• Этапы покупки квартиры в ипотеку

    Автор статьи, практикующий юрист, эксперт по жилищному праву и ипотеке.

    20 мая, 2022 Нет комментариев

    Порядок покупки жилья в ипотеку одинаков для любого гражданина, независимо от того, в каком банке происходит оформление. На весь процесс может потребоваться достаточно длительное время, поэтому прежде, чем подавать заявку, нужно представлять, какие этапы входят в него. Зная все особенности процедуры, будущий заемщик может планировать последовательность своих действий и пройти через нее без каких-либо проблем.

    Этапы покупки квартиры в ипотеку

    Инструкция приобретения жилья в кредит

    Процедуру оформления квартиры в ипотеку можно начать самостоятельно, так и обратиться за помощью в агентство недвижимости или риелторам, которые помогут с оформлением. Но в полном объеме поручить все этапы посредникам невозможно. В то же время, каких-либо особых действий от заемщика не потребуется. Если следовать плану, то самостоятельное оформление не вызовет сложностей.

    Выбор предложений банков

    Как правило, выбор банка основывается на рекламе в телевидении, интернете и других источниках. Банки могут конкурировать за внимание клиентов путем привлекательной процентной ставки, невысокого размера первоначального взноса. Однако не стоит останавливать свой выбор банка только на основе этих параметров. Помимо выгодных условий ипотеки, нужно иметь уверенность, что банк стабилен, он не будет лишен лицензии, а ипотечные программы в действительности выгодны для клиента. В первую очередь необходимо проверить:

    1. Сколько времени банк ведет свою деятельность, его стабильность и репутация. Например, если у банка есть большая сеть филиалов и отделений, он работает продолжительное время (более 10 лет) в России, готов предложить финансовые услуги как для граждан, так и компаний, то этот банк следует рассмотреть.
    2. Рейтинг надежности. Неплохо, если банк находился в списке выше середины. Проверить есть ли у банка лицензия, а также узнать размер уставного капитала можно на официальном сайте Центрального Банка РФ.
    3. Наличие широкого перечня ипотечных программ, в том числе льготных программ. Немаловажно рассчитать общую стоимость ипотечного кредита в различных банках.
    4. Условия ипотечного кредитования. Нужно изучить все условия действующих программ ипотеки, обращая внимание на подробные условия кредитования (внимательно читайте мелкий текст). Есть ли у банка скидки для зарплатных клиентов, постоянных клиентов банка, приобретателей новостроек у аккредитованных застройщиков и т.д. Общее снижение по ставке может составлять до 3%, что на протяжении всего срока кредитования обеспечит существенную экономию.

    Только после изучения вышеназванных характеристик, можно подавать заявку в выбранное кредитное учреждение.

    Подача заявки и ее рассмотрение

    Рекомендуется подавать заявку на жилищный кредит сразу в несколько банков. Так можно сэкономить время. В одном банке могут отказать, но вероятность одобрения повышается. Подача заявки не принуждает гражданина на заключение с данным банком ипотечного договора и не сказывается на кредитной истории заемщика.

    Сроки рассмотрения заявки в разных банках отличаются. В отдельных банка ответ могут предоставить уже через пару дней, но в некоторых учреждениях может рассмотрение может затягиваться до 2-х недель. Этот срок требуется для проверки службой безопасности банка платежеспособность заявителя, поскольку это ключевое требование для положительного решения.

    Поиск квартиры

    После одобрения заявки на ипотеку, банк сообщает заемщика о готовности банка предоставить средства на покупку квартиры и размер такой суммы. Желательно приступать к подбору жилья после того, как известен одобренный размер ипотеки, т.к. банк может одобрить сумму кредита ниже, чем та, которая была указана в заявке клиента.

    Для подбора подходящего жилья заемщику обычно дается не более 3-х месяцев, но при недостаточности этого срока, он может быть увеличен.

    Оценка недвижимости

    Согласно закону, приобретаемая по договору ипотеки недвижимость передается в залог банку, поэтому банк заинтересован, чтобы это имущество было ликвидным. В договоре кредитования должна быть указана стоимость квартиры, которая основана на заключении оценочной организации.

    Заемщику необходимо заказать отчет об оценке, в котором указана рыночная стоимость жилья. В результате проведения оценки составляется отчет, который нужно предоставить в банк. С учетом этого отчета банк предоставляет ипотеку на конкретную сумму. В отдельных банках можно выполнить оценку в рамках ипотечного договора.

    На итоговую стоимость квартиры влияет год постройки, местонахождение дома, состояние квартиры, материалы стен, износ, этажность, инфраструктура и прочие факторы.

    Нужно учитывать, что банк не предлагает ипотеку на полную стоимость квартиры. Заемные средства обеспечивают до 80-85% стоимости, а остаток вносится как начальный взнос. Данный вопрос следует уточнить на стадии выбора банка, т.к. в разных учреждениях процент покрытия ссуды различен.

    Проверка квартиры банком

    Жилое помещение должно подходить как заемщику, так и банку. Это означает, что банки не будут связываться с недвижимостью, обладающей ликвидностью. Подобранная квартира должна соответствовать следующим требованиям:

    1. Многоквартирный дом не должен быть отнесен к аварийному или ветхому имуществу;
    2. Жилое помещение должна быть подключенным к инженерным коммуникациям (отопление, электричество, водоснабжение и др.).

    Требования банка основаны на том, что при невыполнении заемщиком обязанностей по выплате жилищного займа, банк будет вынужден продать квартиру для избежания расходов. Квартиру в аварийном доме или доме, который подлежит сносу, будет непросто продать новым покупателям.  

