Переуступка пая на недвижимость в ЖСК
В различных жизненных ситуациях у граждан, участвующих в ЖСК, может возникнуть необходимость переуступки пая на объект недвижимого имущества. Сделка уступки права требования имеет несколько различий с обычным договором купли-продажи на квартиру.
Разберем особенности заключения данной сделки, правовые последствия для сторон и возможные риски.
Что такое уступка права
Переуступка права требования (цессия) является гражданско-правовой сделкой, которая связана с передачей одним лицом своих прав и обязанностей третьему лицу. Следует знать, что уступаются не только права, но и обязанности по первоначальному договору.
Обычно предметом сделки является объект недвижимости. Сделка должна оформляться в простой письменной форме, подписанный договор цессии должен пройти регистрацию в ФКП Росреестра.
В соответствии со сделкой уступки, лицо, передающее право на недвижимое имущество, переуступает его третьему лицу, за установленную плату, кроме того, происходит и перевод обязанностей.
По сделке переуступки допускается переход:
- Права требования на передачу квартиры в собственность.
- Права аренды на объект недвижимости (например, земельный участок, нежилое помещение и т.д.).
- Иные права.
Возможно передать обязанности другому лицу. К примеру, долговые обязательства по возврате задолженности по договору займа или кредитному договору.
Однако договор цессии получил широкое применение, потому что он выгоден для всех сторон соглашения.
Как правило, предметом договора цессии выступает объект недвижимости, точнее права на него.
Согласно договору переуступки права на жилплощадь в новостройке, приобретатель квартиры, должен уплатить денежные средства за нее застройщику, что соответствует договоренности между сторонами основного договора.
К примеру, физическое лицо Д. покупает квартиру в строящемся доме, и несет обязанность по ежемесячной уплате пая.
Но его финансовое положение изменяется, и он больше не имеет достаточной суммы для покрытия ежемесячных платежей.
Выходом из ситуации является подписание с гражданином Н. сделки переуступки, который соглашается вносить остаток средств за жилье в новостройке, и приобрети в итоге право собственности на квартиру.
Сделка выгодна как для первоначального пайщика, который избежал ответственности за неуплату средств застройщику, так и новому пайщику, который становится собственником квартиры. Кроме того, застройщик также остается в плюсе, потому что обязанности дольщика продолжают выполняться.
Суть переуступки права состоит в замене одного лица в обязательстве другим. Посредством нее допускается передача своего пая в ЖСК.
Что нужно выяснить перед заключением сделки
Перед оформлением и подписанием договора цессии, следует проверять определенные моменты, в частности:
| Какие расчеты происходили у пайщика | до настоящего времени с фирмой-застройщиком |
| Размер денежных средств, которые нужно внести новому владельцу пая | для того, чтобы застройщик предоставил согласие в письменном виде на изменение покупателя. |
| Дополнительно следует проверить следующие обстоятельства | которые непременно обнаружатся:
|
После выяснения вышеназванных моментов, гражданин будет располагать наиболее полной информацией для принятия решения о том, стоит ли оформлять сделку переуступки па на недвижимость.
Правовые основы
Независимо от объекта недвижимости, на который уступается право, переуступка представляет собой юридическую сделку.
Правила и особенности заключения договора цессии регламентированы в статьях 388—390 гражданского кодекса РФ.
Поскольку квартира расположена в ЖСК, то следует руководствоваться нормами Раздела V Жилищного кодекса РФ.
Процедура регистрации сделки переуступки пая на объект недвижимости выполняется на основании положений п. 2 ст. 164 Гражданского кодекса РФ. Договор цессии в отношении пая заключается соответственно ФЗ от 30 декабря 2004 г. № 214 «О долевом участии в строительстве».
Договор переуступки пая в ЖСК
При переуступке одним гражданином своего права на недвижимость третьему лицу, данная сделка должна основываться на подписанном договоре.
Договор цессии составляется в простой письменной форме и проходит обязательную регистрацию в службе Росреестра.
Поскольку передается пай в жилищном кооперативе, собственность на жилплощадь оформляется лишь после выплаты пая в полном объеме. Обычно, этот момент наступает после сдачи дома в эксплуатацию.
Величина пая и регулярных платежей, обычно, рассчитываются таким образом, чтобы закрыть задолженность к сроку завершения строительных работ и ввода объекта.
Пай — это денежный взнос в качестве оплаты за жилплощадь, строящуюся ЖСК. Поэтому необходимо помнить об особенностях участия в жилищном кооперативе.
Первый пайщик уже стал участником кооператива. А после переуступки права новый приобретатель пая становится членом ЖСК вместо старого пайщика.
Чтобы стать членом ЖСК потребуется:
- Заплатить взнос за вступление в кооператив.
- Общее собрание членов жилищного кооператива должны одобрить его вступление.
Поскольку предметом сделки является жильё в кооперативе, нужно учитывать следующее:
| Возможность выхода первого продавца из ЖСК после выплаты пая | при этом полная сумма пая должна быть ему возвращена |
| Приобретатель может вступить в членство в жилищном кооперативе | уплатив вступительный взнос и первый паевой платеж |
Если стороны сделки приняли решение заключить уступку пая, то необходимо заручиться согласием руководителя кооператива. Вся документация также оформляется через ЖСК.
