Долевое участие в строительстве
Содержание
Что это?
Долевое участие — это эффективный вариант, который помогает урегулировать гражданские жилищные проблемы посредством финансового обеспечения процесса строительства за счет личных денежных активов.
Соответственно, именно так допустимо приобрести недвижимость в среднем на 1/3 более дешево, нежели аналогичное готовое жилье.
Варианты приобретения недвижимости
Преимущества для вкладчиков заключаются в следующем:
| Можно купить | более комфортабельную квартиру с большей квадратурой; |
| Покупку | можно оплатить по частям; |
| Недвижимость приобретается | по стоимости более низкой по сравнению с рыночной на аналогичные объекты на вторичном, первичном рынках. |
Негативные аспекты:
| Высокая вероятность того | что квартира не будет сдана в срок; |
| Подписывая договор со строительным предприятием | клиент приобретает на саму недвижимость, а исключительно право требования ее у фирмы-застройщика; |
| Угроза подписать | соглашение с мошенником. |
Законодательная регламентация
Главный законодательный акт, регламентирующий паевое участие российских граждан в жилом строительстве — ФЗ № 214-ФЗ, датируемый 30 декабря 2004 года.
Данный нормативно-правовой акт устанавливает:
| Ответственность двух сторон | за несоблюдение условий соглашения; |
| Обязанности, права контрагентов | долевого участия в строительстве жилого дома |
| Регламент подписания, расторжения ДДУ | варианты внесения поправок в документ; |
| Методы обеспечения обязательств | прочие способы вспомогательной защиты интересов, прав двух сторон паевого строительства. |
Правовые отношения между вкладчиком и девелопером регламентируются соглашением паевого строительства.
Данный документ в обязательном порядке должен включать в себя нормативы, представленные в статье №4 ФЗ № 214-ФЗ.
В частности:
| Соглашение | необходимо в обязательном порядке зарегистрировать в Росреестре; |
| Конкретная дата | когда девелопер выполнит передачу права собственности на возведенный посредством инвестиционных вложений вкладчика недвижимый объект |
| Исключительно при таких условиях | все условия договора приобретают законную силу |
| Также соглашение должно содержать информацию | о приобретаемой квартире, в частности:
|
В том случае, если в ДДУ нет по крайней мере одного из выше представленных параметров, документ определяется как недействительный.
Долевое участие в Российской Федерации
В упрощённом варианте процедура имеет такой вид:
| Строительное предприятие приобретает либо берет в аренду земельный участок | а котором в дальнейшем будет реализоваться строительные работы. В том случае, если осуществляется оформление соглашения аренды, оно должно подписываться на продолжительный период (порядка 99-ти лет) с дальнейшим предоставлением права оформления собственности на него |
| Девелопер | заключает ДДУ с вкладчиками |
| Граждане перечисляют всю сумму | строительной организации в рассрочку |
| По факту сдачи недвижимого объекта в эксплуатацию | застройщик передает право собственности на объект соглашения вкладчику. |
Существует несколько способов замены паевого участия иными, не такими рискованными вариантами приобретения недвижимости.
В частности:
| Жилищно-строительный кооператив | ассоциация граждан, руководящих процессом возведения жилого дома. В случае с ДДУ таким участком работ занимается девелопер, а значит имеется возможность попасть в категорию «серых» схем; |
| Получение жилплощади от государства в соответствии с соглашением соцнайма | данный вариант очень продолжительный, однако требует минимум расходов, поскольку правительство предлагает для всех нуждающихся недвижимость на бесплатной основе. После чего квартиру допустимо оформить в собственность посредством процедуры приватизации; |
| Участие в возведении таунхауса либо малоэтажного здания | преимущество полагает в том, что процедура строительства – очень оперативная. |
Участие в строительстве жилого здания
На сегодняшний день участие может реализовываться на таких основаниях:
| Зачет собственности, которая имеется у вкладчика | в договоре отмечается, что вкладчик имеет объект недвижимости определенной цены (устанавливается оценщиком). Кроме того будет отмечена часть стоимости приобретенной квартиры, которая оплачивается имеющейся жилплощадью, а не денежными средствами. Тогда как остаток долга погашает частично либо целиком вкладчик |
| Поэтапная оплата | как правило, ссуду предоставляет девелопер. Этот вариант более выгодный, по сравнению с оформлением банковского ипотечного кредита. И все же цена жилплощади может существенно изменяться в определенную сторону. В результате за вкладчиком закрепляется неопределённое жилое помещение с конкретной квадратурой; |
| 100% предоплата | стоимость приобретенной недвижимости не может корректироваться девелоперомпри инфляции либо в случае прочих катаклизмов экономического характера. В основном, полную сумму перечисляет банковское учреждение, тогда как вкладчик уплачивает финансово-кредитной организации ипотеку. За покупателем закрепляется конкретный недвижимый объект с определенной площадью. |
Заключение соглашения
Статья № 4 ФЗ № 214-ФЗ определяет, что ДДУ приобретает законную силу после госрегистрациидокумента.
