• Обязанности управляющего в ТСЖ

    Автор статьи, практикующий юрист, эксперт по жилищному праву и ипотеке.

    30 апреля, 2020 Нет комментариев

    Создавая ТСЖ, у большинства владельцев квартир не возникает такой вопрос, каким образом будет вести деятельность данное объединение граждан, кто будет руководить товариществом, как будут созываться общие собрания собственников помещений, в каком порядке будут заключаться договоры с подрядными организациями и ресурсоснабжающими компаниями, а также как составляется смета работ.

    Выбранный на собрании председатель товарищества собственников жилья не сможет взять все работы на себя, в особенности, в случае вхождения в состав ТСЖ нескольких многоквартирных жилых домов.

    управляющий в ТСЖ

    В этой ситуации обязательства руководства данной организации увеличивается в разы.

    Поэтому выходом из сложившейся ситуации является наем специального сотрудника – управляющего товарищества.

    В указанной статье разберем вопросы, что эта за должность, какие обязанности возложены на него, его полномочия, а также ответственность в случае невыполнения своих функций.

    Что из себя представляет должность управляющего

    Жильцы многоквартирного дома могут принять решение о формировании товарищества собственников для следующих целей:

    Повысить качество жилищных условийобеспечить комфортные условия проживания в доме
     Содержать общее имущество дома в соответствующем состояниисвоевременная уборка подъездов и лестничных площадок, а также придомовой территории, вывоз отходов, ремонт инженерного оборудования и сетей, обустройство детских площадок, клумб и газонов и т.д.)
     Для надлежащей эксплуатации инженерных коммуникацийотопление, водоотведение, газ, свет, водопровод и др.

    Данный перечень мероприятий после создания ТСЖ выполняется на одного из собственников помещений дома, который был избран председателем на собрании жильцов.

    На практике на такую должность, как правило, избираются граждане пенсионеры, у которых имеется достаточное время на решение всех вопросов.

    Но указанная организация, не просто добровольное сообщество жильцов, а юридическое лицо, несущая ответственность за свою деятельность.

    По этой причине зачастую во многих товариществах жильцов наряду с председателем существует должность управляющего.

    На эту должность нанимается лицо, имеющее соответствующие профессиональные знания и опыт ведения административной работы, осуществляющий управленческую деятельность в соответствии с договором за установленное вознаграждение.

    Функции управляющего в ТСЖ:

     Управленческие функцииорганизация общих собраний, иных встреч, проведение переговоров и т.д.
     Определение важнейших направлений деятельностиа также разрешение конфликтов с владельцами помещений многоквартирного дома

    Поэтому крайне важно привлекать к управлению товариществом собственников жилья профессиональных управленцев, которые обладают необходимыми навыками в сфере ЖКХ.

    Процедура назначения

    Основные решения в ходе деятельности товарищества принимаются по результатам голосования собственников помещений дома на собрании. Но найм такой фигуры, как управляющий, может быть осуществлен только правлением ТСЖ.

    Согласно жилищному законодательству к обязанностям правления товарищества относится:

     Выполнение управления домома также оформление договоров управления объектом недвижимости
     Привлечение наемных рабочихдля обслуживания общедомового имущества дома, а также увольнение работников

    Поэтому получать решение общего собрания владельцев жилых помещений на привлечение лица на должность управляющего, не нужно.

    Председатель товарищества и правление передают управляющему ТСЖ часть своих функций, эти, снижая совокупную нагрузку на руководство данной некоммерческой организации и повышая эффективность ее деятельности.

    Возможны два варианта оформления правоотношений с управляющим:

     На основании трудового договоранаемного работника включают в состав правления ТСЖ, в соответствии со штатным расписанием ему начисляется зарплата. Затраты на зарплату управляющего вносятся в смету расходов организации. Следует знать, что, наняв его в штат, увольнение управляющего допускается только в соответствии с трудовым законодательством. Председатель не может самостоятельно уволить такого сотрудника.
     По гражданско-правовой сделкес управляющим подписывается соглашения об оказании услуг. Срок полномочий такого работника прописывается в договоре. Зачастую товарищества привлекают к руководству антикризисных управленцев, которые оказывают ТСЖ помощь по выходу из тяжелой экономической ситуации

    Полномочия управляющего ТСЖ

    Приняв на работу управляющего, часть полномочий ему делегирует председатель, которого, в свою очередь, избрали на общем собрании собственники квартир дома. Однако, это не совсем так.

    Управляющий и председатель являются различными должностями, которые имеют разные полномочия.

    Полномочия таких лиц устанавливаются при организации ТСЖ, они прописываются в таком документе, как Устав товарищества собственников, в котором закрепляются права и обязанности председателя.

    Председатель передает управляющему некоторую часть своих полномочий согласно решению правления товарищества.

    Основные функции управляющего:

     Представительство от имени некоммерческой организации в органах государственной власти и местного самоуправленияв налоговой службе, судах и т.д., оформление договоров с ресурсоснабжающими компаниями, подрядными организациями, арендаторами нежилых помещений в многоквартирном доме
     Осуществление взыскания долгов неплательщиков коммунальных услугведение реестра должников, приостановление или отключение подачи ресурсов
     Составление бухгалтерской и финансовой отчетностиприем сотрудников на работу
     Представительство в муниципальных органах и Жилинспекциисоставление смет доходов и расходов, ознакомление жильцов с ними
     Подписание платежной документации, заключение соглашенийконтроль за исполнением решений товарищества
     Контролирование деятельности работниковслесарей, электриков, сантехников, дворников и др.

