• Особенности ипотеки на земельный участок

    Автор статьи, практикующий юрист, эксперт по жилищному праву и ипотеке.

    08 марта, 2019 Нет комментариев

    Сейчас все большее количество граждан стремятся приобрести жилье за городом. В этом случае возникает необходимость приобретения земли.

    Для этого в банках стали разрабатываться программы ипотеки для покупки земельного участка.

    В статье рассматриваются такие вопросы как можно ли взять ипотеку на покупку земельного участка, а также чем отличается ипотечный кредит на покупку квартиры и кредит на покупку земельного участка.

    Ипотека на земельный участок

    Нормы закона

    Законодательное регулирование отношений, связанных с залогом недвижимости, осуществляется первой часть. Гражданского кодекса РФ, а также федеральным законом № 102-ФЗ «Об ипотеке недвижимости».

    Ипотека отлична от других видов кредитования тем, что объектом залога может являться только недвижимое имущество.

    Плюсами недвижимости как объекта залога является следующее:

      Недвижимость достаточно в редких случаяхподвержена утрате или повреждению (порче)
     Сложная процедура перехода права собственностипоскольку переоформить собственность на недвижимое имущество  можно исключительно путем заключения распорядительного договора с регистрацией его в службе Росреестра
     Цены на жилье всегда находятся на высоком уровнеРиски банка-кредитора, связанные со снижением стоимости на недвижимость невысоки

    Особенности

    Ипотека на покупку земли является кредитным предложением, которое действует в банках недавно. Сначала такой вид ипотеки предоставлялся только индивидуально в отношении конкретных заемщиков на особых условиях.

    Сложность оформления такого кредитования связана с тем, что достаточно сложно произвести оценку земельного участка и установить его рыночную стоимость.

    Ипотечные программы для приобретения участков земли действуют только в солидных надежных банках, потому выбор банка для потенциальных заемщиков ограничен.

    Также следует учитывать цель покупки, которая, как правило, заключается в последующей постройке на земельном участке дома или другого сооружения.

    Возведение постройки увеличивает ликвидность залогового объекта (земли). При этом клиенту не нужно сообщать в банк о начале строительства, или получать у него разрешение на осуществление строительства.

    Это связано с тем, что при возведении какого-либо строения (сооружения) на заложенном земельном участке его стоимость повышается, так как эта постройка является «частью» земли, согласно законодательству.

    Требования банков

    Банки предъявляют специальные требования в отношении земельных участков. О таких требованиях необходимо знать, прежде чем обращаться в кредитную организацию.

    Требования банков к земельным участкам:

     Участок должен быть расположенв районе, где имеется развитая инфраструктура
     Учитывается категория, которой относится землякоторая должна допускать осуществление на ней строительство жилья
    Удаленность участка от населенного пункта, в котором  имеется отделение кредитного учреждения. Иначе заявка на ипотеку может быть не одобрена. Причина отказа в этом случае заключается в том, что затруднен осмотр объекта. Как правило, расстояние не должно превышать 100 км.
     Площадь приобретаемого участка должна быть больше установленной нормыМинимальную площадь ипотечной земли можно уточнить при подаче заявки на займ. Однако, как правило, он не должен быть меньше 4 соток
     Земля не может быть обременена правами третьих лицТребуется наличие правоустанавливающих документов  на участок
     Границы участка земли должны быть точно определеныУчасток должен быть размежеван, только в этом случае на него можно оформить право собственности
     Цель кредитования должна быть связано с постройкой на участке частного домапоскольку индивидуальная застройка считается залоговым объектом, который обладает хорошей ликвидностью
     Прочие требования, которые могут предъявляться в конкретном случаене кредитуются участки земли, не соответствующие  критериям банка

    Для покупки земли за счет кредитных средств, необходимо дополнительно выполнить:

     Провести межевание землидля установления точных границ земельного участка
    Землеустроительную экспертизуКадастровыми инженерами выполняется проверка стоимости, указанной в документации
     Получить выписку из ЕГРНв службе Росреестра

    Описанные выше действия выполняются продавцом, поэтому многие владельцы земельных участков стараются не связываться с покупателями, покупающими землю за счет ипотечных средств.

