Как продать долю в квартире

Когда люди говорят о покупке и продаже объекта недвижимости, они, как правило, имеют в виду квартиру или частный дом. Однако иногда требуется продать не всю недвижимость, а ее часть, например, полученную по наследству. Такие сделки имеют особые характеристики.

Долевая собственность

При долевой собственности размер каждой доли фиксируется в документах, а также в Едином государственном реестре недвижимости. Вы можете узнать это, заказав выписку из ЕГРН (с этого года требуется разрешение собственника). Доля не является частью самого объекта недвижимости. Например, ½ доли в 2-комнатной квартире не значит, что собственнику принадлежит одна конкретная комната, о чем бы сособственники ни договорились на словах.

Совладельцы могут договориться о том, как использовать собственность и определить, кто в какой комнате живет, порядок пользования общими помещениями, например, кухней или ванной, каким образов происходит уборка квартиру и т.п., и подписать соответствующий документ. Если соглашение не может быть достигнуто, суд может определить право собственности и пользования имуществом.

Собственники также могут распоряжаться общим имуществом совместно, например, продать, подарить или заложить его по взаимному согласию. При этом владелец вправе продать, подарить или завещать свою долю в любое время. Главное – соблюдать специальные правила, установленные законом.

Порядок продажи доли в квартире

Закон установил особый порядок продажи доли для защиты прав и интересов всех сторон. Эти сделки имеют две особенности: право первоочередного отказа других собственников жилья и обязанность нотариально заверять договор купли-продажи (не во всех случаях).

Право первого отказа совладельцев

Прежде чем собственник сможет продать свою долю третьему лицу, он должен сделать предложение о покупке совладельцам. Условия предложения должны быть одинаковыми. Например, нельзя намеренно завышать цену для совладельцев, а затем продавать долю другим по более низкой цене.

В предложении должны быть прописаны все существенные условия будущей сделки. По Гражданскому кодексу не установлено, что именно, поэтому лучше всего дать подробное описание доли, ее стоимость и любых важных для Вас условий сделки: сроки и форма оплаты, проведение расчетов, в какой срок происходит регистрация доли, освобождение недвижимости от личных вещей и другие важные обстоятельства. Вы можете воспользоваться инструкциями нотариуса, которые являются еще более полными.

Оферта обычно передается одним из следующих вариантов:

• под роспись лично. Это делается, если владельцы квартиры находятся в нормальных отношениях.
• заказным письмом с обратной квитанцией. Однако это письмо может долго идти или вообще не дойти до соседа, случайно или намеренно.
• через нотариуса. Данный способ является самым безопасным.

Если долевой собственник согласился выкупить долю в квартире, то в течение установленного в предложении срока нужно оформить сделку с соседом. Это наиболее простой для всех сторон вариант.

Как составить отказ от преимущественного права покупки

 Собственник, который получил предложение на покупку доли, должен ответить на него согласием или отказом в течение 1-го месяца. Но предлагать свои условия нельзя, т.к. это приравнивается к отказу от предложения.

Нет необходимости ждать один месяц, отказаться от сделки можно прямо в день получения предложения. Нужно учитывать, что отказ должен быть составлен в письменной форме, а еще лучше – нотариально заверенным (даже если закон этого не требует).

Если дольщик не ответил на предложение в месячный срок после получения, считается, что предложение было отклонено.

Если сособственник выявит нарушение принадлежащего ему право преимущественной покупки (к примеру, ему не было отправлено уведомление или долю продали постороннему лицу более дешево), он вправе перевести собственность на себя в течение трех месяцев с даты, когда о нарушении своего права. При этом ему нужно будет внести стоимость доли, которая запрашивается покупателем.

Если Вы не знаете адрес проживания совладельца доли, то возникает вопрос, куда направлять предложение о покупке доли?

