• Как начисляются проценты по ипотеке

    Автор статьи, практикующий юрист, эксперт по жилищному праву и ипотеке.

    11 марта, 2022 Нет комментариев

    Ипотечный кредит заставляет каждого плательщика решать одновременно две задачи: одна тесно связана с покупкой жилья, вторая — с сохранением своего финансового благополучия. Ипотечное кредитования основано на следующем принципе: банк дает деньги под залог, которым является приобретаемая недвижимость, а держатель ипотеки обязан возвратить эти деньги банку с процентами. Многим интересно, как начисляются проценты и какова сумма ежемесячных платежей. Рассмотрим этот вопрос.

    Как начисляются проценты по ипотеке

    Виды платежей по ипотеке

    Платеж по ипотеке условно состоит из 2-х частей: первая — основной долг, вторая — проценты, которые начисляет банк за право пользоваться его деньгами. Та сумма, которую занял клиент у банка для приобретения объекта недвижимости, называется основным долгом. Она выплачивается частями на протяжении всего периода действия ипотеки. Проценты, которые взимает банк, это плата за услугу предоставления этих денег.

    Предусмотрены разные способы выплаты долга и процентов:

    • аннуитетный платеж, когда сначала оплачиваются проценты, а затем на поздних сроках идет погашение основного долга;
    • дифференцированный платеж. Здесь все наоборот: сначала выплачивается долг, а потом, ближе к концу, проценты, начисленные на его остаток.

    Все реже банки используют дифференцированный платеж и предпочитают аннуитетный, потому что он более удобный для обеих сторон (заемщика и банка). В этом случае основное тело кредита уменьшается чуть медленнее, а сумма начисленных процентов выше. Так как начисление процентов идет только на остаток долга, то в конечном итоге их сумма снижается при досрочном погашении кредита. Это возможно благодаря тому, что при досрочной выплате вносимая сумма полностью направляется на погашение основного долга.  

    Для получения ипотечного кредита многие используют военную ипотеку, материнский капитал или меняют квартиру, чтобы закрыть часть кредита разницей в стоимости. В результате они получают возможность сэкономить на ипотечных процентах.

    Также преимуществом аннуитетного платежа является его фиксированный размер. На протяжении всего срока выплаты он не меняет своей величины. Если клиент хочет часть долга погасить досрочно, ему будет пересчитан график и сумма ежемесячного платежа. 

    Если используется дифференцированный платеж, то принцип начисления платежей и график выплат тот же, что и при аннуитетном, т.е. на остаток основного долга. Разница заключается в размерах ежемесячных платежей. При одной и той же сумме долговых обязательств разница выплаты долга при дифференцированном платеже в первой половине срока на 45-50% выше по сравнению с иннуитетным.

    При расчете ипотечного платежа учитывается доход клиента. В отношении плательщиков действует правило: ежемесячное платежное обязательство по ипотеке не должно превышать 40-60% от их дохода в целом. Если сумма, назначенная к выплате, больше той, что может оплатить клиент, исходя из своих доходов, размер кредита снижается. По этой причине при дифференцированном способе погашения ипотеки имеющие небольшой доход получают меньше сумму кредита, чем при аннуитетном.

    Самостоятельный расчет ипотеки

    Ипотечный кредит рассчитывается с помощью типовых формул, для чего в них вписываются соответствующие показатели. Удобнее производить расчеты в таблице либо при помощи специального ипотечного калькулятора, о котором речь пойдет ниже.

    Формула для расчета ипотеки

    Основная формула для расчета ипотеки следующая:

    Х=SxP/1-(1+p)x(1-m)

    • Х — ежемесячный платеж по кредиту, который и нужно рассчитать;
    • S — общий размер ипотеки;
    • P – месячная процентная ставка (т.е. годовая ставка, которая разделена на 12 мес.).
    • M — срок ипотечного кредитования (считается в месяцах).

    Данная формула применяется для расчета суммы ежемесячных платежей аннуитетного типа.
    Чтобы узнать дифференцированные платежи используется более упрощенная формула:

    Х=S/m+Sxp

    Но такая формула применяется только для расчета первого платежа, а для последующих подсчетов необходимо применять формулы с большим количеством переменных, которые учитывают уменьшение суммы основной задолженности от месяца к месяцу.

    Для того, чтобы не ошибиться с расчетами, более удобно использовать ипотечный калькулятор.

    Использование ипотечного калькулятора

    Чтобы найти оптимальное решение для выплаты ипотечного кредита, нужно воспользоваться ипотечным калькулятором. Он поможет рассчитать сумму ежемесячных платежей, срок погашения кредита, а также подобрать удобную ипотечную программу, уточнить ставку и скачать график оплаты.