    Ипотека на покупку земельного участка

    Основной особенностью кредитования земли, отличающей его от ипотеки на покупку квартиры (дома), состоит в том, что заемщику необходимо изначально выбрать не банк, а объект кредита.

    Покупателю, прежде чем оформлять заявку на кредит, следует проверить у продавца определенные документы:

     Правоустанавливающие документыподтверждающие право собственности продавца
     устанавливающие границы земельного участка свидетельствующие об отсутствии споров с соседями о границах участка

    Помимо этого, у покупателя должны иметься следующие бумаги:

     Документы о трудоустройствепо нормам трудового законодательства. Обычно предоставляется копия трудовой книжки, которая должна быть заверена работодателем в установленном порядке.
    Свидетельство о заключении бракаоригинал и копия, если потенциальный клиент банка состоит в официально зарегистрированном браке
     Справка, подтверждающая доходыподается по форме 2-НДФЛ либо по форме банка
     Заявка – анкетаобразец выдаст сотрудник выбранного банка. Как правило, необходимо заполнить подробную анкету на заемщика

    После того, как заявитель предоставит необходимые документы, заявка принимается банком.

    Перед одобрением заявки, проводится обязательная процедура осмотра земельного участка. Главная задача банка заключается в том, чтобы убедиться, что объект залога является ликвидным и в случае нарушения обязательств заемщиком, может быть быстро реализован.

    Без первоначального взноса

    В настоящее время получить ипотеку на покупку земли без внесения первоначального взноса в банках, которые действуют в РФ, практически нереально.

    Также отдельные банки устанавливают требования от заемщиков по оплате около половины стоимости приобретаемого участка земли.

    Оценка

    Перед принятием положительного решения по заявке, сотрудник банка в обязательном порядке выезжает для осмотра объекта ипотеки.

    Также требуется проведение оценки рыночной стоимости участка, для установления размера ипотечного займа.

    Факторы, имеющие значение для определения стоимости земельного участка:


     Расположение участка По отношению к населенному пункту, наличие подъездов к участку
     Развитая инфраструктура районаКроме того, оборот участка земли не должен быть ограничен
     Категория земель (назначение)Наибольшей ликвидностью обладают категории земель, которые предназначены для индивидуального строительства. Кредитные организации не предоставляют займы для приобретения участков сельскохозяйственного назначения
     Учитываются места сброса мусора, бытовых и промышленных отходовОни должны находиться в отдалении от участка
    Состояние участкаИмеет постройки, расчищен, с насаждениями и т.д.
     Расстояние между покупаемым участком и отделением банкаИмеет значение для банка. В отдельных банках действует требование относительно расстояния. Например, расстояние свыше 100 км снижает вероятность выдачи кредита
     Требуется наличие подъездных путейА также участок должен быть больше по площади установленной банком нормы. Обычно минимум 4 сотки
     Межевание земельного участканаличие кадастрового паспорта обязательно
     На участок не должно бы прав третьих лицобременений, которые ограничивают собственника в реализации его прав
     Участок должен бытьоформлен в собственность

    В каких банках

    Выбор банка является ответственным мероприятием, к которому нужно подходить внимательно. Начать стоит с того, чтобы ознакомиться с возможными предложениями.

    Мнение эксперта
    Дмитрий Алексеев
    Автор статьи, практикующий юрист, эксперт по жилищному праву и ипотеке.
    Задать вопрос
    Будущему заемщику нужно осознавать, что ставка по ипотеке при покупке земли достаточно высокая, а размер кредита отличается от программ ипотеки на приобретение жилья.

    Расчет ежемесячного платежа по ипотеке смотрите статью: как рассчитать ипотеку.

    В каких банках предоставляется ипотека на земельный участок?

