• Индивидуальное жилищное строительство

    Автор статьи, практикующий юрист, эксперт по жилищному праву и ипотеке.

    04 декабря, 2019 Нет комментариев

    Индивидуальное жилищное строительство

    Законодательная база

    Индивидуальное жилищное строительство является формой обеспечения физических лиц земельными участками, предназначенными для возведения на них жилых зданий для проживания в них.

    Участок предоставляется на праве частной собственности или по договору аренды на длительный срок.

    Постройка индивидуального жилого дома совершается силами самих граждан или за их собственные финансовые средства.

    В соответствии с законодательством допускается строительство на земельных участках под ИЖС здания не более 3х этажей, высотой не более 20-ти метров.

    Муниципальные органы могут выделять гражданам участки под жилищное строительство в сельских поселениях, рабочих поселках, городах, а также в садовых некоммерческих товариществах или кооперативах. При этом нормативное регулирование различных категорий участков земли отличается.

    Правомочия по использованию земельных участков, предоставленных гражданам,  процедура их передачи в собственность устанавливаются в Земельном Кодексе РФ.

    Статьей 39.18 Земельного кодекса РФ определяются особенности предоставления земельных участков, которые находятся в муниципальной или государственной собственности, российским гражданам для ИЖС.

    Данные участки предназначены для постройки частных домов для проживания граждан.

    Но на таких землях допускается размещение также иных построек (гараж, баня, беседка, сарай и т.д.), а также заниматься огородничеством и выращиванием растений и т.д.

    В соответствии с Приказом Минэкономразвития РФ от 1.09.2014 года № 540

    «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков», на участке под индивидуальное жилищное строительство допускается оформить постоянную прописку (регистрацию) гражданам РФ.

    Оформление собственности на земли и возведенные объекты недвижимости осуществляется в соответствии со ст. 49 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

    Процедура приобретения земельного участка

    Покупка участка может быть выполнена различными способами:

    1. Приобретение за собственные денежные средства;
    2. Бесплатное предоставление гражданам. Государственные или муниципальные органы выделяет участки в отношении отдельных категориям населения, имеющим право на льготы;
    3. Оформление договора долгосрочной аренды.

    Под ИЖС гражданам предоставляются земельные наделы, находящиеся в государственной и муниципальной собственности.

    Приобретение таких земель осуществляется по установленной процедуре. Местная администрация проводит торги по продаже участка или аукциона на право оформления соглашения аренды земли.

    Процесс проведения аукциона:

     Орган местного самоуправления определяет начальную стоимость земли и «шаг» аукционак примеру, муниципалитет установил цену на землю в 800 тыс. руб. «Шаг» равен 10 тыс. рублей. Т.е. граждане смогут увеличивать стоимость каждой ставки  на эту сумму
     Выполняются публичные торгивсе участники аукциона вносят необходимую сумму в качестве задатка
     Победителем объявляется участникпредложивший наибольшую цену за землю

    Чтобы участвовать в торгах по приобретению участка под жилищное строительство нужно составить заявку на имя руководителя органа местного самоуправления населенного пункта.

    После объявления победителя аукциона, происходит процедура регистрации права собственности.

    Документом, подтверждающим возникновение собственности, служит договор купли-продажи конкретного земельного участка.

    Договор продажи должен включать в себя определенные данные:

     Технические параметры приобретенного земельного участкахарактеристики указаны в кадастровом паспорте участка. В случае отсутствия информации в государственном кадастре, то заниматься постановкой на учет должен его собственник, в данном случае местная администрация
     Информация о существующих обремененияхэти сведения являются существенными для будущего приобретателя
     Вид разрешенного использованияинтересующего земельного участка

    Кроме того, в договоре в обязательном порядке должна указываться стоимость продажи. При отсутствии цены договор является незаключенным, т.е. недействительным.

    Сделка должна пройти процедуру регистрации в службе Росреестра, т.е. он обретет юридическую силу с момента внесения регистрационной записи в реестр прав на недвижимость, о чем правообладателю выдается выписка из ЕГРН.

    Договор аренды на участок под ИЖС

    На участок под жилищное строительство можно заключить договор долгосрочной аренды с муниципалитетом. Такое соглашение может оформляться на срок от 5-ти до 10-ти лет.

    Перед этим необходимо стать победителем в конкурсе, т.е. гражданин должен предложить максимальную цену за участок.

    Муниципальные органы выполняют следующие действия:

    Осуществляют опубликование извещения о предоставлении ЗУ по месту его нахожденияи размещает уведомление на официальном сайте, а также на сайте уполномоченного органа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» о том, что определенный участок передается в аренду под индивидуальное строительство. Должен указываться кадастровый паспорт земли.
     Кандидаты на аренду участкаобращаются в орган местного самоуправления с предложением, содержащим определенную цену на этот ЗУ
     Побеждает лицопредложившее наибольшую стоимость

    Арендное соглашение и иные документы подготавливаются сотрудниками уполномоченных муниципальных органов определенного населенного пункта.

