Какие есть подводные камни у ипотеки?

Автор статьи: эксперт по жилищному праву и ипотеке.

23 мая, 2023 Нет комментариев

Ипотека, как правило, является одной из наиболее сложных для понимания клиентами финансовых инструментов. Это обусловлено тем, что несколько основных параметров оказывают влияние на её условия, а отдельные из них для обычных граждан-заемщиков могут оказаться «скрытыми». Разберем самые часто встречающиеся подводные камни ипотеки.

Подводные камни ипотеки

Покупка дополнительных услуг

В подавляющем большинстве кредитных учреждений минимальные ставки по ипотеке применяются при условии, если клиент оплатит стоимость дополнительных услуг. К таким могут быть отнесены следующие:

  • единоразовые платежи за уменьшение процентной ставки (платится процент откредита);,
  • плата за использование сервиса безопасных расчетов (в СберБанке стоимость подключения СБР составляет – 3400 рублей);
  • плата за электронную регистрацию (В СберБанке ее стоимость составляет 7 900 до 10 900 рублей);
  • оформления полиса коллективного страхования (стоимость берется в зависимости от тарифов страховой компании);
  • и другие.

Для того, чтобы на стадии подписания ипотечного соглашения наличие «допов» для Вас не стало неожиданным событием, необходимо заблаговременно изучать тарифы банка и их стоимость, а после чего рассчитать, будет ли выгодно согласиться на них.

Например, Вы хотите взять ипотечный кредит на сумму 5 млн рублей на срок 18 лет по ставке 10,5% годовых, тип платежей – аннуитетный. При таких исходных данных сумма ежемесячного платежа составит 51 611 рублей, а размер переплаты за полный срок кредита — 6,15 млн рублей. Банк готов предложить снижение процентной ставку до 9% годовых при условии внесения Вами единовременного платежа, который составляет 5% от размера займа (250 тыс. рублей). В таком случае сумма ежемесячного платежа составит 46 822 рублей, а размер переплаты — 5,11 млн рублей. В итоге, при использовании данной услуги экономия при условии погашения ипотеки в положенный срок составит 1,04 млн рублей. Но, если Вы возьмете ипотеку на 10 лет, то разница в регулярном платеже при использовании услуги и без нее составит всего около 3 тысяч рублей, на переплате получится сэкономить примерно — 250 тысяч рублей. В этом случае лучше отказаться от такой дополнительной опции, особенно, если Вы собираетесь погашать кредит досрочно. Если клиент досрочно погашает долг, то банк такую комиссию не будет пересчитывать, а вернуть стоимость уплаченного единовременного платежа не получится.

Скрытые скидки

Кроме дополнительных услуг, которые кредитная организация может предложить клиенту на стадии оформления соглашения, тарифы программы кредитования могут содержать условия, использование которых на этапе подготовки заявки может также позволит сэкономить на будущем кредите.

Например, Вы можете получить скидку по процентной ставке, если оформите займ с определенным начальным взносом, при оформлении заявки онлайн, при предоставлении выписки из ПФР, подтверждающей доход и др. Таким образом, прежде чем обращаться в банк, нужно внимательно изучать все условия кредитования и тарифы, иначе Вы можете упустить хорошие возможности для экономии по ипотеке.

К примеру, оформляя кредит по стандартной ипотечной программе на покупку жилья в новостройке на 18 лет по процентной ставке 10,5% годовых, Вам потребуется ежемесячно вносить платеж в размере выплачивать 51, 6 тысяч рублей. А при подаче заявки в рамках программы банка и аккредитованного застройщика в 1-ый год ипотеки ставка может составлять всего 3% годовых, а затем повыситься до базового размера (10,5% годовых). В этом случае величина ежемесячного платежа в 1-ый год уменьшится до 29,9 тысяч рублей, что позволит хорошо сэкономить на общей переплате по кредиту.

Плавающие условия

Сейчас большинство банков предоставляют ипотечное кредитование по фиксированной ставке. Но у некоторых кредитных организаций предлагаются варианты ипотеки с комбинированной процентной ставкой, которые предполагают выплаты кредита по фиксированной ставке в течение определенного периода времени, а далее ставка начинает «плавать» исходя из изменения величины соответствующего индикатора (например, в зависимости от размера ключевой ставки или межбанковской ставки на рынке и др.).

Основная опасность этого вида ипотечного кредита состоит в том, что клиент заранее не может сделать расчет своих регулярных платежей. Если ипотека выдается по фиксированной ставке, то сумма ежемесячного платежа заранее известна, и в случае регулярного погашения она может только уменьшаться, например, если заемщик будет досрочно погашать ее часть.

При кредитовании с плавающей ставкой сумма ежемесячного платежа будет меняться при изменении индикатора, к которому привязана процентная ставка. При этом индикатор может меняться как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения. Если он резко повыситься, то ставка по жилищному кредиту также значительно возрастет, что грозит большими финансовыми рисками и для заемщика, и для банка.

