Расторжение договора субаренды
Договор субаренды – это такая гражданско-правовая сделка, согласно которой арендатор имущества сдает его во временное пользование и владение стороннему лицу.
Сделка заключается на время, не превышающее срок действия основного соглашения аренды, оформленное с собственником недвижимости (или иного имущества). Сделка расторгается после завершения срока, указанного в договоре.
Однако в отдельных случаях договор может быть расторгнут досрочно. Какие основания досрочного расторжения договора субаренды проанализируем в этой статье.
Что значит
Субренда является разновидностью юридической сделки, по которой сторона, арендующее имущество, передает права пользования на него другим лицам. Суть сделки аналогична стандартной аренде, но с некоторыми особенностями.
В сделке субаренды участвуют 3 стороны:
- владелец имущества (арендодатель);
- арендатор;
- субарендатор.
Собственник объекта нежилого помещения сдает его в наем арендатору. Последний, в свою очередь, оформляет соглашение с субарендатором и передает ему на установленный срок помещение за плату.
У субарендатора возникает обязанность по поддержанию надлежащего состояния переданного ему объекта недвижимости, а также использования его по назначению.
При этом, при невыполнении этого условия, арендодатель имеет право на предъявление претензий арендатору, а тот уже применяет меры ответственности к нарушителю договора (субарендатору).
Заключение сделки субаренды выгодно для арендаторов в случае, если арендованные помещения пустуют.
Получая арендную плату от субарендатора за пользование нежилыми помещениями, арендатор получает дополнительный доход. Этот доход подлежит налогообложению в соответствии с НК РФ.
Для заключения договора поднайма с третьим лицом арендатору необходимо получить письменное согласие собственника.
Порядок заключения договора
Главным требованием к оформлению сделки субаренды является согласование арендодателя на сдачу его имущества 3-му лицу.
Разрешение собственника оформляется в письменной форме, и должно содержать прямое выражение воли на передачу недвижимости во временное пользование субарендатору.
Но владелец не должен следить за надлежащим использованием имущества субарендатором и выполнением им других обязанностей, все претензии арендодатель предъявляет к арендатору, поскольку с ним он связан правовыми отношениями по первоначальной сделке аренды.
В случае заключения соглашения при отсутствии разрешения владельца недвижимости, то оно считается незаключенной.
Но, если собственник выразил своего согласие на возможную последующую передачу имущества третьим лицам арендатором непосредственно в договоре аренды, то сделка является действительной и законной.
Договор поднайма нежилого помещения должен содержать подробное описание объекта, его площадь, месторасположение, технические характеристики, состояние стен, потолка, пола, наличие ремонта, состояние инженерных коммуникаций и оборудования, наличие мебели, копировальной техники и др. Это уменьшит риски субарендатора.
Сделка должна быть зарегистрирована в ФКП Росреестра, если она заключается на период более одного года.
Государственная пошлина за регистрацию составляет 2 000 рублей для физических лиц и 22 000 для организаций.
Правовые основания
Правила субаренды регулируются определенными правовыми актами:
| Нормы ст. 432 Гражданского Кодекса РФ | Устанавливают порядок заключения сделки |
| В п. 2 ст. 615 ГК РФ | закреплено право арендатора пересдать имущество в поднаем при согласии арендодателя |
| Ст. 608 ГК РФ | устанавливает круг лиц, которые могут быть арендодателями |
Для того, чтобы договор субаренды имел юридическую силу, должны соблюдаться нормы действующего гражданского законодательства.
Существующие риски сторон
В процессе субаренды возможны риски для участников сделки, поэтому необходимо внимательно относиться к составлению договора:
| Недвижимое имущество может быть сдано в субаренду без согласия собственника | что означает недействительность сделки, арендодатель вправе досрочно расторгнуть арендный договор, не возвратив полученную арендную плату |
| В случае досрочного расторжения договора аренды, также прекращается сделка субаренды | арендатор не обязан возвращать полученную от субарендатора плату за пользование нежилым помещением |
| Субаренда оформляется на срок | не превышающий срок действия сделки аренды |
| Если объекту недвижимости причинен ущерб действиями субарендатора | то он должен возместить ущерб в отношении арендатора |
Как расторгнуть договор субаренды
Договор субаренды непосредственно находится в зависимости от действия арендного договора. При досрочном расторжении сделки аренды, подлежат прекращению и правоотношения между арендатором и субарендатором в рамках поднайма недвижимости.
