• Долевое участие в строительстве

    Автор статьи, практикующий юрист, эксперт по жилищному праву и ипотеке.

    19 августа, 2019 Нет комментариев

    Долевое участие в строительстве

    Что это?

    Долевое участие — это эффективный вариант, который помогает урегулировать гражданские жилищные проблемы посредством финансового обеспечения процесса строительства за счет личных денежных активов.

    Соответственно, именно так допустимо приобрести недвижимость в среднем на 1/3 более дешево, нежели аналогичное готовое жилье.

    Варианты приобретения недвижимости

    Преимущества для вкладчиков заключаются в следующем:

    Можно купитьболее комфортабельную квартиру с большей квадратурой;
    Покупкуможно оплатить по частям;
    Недвижимость приобретаетсяпо стоимости более низкой по сравнению с рыночной на аналогичные объекты на вторичном, первичном рынках.

    Негативные аспекты:

    Высокая вероятность тогочто квартира не будет сдана в срок;
    Подписывая договор со строительным предприятиемклиент приобретает на саму недвижимость, а исключительно право требования ее у фирмы-застройщика;
    Угроза подписатьсоглашение с мошенником.

    Законодательная регламентация

    Главный законодательный акт, регламентирующий паевое участие российских граждан в жилом строительстве — ФЗ № 214-ФЗ, датируемый 30 декабря 2004 года.

    Данный нормативно-правовой акт устанавливает:

    Ответственность двух сторонза несоблюдение условий соглашения;
    Обязанности, права контрагентовдолевого участия в строительстве жилого дома
    Регламент подписания, расторжения ДДУварианты внесения поправок в документ;
    Методы обеспечения обязательствпрочие способы вспомогательной защиты интересов, прав двух сторон паевого строительства.

    Правовые отношения между вкладчиком и девелопером регламентируются соглашением паевого строительства.

    Данный документ в обязательном порядке должен включать в себя нормативы, представленные в статье №4 ФЗ № 214-ФЗ.

    В частности:

    Соглашениенеобходимо в обязательном порядке зарегистрировать в Росреестре;
    Конкретная датакогда девелопер выполнит передачу права собственности на возведенный посредством инвестиционных вложений вкладчика недвижимый объект
    Исключительно при таких условияхвсе условия договора приобретают законную силу
    Также соглашение должно содержать информациюо приобретаемой квартире, в частности:

    1. Характеристика, согласно проектным документам.
    2. Стоимость соглашения, регламент, сроки выплаты.
    3. Термин гарантии объекта паевого строительства.
    4. Варианты обеспечения обязательств по договору строительной организацией.

    В том случае, если в ДДУ нет по крайней мере одного из выше представленных параметров, документ определяется как недействительный.

    Долевое участие в Российской Федерации

    В упрощённом варианте процедура имеет такой вид:

    Строительное предприятие приобретает либо берет в аренду земельный участока котором в дальнейшем будет реализоваться строительные работы. В том случае, если осуществляется оформление соглашения аренды, оно должно подписываться на продолжительный период (порядка 99-ти лет) с дальнейшим предоставлением права оформления собственности на него
    Девелоперзаключает ДДУ с вкладчиками
     Граждане перечисляют всю суммустроительной организации в рассрочку
    По факту сдачи недвижимого объекта в эксплуатациюзастройщик передает право собственности на объект соглашения вкладчику.

    Существует несколько способов замены паевого участия иными, не такими рискованными вариантами приобретения недвижимости.

    В частности:

    Жилищно-строительный кооперативассоциация граждан, руководящих процессом возведения жилого дома. В случае с ДДУ таким участком работ занимается девелопер, а значит имеется возможность попасть в категорию «серых» схем;
    Получение жилплощади от государства в соответствии с соглашением соцнаймаданный вариант очень продолжительный, однако требует минимум расходов, поскольку правительство предлагает для всех нуждающихся недвижимость на бесплатной основе. После чего квартиру допустимо оформить в собственность посредством процедуры приватизации;
    Участие в возведении таунхауса либо малоэтажного зданияпреимущество полагает в том, что процедура строительства – очень оперативная.