В договоре в обязательном порядке должны быть описаны такие сведения:
- Максимально конкретная, достоверная характеристика недвижимого объекта, который нужно передать в дальнейшем;
- Стоимость соглашения – описывается, принимая во внимание курс валют. В том случае если цена соглашения указана в валюте другого государства, нужно учесть курс, по которому она будет выплачиваться;
- Регламент и сроки выплаты — в случае реализации выплат в рассрочку, должен быть представлен конкретный график платежей;
- Конкретный срок, когда недвижимость будет передана в собственность вкладчику — не обязательно определять конкретное число, однако при этом месяц, год указываются всегда;
- Информация о сроке гарантии на конкретный строительный объект;
- Сведения относительно того, каким образом девелопер гарантирует реализацию всех индивидуальных обязательств по конкретному соглашению;
- Обязанности и права сторон договора;
- Какая ответственность предусмотрена в случае невыполнения условий договора.
Без таких обязательных сведений ДДУ может быть определено как недействительное.
Процедура госрегистрации
Данные полномочия имеет Росреестр.
Чтобы оформить процедуру, девелопер и вкладчик обязаны представить определенную документацию.
Так, вкладчик предъявляет:
- Заявление о прохождении процедуры госрегистрации.
- Солашение.
- Квитанцию, удостоверяющую уплату госпошлины.
- Паспорт истца, а также копии нескольких страниц документа.
- Справки, представляющие детальную характеристику приобретенного недвижимого объекта. Такой документ необходимо взять у девелопера.
- Соглашение залога права требования. Такую бумагу стоит предъявлять исключительно если покупка реализуется посредством использования ссудных средств.
- Документально представленное согласие супруга истца на заключение сделки.
- Брачное соглашение. Может понадобиться в определенных ситуациях.
Со своей стороны фирма-застройщик предъявляет:
- аналогичное заявление;
- свидетельство о регистрации компании в роли юридического лица;
- план недвижимого объекта, который проектируется (либо уже возводится) на средства граждан;
- проектная декларация;
- актуальное разрешение на осуществление строительных работ;
- учредительная документация.
Соглашение необходимо зарегистрировать в предустановленные пунктом 2. 1 статьи № 25. 1 ФЗ № 122-ФЗ сроки, а именно:
— до 18 календарных дней — с первым вкладчиком;
— не более 5-ти календарных дней с каждым последующим дольщиком.
Принципы страхования ответственности
Статья № 15. 2 ФЗ № 214-ФЗ определяет, что девелопер вправе привлечь страховую организацию с целью подписания соглашения страхования гражданской ответственности в случае невыполнения, несоответствующего выполнения положений ДДУ.
Это можно сделать таким образом:
— С помощью участия в сообществе совместного страхования гражданской ответственности девелоперов– данное объединение сформировано только с целью реализации такого типа страхования. А значит оно в обязательном порядке должно получить соответствующую лицензию
— Подписание соглашения страхования со страховой организацией, которая должно отвечать таким критериям:
- Обладать соответствующей лицензией.
- Отсутствие заключения Российского ЦБ об определении временной администрации.
- Не применялись меры банкротства.
- Отсутствие предписаний от Российского ЦБ.
- Наличие личных денежных средства в сумме как минимум 1 млрд. руб., в т.ч. уставный капитал, составляющий не меньше 120 миллионов руб.
- Успешная реализация рыночной деятельность на протяжении как минимум пяти лет.
В том случае, если был заключен полис страхования, его необходимо предъявить вкладчику в ознакомительных целях.
