Для чего нужна оценка квартиры для ипотеки?
Многих заемщиков интересует, для чего необходимо выполнять оценку квартиры для ипотеки и кем оплачиваются услуги оценочной организации или индивидуального эксперта-оценщика.
Заемщику необходимо ознакомиться с основными вопросами, касающимися оценки, какие обстоятельства принимаются во внимание при выполнении отчета, как рассчитывается стоимость объекта и каким образом проводится оценка перед заключением договора ипотечного займа.
Что такое оценка недвижимости
Намереваясь получить кредит на покупку недвижимости в банке, будущему заемщику необходимо предоставить отчет оценки объекта недвижимости в качестве обязательного документа.
В действительности это является отнюдь не просто капризом отдельного банка, а закрепленное в законе непременное условие для благополучного оформления ипотеки.
Собственно по итогам оценки банком принимается вывод об одобрении либо или отказе в одобрении поданного заемщиком заявления. По результатам оценки банк решает не превосходят ли возможные риски доход от сделки и на какой размер кредита может претендовать клиент.
Оценка объекта недвижимости является процедурой, которая направлена на установление объективной (рыночной) стоимости какого-либо объекта либо стоимости индивидуальных прав в отношении него.
При выполнении оценочных работ оценке принимаются во внимание множество моментов:
| Месторасположение (в например, квартира в центре или в отдаленном районе) | Конечно, чем отдаленнее местоположение жилого помещения от центра города, тем ниже и конечная стоимость в отчете. Имеют значение следующие факторы: расположенность в пределах черты города, близлежащие объекты социальной инфраструктуры (в частности, школы, магазины, поликлининки и т.д.) |
| Развитие транспортной инфраструктуры в целом, состояние дорог, остановок автобусов, автозаправок, стоянок и т.д. | В случае расположения дома в районе, в котором состояние транспортно-дорожной сети плохое, жилье скорее всего будет оценено дешевле, даже при условии хорошего ремонта. Наоборот, квартира, находящаяся рядом с остановкой общественного транспорта оценится существенно дороже |
| Экологическая ситуация в районе | В случае наличия поблизости от дома вредного производства, стоимость объекта будет пониженной |
| Год постройки, износ, материалы дома | Анализируются такие факторы, как год постройки дома, износ, проводился ли капитальный ремонт, материалы стен и перекрытий, наличие тамбуров, подвалов и чердаков и т.д. |
| Параметры объекта | Если это квартира, то общая и полезная площадь, количество комнат, наличие балкона, состояние и др. |
Оценка стоимости для ипотечного кредитования проводится во всех случаях при оформлении ипотеки.
Кроме того, оценка объекта недвижимости требуется в случаях разрешения спорных ситуаций, например, при затоплении квартиры соседями, для обращения в претензионном и судебном порядке и т.д.
Нормы закона
Проведение оценки недвижимости регулируется ФЗ №-135 от 16.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в РФ» (с изменениями).
Законодательством закрепляется необходимость обязательного выполнения оценки рыночной стоимости недвижимости. В процессе оценки экспертом должен быть изучен рынок недвижимости, а также факторы, имеющие значение при ценообразовании.
А именно, учитываются такие обстоятельства как:
| Экономическая и социально-политическая ситуация в государству и отдельном регионе | в момент приобретения жилья |
| Сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект | если сведений мало, то область исследования может быть расширена. Для чего рассматриваются показатели других регионов, аналогичных по социальной и экономической обстановке |
| Обстоятельства, воздействующие на | рост или понижение цены оцениваемой недвижимости и влияющие на спрос |
| Динамика рынка | и прочие факторы, обнаруженные в процессе анализа |
Особенности процедуры
В последние время предъявляется больше требований к оценочной деятельности, введены новые требования к выполнению таких работ. В итоге услуги оценщиков подорожал, а сроки производства отчетов увеличились.
Как правило, оценка выполняется около 2-3 дней, вместе с составлением отчета.
Банками результаты оценочных работ проверяются довольно строго. В прошлом заемщики часто достигали с оценщиком негласные соглашения, чтобы он указал в отчете завышенную конечную стоимость жилья. Что приводило к возможности получения большего кредита, и восполнив отсутствие начального взноса. В настоящий момент махинации такого типа сведены к минимуму.
Банками проводится тщательная проверка полученных сведений, кроме того, сейчас повышена ответственность оценщика, который дал заведомо неверную информацию, которому может грозить существенный административный штраф или уголовная ответственность.
Оценка для ипотеки
В силу гражданского законодательства, процедура оценки объекта недвижимости обязательна при оформлении ипотечного кредита.
Оценка проводится до момента одобрения заявления заемщика на выдачу денежной ссуды.