    Договор аренды необходимо оформить в службе регистрации, поскольку срок его действия превышает 1 год. Это требование установлено положениями ст. 609 Гражданского кодекса РФ.

    Бесплатное предоставление

    Существуют льготные категории населения, которым полагается право на бесплатное получение от государственных органов земельного участка.

    К льготным относятся следующие категории населения:

    • гражданам, которые имеют 3-х и более детей (многодетным семьям);
    • гражданам, которые имеют звание Герой Советского Союза, Герой РФ (на основании Закона РФ  от 15.01.1993 N 4301-1);
    • гражданам, имеющим звание Герой Социалистического Труда, Герой Труда Российской Федерации и полным кавалерам ордена Трудовой Славы.

    Инвалиды имеют право на получение вне очереди участков земли под ИЖС, ведения подсобного хозяйства, а также садоводства. (ч. 8 ст. 15, ч. 16 ст. 17 Закона N 181-ФЗ).

    Кроме того, на основании региональных нормативных актом, действующих во многих субъектах РФ, могут бесплатно получить земельные участки под индивидуальное жилищное строительство:

     Молодые гражданеимеющие полное высшее, среднее специальное образование и заняты в таких значимых сферах, как:

    • в учебной сфере;
    • области медицины;
    • социальной сфере;
    • культурной области;
    • спора и т.д.

    Трудовые договоры с этими сотрудниками должны оформляться на срок более 5 лет или без указания срока

     Лица, занятые в сельскохозяйственной сфереи намереваются продолжать трудовую деятельность еще более 5 лет
     Неполные семьиВ которых одному из родителей во время подачи заявки не исполнилось 35 лет. В семье должен быть ребенок
    Молодые семьиесли оба супруги не достигли 35 летнего возраста на к моменту подачи заявки. Отношения в такой семье должны официально оформляться
     Семьи с детьми инвалидами1-3 групп инвалидности
     Дети-сиротыкоторые остались без попечения
     Лица с заболеваниями хронического характеракоторые лишились жилья по форс-мажорным обстоятельствам — природным катаклизмам или чрезвычайным аварийным ситуациям

    Земельные участки предоставляются на основании очереди.

    Объекты индивидуального жилищного строительства

    К таковым относят:

    1. Жилые здания, высота которых не выше 20 метров и не более 3 этажей.
    2. Надстройки и пристройки к жилому дому.
    3. Мансардные этажи.
    4. Вспомогательные строения на участке.

    Различные назначения участков

    Земля под дачными или садоводческими кооперативами (ДНТ, СНТ) имеют 2 главных назначения:

     Для сельскохозяйственной деятельностичто не предусматривает осуществление строительства на участке
     Допускается возведение небольших вспомогательных строенийГараж, баня, беседка дачный домик и т.д.

    Земли под индивидуальное жилищное строительство относятся к категории земель населенных пунктов.

    Данное назначение обладает многими достоинствами:

     Существует возможность постройки на участке индивидуального жилого домаа также возможность регистрации (прописки) по указанному адресу
     Такие участки часто принимают участие в программахблагоустройства территорий муниципальных образований
     Подключение коммуникаций к домупотребует меньших затрат, чем на садовом участке

    При этом имеются и отрицательные стороны:


     Стоимостьдовольно высокая
     Необходимость уплаты значительного имущественного налогапоскольку его расчет выполняется от кадастровой стоимости, то налог на имущество существенно выше налогов, оплачиваемых в дачных и садовых товариществах (на землях категории населенных пунктов размер налога выше, чем для земель, предназначенных для ведения сельского хозяйства).

    Процедура оформления

    Прежде всего гражданину, желающему получить земельный участок, необходимо определиться с вариантом приобретения собственности – бесплатно или по договор купли-продажи, либо взять участок во временное владение на основании аренды.

    Во всех случаях нужно обратиться в местную администрацию с заявлением, содержащем просьбу предоставления земли каким-либо из вышеназванных вариантов.

    Затем необходимо победить на аукционе и приступить к оформлению бумаг. При безвозмездном получении земельного надела, данный этап пропускается, и выполняется процедура регистрации права собственности.

     

    Мнение эксперта
    Дмитрий Алексеев
    Автор статьи, практикующий юрист, эксперт по жилищному праву и ипотеке.
    Задать вопрос
    К заявке прикладывается комплект документов, и подается в отдел по землеустройству департамента земельных отношений местной администрации, который производит рассмотрение заявления.

    Если муниципальные органы принимают решение о предварительном согласовании предоставления участка земли, то начинается процесс оформления документации для регистрации собственности или договора аренды.