    Кроме того, банк выполняет проверку юридических проблем при переходе собственности на жилое помещение. Например, есть ли задолженность по коммунальным платежам или нет ли зарегистрированных несовершеннолетних и ограниченно дееспособных лиц, которые впоследствии смогут оспорить договор. Если при проверке таких моментов не обнаружено, то банк приступает к следующей стадии оформления ипотеки.

    Подписание ипотечного договора

    Подписание договора ипотеки является важнейшим этапом. Заключение договора закрепляет за сторонами определенные юридические обязательства, как банк, так и заемщик получаю права и обязанности, а также устанавливается ответственность в случае нарушения договора.

    Договор кредитования придает юридическую силу договоренности между банком и заемщиком. Другие этапы оформления проходят довольно быстро.

    Получение кредитных средств

    На основании ипотечного договора, денежные средства перечисляются на счет, открытый на продавца квартиры в этом банке, или закладываются в депозитарную ячейку. Средства могут быть переданы и другим образом, но почти все варианты передачи денег происходят без участия заемщика, тем самым банк обеспечивает безопасность денег и то, что сделка будет исполнена без каких-либо проблем.

    Заверение у нотариуса

    В настоящее время сделку купли-продажи квартир не обязательно заверять у нотариуса, но в некоторых банках это требуется для дополнительной гарантии. Нотариус проверяет действительность волеизъявления сторон на заключение сделки.

    Обязательно удостоверение нотариуса требуется в случае, если квартира находится в долевой собственности продавцов. Например, квартира принадлежит 3-м гражданам, у каждого из которых имеется 1/3 доли в праве собственности. Нотариус подтверждает, что долевые сособственники согласны на продажу недвижимости.

    Государственная регистрация сделки

    Для перехода жилья в собственность покупателя-заемщика после заключения договор купли-продажи подлежит обязательной государственной регистрации в службе Росреестра. Это требование основано на нормах законодательства. По результатам прохождения госрегистрации собственником квартиры становится покупатель жилья, сведения о котором вносятся в ЕГРН. Подать документы необходимо с сотрудником банка в отделении МФЦ.

    Если при оформлении ипотеки банк требует оформления закладной, то она выдается службой Росреестра и хранится у банка-кредитора. С июля 2018 года закладные также оформляются в электронной форме с помощью портала Госуслуг.

    В соответствии с законом процедура регистрация собственности должна быть завершена в срок до 7 рабочих дней, но в реальности срок может быть немного дольше. После выполнения регистрации заемщику выдается выписка из ЕГРН, подтверждающая его право собственности на квартиру.

    Страхование заложенной недвижимости

    Квартира, приобретаемая на кредитные средства, подлежит страхованию в обязательном порядке. Это гарантирует банку, что в случае непредвиденных обстоятельств он сможет получить компенсацию. В отдельных банках требуется страхование жизни и здоровья заемщика, но от него можно отказаться.

    Этап страхования не обязательно идет после государственной регистрации жилого помещения. Данный этап может быть пройден и раньше, например, непосредственно за подписанием договора ипотеки.

    Какие сложности возможны при оформлении ипотеки?

    В процессе оформления жилищного займа необходимо обратить особое внимание на условия кредитования. Ипотека выдается на длительный срок, который может достигать тридцати лет. Продолжительный срок выглядит привлекательным тем, что сумма ежемесячного платежа будет невысокой, но при этом заемщик связывает себя правоотношениями с банком.

    Особенности взаимоотношений с банком:

    • Нужно понимать, что банк не может ограничить возможность досрочного погашения ипотеки, такое право дается заемщику законодательством. Если в договоре кредитования установлены иные правила, то они незаконны.
    • Сложности могут возникать, если у заемщика не будет денег на пополнение за регулярный платеж по кредиту. Отдельные банки могут предоставить «ипотечные каникулы», если гражданин, например, потерял работу. Ипотечные каникулы — это льготный период, на протяжении которого выплаты кредита могут быть приостановлены на срок до 1 года. После того, как клиент решил свои финансовые трудности, платежи возобновляются.
    • Следует осознавать, что невыполнение своих обязательств по погашению кредита, может привести к потере жилья. В случае невыплат по ипотеке банк вправе реализовать имущества с аукциона. Если стоимость продажи квартиры будет больше задолженности заемщика банку, то остаток денег будет возвращен. Но часто недвижимость теряет почти 30% от своей реальной стоимости на аукционе.
    • В редких случаях банк не требует от заемщика документального подтверждения, но при этом повышается процентная ставка по ипотеке.
    • Если гражданин не успел подобрать подходящий вариант в отведенные три месяца после одобрения ипотеки, то банк может потребовать новую справку о доходах.
    Мнение эксперта
    Дмитрий Алексеев
    Автор статьи, практикующий юрист, эксперт по жилищному праву и ипотеке.
    Задать вопрос
    Самые выгодные условия часто предлагают для постоянных клиентов банка (держателей карт, клиентов, открывших депозит в банке, зарплатных клиентов и др.)

    В некоторых банках можно получить скидку в случае выполнения определенных условий. Например, в Сбербанке процентная ставка по ипотеке снижается при прохождении электронной регистрации.

    Читайте также: что делать, если нет денег на первоначальный взнос по ипотеке.

    Видео: пошаговая инструкция, советы, этапы оформления ипотеки:

     

    12345 (No Ratings Yet)
    Загрузка...

    Похожие материалы:







      Комментарии

      *