    Как открыть специальный счет ТСЖ на капитальный ремонт — в статье: капремонт в ТСЖ.

    Правовая база

    Товарищество собственников недвижимости вправе пригласить для выполнения отдельных задач специального управляющего. Данное право закреплено в ЖК РФ.

    Согласно нормам этого закона, председатель ТСЖ обязан предоставить такому сотруднику доверенность в нотариальной форме на выполнение действий, включенных в его должностную инструкцию.

    Процедура выдачи доверенность основывается на нормах Гражданского кодекса РФ.

    Следовательно, к документам, регулирующим деятельность управляющего, можно отнести:


    • Устав ТСЖ;
    • Должностная инструкция, подготовленная правлением;
    • Нотариальная доверенность от председателя.

    Управляющий в товариществе

    Наемный работник является лицом, выполняющим исполнительные функции в ТСЖ. Его основной задачей является профессиональное осуществление деятельности, связанной с обслуживанием многоквартирного дома.

    В ходе проведения собраний и встреч с владельцами жилых помещений правление регистрирует заявки и просьбы жильцов и доводит их до сведения управляющего (к примеру, большая часть собственников проголосовали за размещение детской площадки на прилегающей территории дома). Также правление осуществляет контроль за деятельностью наемного управляющего.

    Круг обязанностей

    В соответствии с законодательством, за должностью управляющего не закреплено конкретных обязанностей.

    Нанимая в ТСЖ такого сотрудника, председатель должен определить перечень его основных функций и обязанностей.

    У различных товариществ круг обязанностей управляющих различается. Список функций связан с целью привлечения профессионального управленца и степени доверия к нему правления.

    Как правило, функции управляющего сводятся к следующему:

     Оформление договоров с подрядчиками и поставщиками ресурсова также подписание платёжной документации
     Прием сотрудников на работупредставительство от имени ТСЖ в органах исполнительной власти и надзорных органах
     Составление сметы доходов и затрат отчетных периодов и ознакомление с ними жильцов домаведение финансовой отчетности
      Контроль за деятельностью наемных работников (слесарей, электриков и т.д.)покупка оборудования, инвентаря, оплата счетов

    Права, закрепленные в должностной инструкции

    Кроме обязанностей перед владельцами жилых помещений, выступающих основными лицами, заинтересованными в привлечении управляющего, у него имеются права, установленные в должностной инструкции, а также в уставе товарищества собственников.

    На основании договора, оформленного ТСЖ с управляющим, у него есть следующие права:

    Участвовать в общих собраниях и решать текущие вопросы данной некоммерческой организациипринимать самостоятельно решения в рамках полномочий, предоставленных ему председателем
      Делать предложения по повышению эффективности деятельности объединенияполучать требуемые документы для осуществления своих обязанностей
     Выполнять прием на работу персонал либо заключать договоры с подрядчикамидля проведения определенных работ по содержанию общедомового имущества

    Требования к кандидату

    На практике, зачастую в товариществах владельцев жилья управляющий подбирается из числа жильцов, которые проживают в подконтрольном многоквартирном доме, которым управляет данная организация.

    Мнение эксперта
    Дмитрий Алексеев
    Автор статьи, практикующий юрист, эксперт по жилищному праву и ипотеке.
    Задать вопрос
    Из большого количества собственников помещений в доме можно выбрать сотрудника, обладающего необходимыми профессиональными умениями, навыками управления, который может преодолеть сложные ситуации, а также умеет грамотно распоряжаться финансами (например, человека с бухгалтерским или юридическим образованием и др.)

    Следует понимать, что стоимость услуг наемного работника зависят от его квалификации и опыта ведения управленческой деятельности.

    В ТСЖ к кандидатам на должность управляющего предъявляются следующие требования:

     Возрасткак правило, нет каких-либо ограничений относительно возраста, однако все таки преимуществом обладают лица среднего возраста, не страдающие серьезными заболеваниями, которые имеют возможности для выполнения данной деятельности
     Образованиевысшее бухгалтерское, юридическое, техническое или управленческое образование, и отсутствие судимости

    Ответственность за невыполнение своих функций

    Бланк должностной инструкции, составляемой в ТСЖ при привлечении управляющего, содержит пункт о административной или материальной ответственности в отношении него за невыполнение или ненадлежащее выполнение им своих обязанностей.

    Как правило, в случае несоответствия наемного сотрудника должности по различным причинам, он может быть уволен в соответствии с трудовым законодательством.

    Если управленец работал по гражданско-правовому договору, то товарищество собственников жилья вправе в одностороннем порядке расторгнуть его.

    При выявлении нецелевого расходования средств наемным работником, председатель ТСЖ может обратиться с соответствующим заявлением в правоохранительные органы.

    На основании гражданского договора

    По статистике, в большинстве случаев товарищество собственников жилья отдают предпочтение в найме управляющего на основании гражданского соглашения, а не трудового договора.

    Другими словами, ТСЖ оформляет с управляющим договор о возмездном оказании услуг по управлению многоквартирным домом.

    Инструкция выхода из ТСЖ всеми собственниками в доме, смотрите в статье: выход из ТСЖ.

    Преимущества заключения гражданско-правового договора с управляющим:

    1. Возможность расторжения соглашения в любое время;
    2. Нет необходимости уплачивать налоги и социальные взносы за работника.

    Видео: За что отвечает председатель ТСЖ?

    12345 (No Ratings Yet)
    Загрузка...

    Похожие материалы:







      Комментарии

      *