Какие квартиры опасно покупать в 2023 году
Если вы ставите перед собой задачу самостоятельно приобрести квартиру, и, чтобы эта покупка не принесла Вам каких-либо проблем в будущем, то эта статья для Вас. Рассмотрим, какие квартиры нельзя самостоятельно покупать в 2023 году и дадим несколько важных советов, которые помогут Вам сэкономить.
Какие же квартиры опасно покупать, если Вы решили это сделать самостоятельно, если Вы уже начали поиск жилья, то с подобными вариантами Вы уже, скорее всего, встречались.
- 1. Продажа квартиры по заниженной стоимости
- 2. Квартира со «свежим» наследством
- 3. Продажа по доверенности
- 4. Продавец состоит на учете в психо- или наркодиспансере
- 5. Квартиры, находящиеся в залоге банка
- 6. Квартиры, где собственником является юридическое лицо
- 7. Новостройки с долгим сроком строительства
- 8. Если в переговорах активно участвует третье лицо
- 9. Квартиры, где собственниками являются несовершеннолетние
1. Продажа квартиры по заниженной стоимости
Первый, часто встречающиеся на рынке случай – это продажа квартиры по заниженной стоимости, независимо от того, на каком основании продавец стал собственником. Продавец продает квартиру, но налоги платить не хочет и предлагают продажу квартиры по рыночной стоимости, но предлагает указать цену в договоре купле-продажи в 2-3 раза ниже.
Какие риски в этом случае возможны для покупателя? При банкротстве продавца покупатель может лишиться приобретенной квартиры и уплаченных средств. Например, в стандартной ситуации, если продавца признали банкротом, арбитражный управляющий может признать сделку недействительной и отобрать квартиру. Покупателя поставят в очередь должников, при этом квартира куплена за 10 млн рублей, а оформлена за 5 млн рублей. Соответственно, после банкротства продавца с долгом в отношении покупателя оставшиеся 5 млн рублей, которые покупатель заплатил наличными по какой-то расписке, сложно получить, потому что при банкротстве всегда есть более приоритетные кредиторы, например, банки или налоговая служба, которые в любом случае получат деньги.
Поэтому нельзя связываться с квартирами, которые продаются по заниженной цене, также нельзя покупать квартиру, если предыдущая сделка совершена по заниженной стоимости и прошел срок менее трех лет по предыдущей сделке. Если было совершено несколько сделок с занижением стоимости, а три года с момента последней сделки еще не прошло, тем более нельзя покупать такие квартиры. Чем больше в цепочке свежих сделок с занижением, тем выше вероятность, что нынешний покупатель потеряет свою квартиру из-за банкротства одного из предыдущих собственников.
2. Квартира со «свежим» наследством
Опасно покупать квартиру со «свежим наследством», независимо от того, наследство это по закону или по завещанию. «Свежее наследство» – это вступление в наследство, когда срок принятия наследства составляет менее 3-х лет.
Обычно считается, что наследство по завещанию гарантирует, что наследник, который получает право собственности остается единственным собственником наследуемой квартиры, а остальные претенденты на наследство оказываются не у дел. Но, это не так. Например, умерший может оставить в наследство квартиру по завещанию своему родственнику. Но есть другой наследник, который имеет обязательную долю в наследстве (например, человек с инвалидностью) и он может в судебном порядке признать свое право на наследство. Получается, что наследодатель составил завещание и хотел передать квартиру конкретному человеку, но этот наследник получил только часть квартиры, а другую часть квартиры получил другой наследник, не указанный в завещании.
В ситуации, когда продается квартира «со свежим» наследством, то Вы должны понимать, что другие наследники могут возникнуть прямо, как говорится «из воздуха». Откуда взялся срок 3 года? Во-первых, по истечении трех лет собственник не платит налоги с продажи квартиры и его поведение логично. Во-вторых, когда прошел срок более трех лет и появляются другие наследники, суды обычно не рассматривают вопрос о признании сделки недействительной, т.к. прошел срок исковой давности. В этом случае суд даже не примет исковое заявлению наследника, пропустившего срок вступления в наследство, к судебному разбирательству.
Кроме того, нужно обратить внимание на случай покупки квартиры, которую продает наследник –дальний родственник умершего. От таких квартир, где наследство получено по завещанию и наследником является дальний родственник или посторонний человек, который только вступил в наследство и сразу начинает продавать квартиру, лучше отказаться, какой бы привлекательной не была цена или локация объекта.
3. Продажа по доверенности
Здесь можно выделить несколько подвариантов продажи квартир с использованием доверенности.
- Доверенность оформлена не у российского нотариуса. Если доверенность была оформлена за рубежом у иностранного нотариуса, есть масса нюансов, которые Вы можете не учесть и остаться без квартиры. Доверенность должна быть либо нотариально удостоверена российским нотариусом, либо выдана в консульстве РФ в российском посольстве за рубежом.
- Доверенность с правом получения денег. Следующий типовой случай продажи по доверенности – когда в доверенности указано, что доверенное лицо имеет право не только продать квартиру, но и получить деньги за продавца. Таких сделок старайтесь избегать, потому что доверенное лицо должно только подписать договор купли-продажи, а деньги должен получить продавец. Если доверенное лицо подписало договор и приняло деньги, но деньги до продавца не дошли, то он может легко оспорить эту сделку, доказав, что был обман. Поэтому, если продавец получил деньги, а доверенное лицо подписало договор купли-продажи, то это нормальный вариант.
