• Как продать квартиру в ипотеке

    Автор статьи, практикующий юрист, эксперт по жилищному праву и ипотеке.

    11 апреля, 2018 Нет комментариев

    О своем личном жилье грезят многие наши соотечественники. Ни для кого не секрет, что многие граждане сейчас берут ипотеку для покупки квартиры. Однако может таким образом сложится жизненная ситуации, что необходимо продать эту квартиру.

    Можно ли продать квартиру в ипотеке? Каким образом выполнить эту процедуру? На эти вопросы смотрите ответы в рамках данной статьи.

    Как продать квартиру в ипотеке

    Согласие банка

    Заемщик по ипотеке, являющийся собственником квартиры, может принять решение продавать ее по многим причинам, например:

    • Уменьшения своих или семейных доходов,
    • Отсутствия возможности вносить плату кредит в результате возникших экономических сложностей,
    • Приобретения другой недвижимости, к примеру, большей площадью в результате увеличения семьи,
    • Получения прибыли с продажи жилья дороже ее начальной стоимости.

    Продать квартиру, находящуюся в ипотеке разумеется можно, но достаточно непросто.

    В данной процедуре принимают участие три стороны:

    1. Владелец ипотечного жилья.
    2. Покупатель квартиры.
    3. Банк, выдавший ипотечный займ. Поскольку квартира пребывает в залоге по кредиту, то продать без согласия банка нельзя.

    Вследствие чего, перед заключением основной сделки купли-продажи с покупателем, который выразил желание приобрести ипотечную квартиру, потребуется получить согласие у банка на такой договор в письменном виде.

    Нормы законодательства

    Основным федеральным законом, устанавливающим правила выдачи ипотечных кредитов, является ФЗ 102 от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке».

    Согласно ст. 29 данного закон, обладатель объекта ипотеки имеет возможность владеть и пользоваться квартирой, однако при этом должен держать ее в надлежащем состоянии.

    Кроме того, собственник не должен наносить жилью преднамеренный вред. Также он не может продавать ее иным лицам без получения согласования банка. В противном случае данная сделка будет считаться недействительной. В соответствии с законом, в случае разногласий, право собственности на недвижимость отойдет банку.

    Реструктуризация долга

    Если происходит ситуации, когда уменьшается доход на семью или семья лишается возможности платить ипотеку в следствие начавшихся финансовых тяжестей, то можно обратиться в банк за реструктуризацией кредита.

    Для добросовестных клиентов банка существует возможность поменять условия ипотечного договора.

    При различных обстоятельствах может изменять такие условия договора:

     Сменить валюту кредитаЗачастую случались ситуации, при которых заемщики оформляли кредит в долларах США или евро. И вслед за сильными колебаниями валют, условия выплаты могли значительно ухудшаться
     Отсрочить или «заморозить» выплату на определенный срокВ этом случае заемщик оплачивает лишь проценты по ипотеке
     Уменьшитьпроцентную ставку

    Когда заемщик желает продать старое жилье и купить новое, более дорогостоящее жилье, банк скорее всего без каких-либо проблем предоставит кредит.

    В особенности если за вторым займом заемщик обратится в тот же банк.

    Как самостоятельно продать квартиру в ипотеке?

    Самостоятельно можно осуществить продажу квартиры в ипотеке как за наличные деньги, так и путем продажи жилья покупателю, который сам имеет ипотечный кредит.

    Процедура продажи «ипотечного» жилья за наличные деньги:

     Уведомление банка, который выдал кредитСогласование банка требуется для того, чтобы сделка продажи квартиры была законной. В случае не сообщения банку, он о продаже, он может наложить запрет на сделку
     Результатом продажи станет закрытие кредитавследствие чего при извещении банка о продаже нужно объяснить причины досрочного погашения кредита. Банки крайне нехотя осуществляют погашение займа до назначенного срока, поскольку банк лишится выгоды в виде процентов, потому что кредитное учреждение может взыскивать проценты исключительно за период использования денежных средств.
     Отыскивание покупателяпоскольку жилье находится в залоге, то найти будущего покупателя достаточно непросто
     Снятие с регистрационного учетапо месту жительства
     Заключить соглашение о задаткепо которому продавец получает с продавца сумму  задатка, равную задолженности продавца перед банком. При желании соглашение о задатке необходимо скрепить подписью нотариуса
     После чего выполняется погашение ипотечного займапосле поступления денег в банк, получается справка о закрытии кредита
     Далее стороны идут в Росреестр, который снимает залог с квартирыПосле предъявления всех необходимых документов служба государственной регистрации  снимает обременение с квартиры.
    Оформление сделки  купли-продажи жилья и его регистрациянепосредственная продажа квартиры.

