Какие нужны документы для покупки квартиры в новостройке
В этой статье рассмотрим, какие документы необходимы для покупки квартиры от застройщика, а также все, что нужно знать в случае приобретения квартиры в строящемся многоквартирном доме.
Покупка квартиры в новостройке
Правила покупки жилья в новостройке изменились с 2019 года, права дольщиков наконец-то стали более защищенными и появились гарантии на приобретаемый объект. Теперь, если застройщик не сдает дом вовсе или сдает, но с нарушением сроков, покупатели могут вернуть свои денежные средства обратно и взыскать убытки.
Процедура приобретения квартиры в новостройке, как правило, менее обременительна, чем покупка вторички. Поскольку у такого жилья нет предыдущих собственников, не требуется проверять ее юридическую чистоту. Но порядочность и надежность застройщика проверить нужно обязательно. Особенно в случае покупки на этапе строительства.
Застройщики могут реализовывать недвижимость двух типов: квартиры в уже готовых новостройках, собственником которых является сам застройщик, и строящиеся дома по договору долевого участия. В первом варианте сценарий покупки аналогичный, как и при оформлении сделки на вторичное жилье, за исключением того, что у жилья еще нет истории и проверять ее не требуется. И продавец в этом случае более надежный, чем обычное физическое лицо. Фактически процесс сделки в данном случае сводился к подписанию договора купли-продажи с застройщиком, перечислению денежных средств и регистрации сделки в службе Росреестра.
Договор долевого участия и необходимые документы
Наиболее распространенным видом договора при покупке квартиры от застройщика является договор долевого участия. Это современный и достаточно популярный способ купить квартиру ниже рыночной стоимости.
Правоотношения, возникающие между застройщиком и лицом, который приобретает в новостройке квартиру, регулируется с помощью федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214 «Об участии в долевом строительстве». В нем указан порядок расчетов, особенности заключения и расторжения ДДУ, срок передачи и ответственность за нарушение сроков сдачи объекта и иные положения. На основании норм этого документа в правоотношении участвуют два субъекта:
- Застройщик – это юридическое лицо, которое привлекает средства для возведения на участке земли жилой многоквартирный дом.
- Дольщик – лицо, предоставляющие средства для осуществления строительства.
Согласно новым нормам дольщики теперь перечисляют деньги на эскроу-счета, а строительная компания получает свои деньги только после сдачи дома в эксплуатацию. На строительство застройщик берет деньги из собственного бюджета или привлекает средства со стороны, например, берет кредит в банке. Такое решение позволяет сохранить свои денежные средства дольщикам и сократить риски до минимума.
Кроме того, участвовать в заключении сделки ДДУ может только тот застройщик, который имеет специальное разрешение на строительство многоквартирного дома, представил проектную декларацию, использует под строительство земельный участок, принадлежащий ему на праве собственности или на праве аренды.
Документы для регистрации прав собственности
После окончания строительства застройщик приглашает дольщиков на приемку жилых помещений, после чего подписывается акт приема-передачи. Далее необходимо зарегистрировать право собственности.
Для чего необходимо обратиться в МФЦ со следующими документами:
- Заявление, заполненное по установленной форме;
- Договор участия в долевом строительстве;
- Акт приема-передачи квартиры;
- Справка об оплате квартиры по ДДУ (если оплата произведена в безналичной форме, то нужно предоставить платежное поручение из банка);
- Квитанция об оплате госпошлины;
- справка об оплате платежей по ДДУ (необходимо получить у застройщика);
- Разрешение на ввод дома в эксплуатацию;
- Кадастровый паспорт квартиры.
Примерно через 5 дней покупателю выдадут документы, которые подтверждают его право собственности на квартиру в новостройке.
Риски дольщика
Покупка квартиры у застройщика имеет определенные риски.
- Главный из рисков – это риск приостановки (заморозки) строительства дома и признания застройщика банкротом.
- Затягивание строительства объекта, т.е. просрочка сдачи новостройки в установленные в ДДУ сроки.
- Неверный статус земельного участка. Земля должна быть оформлена либо в долгосрочную аренду либо быть собственностью застройщика. Если правовой статус земельного участка отличается, то это может повлечь за собой судебные разбирательства.
- Предоставление на подпись неверно составленного договора долевого участия, который не содержит необходимые существенное условие и обязательства застройщика.
Для того, чтобы свести к минимуму вышеуказанные риски, рекомендуется придерживаться алгоритма, который заключаются в следующем:
- Предварительно необходимо осуществить проверку застройщика. На данном этапе нужно проанализировать надежность строительной компании, запросить у нее документы, почитать отзывы о ее деятельности.
- Анализ договора долевого участия на предмет рисков. На этом этапе можно проконсультироваться с грамотным юристом, не содержит ли ДДУ недопустимых условий.
