Долевое участие в строительстве многоквартирных домов
Что такое долевое участие в строительстве многоквартирных зданий?
Данный процесс предполагает вложение гражданами личных финансовых активов в строительство здания, в котором они в дальнейшем будут владеть жилплощадью.
Данный вариант покупки объекта недвижимости приемлемый благодаря тому, что приобрести жилое помещение (нежилое либо жилое) допустимо как минимум на 30% дешевле по сравнению с готовым.
Законодательное регулирование
Главный нормативный документ, который регламентирует паевое партнёрство для строительства многоквартирных зданий — ФЗ № 214, датируемый 30-го декабря 2004-го года.
В данном законодательном акте представлены такие нормы:
| Методы обеспечения | обязательств по соглашению; |
| Юридические условия | при которых допустимо изменить либо расторгнуть ДДУ; |
| Ответственность сторон | в том случае, если не было соблюдено действие документа; |
| Права сторон | их обязанности в отношении к друг другу; |
| Прочие меры двусторонней защиты | прав государственного и иного характера |
Договор долевого участия (ДДУ) – это документ, который регламентирует взаимоотношения между партнерами в строительстве.
Соглашение должно в обязательном порядке оформляться в письменном виде. Важные положения документа, без которых соглашение считается недействительным, изложены в нормативах статьи № 4 ФЗ № 214.
В их числе:
| Точная дата | когда застройщик обязуется передать дольщику соответствующее право собственности на инвестированный им строительный объект; |
| Соглашение | является заключённым, приобретает законное действие исключительно по факту реализации процедуры государственной регистрации; |
| ДДУ | в обязательном порядке необходимо зарегистрировать в Росреестре; |
| Детальная характеристика инвестированного дольщиком | недвижимого объекта:
|
Положения статьи № 7 ФЗ № 214 отмечают следующее: застройщик обязуется передать дольщику в законное владение недвижимый объект, который целиком отвечает условиям соглашения, градостроительным, техническим правилам, нормативам, проектным документам, а также прочим правилам, нормативам действующей нормативно-правовой базы РФ.
Кроме того необходимо учитывать такие положения:
- ФЗ № 122-ФЗ, датируемый 22 августа 2004-го года – в соответствии с данным нормативно-правовым актом, а также с Градостроительным кодексом РФ реализуется регистрация прав на приобретенный недвижимый объект;
- ФЗ № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах», датируемый 30 декабря 2004-го года.
Объект договора
Дольщик вкладывает свои активы в приобретение жилой либо нежилой квартиры. Данная недвижимость выступает в качестве объекта паевого участия в строительстве.
Такая квартира должна:
- Передаваться дольщику застройщиком по факту ввода здания в эксплуатацию.
- Размещаться в МКД.
Приобретая квартиру посредством ДУ, дольщик получает не сам объект, а исключительно право требования передачи данного недвижимого объекта ему в собственность.
Долевое участие в строительстве многоквартирных домов на территории РФ
В данных правовых отношениях задействованы 2 стороны:
| Дольщик | как правило, это физическая особа, которая вкладывает свои финансы в возведение многоквартирного здания; |
| Застройщик | в основном, это юридическая особа, которая реализует свою деятельность по возведению дома. |
Застройщик обязуется иметь всю необходимую разрешительную, учредительную документацию, на основе которой допустимо реализовывать соответствующий вид деятельности, а также документы на участок земли, на котором запланированы строительные работы.
Как сделать расчет суммы неустойки по договору долевого участия смотрите в статье: взыскание неустойки с застройщика по долевому участию.
Земельный участок, на котором будет возведено здание, должен быть в долгосрочной аренде у застройщика либо в его собственности.
Особенности правовых взаимоотношений
Какие обязанности имеет дольщик:
- эксплуатация недвижимого объекта по своему непосредственному назначению;
- приемка приобретенного жилого объекта, в том случае если он не имеет недочетов, недостатков;
- своевременный денежный расчет.
Вместе с тем дольщик располагает такими правами:
| Требовать ликвидации недостатков | проблем в приобретенной квартире. Данные недочеты должны быть представлены в соответствующем документе (акт приёмки); |
| Инициировать обращение в суд | при условии, что не удалось урегулировать спор в досудебном порядке; |
| Требовать выплаты неустойки | в случае просрочки передачи права собственности на квартиру; |
| Требовать приобретенный объект | в тот срок, который отмечен в договоре; |
| Требовать от застройщика | процедуры госрегистрации соглашения ДУ. |
При этом дольщик не вправе в одностороннем порядке расторгнуть соглашение в том случае, если застройщик целиком реализует свои условия.