Стоимость документа
Для оформления договора долевого участия в службе Росреестра, потребуется уплатить госпошлину. Величина которой установлена пп. 30 п. 1 статьи 333. 33 Налогового кодекса РФ. Для физических лиц — 350 руб., а для юридических лиц — 6 тыс. руб.
Возникающие нюансы
Обычно, застройщиком срываются сроки введения в эксплуатацию возведенного объекта недвижимого имущества.
В соответствии с ФЗ № 214, строительная компания должна возместить в отношении дольщика затраты, однако она находит уважительные и убедительные причины, чтобы перенести данные сроки.
Существуют и другие особенности:
| Экстренные обстоятельства | за форс-мажор застройщик не несет ответственности в соответствии с договором ДУ |
| Процедура банкротства застройщика | что может приводить к утрате вложенных финансовых средств дольщика |
Получение налогового вычета
Вкладчик, участвующий в долевом строительстве, может получить налоговый вычет с суммы израсходованных денежных средств, а кроме того процентов по ипотеке.
В случае покупки квартиры при помощи кредитных средств, появляется возможность также оформить вычет и с банковских процентов, однако не более чем с 3-х миллионов руб.
Для его получения дольщику необходимо предоставить в органы налоговой службы акт приема-передачи жилья.
В случае недобросовестности застройщика
Согласно действующим законодательным актам, в случае невыполнения застройщиком своих обязанностей, у дольщика появляется право:
| Требования устранения недостатков в процессе приемки объекта капитального строительства | в разумный срок. Дольщик может пригласить независимого специалиста-приемщика для контроля качества жилых помещений и ориентироваться на его установки |
| Требовать снижения стоимости объекта недвижимости | при несоответствии площади той, прописана в договоре долевого участия |
| Требования уменьшения цены приобретенного недвижимого объекта | При несоответствии качества выполненных работ существующим строительным стандартам и правилам |
| Компенсации убытков | в претензионном порядке или через суд |
Взыскание неустойки и пени
Неустойка начисляется и истребуется со строительной компании:
| В претензионном порядке с помощью переговоров | для чего нужно направить застройщику претензию и требование о досудебной выплате, установив определенный срок для перечисления денежных средств (например, в 10-дневный срок) |
| Через суд | к данному варианту взыскания следует прибегать, если девелопер не выполнил требование дольщика в досудебном порядке. Взимание совершается в порядке искового судопроизводства |
Размер неустойки за каждый просроченный день не может составлять более 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ от стоимости ДДУ на день возникновения просрочки.
Поскольку контрагентом по договору выступает гражданин, правовое положение которого особенно защищается государством, величина неустойки подлежит удвоению.
О регистрации договора долевого участия после ввода в эксплуатацию, читайте здесь.
Составление искового заявления
В исковом заявлению необходимо детально прописать основания для взыскания неустойки.
Истцу потребуется отразить в заявлении следующее:
| Номер и дату | соглашения ДУ и реквизиты акта приема-передачи |
| Период просрочки | даты должны соответствовать датам в ДДУ и акте приемки |
| Размер неустойки, взыскиваемый истцом | следует выполнить точный расчет (прописать сумму прописью с точностью до рублей и копеек) |
| Недостатки, которые обнаружены в жилплощади | Управляющую компанию, которая отвечает за данный многоквартирный жилой дом |
| Меры досудебного урегулирования | предпринятые дольщиком для урегулирования конфликта в досудебном порядке (приложить претензию с отметкой о вручении застройщику) |
| Указать устранял ли дольщик недостатки в самостоятельно порядке | Размер понесенных расходов. Если истец самостоятельно произвел работы по устранению недостатков, у него возникает право требования возмещения таких затрат (следует приложить к исковому заявлению оплаченные квитанции) |
| Суммы иных расходов, понесенных по вине строительной фирмы | К примеру, поскольку девелопер не сдал недвижимый объект в установленные в договоре сроки, а гражданину придется арендовать съемное жилье, то истец может взыскать с фирмы-застройщика компенсации ему произведенных убытков (необходимо приложить к исковому заявлению договор найма (аренды) жилого помещения) |
| В просительной части требование о взыскании | неустойки, пени с застройщика и прочих расходов |
Видео: Долевое участие в строительстве:
Похожие записи:
(No Ratings Yet)
Загрузка...