    Калькулятор дает возможность получить предварительный расчет. Итоговый зависит исключительно от условий банка.

    Как рассчитать сумму первоначального взноса

    Получить ипотеку без первоначального взноса невозможно. Если пользоваться кредитными программами Сбербанка, то первоначальный взнос здесь составляет минимум 10% от стоимости объекта недвижимости. Чем выше этот взнос, тем выгоднее ипотека. В некоторых программах Сбербанка предусмотрен первоначальный взнос в размере 20%. Он дает возможность получить неплохую скидку на ставку по ипотеке.

    Пример расчета ипотеки

    Все познается в сравнении и вот простой пример: некий гражданин решил воспользоваться программой «Новостройка». По этой программе он берет кредит в размере 3 млн. руб. на 15 лет под 8 % годовых, первоначальный взнос составляет 10 % от стоимости недвижимости. Он решил одолжить деньги у родственников и рассчитать кредит на условии 20% первоначального взноса. По новым условиям банк снизил ставку до 7.6%.  

    От суммы первоначального взноса будет зависеть размер долга перед кредитной организацией. Повышение первоначального взноса уменьшит сумму кредита, поэтому платить по процентам нужно будет меньше.

    Как объективно оценить свою платежеспособность

    Многие думают, что для выплаты ипотеки нужна гигантская зарплата. Но это не так. Главным является стабильный доход, чтобы его хватало и на ежемесячные платежи по кредиту, и на другие расходы. Не менее важно, чтобы сумма ежемесячного платежа составляла не более половины ежемесячного дохода.

    Этот момент является важным и для банка, потому что он использует деньги вкладчиков, которые обязан вернуть с процентами. Будет ли предоставлен ипотечный кредит, зависит от рассмотрения заявки банковским работником. Если работник будет сомневаться, что клиент сможет платить по кредиту стабильно (без задержек), в ипотеке будет отказано.

    Например, заемщик выбрал программу «Новостройка», по которой ему нужно выплатить 3 млн. руб. за 15 лет при первоначальном взносе 10%. У него есть сумма 300 тыс. руб. для оплаты взноса. Тогда он обращается к ипотечному калькулятору и делает первоначальный расчет. Калькулятор показывает, что доход плательщика должен быть на уровне 33 216 руб., а месячный платеж — 25 803 руб. При таком раскладе плательщик не может гарантировать выплату кредита без задержек. Тогда он увеличивает срок выплаты до 20-ти лет и находит более дешевую недвижимость за 2.7 млн. руб. В этом случае калькулятор предъявляет ему следующие требования: ежемесячный доход — до 25 842 руб., сумма к ипотечному платежу — до 20 075 руб. Таким образом можно подобрать более лояльные условия для выплаты кредита по ипотеке.

    Размер кредита

    Как правило от суммы ипотечного кредита зависит переплата по процентам и размер первоначального взноса. Если банк после оценки вашего дохода одобрит заявку на максимальную сумму кредита, это совсем не значит, что вы должны использовать сразу всю сумму. Вы имеете право взять лишь часть этой суммы.

    К примеру, гражданин выбрал ипотечную программу «Новостройка», взял у банка 3 млн. руб. и должен за 15 лет выплатить кредит при 10% первоначальном взносе от стоимости недвижимого имущества. Банк одобрил ему большую сумму, поэтому заемщик решил приобрести более дорогую квартиру за 3 500 000 руб. Большая сумма кредита привела к увеличению суммы ежемесячного платежа и обязательного первоначального взноса с 300 тыс. руб. до 350 тыс. руб.

    Мнение эксперта
    Дмитрий Алексеев
    Автор статьи, практикующий юрист, эксперт по жилищному праву и ипотеке.
    Задать вопрос
    Получается, что чем меньше срок выплаты кредита, тем меньше переплата, но ежемесячный платеж выше. Если увеличить срок выплаты, то переплата будет больше, но это даст возможность снизить сумму ежемесячного платежа.

    Дополнительная статья расходов

    Оформляя ипотеку, без дополнительных расходов не обойтись. Это нужно учитывать сразу. Среди обязательных статей расходов — страхование недвижимости. Это своеобразная гарантия банку, что он получит предоставленные средства даже в случае форс-мажорных ситуаций.

    Параллельно с обязательными существуют и необязательные расходы. Если их понести, то в будущем они помогут сэкономить время и деньги, а также обеспечить безопасность купленному объекту недвижимости.

    Читайте также: Можно ли отказаться от ипотеки

    Видео: конкретный пример расчета ипотечного кредита:

     

    12345 (No Ratings Yet)
    Загрузка...

    Похожие материалы:







      Комментарии

      *