Капремонт в ТСЖ
На сегодняшний день, множество многоквартирных жилых домов в нашей стране обслуживаются организованными товариществами собственников жилья. Они создаются для управления домом, содержанием его в надлежащем состоянии, в том числе состоянием общего имущества (инженерных коммуникаций, оборудования, лестничных площадок, подъездов, чердаков, придомовой территории и т.д.). Кроме того, ТСЖ принимает решение о необходимости проведения капитального ремонта.
Рассмотрим в данной статье, как осуществляется сбор денежных средств на его выполнение в соответствии с нормами действующего законодательства.
Цель ведения деятельности
В соответствии с Жилищным кодексом РФ товарищество собственников жилья – это юридическое лицо (некоммерческое), которое организуется на добровольных началах собственниками помещений многоквартирного дома с целью обеспечения пользования и владения общим имуществом, которое осуществляет свою деятельность на взносы его членов.
Основной целью ТСЖ является совокупное управление владельцами жилых помещений общедомовым имуществом, поддержание его надлежащего состояния, при учете технических и санитарных норм и правил.
Деятельность товарищества регулируется как жилищным, так и гражданским законодательством.
Государство поощряет образование гражданами таких объединений, для чего оно предусматривает определенные льготные условия по уплате налогов и упрощенную процедуру регистрации.
На основании ЖК РФ, в рамках одного многоквартирного жилого дома может быть создано только одно товарищество.
Руководство товариществом
Поскольку ТСЖ является организацией, пусть и некоммерческой, то главным документом, который регулирует ее деятельность, выступает устав, включающий в себя основные вопросы деятельности товарищества.
Единоличным органом руководства ТСЖ является председатель, коллегиальный исполнительный орган – правление.
Высшим органом управления товарищества является общее собрание его членов.
Правление должно быть избрано на общем собрании, оно решает вопросы текущей деятельности объединения, вносит предложения, оказывает содействие председателю. В состав правления могут быть избраны не только жильцы дома, но и третьи лица.
В собрании принимают участие все собственники помещений многоквартирного дома.
Общее собрание обладает более высокими полномочиями, т.к. является непосредственным органом управления, включающим большинство жителей дома, в интересах которых и было сформировано ТСЖ.
Председатель входит в состав правления, к компетенции которого относится контроль проведения общего собрания.
Согласно закону, в отношении председателя действуют определенные правила:
- председатель избирается из жильцов многоквартирного дома;
- срок его полномочий устанавливается в Уставе ТСЖ;
- он действует от имени товарищества без доверенности;
- в уставе прописываются требования в отношении его кандидатуры;
- для него подготавливается должностная инструкция.
Важно понимать, что участие в ТСЖ – это добровольное право собственников помещений, а не обязанность.
После создания товарищества, жильцы, проголосовавшие за его образование, становятся членами ТСЖ.
Оформления договора управления с собственниками
Ведение деятельности товариществом связано с заключением определенных договоров:
| Договора, регламентирвующего вопросы оказания услуг жителям дома | а также выполняемых работ по содержанию общего имущества дома в соответствующем виде |
| Договора, закрепляющего полномочия и обязанности правления | относительно распоряжения вносимых платежей от жильцов |
Кроме вышеуказанных договоров, товарищество собственников жилья вправе заключать договоры управления с владельцами помещений, которые решили не участвовать в ТСЖ.
Договоры с собственниками квартир требуется в результате того, что граждане, не посчитавшие нужным вступить в товарищество, также пользуются коммунальными ресурсами, предоставляемыми поставщиками.
Согласно законодательству, письменная форма таких договоров не обязательна.
В случае, если собственники вносят оплату за коммунальные услуги по таким же тарифам, что и участники ТСЖ, оплачивают расходы на содержание и ремонт общего имущества дома, то договор считается заключенным.
Владельцы квартир вправе оформлять прямые договоры поставки отопления, электричества, выполнения ремонта, независимо от создания товарищества.
Законодательное регулирование
Раздел 6 Жилищного кодекса РФ устанавливает нормативные основы деятельности ТСЖ.
Статья 137 закрепляет права и обязанности товарищества.
В положениях ст. 152 ЖК определены виды хозяйственной деятельности, которые может выполнять товарищество собственников жилья.
В нормативах ст. 161 ЖК регулируется порядок выбора способа управления многоквартирного дома.
Также отдельные нормы, содержащие требования к управлению домами товариществами, содержатся в Указах президента, Постановлениях Правительства и др.
Специальный счет ТСЖ на капитальный ремонт
Наиболее удобным вариантом сбора средств жильцов на проведение капитального ремонта в многоквартирном доме является открытый спецсчёт в банке.
На этот счет будут зачисляться платежи и взносы собственников помещений дома. Денежные средства, находящиеся на счете, имеют целевое назначение, т.е. могут быть потрачены только на проведение ремонтных работ.
Открытие расчетного счета представляет собой абсолютно неопасное действие в отношении участников товарищества, вероятность того, что деньги «уйдут» не на те цели минимальна.
