Согласие на субаренду нежилого помещения
В ходе предпринимательской деятельности у организаций или частных предпринимателей возникает необходимость аренды или субаренды нежилых помещений.
В арендованных помещениях может осуществляться различная деятельность (для торговли, под магазин, ателье, парикмахерскую или склад), которая должна соответствовать нормами действующего законодательства.
Субаренда – это особый вид юридической сделки, которая позволяет сдать арендуемую недвижимость (или иное имущество) третьему лицу в поднаем.
Право арендатора на пересдачу помещения установлено в п. 2 статьи ГК РФ. Однако это право обусловлено определенными условиями. В частности, требование о необходимости получения письменного согласия собственника объекта недвижимости на заключение договора субаренды.
Когда нужно согласие?
Нужно правильно понять суть данного мероприятия и установить у кого следует его получить.
Согласие арендодателя – это выражение волеизъявления собственника, которое разрешает арендатору пересдать имущество, принадлежащее собственнику по договору субаренды.
Чтобы оформить сделку субаренды нужно получить письменное согласие арендодателя на передачу арендованного помещения в поднаем.
Данный норматив является обязательным и регламентирован в статье 615 Гражданского кодекса РФ. При отсутствии такого разрешения сделка будет считаться незаконной, а это повлечет за собой расторжение договора и возможные убытка для участников такого соглашения.
Согласие от собственника нужно получать во всех случаях субаренды. При этом форма его получения не установлена в законодательстве.
Каким образом оформляется?
Согласие владельца нежилого помещения допускается оформить двумя вариантами:
- С помощью отдельного пункта в договоре аренды о том, что арендодатель дает согласие арендатору на сдачу недвижимости по субаренде;
- Через составление дополнительного соглашения к договору (оформляется в отношении конкретного договора субаренды).
Что означает, что если в договоре аренды содержится условие о праве арендатора сдавать арендованное имущество в поднаем, то оформление отдельного соглашения арендодателем в письменной форме не нужно.
Такая позиция содержится в пункте 18 информационного письма от 11.01.2002 года № 66 Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, которое носит наименование «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».
Таким образом, стороны договора самостоятельно определяют способ оформления согласия арендодателя на субаренду нежилого помещения.
Кем выдается?
Если стороны соглашения хотят оформить согласие собственника на сдачу недвижимого имущества в поднаем с помощью отдельного соглашения, оно подписывается арендодателем, которому принадлежит право собственности на предмет субаренды.
Для получения согласования собственника можно направить ему соответствующее письмо, запрос, или лично обратиться к нему, либо в процессе переговоров.
Собственником нежилого помещения может являться:
- Организация (ООО, АО, муниципальное предприятие и т.д.)
- физическое лицо (частный предприниматель);
Составление документа
В настоящее время не установлено законодательных норм, регулирующих форму и содержание письменного согласия собственника на субаренду нежилого помещения.
Так как правил оформления структуры и содержания согласия арендодателя не существует, его составляют в произвольной форме, которая может содержать следующие пункты:
- Указать в отношении кого выдается согласие (наименование юр. лица, его адрес).
- Название документы, к примеру «согласование арендодателя на сдачу в арендованного помещения в субаренду».
- Дата и место составления документа.
- Наименование собственника, который подписывает такое согласие.
- Ясно сформулированное разрешение на пересдачу недвижимости по договору субаренды. Например: «Выражаю согласие на сдачу нежилого помещения в субаренду».
- Технические характеристики имущества: место нахождения, точный адрес объекта недвижимости, этажность, количество помещений, общая площадь, и другие параметры, которые позволяют точно идентифицировать помещение.
- Описание в соответствии с техническим паспортом, производился ли ремонт.
- Срок предоставления согласования.
Срок выдачи согласия не может быть больше срока действия основного договора аренды объекта недвижимости.
Указанная норма установлена п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса «Пользование арендованным имуществом». К сделкам субаренды применяются указания о сделках аренды, если другие правила не установлено на законодательном уровне.
Каждый раз получать отдельное согласие на каждую сделку субаренды не требуется.
Этот вывод был закреплен Высшим Арбитражным Судом в Информационном письме Президиума ВАС от 11.01.2002 г. № 66.
Согласие собственника должно содержать:
- Реквизиты договора аренды.
- Подпись арендодателя с расшифровкой.
Вышеуказанный список пунктов является рекомендованным, но включает в себя важнейшие моменты. Не обязательно включать все пункты в соглашение. Допускается указывать и иные пункты по договоренности участников сделки, в зависимости от конкретной ситуации.
В случае наличия согласия на сдачу нежилого помещения в основном договоре аренды, это условие может прописываться отдельным пунктом, содержащемся, к примеру, в параграфе, устанавливающем права и обязанности сторон. Также такое условие может оформляться дополнительным разделом соглашения.
Образец согласия собственника на субаренду нежилого помещения.
Нужно ли нотариально заверять?
Нужно ли заверять согласие арендодателя в нотариальной конторе? Данного требования нет в законодательстве. Гражданский кодекс РФ и Закон «О нотариате» не содержат норм об обязательном заверении согласие собственника на сдачу в субаренду объекта недвижимости.
Но, несмотря на то, что заверения у нотариуса не требуется, участники сделки вправе закрепить требование о нем при необходимости.
Направление документа
Обычно, в ходе ведения предпринимательской деятельности, стороны договора самостоятельно определяют способы направления документации.
Например, возможно направление документов контрагенту:
- по почте или курьерской связью;
- посредством электронной почты;
- по факсу;
- лично сотрудниками организаций;
- и способы.
Варианты передачи документации арендатору:
| Лично вручить оригиналы согласия | при получении желательно сделать копию документа и поставить на ней отметку о вручении с подписью и датой |
| Отправить Почтой РФ | Заказным или ценным письмом с уведомлением о вручении (описью вложения) |
Т.е. рекомендуется использовать варианты передачи, позволяющие подтвердить факт получения документа контрагентом.
В заключение стоит отметить, что согласие на сдачу нежилого помещения в субаренду является обязательным условием для оформления сделки поднайма с третьим лицом (субарендатором). Перед подписанием договора следует проконтролировать наличие разрешения собственника. Если согласие не получено, то заключить договор нельзя. Иначе, такая сделка будет признана недействительной, а стороны понесут убытки.
Разрешение арендодателя может оформляться как в тексте договора аренды, так и с помощью отдельного соглашения в произвольной форме. В договоре аренды такое согласие может быть включено как отдельный пункт.
Чем отличается договор аренды от субаренды, читайте здесь.
Обязательного нотариального заверения согласия не требуется.
Похожие записи:
(No Ratings Yet)
Загрузка...