Как продать долю в доме

Дом не всегда оформлен только на одного собственника. Он может находиться в совместной собственности, например, если был унаследован несколькими лицами, приобретен в официальном браке и в иных определенных случаях. Продажа доли в частном доме отличается от простой сделки. Давайте рассмотрим подробности этой процедуры.

Как определяется доля в доме?

С точки зрения закона доля – это не самостоятельный объект недвижимости. Она может быть определена в натуре только в случае, если это возможно технически.

В соответствии со ст. 252 ГК РФ, один из долевых собственников вправе потребовать раздела дома.

Раздел не допускается, если он наносит ущерб имуществу, находящемуся в совместной собственности.

Если раздел одной или нескольких долей невозможен, определяется доля в праве собственности на дом. Доля без раздела в натуре позволяет собственнику пользоваться имуществом наравне с другими.

Согласно ст. 254 ГК РФ, раздел дома между сособственниками осуществляется после определения долей всех владельцев. Доли признаются равными для каждого собственника по умолчанию. В качестве альтернативы это может быть предусмотрено законодательно или соглашением между владельцами долей.

Частный дом продается вместе с земельным участком, если он также находится в собственности. Если Договор купли-продажи заключается на долю собственности, то передается и доля земли.

Право преимущественной покупки

В силу статьи 250 ГК РФ совладельцы дома имеют право преимущественной покупки участка. Поэтому перед продажей все собственники должны быть проинформированы. Если они не желают приобретать долю, они должны представить письменный отказ.

Когда доля продается одному из сособственников, то согласие на совершение сделки не требуется. Бывают ситуации, когда владельцы не дают своего ответа на сделанное предложение. В этой ситуации сделка может быть оформлена не ранее чем через один месяц после их письменного уведомления.

Если договор заключается с согласования других совладельцев, он может быть оформлен до истечения данного срока. Сособственники должны в письменной форме дать своё согласие, которое заверяется у нотариуса.

Порядок продажи доли дома

Продажа доли жилого дома осуществляется по следующему алгоритму:

1. Уведомление всех совладельцев о своем желании продать долю.

2. Получение согласия либо отказа.

3. Выбор покупателя.

4. Сбор документов.

5. Освобождение арендаторов.

6. Подписание договора купли-продажи и подписание акта передачи права собственности.

7. Регистрация сделки в службе Росреестра.

Если несколько совладельцев хотят купить долю дома, продавец может выбрать, кому из них продать свою долю.

Необходимые документы

Если дом продается без земельного участка, нужно подготовить следующий перечень документов:

• паспорт;
• документы, подтверждающие основание права собственности;
• выписка из ЕГРН;
• технический паспорт дома
• выписка из домовой книги;
• копии уведомлений сособственников и их отказов, если таковые имеются.

Если доля продается с земельным участком, то нужно подготовить документы о праве собственности на землю.

Список указанных бумаг может быть дополнен в зависимости от каждого конкретного случая. Если имущество было приобретено в браке за вознаграждение, то оно является совместной собственностью супругов. Поэтому требуется получить согласие супруга.

Заключение договора купли-продажи

В договоре должна быть указана стоимость отдельной продаваемой доли и полная стоимость дома (статья 555 Гражданского кодекса). Покупатель может попросить указать элементы общего имущества, право на пользование которыми он получает (например, гараж, сарай, баня и т.д.).

Помимо договора купли-продажи следует составить акт приема-передачи имущества.

Все документы подписываются в нескольких экземплярах исходя из количества сторон сделки. Оригиналы договора купли-продажи и акта приема-передачи предоставляются в регистрационную службу через МФЦ.

Нотариальное заверение

Доля дома не может быть продана без заверения нотариуса. Это требование установлено в Законе № 172-ФЗ от 02 июня 2016 г. Согласно законодательству, сделки с долями подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

Но в данный закон были внесены исключения, касающиеся продажи совладельцами своих долей в рамках одной сделки. В этом случае нотариально удостоверение не требуется. Но, если один из совладельцев является несовершеннолетним либо недееспособным без нотариуса не обойтись.

Плата за услуги нотариуса составляет 0,5% от цены сделки. Сторонам сделки, возможно, придется оплатить и другие нотариальные сборы. Их стоимость различается в зависимости от региона и, как правило, составляет от 1 тыс. до 5 тыс. руб.

Государственная регистрация

Договор должен пройти регистрацию в Федеральной службе Росреестра. Для этого стороны подают заявления на регистрацию через МФЦ. Сейчас нотариусы могут самостоятельно передавать документы в Росреестр в электронном виде. Данная услуга оказывается бесплатно.

После подачи документов регистрация права собственности на долю осуществляется в течение пяти дней. Этот срок сокращается, если заявление подано в электронном виде.

Регистрация сделки требует уплаты государственной пошлины. Она составляет в размере 2 тыс рублей за каждую долю дома (статья 333.15 Налогового кодекса РФ). При одновременной перерегистрации участка необходимо заплатить 350 рублей.

Налоги при продаже

Продавец получит доход от продажи доли и поэтому несет обязанность уплатить НДФЛ в размере 13% от покупной цены, как указано в договоре. Тем, кто владеет недвижимостью более 5 лет, не придется платить этот налог.

Налог не требуется платить в следующих случаях (статья 217 Налогового кодекса РФ)

• доля получена в наследство;
• недвижимое имущество перешла в собственность по приватизации;
• часть дома была приобретена до 2016 года;
• недвижимость была приобретена по договору дарения от близкого родственника.

Особенности продажи доли дома

Продажа доли дома имеет свои нюансы:

1. Чтобы продать долю в частном доме, находящейся в совместной собственности супругов, потребуется ее сначала разделить. Согласно ст. 38 СК РФ, супруги могут разделить имущество в любое время. Для этого нужно подписать соглашение. В случае возникновения споров между ними, раздел недвижимости проходит в судебном порядке.
2. Если доля в доме принадлежит ребенку, то право продать ее может законный представитель ребенка (один из родителей или усыновитель). Продажа должна быть одобрена органом опеки.
3. Если один из совладельцев не согласен на продажу доли, он может выкупить долю или оспорить сделку в суде. Сособственник может потребовать перевода на него прав и обязанностей покупателя по договору. Оспаривание сделки возможно, если продавец не направил уведомление сособственникам об отчуждении их доли.
4. Если состоялся выдел доли в натуре, то согласие других сособственников на продажу не требуется. Чтобы выделить долю, помещения дома должны отвечать определенным требованиям. Они должны быть пригодны для проживания и соответствовать санитарным и строительным нормам (СНиП, СаНПин). Для части дома, которая была выделена, готовится технический план. На его основании недвижимое имущество нужно поставить на кадастровый учет.

Читайте также: Порядок продажи доли в квартире.