Указанная норма содержится в ст. 618 Гражданского кодекса. Однако в соглашении могут содержаться и прочие условия.
Например, если владелец нежилого помещения планирует и дальше сотрудничать с субарендатором, то в сделку вносится определенное условие. Оно выгляди примерно так: «при расторжении договора аренды досрочно, договор поднайма продолжает быть действительным с субарендатором». В таком случае субарендатор получает полные права арендатора, а переоформление договора не нужно.
После завершения периода действия сделки субаренды, договор прекращается без дополнительного оформления какой-либо документации.
Необходимо лишь принять сданную в аренду недвижимость, осмотреть его состояние, и, возможно, получить оплату коммунальных ресурсов.
Земельного участка
Договор субаренды участка земли заключается также при согласии его владельца и требует государственной регистрации в федеральной службе кадастра и картографии.
Перед составлением соответствующего договора потенциальному субарендатору следует изучить условия договора основной аренды объекта недвижимости.
Необходимо обратить снимание на срок его действия, поскольку право пользования земельным участком будет ограничено указанным периодом.
Сделка субаренды земельного надела автоматически продляется, если продляется арендное соглашение.
Но пролонгация в автоматическом порядке может быть невыгодна арендатору. Если требуется досрочно расторгнуть контракт, то это допускается лишь при нарушении его условий, что подлежит доказыванию в судебном порядке.
Других вариантов расторгнуть сделку досрочно не имеется. Эти же правила применяются при расторжении сделки субарендатором. Он может расторгнуть соглашение в любой момент, но внесенной арендной платы он лишается.
Нежилого помещения
В случае досрочного расторжения сделки субаренды ее участники подписывают соглашение. Оно требуется, если какая-либо сторона договора решает завершить действие соглашения.
Процедура расторжения контракта связана с его формой. Договор может иметь срок действия или быть бессрочным.
Срочный договор имеет определенный срок действия, который определяется его сторонами. А досрочное расторжение сделки возможно исключительно при существенных нарушениях его условий.
В бессрочном соглашении контрагент, который хочет завершить правоотношения, должен уведомить другую сторону о прекращении субаренды за три месяца. Другая сторона не может препятствовать в этом.
Если собственник инициирует завершение договора, то перед тем, как расторгнуть сделку с арендатором, необходимо совершить расторжение договора с субарендатором.
Об особенностях субаренды квартиры между физическими лицами читайте в статье: договор субаренды квартиры.
По инициативе стороны субарендатора
Субарендатор – сторона договора субаренды, которому передается право пользования арендованным недвижимым имуществом от арендатора.
По инициативе субарендатора также допускается расторжение договора, одним из нескольких вариантов.
Причины досрочного расторжения сделки субарендатором могут быть различными:
- принятие решения о ликвидации;
- нехватка средств для оплаты субаренды;
- поиск другого нежилого помещения;
- приобретение собственного объекта недвижимого имущества;
- недовольство конкретным арендатором и др.