- Открытие счета в банке.
- Регистрация сделки в Росреестре.
Перечень документов от застройщика
Гражданину-дольщику необходимо заключить договор долевого участия с застройщиком (согласно вышеназванному ФЗ №214). Перед заключением договора строительная компания должна предоставить приобретателю следующие документы:
- учредительные документы компании, лицензию СРО, подтверждающую право на осуществление строительной деятельности;
- разрешение на строительство;
- документы на земельный участок;
- проектная декларация;
- проектная документация (включая чертежи всего здания и отдельной квартиры);
- бухгалтерскую отчетность и сметы за последние три года осуществление предпринимательской деятельности;
- сведения о том в каких банках строительной компании получал аккредитацию;
- договор страхования от банкротства.
Также можно самостоятельно изучить сведения о количестве завершенных объектов, чем их больше, тем лучше. Изучить, какие судебные разбирательства были в судах с участием данной компании-застройщика, какие предъявлялись иски к застройщику, особенно проверить подавались ли требования о банкротстве.
После тщательной проверки Вы сможете сделать вывод о том, стоит ли заключать с таким застройщиком договор.
Если Вы уверены и хотите заключить ДДУ, то в нем должна быть отражена следующая информация:
- Наименование, адрес строительной организации;
- Должность уполномоченного к заключению договора лица, реквизиты его доверенности;
- ИНН, ОГРН;
- Полное наименование объекта недвижимости, который передается, его сведения и характеристики – площадь, количество комнат, этаж, адрес дома,
- Стоимость квартиры;
- Сроки передачи объекта дольщику;
- Порядок оплаты;
- Гарантии на объект;
- Права и обязанности застройщика и дольщика;
- Ответственность застройщика за нарушение сроков сдачи дома.
- Разрешение споров в досудебном и судебном порядке.
- и другие важные условия договора.
Оплата стоимости квартиры в новостройке на этапе строительства связана со счетами эскроу. Деньги вносятся покупателем на счет только после того, как пройдет регистрация договора долевого участия в строительстве.
На счетах средства замораживаются до того момента, пока дом не будет введен в эксплуатацию. Эти деньги не будут доступны застройщику, пока он не исполнит свои обязательства. Например, если он не сможет завершить строительство и окажется банкротом, то в таком случае покупатель получит назад свои денежные средства с эскроу-счета.
Какие документы требуются при покупке квартиры в ипотеку
Большая часть сделок по покупке жилья в РФ совершается с привлечением кредитных средства. Если в сделке покупки квартиры в новостройке у застройщика участвует банк, то комплект необходимых документов для оформления значительно увеличивается.
Кроме того, если вы покупаете квартиру у застройщика, Вы можете обратиться к нему за помощью с получением ипотеки у банке-партнера этого застройщика.
Нужно учитывать также, что процедура покупки жилья займет намного больше времени, т.к. Вам придется сначала выбирать квартиру, потом обращаться в банк с заявкой на ипотеку, ждать одобрения, оформлять договор ипотечного кредитования, а уже после этого подписывать договор купли-продажи с продавцом.
Для заявки на ипотеку необходимо предоставить в банк следующие документы:
- Заявка-анкета;
- Документ, подтверждающий личность;
- Справка, подтверждающая доходы;
- Копия трудовой книжки;
- СНИЛС;
- свидетельство о браке (при наличии);
- свидетельство о рождении ребенка (при наличии);
- квитанция об уплате госпошлины.
Важно отметить, что в каждом банке обычно свои требования к заемщикам. Помните, что чем выше начальный взнос, тем меньше по итогу Вы переплачиваете по ипотеке. Если выплата зарплаты осуществляется Вам через банк (зарплатный проект), в котором Вы хотите жилищный кредит, то процентная ставка будет пониженной. Но, если Вы хотите взять ипотеку на квартиру в строящемся доме, не прошедшем аккредитацию в выбранном банке, то риск отказа будет велик.
Подводя итог, обозначим правила безопасной покупки квартиры от застройщика:
- Выбирайте дома высокой степени готовности, это дороже, но и риски того, что застройщик бросит такой объект значительно меньше.
- Обращайте внимание насколько надежен застройщик. В деятельности строительных компаний с прозрачной историей, скорее всего, не будет особых проблем с банками и получит необходимое финансирование.
- Внимательно читайте все пункты ДДУ. В договоре должны быть указаны все существенные условия и предусмотрена ответственность за неисполнение обязательств.
- Если у Вас не имеется полной суммы для покупки жилья, то выясните в каких банках можно под конкретный объект недвижимости получить ипотечный кредит. Для многих граждан ипотека является неотделимым условием для приобретения жилья в собственность.
Читайте также: Особенности оформления договора долевого участия.
Похожие записи:
(No Ratings Yet)
Загрузка...