• Как купить квартиру с обременением по ипотеке

    Автор статьи, практикующий юрист, эксперт по жилищному праву и ипотеке.

    17 марта, 2022 Нет комментариев

    Ваши поиски квартиры увенчались успехом, вы нашли то, что искали, но внезапно узнаете, что квартира находится в ипотеке. То есть, она находится в залоге у банка. Стоит ли приобретать такую квартиру? Ответ – да. Ниже более подробно о том, почему такую квартиру можно и нужно приобретать.

    Как купить квартиру с обременением по ипотеке

    Квартира в ипотеке – как это?

    Пока кредит, выданный на приобретение квартиры, не погашен, она находится в ипотеке и соответствующая информация находится в свободном доступе – в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Пока квартира в залоге, ее продажа сопряжена с некоторыми нюансами и продать просто так ее нельзя, потому что Росреестр обнаружив факт наличия ипотеки не зарегистрирует право собственности нового покупателя.

    Прежде чем осуществить сделку, продавец должен погасить имеющуюся задолженность по кредиту. Далее, банк сообщает в Росреестр, что кредит погашен и соответствующая запись (об ипотеке) удаляется. Этот процесс называется – снятие обременения.

    Запрос у банка согласия на продажу

    Так как квартира в залоге, именно у банка, то получение его согласия на продажу регламентируется п.16 ст.1 26 Федерального закона о регистрации недвижимости, согласно него каждый продавец обязан первым делом обратиться в свой банк и запросить согласие на осуществление сделки.

    Каждый банк по-своему принимает решения, например, в Санкт-Петербурге Сбербанк и ВТБ не только чаще всего дают разрешения, но и принимают активное участие в сопровождении сделки, в то же время, другие банки этого не делают, чаще всего от сотрудника банка можно услышать, что пусть продавец погасит задолженность и делает с недвижимостью все, что хочет, в этом случае банка это касаться не будет. К сожалению, ситуация такая, что как-либо повлиять и заставить банк дать разрешение на продажу – невозможно, пока недвижимость находится в залоге.

    Банк дал согласие на сделку – что делать дальше?

    Если это произошло, то банк выдаст справку, указывающую на отсутствие задолженности и окажет помощь в оформлении сделки, как только сделка осуществится, банк получить свою часть денежных средств (закроет ипотеку), а оставшуюся часть получит продавец.

    Покупатель без ипотеки и без субсидий

    Первым делом небольшая инструкция – как все оформляется. Предположим, что квартира стоит 7 млн. рублей, долг продавца перед банком – 3 млн. рублей:

    1. Осуществляется предоплата. Покупатель передает продавцу задаток, равный оговоренной сумме, к примеру – 50 тыс.руб. Предварительно, между продавцом и покупателем, подписывается договор купли-продажи, плюс подписывается соглашение о задатке.
    2. Продавец должен в своем банке подать заявление о досрочном погашении задолженности, в результате ему выдадут справку с точной суммой долга на данный момент.
    3. Участниками составляется проект договора купли-продажи и направляется в банк.
    4. Основываясь на поданном проекте, сотрудник банка составит окончательный договор. Теперь можно приступать к сделке.
    5. Наступает день сделки. Участники идут в банк, где размещают денежные средства в банковской ячейке или на аккредитивном счете. Денежные средства делятся на две части, где 3 млн. рублей – долг по ипотеке (предназначаются банку), а 2,95 млн. рублей продавцу (50 тыс. рублей он получил ранее в качестве задатка). Продавец и банк получат эти денежные средства после успешного завершения сделки. После того как залог оформлен продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи.
    6. Следующий шаг – подача документов в МФЦ и Регпалату, где осуществляется регистрация сделки.
    7. После регистрации сделки продавец и банк забирают свои части денежных средств.

    Покупатель с ипотекой (перевод долга)

    Если покупатель и продавец являются клиентами одного и того же банка, в этом случае, перевод долга возможен. Отдельные банки между собой в этом вопросе не взаимодействуют. Вряд ли хотя бы один банк станет связываться с приобретением недвижимости, которая находится в залоге у другого банка. Раз уж так случилось, что банки разные, то покупатель может передать часть денег от первоначального взноса в качестве задатка. Эта сумма и пойдет на оплату долга по ипотеке. Долг погашен, ограничения на продажу сняты, значить, можно осуществлять сделку.

    Первое, что должны сделать участники сделки – пойти в банк и там получить консультацию по сделке. В какое отделение банка обратиться? Обращаться нужно в то же самое отделение, в которое обращались за одобрением сделки. Сотрудник банка предоставит информацию – что нужно делать и какие документы для этого потребуются. В каждом банке свои требования по пакету документов и порядку действия, поэтому и консультации будут различаться. После получения информации в банке участники сделки должны составить проект договора купли-продажи. Для нотариального заверения сделки идем к нотариусу, если заверение не требуется, то договор остается в том виде, как и был составлен.

    Следующий шаг. Проект договора купли-продажи и все имеющиеся сопутствующие документы необходимо предоставить в банк, который должен одобрить или не одобрить сделку. Сотрудник банка, руководствуясь внутренними регламентами и инструкциями банка, проверит договор и если посчитает нужным, внесет в него свои коррективы и уточнения. Теперь нужно ждать, когда все правки и процедуры будут завершены, участникам будет сообщена дата и время их присутствия в банке для подписания договора.

