Как правильно инвестировать в недвижимость

Вопрос инвестирования своих средств актуален всегда, особенно в условиях существенных изменений в экономике. Недвижимость остается одним из самых популярных инструментов для инвестиций — жилая и коммерческая недвижимость по-прежнему пользуется спросом и может приносить неплохую прибыль.

В этой статье рассмотрим, какая недвижимость подходит для инвестиций и как правильно инвестировать.

Ситуация на рынке недвижимости

По мнению экспертов, в 2023 году рынок недвижимости понемногу восстанавливается, а спрос возрастает. По статистике, в Старой Москву спрос на новостройки в 1-м квартале 2023 г. увеличился на 1%. Между тем реализуемый объем жилплощади снизился на 5,4%, а стоимость новостроек возросла в соответствии с инфляцией.

В марте 2023 года на рынке Москвы спрос на первичную недвижимость вырос на 32% по сравнению с февралем, но по сравнению с мартом 2021 г. спрос по-прежнему низкий. Значительное восстановление спроса на рынке недвижимости может начаться в 3-4 кв. 2023 года.

Экономическая ситуация в нашей стране стабилизируется, покупатели жилья постепенно возвращаются на рынок, и в настоящее время рынок адаптируется к повышению ставок по ипотеке.

Возможности для инвесторов в 2023 году

Основные риски, с которыми столкнутся инвесторы в 2023 году, связаны с инвестированием в неликвидные проекты. Произошел рост предложения новостроек на 30-40% в 2022 году при усилении конкуренции между проектами, девелоперами и индивидуальными инвесторами. Сейчас нужно тщательно анализировать объект для инвестиций, иначе выгодно перепродать недвижимость будет сложно.

По-прежнему квартиры в новостройках остаются самым надежным инвестиционным активом. Но инвесторы рискуют купить жилье, не соответствующее их целям. К примеру, пентхаус хорош для сбережения денег, но не для получения дохода.

Возникают также сложности с выгодной перепродажей квартиры в проектах реконструкции, поскольку они продаются зачастую по максимальной стоимости. Подобные объекты подойдут инвесторам-рантье, ориентированным на сдачу жилья под съем, если застройщики продадут их с отделкой «под ключ».

Наиболее выгодными и ликвидными активами для любого инвестора являются 2- и 3-комнатные квартиры евроформата с хорошей отделкой от надежных застройщиков, в жилых комплексах с развитой инфраструктурой. Инвестировать в них лучше всего на этапе строительства, пока стоимость квартир не достигнет максимума.

Основное внимание нужно уделить кластерным проектам, т.е. проектам, включающим в себя, помимо жилья, спортивные, оздоровительные, развлекательные и культурные объекты. Кластерные проекты по-прежнему востребованы на вторичном рынке недвижимости. Инвесторы, занимающиеся арендным бизнесом, должны учитывать этот фактор.

Плюсы и минусы инвестирования в недвижимость

Инвестиции в недвижимость имеют свои преимущества и недостатки.

Плюсы:

• надежный способ сохранения денежных средств;
• инфляция не отражается на стоимости актива (обычно цена растет быстрее, чем показатели инфляции);
• возможность получать пассивный доход (сдача в аренду).

Минусы:

• высокая стоимость объектов инвестирования;
• длительные сроки окупаемости;
• необходимость нести дополнительные расходы, которые снижают прибыль (ремонтные работы, налоги, плата за коммунальные услуги).

В какую недвижимость можно вкладывать деньги?

Жилая недвижимость. Доход с жилья получается от перепродажи или сдачи в аренду. Нужно учитывать характеристики жилого помещения: расположение, год постройки, износ, планировку, коммуникации и инфраструктуру.

Сейчас складывается интересная ситуация на рынке новостроек, когда Вы можете прийти к застройщику в офис и поторговаться относительно цен, указанных на сайте застройщика. Также можно попросить рассрочку. Например, в ЖК «Luzhniki Collection» на старте продаж квадратный метр жилья стоил 570 тысяч рублей, теперь в этой локации цена составляет около 1 млн.