В ГК РФ не указано, на какой адрес необходимо отправлять письмо. Здесь существует несколько возможных вариантов:

• на последний известный адрес, где зарегистрирован совладелец доли;
• на квартиру, которую Вы планируете продавать (необходимо будет получить в ЗАГСе справку, что недвижимость принадлежит совладельцу, которого Вы не можете найти);
• по адресу, предоставленному в отделе внутренних дел или на сайте Госуслуг;

Также можно обратиться к нотариусу, который разошлет официальные запросы о месте жительства совладельца доли, а затем отправит и сами предложения о преимущественной покупке доли.

Заверение договора купли-продажи доли у нотариуса

Еще одной особенностью продажи доли является необходимость нотариального заверения договора. Ранее это правило применялось на все подобные сделки, но с середины 2019 года в законе предусматривается исключение.

При продаже всеми сособственниками одновременно своих долей в рамках 1-го договора, обращаться к нотариусу не нужно: продавцам разрешается подписать договор купли-продажи и подать его в службу Росреестра на регистрацию. При этом, необходимо, чтобы все собственники достигли совершеннолетия. Такая практика позволяет совершать меньше действий сособственникам-продавцам, но часто покупатели все-таки предпочитают оформлять сделку в нотариальной конторе.

Если соседи не хотят покупать долю в квартире

Если совладелец не выразил желания купить долю, самым разумным вариантом является – продать ее третьему лицу. Но стоимость доли всегда ниже, чем фактическая стоимость квартиры, поделенная на 2 или 3 (если доля составляет ½ или ⅓, например). Поэтому предложите своим соседям тоже продать свои доли: так все стороны получат больший доход. Либо выделите свою долю, тем самым можно выставить недвижимое имущества как самостоятельный объект.

Покупка доли соседей и продажа квартиры полностью

Этот вариант подходит, если Вы имеете финансовую возможность приобрести и доли соседей. Другие собственники могут опасаться, что их обманут незнакомцы, но могут согласиться оформить сделку с человеком, которого давно знают. При этом Ваши траты окупятся, так как стоимость всей квартиры, принадлежащей одному собственнику, будет выше, а покупателей на квартиру целиком намного быстрее найти.

Выделение и продажа своей доли

Если ваши соседи вообще не хотят продавать свою долю, независимо от личности покупателя, нужно проверить, возможно ли физически выделить принадлежащую Вам долю, а затем продать ее отдельно. Другими словами, раньше Вы имели долю, которая позволяла вам пользоваться помещением всей квартиры по общей договоренности, но теперь вы определяете, что именно вам принадлежит в квартире, например, комната, ванная и отдельная часть прихожей.

Этот вариант подойдет только тем, кто имеет физическую возможность путем перепланировки (или реконструкции) превратить недвижимость в несколько “автономных” объектов недвижимости, т.е. собственникам отдельно стоящих домов или квартир, которые можно разделить, не нарушая нормы СНиП, обустроив ванную комнату и кухню и обеспечив отдельный вход. 

Распространенной практикой является раздел квартиры или дома, где можно организовать отдельный вход и пользоваться своей жилплощадью без какого-либо ущерба для других владельцев.

Выделенная доля считается самостоятельным новым объектом недвижимости, т.е. его можно продать без необходимости получать согласие кого-либо из существующих владельцев.

Покупка доли совладельца принудительно

Можно приобрести долю совладельца квартиры против его воли, но здесь есть свои нюансы. Обычно это происходит, если сосед имеет незначительную (например, 1/16) долю в квартире.

В случае наследования могут быть наследники с десятыми или даже сотыми долями, но они не хотят продавать либо оформлять договор на пользование квартирой и даже не живут в ней.

В соответствии со ст. 252 ГК РФ, у таких совладельцев можно выкупить долю по решению суда при выполнении определенных условий:

• доля совладельца незначительна;
• невозможно реально выделить долю, к примеру, если она составляет 1/16 часть 1-комнатной квартиры с площадью 32 квадрата (невозможно выделить 2 кв. метра для проживания);
• сосед не имеет существенного интереса в пользовании этим жильем.

Читайте также: Как зарегистрироваться в доле квартиры.