Например, Вы оформили ипотеку на 18 лет на сумму 5 млн рублей по процентной ставке 10,5% годовых на первые 10 лет кредита. Начиная с 11-го года процентная ставка увеличивается до размера 11,5% годовых. Тип платежей – аннуитетный, при этом не учитываем досрочное погашение заемщиком. В таком случае первые 10 лет платеж по ипотеке составит 51,6 тыс. руб., а с 11-го года возрастет до 54,9 тысяч рублей. В результате общая переплата по кредиту с плавающей ставкой будет больше, чем переплата по кредиту с фиксированной ставкой.

Срок кредита также может быть «плавающим» (к примеру, при увеличении индикатора срок может увеличиться с 18 до 20 лет), а размер ежемесячного платежа останется тем же, что также увеличивает финансовые риски заемщика. заемщика, так как при оформлении ипотеки очень сложно правильно спрогнозировать величину будущей финансовой нагрузки.

Поэтому плавающая ипотека может быть выгодной только при краткосрочном кредитовании, стабильной экономической ситуации и отсутствия предпосылок для увеличения индикаторов, к которым привязаны процентные ставки.

Требования банка к залоговой недвижимости

Еще к одному подводному камню, с которым заемщики могут столкнуться при оформлении ипотечного кредита, можно отнести требование банка об обеспечении. Большинство банков в настоящее время предоставляют кредиты только на квартиры, которые ими аккредитованы. Покупка недвижимости, не имеющей аккредитации в банке, может увеличить время, необходимое для рассмотрения заявки, или даже привести к отклонению заявки банком.

Если Вы планируете приобрести квартиру в строящемся доме, но он не одобрен банком, то необходимо узнать список необходимых документов и предоставить их в банк как можно быстрее. Кроме того, надо учитывать, что меть в виду, что отдельные кредитные учреждения могут предоставлять клиентам скидки на процентные ставки при аккредитации дома, и использовать данные преимущества.

Например, приобретая жилья через сервис «ДомКлик» от СберБанка можно получить дисконт – 0,3%. Скидка может быть также сделана, если на момент подачи заявки выбранного заемщиком объекта в сервисе нет, но застройщик разместит на нем объявление и банк аккредитует дом.

Следует также учитывать, что многие банки принимают страхование ипотечного кредита только от одобренных ими страховых организаций, а страховые полисы иных компаний могут не принять. Поэтому перед оформлением страховки следует убедиться, что она подходит под требования банка и в ней заложены все риски. Со списком рекомендованных страховых компаний можно ознакомиться на официальном сайте банка. При этом у разных банков могут быть разные требования к сумме и стоимости необходимой страховки в соответствии с особенностями их кредитной политики.

К примеру, для приобретателей вторички часто не очевидно, что в дополнение к залогу и страхованию жизни и здоровья банк может потребовать от них приобрести титульное страхование, чтобы получить выгодную процентную ставку. Причина этого в том, что при покупке жилья у физического лица ключевым риском является возможная утрата права собственности в будущем. Основания такой потери могут быть разными: мошеннические действия, подложные документы, появление лиц, которые претендуют на квартиру, недееспособность продавца, которую он в дальнейшем смог доказать и т. п.

Титульное страхование позволяет покрыть риски потери права собственности на недвижимость после заключения сделки, и пренебрегать им не нужно, так как надбавка к процентной ставке по ипотечным кредитам в среднем за отказ от него равна порядка 2–3%.

Также подводным камнем для некоторых заемщиков может являться то, что после того оформления приобретенной квартиры, они в полном объеме не смогут распоряжаться ей по собственному усмотрению. До момента полной выплаты ипотеки недвижимость находится в залоге банка, в связи с этим возможны ограничения на сдачу жилья в аренду, выполнение перепланировки и так далее. Подобные ограничения по распоряжению приобретенной недвижимости банк может включать в договор ипотеки по собственному усмотрению.

Поэтому, если Вы хотите сдать ипотечную квартиру в аренду, то сначала необходимо изучить условия договора ипотеки, и, если в нем содержится такой пункт, нужно обратиться в банк для получения его письменного согласия. Обычно, если заемщик исправно вносит ежемесячные платежи без каких-либо просрочек, то банки не возражают против аренды залоговой недвижимости.

Исключением в этом случае может стать ипотека с использованием средств материнского капитала, так как в данном случае необходимо согласовать аренду квартиры с органами опеки и попечительства. Если заемщик не соблюдает условия договора, не уведомляет кредитора о планируемых действиях в отношении заложенного имущества, то банк может требовать полного возвращения долга в соответствии с договором. И если этого не произойдет, начать процедуру продажи ипотечной квартиры с торгов.

Мнение эксперта
Дмитрий Алексеев
Автор статьи: эксперт по жилищному праву и ипотеке.
Задать вопрос
Поэтому, чтобы после оформления ипотечного кредита не попасть в сложную ситуацию, следует внимательно изучить условия банка: в соответствии с кредитной политикой банка в договоре ипотеки могут предусматриваться различные нюансы.

Читайте также: Плюсы и минусы ипотеки.

12345 (No Ratings Yet)
Загрузка...

Комментарии

*