    В первую очередь следует составить проект договора купли-продажи либо проект соглашения аренды земельного участка. Документ подписывается в 3-х экземплярах.

    При бесплатном получении участка оформляется Акт на бесплатное получение участка.

    Если отсутствует кадастровый паспорт земли, нужно выполнить межевание, уточнить границы, а затем приступать к оформлению кадастровой документации. Указанные действия выполняются с помощью кадастрового инженера, стоимость услуг которого определяется в зависимости от объема выполнения работ.

    Документы, прикладываемые к заявке

    К заявке на предоставление земельного участка под ИЖС надо приложить следующие бумаги:

    • Российский паспорт заявителя;
    • Документы, которые подтверждают право на безвозмездное получение надела;
    • прочие, исходя из оснований.

    Чтобы оформить право собственности в службе Росреестра по месту расположения земли потребуются:

     Документ-основание возникновения праваНапример,  договор аренды, договор купли-продажи, либо сертификат на бесплатное предоставление ЗУ
     Паспорт гражданина, подающего заявкуа также квитанцию оплаты госпошлины
     Нотариально оформленная доверенность и копия паспортапри подаче бумаг с помощью представителя

    В результате рассмотрения принимается решение о подготовке проекта договора или решение о предварительном согласовании земельного участка, или об отказе в предоставлении ЗУ.

    Для строительства

    На протяжении 5 лет после предоставления земли под жилищное строительство на нем необходимо построить жилой дом.

    Иначе, орган местного самоуправления может изъять его в связи с неиспользованием данного участка по целевому назначению

    На земле допускается строительство индивидуального дома или иного объекта.

    При ведении строительных работ следует руководствоваться правовыми положениями Градостроительного Кодекса РФ.

    До 04.08.2018 г. для выполнения работ надо было получить разрешение на строительство в муниципалитете. Разрешительная документация подтверждает, что проект на здание соответствует плану земельного участка и проекту межевания.

    В настоящее время разрешение на строительство объекта на участке под ИЖС не требуется. Необходимо подавать уведомление  о планируемом строительстве либо реконструкции объекта индивидуального строительства. К примеру, в Москве документ нужно подать в Комитет государственного строительного надзора города Москвы.

    В результате на сделанное уведомление, компетентный орган в течение 7 рабочих дней отвечает либо уведомлением о соответствии предполагаемого строительства, либо о его не соответствии.

    Правоустанавливающая документация на ЗУ, которая является приложением к данному извещению, может запрашиваться в порядке межведомственного взаимодействия.

    Разрешение на постройку

    Ранее нужно было получать  разрешение на возведение частного дома в органах местного самоуправления по месту нахождения земли.

    Указанный документ требовался для следующих целей:

    1. Для оформления ипотеке в банке для строительства.
    2. Чтобы подключиться к коммуникациям.

    До 01. 03. 2020 года действует закон о «дачной амнистии», поэтому процедура оформления прощена.

    с 4 августа 2018 г. обрели законную силу положения нового Федерального закона от 3.08.2018 № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», значительно упростившие процесс оформления прав на объекты ИЖС (индивидуального жилищного строительства).

    Что такое выписка из ЕГРН, читайте в статье: Выписка ЕГРН.

    Какие права имеет собственник объекта

    Правообладатель имеет такие возможности в отношении участка ИЖС:

     Передавать правомочие владенияна землю, а также на хозяйственные постройки
     Сдавать в аренду ЗУ или какую-либо его частьи все строения
     Передавать участок в залогдля оформления ипотеки в банке
     Выполнять прочие действия с землей и постройкамив соответствии с действующим законом

    Преимущества и недостатки

    Плюсы жилищного строительства:

     Предоставление земельных участковВ отношении отдельных граждан бесплатно
     Такая категория участвует в программах благоустройствагородских территорий
     Имеющиеся коммуникации в населенном пунктепоэтому можно подключиться к сетям в короткие сроки

    Минусы:

    Недешевая цена землив случае оформления договора купли-продажи с местной администрацией
     Высокий налог на имуществоПо сравнению с налогом категории земель, предназначенных для ведения сельскохозяйственной деятельности, т.е. имущественный налог в отношении ЗУ под индивидуальное строительство рассчитывается в зависимости от кадастровой стоимости
     В течение 5 лет на участке нужно возвести объект недвижимостииначе участок подлежит принудительному выкупу муниципалитетом
     Земля и строения, расположенные на немДолжны отвечать строительным и другим нормам и правилам, согласно действующему законодательству
     Самовольные постройкиявляются незаконными, и могут быть снесены по решению суда. Кроме того, на собственника может быть наложен денежный штраф

    Видео: Участок под ИЖС: юридические тонкости

    12345 (No Ratings Yet)
    Загрузка...

    Похожие материалы:







      Комментарии

      *