    После подготовки необходимых документов, покупатели кладут денежные средства в банковскую ячейку. Банки, как правило, осуществляют расчеты по безналу, с помощью аккредитива. К примеру, в Сбербанке существует специальный сервис для безопасных расчетов.

    Пример: квартира стоимостью 5 млн. рублей продается 2-м продавцам. Покупатели имеют собственные средства в размере 1,5 млн. рублей, оставшуюся сумму 3,5 млн. рублей они берут в ипотеку. Сумму первого взноса (1,5 млн. рублей) покупатели перечисляют со своего счета на аккредитив, т.е. эти средства в заморозке. На данный счет банк зачисляет 3,5 руб. Поскольку продавец «на руки» получает только 3,5 млн., остальные 1,5 млн. рублей банком уже забраны для оплаты долга.

    Далее закладываются денежные средства и в присутствии нотариуса или сотрудника банка участники сделки подписывают договор. Эти же работники готовят и документы для регистрации сделки.

    Сделка зарегистрирована, теперь продавец должен предоставить подписанный договор в банк (если подписание происходило у нотариуса) и получить причитающиеся ему заложенные денежные средства. Получение оформляется распиской продавца, которая передается покупателю.

    Банк не дал согласие – что делать?

    В этом случае выход один, до совершения сделки покупатель должен передать продавцу сумму, которой хватит на покрытие задолженности по ипотеке. Переданная сумма является авансом или задатком. Как только с недвижимости будет снято обременение – сделку можно оформлять. Но, к сожалению, такие варианты решения вопроса встречаются крайне редко, потому что в этом случае очень важно правильно все оформить и подстраховать себя от возможных рисков.

    В этой ситуации возможны еще два варианта исходных данных – если покупатель приобретает недвижимость полностью из своих денежных средств (без кредитов, ипотеки) и вариант, если денежные средства кредитные (ипотечные).

    Покупатель расплачивается своими денежными средствами

    Сначала небольшая, но полезная инструкция. К примеру, недвижимость реализуется за 9 млн. рублей, имеется долг по ипотеке – 3,5 млн. рублей.

    1. Участники сделки оформляют (подписывают) предварительный договор купли-продажи в присутствии нотариуса. В этом договоре оговаривается, что продавец получил от покупателя 3,5 млн. рублей авансовый платеж (задаток), но при этом, покупатель пока что не передает эти денежные средства продавцу.
    2. Договор подписывается. Покупатель и продавец, совместно едут в банк, где вносят 3,5 млн. рублей на закрытие ипотеки. Продавец получает в банке соответствующую справку и закладную (в том случае, если она была).
    3. Дальше, продавец снимает обременение с квартиры, как только это происходит – можно выходить на сделку.
    4. В день сделки, покупатель в банке закладывает оставшуюся сумму денежных средств в банке (5,5 млн. рублей), участники сделки подписывают договор купли-продажи и передают документы на регистрацию сделки.
    5. После успешного завершения регистрации продавец получает в банке свои 5,5 млн. рублей.

    Если у покупателя тоже есть ипотека

    В этой ситуации, аналогично, придется передать денежные средства продавцу для закрытия задолженности, передать в качестве авансового платежа, задатка. Важно, чтобы у покупателя хватило этих денежных средств с первоначального взноса. После того как продавцом будет снято обременение с недвижимости, документы нужно предоставить в банк для одобрения сделки, чтобы банк одобрил их недвижимость на предоставление ипотеки. Перечень необходимых документов у каждого банка свой, этот вопрос нужно уточнять непосредственно у сотрудника банка. После одобрения квартиры – можно выходить на сделку.

    Наиболее частым требованием банка является осуществление всех платежей безналичным способом – через аккредитив.

    Денежные средства закладываются в банке и тут же в отделении, в присутствии сотрудника банка, происходит подписание договора купли-продажи. После подписания представитель банка начинает готовить пакет документов для регистрации сделки. Все вышесказанное относится к тому случаю, если договор купли-продажи будет в простой форме.

    Пример: квартира стоимостью 8 млн. рублей. Ссуда по кредиту 5 млн. Покупатель имеет собственных средств 3,5 млн. рублей, при этом банк одобрил максимальный размер ипотеки 5 млн. рублей. Продавец передал покупателю задаток 2 млн. руб., который покрывает ссуду. Следовательно, во время проведения сделки покупатель кладет на аккредитив оставшиеся 1,5 млн. рублей, а их банк перечисляет 3,5 млн. рублей.

    Если договор купли-продажи удостоверяется у нотариуса, то и подписывать его необходимо только в присутствии нотариуса. В этом случае порядок действий несколько отличается:

    • в присутствии нотариуса подписывается договор купли-продажи;
    • нотариус удостоверяет подписи;
    • в банк направляется уже подписанный и нотариально заверенный договор;
    • покупатель в банке закладывает деньги.
    Мнение эксперта
    Дмитрий Алексеев
    Автор статьи, практикующий юрист, эксперт по жилищному праву и ипотеке.
    Задать вопрос
    Для получения продавцом, причитающихся ему денежных средств, в большинстве случаев достаточно предоставить в банк договор купли-продажи с отметкой о государственной регистрации, после этого денежные средства с аккредитивного счета перечисляются на банковский счет продавца. После того как продавец получил денежные средства, он составляет расписку, подтверждающую этот факт и передает ее покупателю.

    Читайте также: как происходит снятие обременения по ипотеке.

    Видео: Покупка квартиры с обременением по ипотеке без риска:

    12345 (No Ratings Yet)
    Загрузка...

    Похожие материалы:







      Комментарии

      *