    Выдать кредит на покупку участка земли могут следующие банки и на следующих условиях:

     Сбербанкпроцентная ставка от 11,1 % годовых, первоначальный взнос от 25%, срок до 30 лет, сумма от 300 тыс. руб. до 100 млн. руб.
     СМП Банкпроцентная ставка от 10,9 % годовых, первоначальный взнос от 15%, срок до 25 лет, сумма от 400 тыс. руб. до 10 млн. руб.
    Россельхозбанкпроцентная ставка от 10,8 % годовых, срок до 30 лет, сумма от 100 тыс. руб. до 20 млн. руб.  Обеспечение — залог имеющейся в собственности недвижимости

    Помимо этого, в этих банках действуют следующие условия:

     Возраст заемщика от 21 годаИ на дату погашения кредита линии заемщик не должен достичь пенсионного возраста
     Трудовой стаж от 1 годаобщий трудовой стаж от 12 месяцев, кроме того, по последнему месту работы – от 6 месяцев
    В Сбербанке РФНе допускается предоставление справки о доходах по форме банка, принимается только форма 2-НДФЛ
    Преимущества для  зарплатных клиентовТакже преимущества для заемщиков, у которых открыт вклад в банке
     Привлечение поручителейвозможно использование средств материнского капитала в качестве первоначального взноса либо для досрочного погашения
     Строительство дома на участкеВ сбербанке и ВТБ существуют условия по возведению частного дома на земельном участке в определенный срок

    Процедура оформления

    Получение ипотеки для покупки участка имеет свои особенности по сравнению с оформлением кредита на жилье.

    Прежде всего, заемщику необходимо подобрать земельный участок, а затем уже оформлять ипотечный займ.

    Рекомендуется ознакомиться с программами нескольких кредитных организаций, а после этого выбирать участок.

    Вслед за этим необходимо:

    • Осуществить сбор документации и подать заявление;
    • выполнить оценку земельного участка;
    • оформить страховку.

    После вышеуказанных действий можно приступать к заключению ипотечного договора.

    Необходимые документы

    Вместе с заявкой на ипотечный кредит следует приложить следующие бумаги:

      Паспорт гражданина РФкопии всех страниц и оригинал
     Свидетельство о присвоении ИННОригинал и копия.  Данный документ имеется у всех официально работающих граждан.
     Копия трудовой книжкиПотребуется заверить копию трудовой книжки у работодателя (дата, подпись и печать на каждой странице). Трудовая книжка должна содержать запись о поступлении на работу работника-заемщика
     Справка о доходахформа 2-НДФЛ. Если заявитель работает неофициально, в отдельных банках допускается подача справки по форме банка
     Свидетельство о рожденииНа детей, которым не исполнилось 14 лет (обычная ксерокопия и оригинал). При достижении 14 лет, но до 18 лет, предоставляются копии паспортов детей.
     Свидетельство о регистрации бракаСвидетельствует об официальной регистрации брака. Кроме того, требуется нотариально заверенное согласие другого супруга на заключение сделки ипотеки
     Кадастровый паспортНа земельный участок (оригинал)
     Акт межеванияустанавливающий границы участка
     Правоустанавливающие документына недвижимость. Сертификат материнского капитала при наличии
    Отчет рыночной стоимости участканезависимой оценочной организации
     При привлечении поручителейпредставляются документы в отношении них и прочие документы, которые требует банк

    Образец договора

    Договор ипотеки подписывается в отделении банка в назначенную дату, после проверки всех документов заемщика и одобрения заявки по кредиту.

    Договор должен соответствовать требованиям законодательства РФ.

    Стандартный ипотечный договор кредитования включает в себя следующие сведения:

     Информация об объекте ипотеки
    1. Площадь земельного участка.
    2. Кадастровый номер.
    3. Разрешенное использование, категория земли.
    4. Точный адрес
     Сведения относительно кредита
    • размер;
    • срок кредитования;
    • проценты
     Основания права собственностизаемщика
     Стоимость залоговой недвижимостиправа и ответственность сторон договора ипотечного кредитования
     Условия реализации объекта залогапри нарушении условий кредитного договора
     Срок действия договораиные положения, имеющие значение для сторон сделки

    Ипотечный договор подписывается сторонами в отделении банка, а затем он подлежит регистрации в государственной регистрационной службе по месту нахождения земельного участка.

    Условия рефинансирования ипотечного кредита в статье: рефинансирование ипотеки.

    Видео: Ипотека на земельный участок:

     

    12345 (No Ratings Yet)
    Загрузка...

    Похожие материалы:







      Комментарии

      *