    Участие в строительстве жилого здания

    На сегодняшний день участие может реализовываться на таких основаниях:

    Зачет собственности, которая имеется у вкладчикав договоре отмечается, что вкладчик имеет объект недвижимости определенной цены (устанавливается оценщиком). Кроме того будет отмечена часть стоимости приобретенной квартиры, которая оплачивается имеющейся жилплощадью, а не денежными средствами. Тогда как остаток долга погашает частично либо целиком вкладчик
    Поэтапная оплатакак правило, ссуду предоставляет девелопер. Этот вариант более выгодный, по сравнению с оформлением банковского ипотечного кредита. И все же цена жилплощади может существенно изменяться в определенную сторону. В результате за вкладчиком закрепляется неопределённое жилое помещение с конкретной квадратурой;
    100% предоплатастоимость приобретенной недвижимости не может корректироваться девелоперомпри инфляции либо в случае прочих катаклизмов экономического характера. В основном, полную сумму перечисляет банковское учреждение, тогда как вкладчик уплачивает финансово-кредитной организации ипотеку. За покупателем закрепляется конкретный недвижимый объект с определенной площадью.

    Заключение соглашения

    Статья № 4 ФЗ № 214-ФЗ определяет, что ДДУ приобретает законную силу после госрегистрациидокумента.

    В договоре в обязательном порядке должны быть описаны такие сведения:

    • Максимально конкретная, достоверная характеристика недвижимого объекта, который нужно передать в дальнейшем;
    • Стоимость соглашения – описывается, принимая во внимание курс валют. В том случае если цена соглашения указана в валюте другого государства, нужно учесть курс, по которому она  будет выплачиваться;
    • Регламент и сроки выплаты  — в случае реализации выплат в рассрочку, должен быть представлен конкретный график платежей;
    • Конкретный срок, когда недвижимость будет передана в собственность вкладчику — не обязательно определять конкретное число, однако при этом месяц, год указываются всегда;
    • Информация о сроке гарантии на конкретный строительный объект;
    • Сведения относительно того, каким образом девелопер гарантирует реализацию всех индивидуальных обязательств по конкретному соглашению;
    • Обязанности и права сторон договора;
    • Какая ответственность предусмотрена в случае невыполнения условий договора.

    Без таких обязательных сведений ДДУ может быть определено как недействительное.

    Процедура госрегистрации

    Данные полномочия имеет Росреестр.

    Чтобы оформить процедуру, девелопер и вкладчик обязаны представить определенную документацию.

    Так, вкладчик предъявляет:

    1. Заявление о прохождении процедуры госрегистрации.
    2. Солашение.
    3. Квитанцию, удостоверяющую уплату госпошлины.
    4. Паспорт истца, а также копии нескольких страниц документа.
    5. Справки, представляющие детальную характеристику приобретенного недвижимого объекта. Такой документ необходимо взять у девелопера.
    6. Соглашение залога права требования. Такую бумагу стоит предъявлять исключительно если покупка реализуется посредством использования ссудных средств.
    7. Документально представленное согласие супруга истца на заключение сделки.
    8. Брачное соглашение. Может понадобиться в определенных ситуациях.

    Со своей стороны фирма-застройщик предъявляет:


    • аналогичное заявление;
    • свидетельство о регистрации компании в роли юридического лица;
    • план недвижимого объекта, который проектируется (либо уже возводится) на средства граждан;
    • проектная декларация;
    • актуальное разрешение на осуществление строительных работ;
    • учредительная документация.

    Соглашение необходимо зарегистрировать в предустановленные пунктом 2. 1 статьи № 25. 1 ФЗ № 122-ФЗ сроки, а именно:

    — до 18 календарных дней — с первым вкладчиком;

    — не более 5-ти календарных дней с каждым последующим дольщиком.

    Принципы страхования ответственности

    Статья № 15. 2 ФЗ № 214-ФЗ определяет, что девелопер вправе привлечь страховую организацию с целью подписания соглашения страхования гражданской ответственности в случае невыполнения, несоответствующего выполнения положений ДДУ.

    Это можно сделать таким образом:

    — С помощью участия в сообществе совместного страхования гражданской ответственности девелоперов– данное объединение сформировано только с целью реализации такого типа  страхования. А значит оно в обязательном порядке должно получить соответствующую лицензию

    — Подписание соглашения страхования со страховой организацией, которая должно отвечать таким критериям:

    1. Обладать соответствующей лицензией.
    2. Отсутствие заключения Российского ЦБ об определении временной администрации.
    3. Не применялись меры банкротства.
    4. Отсутствие предписаний от Российского ЦБ.
    5. Наличие личных денежных средства в сумме как минимум 1 млрд. руб., в т.ч. уставный капитал, составляющий не меньше 120 миллионов руб.
    6. Успешная реализация рыночной деятельность на протяжении как минимум пяти лет.

    В том случае, если был заключен полис страхования, его необходимо предъявить вкладчику в ознакомительных целях.