Коммерческая недвижимость. Больше подходит для инвесторов, имеющий опыт, т.к. нужно знать, как выбрать подходящее помещение. Данный вид недвижимости выгоднее сдавать в аренду, чем перепродавать.

Загородная недвижимость. Загородные дома особенно популярны для инвестиций у жителей мегаполисов. Девелоперы приобретают земельные участки для строительства частных домов и реализуют их по более высокой цене. В настоящее время стратегия инвестирования немного поменялась, люди хотят покупатель не только недорогую загородную недвижимость, но и определенную среду, в которой они хотят проживать.

Будущее – за поселками, в которых есть концепция, интересные архитектурные решения и развитая инфраструктура. Для инвестирования можно брать старые дома под снос в обжитых районах или вложить денежные средства в развитие загородных резиденций.

Зарубежная недвижимость. Сейчас распространена практика покупки недвижимости в других странах, например, в Турции, Дубае, Бали. Можно приобрести старый жилой фонд с хорошей скидкой, потом сделать там современный ремонт за 2-3 месяца и продать его, получив доходность порядка 30-50%.

Стрит-ритейл. Это инвестиции в коммерческие площади, расположенные на первых этажах новостроек, которые сдаются арендаторам, например, под магазины, кафе, рестораны, салоны красоты, аптеки, офисы банков и т.д. Сейчас непросто найти небольшое помещение в престижной локации в центре Москвы с окупаемостью меньше 12 лет. Ближе к окраинам в менее престижных районах можно найти недвижимость с 10-летней окупаемостью.

В регионах ликвидные помещений под стрит-ритейл можно найти и с меньшей окупаемостью, при этом нужно искать объекты с хорошим пешеходным траффиком и учитывать потребности жильцов. Сейчас, например, активно развиваются магазины дискаунтеры, такие как «Светофор», «Fix Price», «Чижик» и т.д.

Вложения в парковочные места. Данный вид инвестирования подходит для крупных городов. Величина дохода зависит от месторасположения парковки. Она должна находится в оживлённом месте, в котором мало свободного места для стоянки автомобилей.

Кладовки. Сейчас в непростой экономической обстановке люди покупают меньше жилья, жилплощадь сокращается, но у них возникает потребность где-то хранить свои вещи (шины, велосипеды, санки, лыжи, оборудование для рыбалки и др.), которыми они периодически пользуются и хотят иметь их в шаговой доступности, в идеале, в цокольном этаже собственного дома.

Помещение под кладовки можно купить или взять в аренду, например, помещение площадью 150 кв. метров стоит около 2 млн. рублей. Инвестиции в кладовки окупаются примерно за 1,5-2 года. При этом можно отдать такое помещение оператору, которые берут кладовки в управление и получать почти пассивный доход.

Склады light industrial. В настоящее время активно развиваются инвестиции в складскую недвижимость формата light industrial — помещения, предназначенные для размещения легких производств, организации хранения, шоурума и офиса в едином пространстве. Отличие light industrial от классических складов состоит в том, что блоки здесь не очень большие (от 500 кв. метров).

Вы можете сами выступить как девелопер, найти земельный участок, построить складские постройки и реализовать такой проект. Нас сегодняшний день себестоимость таких складов составляет 50-70 тыс. рублей за квадратный метр, в зависимости от региона. На проекты light industrial есть хороший спрос, реализовать их можно за 120-140 тыс. рублей за кв.м.

Земельные участки. Покупка земельных участков выгодна тем, что они доступнее прочих видов недвижимости. Отсутствуют дополнительных затраты в виде ремонта и коммунальных платеже. При покупке участка нужно учитывать назначение. Наибольшей ликвидностью обладают земельные участки для строительства.