- Доверенность с большим сроком. Следующий случай – это продажа по доверенности, когда у нее достаточно большой срок действия. Например, она была выдана уже 2-3 года назад. Здесь возникает вопрос, не изменилась ли ситуация у собственника, который выдавал доверенность сейчас. К этому времени, собственник уже может не отдавать отчета своим действиям, в этом случае другие родственники могут признать подобную сделку недействительной. Если доверенность выдана достаточно давно, то необходимо предпринять меры, чтобы понять, что человек, действительно, хочет продать квартиру, его намерения не изменились и с ним все в порядке.
Поэтому, если видите, что продажа квартиры совершается по доверенности и с доверенностью возникают какие-то проблемы, то старайтесь подобных сделок избегать.
4. Продавец состоит на учете в психо- или наркодиспансере
Встречаются ситуации, когда продавец или один из собственников-продавцов квартиры в данный момент может находиться на лечении в диспансере и принимать какие-либо сильнодействующие препараты. Если Вы оформите сделку купли-продажи с таким продавцом, то впоследствии этот же продавец или его родственники могут с легкостью признать такую сделку недействительной. Поэтому, если видите, что продавец состоит на учете в психо- или наркодиспансере, то просто обходите подобные квартиры стороной.
5. Квартиры, находящиеся в залоге банка
Никогда не пытайтесь самостоятельно приобрести квартиру, которая находится в залоге у банка или микрофинансовой организации. В настоящее время на рынке недвижимости могут навязывать схему продажи, когда покупатель должен внести сумму долга перед кредитным учреждением, а, после того, как с квартиры снимут обременение, дальше оформлять сделку.
Какие риски существуют в этом случае? Чаще всего после того, как покупатель погашает долг продавца перед банком, продавец просто перестает выходить на связь либо с еще большей вероятностью продаст эту квартиру дороже, потому что обычная квартира без залога продается дороже.
Если покупатель «клюнул» на дешевизну и своими деньгами погасил задолженность продавца, а тот оказался недобросовестным, то покупатель может потерять свои деньги. Продавец использует то, что с квартиры сняты обременения и может продать ее другому лицу гораздо дороже. А неудавшемуся покупателю потом в течение длительного времени будет выплачивать по суду те деньги, которые покупатель ему передал.
6. Квартиры, где собственником является юридическое лицо
Избегайте покупки квартир, если собственником их является юридическое лицо. Сейчас на рынке недвижимости появились такие инвестиционные компании, которые покупают у «неблагополучных людей» квартиры, а потом их продают, но оформляют на себя. Дело в том, что, если вы не обладаете должной квалификацией, Вы не сможете правильно оформить подобную сделку, а риски банкротства юридического лица на порядок выше, нежели риски банкротства физического лица. Поэтому видите, что квартиру продает организация, не связывайтесь с такими вариантами.
7. Новостройки с долгим сроком строительства
Это правило не строгое, но не рекомендуется покупать квартиры в новостройках или по переуступке, если срок строительства превышает 3 года. В настоящее время ситуация на первичном рынке нестабильная и в случае приобретения квартиры с длительным сроком строительства этот срок может быть не соблюден. За долгое время выполнения строительных работ застройщик может разориться и объявлен банкротом.
На сегодняшний день в текущей сложной экономической ситуации вкладывать денежные средства и ждать продолжительный период довольно опасно. Если дольщик оформит договор долевого участия (ДДУ) по закону через эскроу-счет, то он не потеряет деньги. Но, если сроки строительства будут срываться, то в случае приостановления строительства ему придется либо забрать деньги, либо ждать неопределенный срок, когда появится другой застройщик-правопреемник, который будет достраивать объект, например, в течение 3-5 лет.
Да, денежные средства можно вернуть, но в номинале их покупательная способность на рынке недвижимость может упасть в 2 раза.
8. Если в переговорах активно участвует третье лицо
Следующий типовой случай – покупка квартиру, если во всех переговорах участвуют не только продавец, но и третье лицо (родственник или вообще посторонний человек), который ведет себя как истинный хозяин положения, фактически навязывая продавцу модель поведения. Встречаются ситуации, когда человека явно принуждают за счет обмана или по иным причинам к продаже недвижимости третьи лица.
Так как инициатива на продажу квартиры исходит не от собственника, а от третьего лица, то у такой сделки могут быть самые разные последствия. Если человек болен и не осознает характера своих действий, то другие родственники, зная о том, что человек фактически не способен был принять самостоятельно подобное решение, могут оспорить подобную сделку. Или человек мог попасть в финансовую зависимость от обстоятельств, и кредиторы заставляют, угрожая насилием, дешево продать квартиру лишь бы забрать свой долг. Подобную сделку в судебном порядке с большой долей вероятности признают недействительной, и покупатель лишиться купленной квартиры.
9. Квартиры, где собственниками являются несовершеннолетние
Лучше избегать квартир, где собственниками являются несовершеннолетние. Во-первых, детей необходимо обязательно прописать в другое жилье. Во-вторых, сроки оформления таких сделок сильно затягиваются по причине прохождение через органы опеки и получения разрешения на продажу данной квартиры.
Например, Вы выбрали квартиру и внесли за нее аванс, при этом продавцам нужно выбрать другую квартиру взамен той, которую они продают, потому что требуется получить согласие органов опеки на продажу долей в своей квартире и одновременно на покупку долей в другой квартире. Продавцам нужно найти такую квартиру, продавцы которой согласятся ждать пока пройдет процедура согласования сделки через органы опеки, а срок рассмотрения составляет минимум 2-3 недели.
Читайте также: Какие риски есть при покупке квартиры в 2023 году?
Похожие записи:
(No Ratings Yet)
Загрузка...