Другому лицу
Переуступка права на пай третьему лицу-гражданину основывается на Федеральном законе № 214. Новый пайщик, согласно данному законодательному акту, который оформил сделку с первоначальным пайщиком, может требовать от строительной компании и ЖСК передачи ему квартиры в определенные сроки.
В свою очередь, к нему переходят обязанности по полной выплате пая жилищному кооперативу.
Образец уведомления застройщика о переуступке прав требования ищите в статье: уведомление о переуступке права требования.
Между родственниками
Законодательно не установлен запрет на оформление сделки переуступки пая между родственниками. В случае необходимости гражданин имеет право на передачу своего права близкому родственнику. При этом купленные права на жилье переходят члену семьи.
Также преимуществом уступки права пая недвижимости близкому родственнику является то, что продавец не несет обязанности по уплате налога на доход физических лиц.
Но родственные связи нужно доказать определенными документами:
| С помощью свидетельства о рождении | подтверждается родство между родителями и детьми |
| Свидетельство о браке | удостоверяется родство между супругами |
К близким родственникам относятся:
- Родители и дети;
- Супруги;
- Бабушки, дедушки и внуки.
Алгоритм оформления сделки
Сделка переуступки пая на объект недвижимости физическому лицу заключается письменно и подписывается продавцом и покупателем.
Порядок заключения соглашения также зависит от того, полностью ли выплачена сумма пая.
При полной оплате пая, получать согласие у застройщика не требуется, поскольку право собственности на жилплощадь уже принадлежит гражданину.
Поэтому он может заключить в отношении квартиры любой гражданско-правовой договор: договор дарения, купли-продажи, мены и т.д. В этом случае он передает права владения, пользования и распоряжения жильем.
В случае неполной оплаты пая, покупателю уступаются права требования в отношении объекта недвижимости, а также обязанность по погашению оставшейся невыплаченной сумме пая.
При передаче обязанности по погашению долга, нужно получить разрешение от застройщика на изменение должника в письменной форме.
А в случае оплаты пая посредством предоставленного ипотечного кредита, также письменное согласие банка, выдавшего его.
Застройщика во всех случаях необходимо уведомить о состоявшейся переуступке. Первоначальный пайщик должен это сделать.
Порядок оформления договора цессии включает следующие действия:
| Подготовка сторонами соглашения требуемых документов | передача первым дольщиком всех бумаг покупателю, которая удостоверяется актом, подписанным покупателем и приобретателем пая |
| Составление предварительного договора уступки | по этому договору не уплачиваются денежные средства, он служит для установления условий будущей основной сделки. При достижении договорённости по всем условиям стороны заключают основную сделку, после чего он проходит регистрацию в ФКП Росреестра |
Потребуется узнать, не имеется ли долга по оплате пая первоначальным покупателем.
Чтобы подтвердить отсутствие задолженности нужно получить справку от застройщика.
В случае неоплаты первым пайщиком взносов продолжительное время, застройщик может отказаться от выполнения обязанностей по договору. В этом случае негативные последствия несет последний покупатель.
Требуемые бумаги
Все стороны сделки подготавливают необходимые документы. К ним относятся:
| Паспорта граждан РФ | удостоверяющие личности первого и последующего покупателя |
| Документы от застройщика, доказывающие законность производимых строительных работ | В том числе:
|
| Согласие на переуступку пая в письменном виде | Документ, подтверждающий отсутствие задолженности перед фирмой-застройщиком по выплате пая |
| Справка об участии в жилищном кооперативе | подтверждение оплаты вступительных и членских взносов |
| Решение собрания членов ЖСК о принятии в него покупателя | акт приемки документов |
| Если основной покупатель состоит в браке | нужно согласие другого супруга на заключение сделки |
| Прочие бумаги | которые истребованы специалистами МФЦ в ходе гос.регистрации сделки переуступки |
Особенности уплаты налога
Первоначальный приобретатель жилья получает доход от продажи пая. Следовательно, в соответствии с налоговым законодательством, он несет обязанность по уплате подоходного налога от полученной выгоды – 13%.
В силу ст. 220 Налогового кодекса РФ, покупатель пая, в свою очередь, может воспользоваться правом на применение налогового вычета.
Помимо этого, при использовании при покупке пая кредитных средств, он имеет право на получение вычета с внесенных по ипотеке процентов.
Продающее пай лицо лично заполняет декларацию 3-НДФЛ, и направляет ее в налоговую службу по месту своего жительства.
Какие имеются риски
У любой сделки по распоряжению недвижимостью существуют возможные риски.
Чтобы свести их к минимуму необходимо:
| Обратиться за помощью к знающему юристу | специализирующемуся в области договора долевого участия в строительстве |
| В соответствии с договором | тщательно изучить пункты предварительной сделки |
| Обсудить все пункты предстоящего соглашения | при отсутствии спорных вопросов, подписать основной договор цессии |
Юридическое сопровождение уступки пая позволит минимизировать риски при оформлении соглашения.
Переуступка прав аренды земельного участка между юридическими лицами, смотрите здесь.
Похожие записи:
(No Ratings Yet)
Загрузка...