Для долгосрочных инвестиций подойдут сельскохозяйственные земли. После их покупки участок переводится в СНТ, производится межевание земли и продается. У такой инвестиционной стратегии очень хорошая доходность, но она достаточно сложная для новичков. Процедура перевода с/х земель в землю другого назначения может занять долгое время, т.к. в ней очень много подводных камней.

Туристическая недвижимость. Глэмпинги, парк-отели, гостиницы, дома отдыха, кемпинги – объекты, в которые можно прибыльно вкладывать инвестиции. Реализация подобного проекта довольно доходна, при этом важно сделать хорошую концепцию.

Гаражи. Эта стратегия предусматривает покупку старых гаражей, приведение их в порядок, ремонт и сдачу в аренду.

Как правильно инвестировать в недвижимость?

Оценка финансовых возможностей

Потенциальным инвесторам необходимо сопоставить количество свободных денег, уровень доходов и ситуацию на рынке недвижимости в текущих условиях. От этого можно отталкиваться   при выборе объектов для приобретения, в том числе за счет заемных средств. После чего Вам нужно найти лучшее соотношение цены и качества для выбранной инвестиционной цели: с для перепродажи, краткосрочной или долгосрочной аренды.

Если у Вас нет необходимых средств для вложения, можно получить кредит по льготной программе ипотечного кредитования. В настоящий момент государство оказывает содействие при выборе ипотечных инструментов, кроме того, нужно учитывать, что ставки по ипотеке в новостройках ниже, чем на вторичное жилье.

Выгодно инвестировать в жилье на стадии строительства. Обычно стоимость жилья увеличивается на 20-30% после сдачи дома в эксплуатацию, а процентная ставка по ипотеке будет покрываться доходом от продажи жилья.

Оценка рисков при выборе конкретного объекта

Несмотря на то, что первичный рынок является наиболее надежным для инвестирования, существуют риски столкнуться с недобросовестными компаниями-застройщиками. Для снижения таких рисков, инвестору сначала надо получить как можно больше информации о застройщике — посмотреть реализованные проекты, почитать отзывы клиентов, новости в СМИ, проверить документы компании, узнать, какие банки предоставляют финансирование.

При выборе объекта для инвестиций нужно учитывать локацию, транспортную доступность, внутреннюю инфраструктуру, близость социальных объектов, экологическую обстановку, близость к паркам. Цены на жилье необходимо сравнивать с аналогичными вариантами, в том числе с жилыми комплексами других застройщиков.

В некоторых случаях застройщики открывают продажи проектов по сильно завышенным ценам, а потом снижают цены, если количество сделок их не устраивает. Если стоимость жилья на стадии «котлована» и цена жилья в аналогичных проектах на более высокой стадии готовности одинаковая, то инвестору следует отказаться от этого варианта.

Доходность инвестиций в недвижимость

Недвижимость является одним из самых надежных инструментов для сбережения денежных средств. Доходность инвестиций будет зависеть от различных факторов, в том числе от стратегии инвестора.

Как правило, доходность неквалифицированного инвестора в недвижимость, совершающего регулярные сделки на вторичном рынке, составляет 15% – 25% годовых, а на первичном рынке доходность в среднем не превышает 30%.

Первичное жилье повышается в стоимости примерно на уровне инфляции, т.е. гарантирует сохранение вложенных средств. Достаточно высокую доходность (до 20% в год) могут принести лишь инвестиции в качественные проекты на этапе котлована.

За время строительства цена недвижимости может возрасти на 25–30%. Сюда можно добавить и рыночный рост, который может быть существенным, как, например, в 2020–2021 гг. Вероятно, в 2023-2024 гг. цены на новостройки будут расти линейно.

Также застройщики часто предлагают скидки дольщикам. Если получится купить квартиру со скидкой во время каких-либо акций, то доходность с перепродажи жилья может достигать 40%.

Читайте также: Какие квартиры нельзя покупать в 2023 году?