерческой или промышленной деятельностью |
| Надзорными учреждениями | в чьи полномочия входит контроль за исполнением требований законодательства |
В случае необходимости выполнения в арендуемом помещении работ по перепланировке или переустройству, субарендатору необходимо получить согласование собственника объекта.
Особенности соглашения
На практике, зачастую разрешение на передачу в аренду недвижимости его собственника содержится в основном договоре аренды.
Это разрешение санкционирует возможность арендатора пересдавать помещение по своему усмотрению, что не всегда соответствует интересам арендодателя.
Собственник лишается возможности иметь полный контроль за состоянием объекта недвижимости и использованием его надлежащим образом.
В настоящее время арендаторы осуществляют сдачу арендованного чужого нежилого помещения, получая от этого доход.
Важно знать, что согласно ст. 615 ГК, ответственность за сданную в наем недвижимость перед ее собственником, лежит на первоначальном арендаторе.
Если в договоре аренды содержится согласие собственника на совершение договора субаренды без указания ее максимального срока, дает право арендатору не получать отдельное согласие.
То есть арендатор можно неограниченное количество раз сдавать объект недвижимости в рамках действия соглашения аренды.
Данная позиция включена в опубликованном от 11.01.2002 N 66 Информационном письмо Президиума ВАС РФ “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”.
Как составить договор субаренды нежилого помещения между юридичесими лицами смотрите в статье: договор субаренды нежилого помещения.
Похожие записи:
(No Ratings Yet)
Загрузка...