Расторжение контракта совершается несколькими способами:
| Если арендатор согласен | в этом случае соглашение расторгается в короткие сроки. Субарендатор обращается к арендатору с просьбой завершения субарендных правоотношений, указав причину. В случае, если арендатор не возражает против этого, подписывается соответствующее соглашение |
| Через суд | Если арендатор возражает против расторжения сделки, то вопрос разрешается через суд. Субарендатору необходимо составить исковое заявление, в котором указать причину расторжения договора. Обычно, суд встает на сторону субарендатора, за исключением случаев, если у него имеются непогашенные обязанности по отношению к арендатору. К примеру, имеется долги по оплате, либо причинен ущерб нежилому помещению. Суд может принять решение в пользу арендатора и обязать субарендатора исполнить обязанности по возмещению убытков |
| В одностороннем порядке | субарендатор вправе на расторжение соглашения, если другая сторона нарушает условия договора. В этом случае необходимо направить арендатору уведомление о том, что договор субаренды прекращается. Такое решение арендатором может быть оспорено в суде. |
Иные серьезные причины
К убедительным основаниям расторжения договора субаренды можно причислить:
| Непредоставление после оформления соглашения объекта недвижимости, или несоответствия его заявленным параметрам | препятствие арендатора или арендодателя в использовании помещений по их назначению |
| Обнаружение значительных недостатков в ходе эксплуатации недвижимости | которые мешают пользоваться имуществом для ведения предпринимательской деятельности |
| Невыполнение собственником или арендатором обязанностей по выполнению ремонтных работ | является веской причиной для расторжения субаренды |
| Принятие решения о сносе строения, в котором расположены арендуемые нежилые помещения | в котором расположены арендуемые нежилые помещения |
| В случае смерти одной из сторон договора | Не поступление арендной платы по причине невыполнения должностных обязанностей сотрудников |
| Прочие основания | которые мешают эксплуатации объекта по его назначению |
В каждом из вышеуказанных случаев рекомендуется разрешать конфликтную ситуацию путем переговоров. Если в результате переговоров не удается придти к мирному решению, спор решается в судебном порядке.
Образец расторжения договора субаренды
Скачать Образец расторжения договора субаренды по соглашению сторон.
Порядок расторжения
Коротко порядок расторжения договора субаренды выглядит следующим образом:
| Уведомление другой стороны | о том, что условия соглашения нарушаются либо о том, что возникли обстоятельства, препятствующие продолжению действия сделки |
| Ведение переговоров о мирном решении спорной ситуации | подача искового заявления в суд |
| Судебное производство, вынесение решения | погашение имеющейся задолженности |
| Составление соглашения с условиями расторжения договора | направление документов о прекращении субаренды в службу регистрации |
При наличии текущей задолженности у субарендатора, необходимо погасить ее в ближайшие сроки.
В обратном случае суд примет решение о взыскании задолженности, а также сумм неустойки, пени за просрочку оплаты.
Сроки расторжения сделки определяются сторонами самостоятельно. Соглашение прекращает свое действие автоматически после завершения срока временного пользования недвижимым имуществом по договору аренды.
Расторжение контракта в досрочном порядке может совершаться в случае возникновения причин, препятствующих продолжению правоотношений участников сделки.
Если одна из сторон нарушает условия договора, а другая сторона направила ей соответствующее уведомление, то ответ должен быть сделан на протяжении 30 дней после получения извещения. Правовые последствия прекращения сделки
Если сделка субаренды прошла регистрацию, то после оформления документа о расторжении, следует подать в службу Росреестра заявление о том, что договор завершил свое действие.
После погашения регистрационной записи договор считается официально расторгнутым, т.е. между сторонами прекращены все правовые обязательства.
Вопросы относительно передачи недвижимости, оплаты долгов, необходимо урегулировать до момента составления соглашения о расторжении.
Имущество передается обратно во владение арендатора на основании акта приёма-передачи. Если имуществу причинен ущерб, субарендатор обязан возместить его, уплатив компенсацию.
Оплата услуг ЖКХ также должна быть погашена к этому моменту. Стороны не должны иметь претензий в отношении друг друга.
После подписания соглашения о расторжении сделки, контрагенты лишаются права требования осуществления обязательств по договору субаренды.
Ограничения возможного срока субаренды нежилого помещения, смотрите здесь.
Во время приемки нежилого помещения по акту, необходимо внимательно осмотреть его состояние, чтобы своевременно обнаружить ущерб и предъявить соответствующие претензии.
Похожие записи:
(No Ratings Yet)
Загрузка...