Со своей стороны застройщик вправе:
| Требовать в порядке судопроизводства расторгнуть соглашение ДУ с дольщиком | в том случае если он регулярно не вносил денежные средства на уплату покупки; |
| Возвести МКД | который отвечает всем нормативам, требованиям |
Среди обязанностей застройщиков можно выделить:
– Передача недвижимого объекта в собственность дольщиков по факту ввода многоквартирного здания в эксплуатацию;
– Расходование денежных активов, приобретенных от дольщиков непосредственно на строительство согласованного МКД;
– Проведение обязательной регистрации ДДУ в структурах Росреестра;
– Возведение многоквартирного здания в сроки, предустановленные в соглашении;
– Публикация в публичных, открытых источниках проектной декларации на объект строительства.
Какие риски проблемы и могут возникнуть
В их числе можно выделить:
| Застройщик не вправе поменять стоимость за один м.кв. | даже в сторону уменьшения |
| Возможность того, что квартира не будет готова к установленному сроку, очень минимальная | в частности, на территории Москвы, в среднем просрочка насчитывает от 6-ти месяцев; |
| Подписывая договор с застройщиком | клиент приобретает не само жилое помещение, а исключительно право требовать объект у застройщика; |
| Существует высокая вероятность | заключить соглашение с недобросовестным застройщиком (мошенником). |
Типовая форма договора долевого участия
Специфика:
| Документ приобретает легитимную юридическую силу | только с момента регистрации, а не после заключения; |
| Договор подлежит обязательной процедуре госрегистрации | поскольку его предмет – недвижимый объект; |
| Подписывается исключительно в письменном виде | устная форма по закону не предусмотрена |
| В документе должны быть представлены такие сведения: | должны быть представлены такие сведения:
|
| Гарантийный срок на возведённый объект недвижимости | устанавливается самим застройщиком |
Непосредственно застройщик определяет гарантийный срок, предусмотренный на возведенный недвижимый объект.
Так, в статье № 4 ФЗ № 214-ФЗ описано следующее: если в соглашении не будет по крайней мере одного из описанных условий, он не может быть зарегистрирован либо подписан в легитимном порядке.
Правовое содержание сделки
Смысл договора полагает в том, что застройщик обязуется выполнить передачу права собственности дольщику на недвижимый объект.
Он может это сделать в тот отрезок времени, который предустановлен в конкретном соглашении.
Условия
Среди специфических аспектов ДДУ, которые стоит принять во внимание в соглашении, допустимо выделить:
– Регламент изменения стоимости соглашения в ситуации, если поменяется общая площадь приобретенного объекта до момента подписания акта приемки жилплощади у строителей, – рекомендуется вызвать независимого эксперта, который оценит и опишет недочеты. В случае, если документально удастся удостоверить, что фактическая площадь не соответствует заявленной, отмеченной в договоре (меньшая), дольщик вправе потребовать в порядке судопроизводства добиться корректировки стоимости соглашения в меньшую сторону, а также компенсации части инвестированных денег.
– Максимальное число раз сдачи объекта государственной комиссии – в случае, если застройщик его превысит, соглашение дольщиков автоматически расторгается в одностороннем порядке, тогда как все инвестированные средства – компенсируются в полном объеме.
– Изменения валютных курсов – данное условие является актуальным в случае, если стоимость ДДУ определена в иной, не национальной валюте.
– Сроки, на протяжении которых застройщик обязуется ликвидировать все недостатки в жилом помещении – при условии, если застройщик не исправляет такие несовершенства, дольщик вправе потребовать от него компенсации всех затрат по самостоятельному их устранению.
– Информация о форме управления будущей постройкой.
– Регламент оформления конкретной недвижимости в собственность, цена, сроки такой процедуры.
Образец договора
С типовой формой ДДУ следует ознакомиться заблаговременно.
Гарантии застройщика
Строительная компания должна гарантировать в отношении дольщиков передачу приобретенного объекта недвижимости в собственность.
В статье 7 федерального закона № 214 говорится, что гарантийный срок не может быть менее пяти лет.
Во время данного срока застройщиком устраняются следующие недостатки:
| Различные неисправности | инженерных коммуникаций |
| Иные недостатки | выявленные дольщиком в процессе эксплуатации квартиры |
В случае самостоятельного устранения собственником выявленных недостатков, застройщиком должны будут возмещены потраченные расходы.
Использование материнского капитала
Материнский капитал носит целевое назначение, и основной его целью является улучшение жилищных условий проживания семьи.
Законодательно не запрещено использовать данные денежные средства чтобы оплатить долевое участие в строительстве будущего жилого помещения.
Для чего следует обратиться в пенсионный фонд по месту прописки заявителя.
О страховании договора долевого участия в строительстве, читайте здесь.
Кроме того, он может быть использован для оплаты первоначального взноса, если квартира приобретается при помощи кредитных банковских средств.
Видео: Долевое участие в строительстве многоквартирных домов:
Похожие записи:
(No Ratings Yet)
Загрузка...