Со счетом могут производиться определенные операции:
| Оплата услуг подрядчикам за выполненные ремонтные работы | перечисление средств на оплату кредитов, взятых ранее для проведения капремонта |
| Переводы на другие счета | на основании решения владельцев помещений дома |
| Иные операции | на цели, связанные с капитальным ремонтом |
Жильцам дома нужно понимать, что на выполнение работ по капитальному ремонту может быть оформлен кредит в банке, т.к. многоквартирный дом может нуждаться в проведении срочного ремонта, но для накопления требуемой суммы необходимо продолжительное время.
В соответствии со ст. 173 Жилищного кодекса РФ, ТСЖ имеет право на оформление кредита на капремонт. В пункте 2 данной статьи указано, что, если на осуществление капитального ремонта общедомового имущества оформлен кредит или заем либо имеется задолженность по капремонту, принятие жильцами решения об изменении способа формирования фонда капитального ремонта возможно при условии погашения такого долга в полном объеме.
Но исчерпывающего разъяснения процедуры оформления кредита в нормах жилищного законодательства не имеется.
Поскольку многие особенности осуществления капитального ремонта и перечисления взносов содержатся в программах регионального уровня, то руководствоваться нужно непосредственно ими.
Взять кредит в банковском учреждении могут собственники помещений, которые выбрали вариант перевода взносов на спецсчет.
Какие отличия ТСЖ и ТСН смотрите в статье: ТСН, что это такое, в чем различия с ТСЖ.
Решение о заключении с банком договора кредитования должно быть принято на общем собрании владельцев жилья. Сам договор с банком подписывает доверенное лицо от имени собственников.
Оплата кредита и процентов будет осуществляться посредством фонда капремонта.
У банка появляется возможность систематического (ежемесячного) списания денежных средств для возврата заема со счета капитального ремонта. Данный кредит выдается без обеспечительных мер (залог недвижимости, поручительство граждан и т.д.).
Каким образом открыть
Жильцы многоквартирных домов вправе самостоятельно принимать решения, касающиеся порядка формирования фондов для проведения капитальных ремонтов.
Как правило, выбор останавливается на специальном счете или на счете регионального оператора.
Для открытия счета потребуется придерживаться следующего алгоритма действий:
| Найти многоквартирный дом в специально разработанной региональной программе, касающейся условия проведений капитальных ремонтов | и организовать проведение собрания собственников |
| Рассмотреть вопрос | о выборе способа формирования фонда |
| Если выбирается специальный счет | то на рассмотрение должны выноситься следующие вопросы:
|
| Решение может считаться принятым | если проголосовало не менее 2/3 от общего числа собственников помещений |
| ТСЖ должно официально обратиться в банк | с целью оформления процедуры по открытию на свое имя счета |
| В течение пяти дней в жилищный контролирующий орган | предоставляется уведомление об открытии счета, вместе с протоколом |
Стоит отметить, что любые вопросы, касающиеся счета и перевода денежных средств, должны решаться только на общих собраниях.
Это касается и принятия решения о переходе со специального счета на регионального оператора.
В таком случае, на рассмотрение выносится вопрос, касающийся смены формирования счета.
После официально принятого решения, в течение пяти дней, потребуется отправить оформленный протокол владельцу счета, после чего им будет подано в банк заявление о расторжении договорных правоотношений и переводе имеющихся средств на остатке.
Решение о переводе средств будет иметь силу только через месяц, после его направления владельцу основного счета.
Открытие счета накладывает определенные обязанности на ТСЖ, поэтому важно знать, кто контролирует сам процесс.
ТСЖ обязано ежегодно отчитываться за проделанную работу перед государственной жилищной инспекцией, речь здесь идет именно о порядке расходования денежных средств, вносимых жильцами на проведение капитального ремонта.
Важно учитывать, что на уполномоченную организацию возлагается обязанность проводить капитальный ремонт в сроки, указанные в региональной программе, либо раньше и в больших объемах, но только с предварительного согласования с жильцами и путем оформления соответствующего решения.
Особенности данной операции
Открытие спецсчета для осуществления капремонта, является достаточно выгодным способом формирования фонда для собственников помещений дома.
Это связано с тем, что банковское учреждение полностью контролирует производимые операции по открытому счету.
В случае необходимости перевода денежных средств со счета, банком запрашивается подтверждение на перечисление средств, находящихся на нем.
При совершении подтверждения на перевод средств, нужно приложить документы, удостоверяющие личность и собственность на недвижимость, расположенную в многоквартирном доме, которым управляет ТСЖ.
Обязанности собственников
К обязанностям собственников помещений относится перечисление регулярных взносов. При этом в качестве подтверждения произведенной оплаты капитального ремонта товарищество выдает владельцам жилья квитанции.
После внесения взноса, деньги поступают на открытый счет в банке, предназначенные на проведение ремонтных работ, в соответствии с установленными сроками.
Перечислить средства можно путем перевода, для этого понадобятся реквизиты счета.
При переводе на иной спецсчет, нужно получит согласие всех владельцев жилых помещений.
О процедуре создания ТСЖ, смотрите здесь.
В завершение следует отметить, что открытие счета необходимо для того, чтобы внесенные денежные средства контролировались ТСЖ, а их расходование выполнялось только на цели, связанные с выполнением работ по капитальному ремонту.
Похожие записи:
(No Ratings Yet)
Загрузка...