Как проверить квартиру на юридическую чистоту
При покупке жилья на вторичном рынке основную часть документов должен предоставлять продавец. Необходимые бумаги можно поделить на два комплекта. Первый состоит из документов, необходимых для совершения сделки, а второй – из документов и справок, которые требуются для защиты от мошеннических действий. Для совершения сделки от покупателя требуется только паспорт и денежные средства.
Лучше всего доверить оформление документов агенту по недвижимости или профессиональному юристу. Грамотный риэлтор поможет покупателю защититься от мошенников и минимизировать риски, особенно если сделка “альтернативная”, т.е. если совершается цепочка сделок из нескольких квартир.
Давайте рассмотрим, как проверить документы на покупку квартиры, чтобы быть юридически грамотным и не упустить никаких деталей, которые впоследствии могут привести к потере денег и серьезным проблемам с недвижимостью.
Получение выписки из ЕГРН
После подбора подходящей квартиру, не спешите сразу же оформлять сделку. Первым делом осмотрите ее и познакомьтесь с владельцами. Может произойти так, что продавец на встрече представляется как собственник недвижимости, но в действительности является арендатором, а законные владельцы уже давно живут за границей и получают арендную плату за квартиру.
Это достаточно распространенная схема мошенничества, она рассчитана на доверчивых покупателей. Теоретически может уже несколько раз продаться, но в действительности собственник, фигурирующий в базе ЕГРН, не меняется. Чтобы выяснить все обстоятельства и убедиться, что Вы имеете дело с законным собственником кватиры, после ее квартиры необходимо заказать полную выписку из ЕГРН. Выписку можно запросить в МФЦ или онлайн на официальном сайте Росреестра.
Также важно проверить подлинность документов. Покупатель может самостоятельно это сделать: иногда недобросовестные продавцы буквально от руки записывают неверные данные или говорят, что допустили ошибку, которую позже исправляют. Помните, что все такие ошибки должны заверяться у нотариуса, а договоры купли-продажи и другие соглашения должны быть зарегистрированы в службе Росреестре.
Проверка правоустанавливающих документов продавца
Сделку следует оформлять только с собственником. Лучше не рисковать и отказаться от сделки по доверенности, т.е. она может быть фиктивной. Необходимо заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости и сверить данные собственника с паспортом продавца. Опасность кроется в том, что не только доверенность может быть “подделана”, но и нотариус может быть в сговоре с мошенниками, а реальный собственник может даже не знать о продаже своего имущества. Если Вы решили оформить сделку с представителем владельца квартиры, проверьте подлинность доверенности.
Договор купли-продажи
Чего следует остерегаться: если покупка была совершена недавно и, если за последние пару лет лет сменилось несколько хозяев жилья. Это распространенная мошенническая схема. Возможно, что квартира проблемная, а продавец что-то скрывает.
Приватизация
Что должно Вас насторожить: государство передавало собственность не только взрослым, гражданам, но и несовершеннолетним. В договорах приватизации эти дети часто не указывались в качестве собственников, но они имеют право на квартиру.
Договор дарения
Что должно насторожить: пожилой человек подарил квартиру. Распространенная схема: человек ухаживает за пожилым человеком, который затем дарит ему квартиру. Важно отметить, что после наступления смерти дарителя могут появиться недовольные наследники, которые будут претендовать на квартиру. Оспорить договор дарения непросто, но это потребует судебного разбирательства и много времени и нервов. Если квартира была подарена более 3 лет назад, то это снижает риски оспаривания дарственной.
Наследство
Юридические проблемы могут возникнуть, если на ту же квартиру претендуют другие наследники. Банки также предпочитают не принимать наследственные залоги в течение года. По этой причине лучше, если жилье было унаследовано более 3 лет назад. Это значительно снижает риск возникновения споров.
Проблемы с собственником
Какие проблемы могут возникнуть и как их избежать.
- Собственники несовершеннолетние. Если одним из собственником выбранной Вами квартиры является несовершеннолетний, то для заключения договора необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства. Без одобрения этого органа купленная квартира в будущем может быть возвращена собственнику.
- Недееспособные владельцы. Если продавец недееспособен, то родственники могут легко потребовать возврата недвижимости в будущем. Это относится к пожилым людям, инвалидам и гражданам, страдающим алко- и наркозависимостью. Чтобы обезопасить себя, нужно попросить у продавца справку о НДП, что он не состоит на учете в психо или наркодиспансере.
- Согласие супруга на продажу. В первую очередь следует проверить, состоит ли продавец в официальном браке. Если да, необходимо присутствие супруга на сделке для обсуждения всех условий. Если супруг не может присутствовать, попросите письменное согласие от него, заверенное у нотариуса. Если собственник в разводе, необходимо проверить, есть ли претензии на имущество и судебное решение о разделе нажитого в браке имущества.
- Отсутствующие собственники. Если нынешний владелец отсутствует и с ним нельзя выйти на связь, покупка жилья без его подписи не считается законной.
Проверка технического паспорта объекта недвижимости
Техпаспорт – это документ, в котором схематически показана планировка объекта недвижимости. Его следует сравнить с фактическим состоянием квартиры. Если планировка отличается, то возможны проблемы. Обратите внимание, не было ли перепланировок в квартире и на то, были ли они узаконены.
Все данные технического паспорта квартиры необходимо сравнить с выпиской из ЕГРН. Должна совпадать указанная жилая площадь, а также количество комнат. Если обнаружены какие-либо несоответствия, продавец обязан их устранить. Иначе именно Вам придется заботиться об узаконивании переустройства или перепланировки. Кроме того, придется оплатить штраф.
Наличие обременений и арестов
При покупке квартиры обязательно стоит проверить квартиру на наличие ограничений и обременений. Продавец может намеренно скрывать данные о том, что на недвижимость обращено взыскание, она находится в залоге у банка, под арестом или является предметом судебного разбирательства.
В выписке из ЕГРН в разделе № 2 указано, кто является текущим собственником и какие существуют обременения, ограничения и залоги, если таковые имеются.
Читайте также: Какие риски есть при покупке квартиры в 2023 году?
Похожие записи:
(No Ratings Yet)
Загрузка...