    С участием банка

    Каким образом совершается продажа квартиры при помощи банка? С помощью банка это сделать намного проще, чем самостоятельно.

    Этапы продажи такие же, как и при продаже жилья за наличные деньги.

    Однако розыск покупателя ложится целиком на плечи сотрудников банка, а не на продавца.

    Стадии продажи:

     Заявление в банкОт заемщика о продаже квартиры и досрочном погашении кредита
     Поиск покупателя и подготовкапредварительного договора, который подписывается сторонами
     Аренда банковских ячеекдля осуществления расчетов
     Внесение покупателем  суммы в банковскую ячейкучто регулируется в соглашении
     Оформление договора купли-продажирегистрация его в Росреестре

    Продажа квартиры в ипотеку

    Чтобы реализовать квартиру, которая является объектом ипотечного кредита, следует  придти на прием в отделение банка, в котором оформлен займ. Сотрудником банка будет предоставлена информация по поводу условий такой продажи.

    С материнским капиталом

    При рождении второго и последующего ребенка в семье, появляется возможность получения из бюджета средств материнского капитала. Сертификат материнского капитала может быть применен для погашения части ипотечного займа.

    Как приобрести квартиру от застройщика в ипотеку смотрите здесь.

    То есть если кредит был получен до получения данного сертификата, он может быть использован в дальнейшем. В настоящий момент с помощью него можно «закрыть»  ипотеку досрочно.

    Такой сертификат может быть принят для погашения кредита в большинстве банков.

    Следовательно, задача продажи жилья для погашения ипотечного кредита может утратить свое значение.

    В особенности этот вопрос остро стоит в регионах страны, где цены на жилье не столь высоки как в столице. С помощью материнского капитала допустимо погашать до 40% задолженности.

    По военной ипотеке

    По программе военной ипотеки составная часть денежных средств на покупку жилья военнослужащему предоставляет Минобороны РФ.

    Наряду с ипотечным договором составляется и соглашение о жилищном целевом займе.

    Данное соглашение фиксируется соответствующим образом, и в единственном экземпляре направляется в Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих (Росвоенипотека) — учреждение, контролирующее выдачу жилищных займов военнослужащим с целью покупки жилья.


     

    Мнение эксперта
    Дмитрий Алексеев
    Автор статьи, практикующий юрист, эксперт по жилищному праву и ипотеке.
    Задать вопрос
    В случае неодобрения Росвоенипотекой сделка по продаже квартиры «не пройдет» в банке.

    Благодаря этому при продаже квартиры, находящейся в «военной» ипотеке необходимо получить не только согласие банка, но и одобрение данного учреждения.

    Риски на стороне продавца

    Продавец ипотечного жилья несет определенные риски, связанные с его продажей:

     Нужно сосредоточить внимание на проверке покупателяПервым делом следует проверить имеющиеся  документы у контрагента. Если есть какие-то подозрения или сомнения, не стоит связываться с таким человеком. Если сомнений нет, и стороны договорились о просмотре квартиры, то лучше чтобы продавец был не один. Чтобы предупредить риск возможного ограбления квартиры, продавец должен:

    1. Проверить паспорт покупателя и тщательно переписать все его паспортные данные.
    2. Рекомендуется не выставлять на показ дорогую технику, ювелирные украшения, деньги и документы. Покупателю не обязательно это видеть. Он пришёл смотреть квартиру, а не внутреннее убранство
     Продажа квартиры по заниженной стоимостиЧтобы заемщик не «продешевил» при продаже, банк заказывает у независимой оценочной организации отчет о реальной рыночной стоимости объекта недвижимости. При составлении отчета оценщиком учитываются следующие факторы:

    • год строительства здания, в котором находится квартира;
    • материалы строительства;
    • месторасположение объекта;
    • транспортная сеть;
    • инфраструктура района;
    • площадь;
    • ремонт в помещениях квартиры;
    • иные обстоятельства, влияющие на изменение рыночной стоимости продаваемого жилья
     Неправильное оформление документов, в результате чего сделка может быть признана незаконнойзатем чтобы не случилась такая неприятность, нужно обратиться к юристу, который посмотрит верность составления. Особенное внимание следует сосредоточить на акте передачи квартиры и основном договоре продажи квартиры
     Вероятность «попадания» на недобросовестных риелторов, которые обязываются совершить продажи квартиры в короткие срокиЧтобы этого избежать лучше сотрудничать с надежным агентством недвижимости, которое возьмет на себя все юридические вопросы
     Проблемы во время передачи денежных средствПроизвести расчет можно как в наличной, так и в безналичной форме.

    Следовательно, наиболее разумно продавать квартиру при участии банка, который выдавал ипотеку, им будет предоставлена депозитная ячейка для расчетов

    Комплект документов

    Для продажи квартиры, которая находится в ипотеке, потребуется собрать необходимые бумаги.

    Исчерпывающий перечень необходимых документов можно узнать, обратившись в банк.

    В большинстве случаев неизменны для представления указанные документы:

     Документы, доказывающие стабильное финансовое положение клиентаОбыкновенно, к ним относятся

    1. Справка о доходах 2-НДФЛ.
    2. Либо справка о доходах по форме банка.
    Основной договора также  закладная по долгу
     Справка о погашении кредитаиз банка
     Подтверждениеплатежа покупателя в пользу продавца за квартиру и подтверждение, что средств для закрытия ипотеки  достаточно
     Справка из банкао снятии залога на квартиру

    Предварительное соглашение

    Но в первую очередь ,перед заключением основной сделки, сторонам следует заключить предварительный договор. В нем контрагентами указываются условия сделки.

    Данные соглашение может корректироваться сторонами по их усмотрению.

    П предварительном договоре прописываются следующие условия:

     Данные продавца и покупателяФ.И.О., реквизиты паспортов
     Сведения приобретаемой квартирыПлощадь, точный адрес, этаж и т.д.
     Ссылка на документ, подтверждающийправо собственности на жилье
    Полнаястоимость помещения квартиры
     Суммавносимая как задаток и оставшаяся сумма
     Срок,для заключения основной сделки купли-продажи
     Обязательство продавца по снятию регистрации всех третьих лициз продаваемого жилья
     Иные существенные условиякоторые контрагенты хотели бы включить в договоре

    Составление предварительного договора можно поручить грамотному специалисту.

    Особенности

    При оформлении договора купли-продажи квартиры, находящейся в ипотеке, есть отдельные нюансы, которые необходимо учитывать сторонам, а именно:

     Схема оплатысторонам нужно урегулировать этот вопрос на стадии предварительного договора. Деньги могут передаваться по наличному или безналичному расчету. При передаче наличных денег продавцом пишется расписка о том, что расчет по договору осуществлен.
    Кроме того, продавцу необходимо выполнить оценку объекта недвижимостиЧто является обязательным требованием банка, поскольку на квартиру накладывается обременение.
     Продавцом предварительно снимается обременениес продаваемой квартиры. Что можно сделать после закрытия покупателем задолженности перед банком. Банком выдается справка о погашении долга по этому объекту недвижимости. Далее стороны обращаются в Росреестр за удостоверением факта снятия обременения
     Уплата налога продавцомВ случае пребывания в собственности более трех лет, налог на доход физических лиц не платится. Если квартира принадлежит собственнику менее этого срока, то необходимо будет заплатить налог при стоимости квартиры свыше 1 млн. руб.

    Как получить налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку, смотрите здесь.

    Видео: Как продать квартиру, купленную в ипотеку. 3 способа.:

    12345 (No Ratings Yet)
    Загрузка...

    Похожие материалы:







      Комментарии

      *