    Стоимость документа

    Для оформления договора долевого участия в службе Росреестра, потребуется уплатить госпошлину. Величина которой установлена пп. 30 п. 1 статьи 333. 33 Налогового кодекса РФ. Для физических лиц — 350 руб., а для юридических лиц — 6 тыс. руб.

    Возникающие нюансы

    Обычно, застройщиком срываются сроки введения в эксплуатацию возведенного объекта недвижимого имущества.

    В соответствии с ФЗ № 214, строительная компания должна возместить в отношении дольщика затраты, однако она находит уважительные и убедительные причины, чтобы перенести данные сроки.

    Существуют и другие особенности:

     Экстренные обстоятельстваза форс-мажор застройщик не несет ответственности в соответствии с договором ДУ
     Процедура банкротства застройщикачто может приводить к утрате вложенных финансовых средств дольщика

    Получение налогового вычета

    Вкладчик, участвующий в долевом строительстве, может получить налоговый вычет с суммы израсходованных денежных средств, а кроме того процентов по ипотеке.

     

    Мнение эксперта
    Дмитрий Алексеев
    Автор статьи, практикующий юрист, эксперт по жилищному праву и ипотеке.
    Задать вопрос
    Дольщик может максимально компенсировать сумму с 2 миллионов руб., вложенных в приобретение жилплощади.

    В случае покупки квартиры при помощи кредитных средств, появляется возможность  также оформить вычет и с банковских процентов, однако не более чем с 3-х миллионов руб.

    Для его получения дольщику необходимо предоставить в органы налоговой службы акт приема-передачи жилья.

    В случае недобросовестности застройщика

    Согласно действующим законодательным актам, в случае невыполнения застройщиком своих обязанностей, у дольщика появляется право:

     Требования устранения недостатков в процессе приемки объекта капитального строительствав разумный срок. Дольщик может пригласить независимого специалиста-приемщика для контроля качества жилых помещений и ориентироваться на его установки
     Требовать снижения стоимости объекта недвижимостипри несоответствии площади той, прописана в договоре долевого участия
     Требования уменьшения цены приобретенного недвижимого объектаПри несоответствии качества выполненных работ существующим строительным стандартам и правилам
     Компенсации убытковв претензионном порядке или через суд

    Взыскание неустойки и пени

    Неустойка начисляется и истребуется со строительной компании:

     В претензионном порядке с помощью переговоровдля чего нужно направить застройщику претензию и требование о досудебной выплате, установив определенный срок для перечисления денежных средств (например, в 10-дневный срок)
     Через судк данному варианту взыскания следует прибегать, если девелопер не выполнил требование дольщика в досудебном порядке. Взимание совершается в порядке искового судопроизводства

    Размер неустойки за каждый просроченный день не может составлять более 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ от стоимости ДДУ на день возникновения просрочки.

    Поскольку контрагентом по договору выступает гражданин, правовое положение которого особенно защищается государством, величина неустойки подлежит удвоению.

    Составление искового заявления

    В исковом заявлению необходимо детально прописать основания для взыскания неустойки.

    Истцу потребуется отразить в заявлении следующее:

    Номер и датусоглашения ДУ и реквизиты акта приема-передачи
    Период просрочкидаты должны соответствовать датам в ДДУ и акте приемки
    Размер неустойки, взыскиваемый истцомследует выполнить точный расчет (прописать сумму прописью с точностью до рублей и копеек)
    Недостатки, которые обнаружены в жилплощадиУправляющую компанию, которая отвечает за данный многоквартирный жилой дом
     Меры досудебного урегулированияпредпринятые дольщиком для урегулирования конфликта в досудебном порядке (приложить претензию с отметкой о вручении застройщику)
      Указать устранял ли дольщик недостатки в самостоятельно порядкеРазмер понесенных расходов. Если истец самостоятельно произвел работы по устранению недостатков, у него возникает право требования возмещения таких затрат (следует приложить к исковому заявлению оплаченные квитанции)
     Суммы иных расходов, понесенных по вине строительной фирмыК примеру, поскольку девелопер не сдал недвижимый объект в установленные в договоре сроки, а гражданину придется арендовать съемное жилье, то истец может взыскать с фирмы-застройщика компенсации ему произведенных убытков (необходимо приложить к исковому заявлению договор найма (аренды) жилого помещения)
     В просительной части требование о взысканиинеустойки, пени с застройщика и прочих расходов

    Видео: Долевое участие в строительстве: 

    12345 (No Ratings Yet)
    Загрузка...

    Похожие материалы:







      Комментарии

      *