В проведении оценки объекта недвижимости имеет интерес, главным образом, банк, потому что ему нужно удостовериться, что если заемщик не выплатит займ, то заложенное имущество (квартира) будет реализовано за сумму не менее, выданной банком.
Поэтому получить в кредитном учреждении можно только лишь средства, размер которых не превышает стоимость жилья.
Оценку квартиры для ипотеки выполняется только путем обращения к специализированным оценочным организациям и индивидуальным экспертам- оценщикам.
Как правило, сотрудник банка на личном приеме выдает список оценщиков, с которыми сотрудничает банк. Некоторыми оценщиками предусматривается скидка для клиентов банка при оформлении ипотеки.
По результатам работы экспертом выдается отчет, в котором рассчитана стоимость проделанной экспертизы объекта недвижимости. Стоимость недвижимости, указанная в отчете оценщика не является обязательно для продавца, м может быть запрошена и большая сумма. Но в случае крупных расхождений заемщику потребуется уплачивать разницу из собственных средств, поскольку банк не выдаст сумму, превышающую оценочную.
Оценка недвижимости
При оценке недвижимости эксперт учитывает множество обстоятельств, а именно:
| Площадь | Общая площадь, площадь отдельных комнат (гостиной, коридор, туалет, кухня и т.д.) |
| Количественные характеристики | количество комнат, размер, высота и т.д. |
| Этажность | Дом или квартиры |
| Наличие | Балкона, тамбура и т.д. |
| Срок эксплуатации | Год постройки, износ здания |
| Материалы, применяемые при строительстве | Для стен и перекрытий |
| Общее состояние дома | Подъездов, общих помещений собственников жилья |
Указанные факторы, применяются при оценке квартир, расположенных в новостройках и квартир на вторичном рынке жилья.
В новостройках, когда дом недавно принят в эксплуатацию и покупается квартира без финальной отделки, то оценщик также смотрит исследует состояние звукоизоляции, электропроводки, входной двери и окон, лестничной площадки.
Дополнительно при оценке квартиры учитывается:
| Благоустройство земельного участка | и прилегающей территории дома |
| Наличие охранных систем | И осветительных устройств |
| Имеются ли в здании нежилые помещения | офисы, магазины или другие. |
| Отделка | Подъездов и тамбуров и других общедомовых помещений |
Оценщиком тщательно обследуется состояние квартиры и всего дома в целом, делаются фотографии, все параметры и характеристики заносятся в отчет для наиболее полного анализа.
Оценка квартиры во вторичном жилье
Оценка квартиры во вторичке производится по вышеуказанным критериям.
Однако в случае покупки квартиры, которая уже находилась в собственности другого лица, то внимание обращается также на следующие факторы:
| Состояние квартиры | наличие ремонта, состояние сантехники, отопительных приборов и т.д. |
| Наличие | меблировки, бытовой техники |
| Были ли затопления, аварии | Со стороны соседей и прочее |
Выполнять оценку жилого помещения, находящегося во вторичке требует дольше времени, потому что произведенный ремонт может скрывать состояние квартиры, потолков, пола и стен.
Как продать квартиру по военной ипотеке смотрите статью: квартиры по военной ипотеке.
Если в квартире имеется самовольное переустройство и (или) перепланировка, это обязательно отражается в отчете оценщика. Данное обстоятельство может быть препятствием осуществления сделки с такой квартирой.
Выбор банка
Процедура оформления ипотеки является длительной и дорогой. Переплата по ипотеке в целом в отдельных случаях может составлять 180%.
Вследствие этого к избранию банка необходимо подходить серьезно, для того чтобы свести свои расходы к минимуму.
Рекомендуется сразу подать заявления на предоставление ипотечного кредита в несколько банков, а после чего сопоставить предложенные тарифы, условия и процентные ставки.
В некоторых случаях заемщик сможет сэкономить на проведении оценки объекта недвижимости. Отдельные банки самостоятельно производят оценку силами штатных специалистов, таким образом заемщик отдельно эти услуги не оплачивает.
Последовательность
Процесс оценочной деятельности недвижимости регулируется на уровне федерального законодательства. В силу ФЗ «Об оценочной деятельности» заниматься оценкой могут экперты-оценщкики, состоящие в саморегулируемой организации оценщиков и имеющими страховой полис своей ответственности.
Осуществление оценки объекта недвижимости происходит путем обращения в специализированную оценочную организацию. Клиентом оставляется заявка на проведение оценки с приложением необходимых документов и составляется договор.
Оценщику потребуется предоставить следующие документы:
- Паспортные данные клиента (копия паспорта РФ);
- выписка из ЕГРН;
- технический паспорт БТИ с экспликацией;
Выбор оценщика
Найти организацию или индивидуального эксперта для проведения оценки для при оформлении ипотеки можно как самостоятельно, так и по назначению банка.
Наименее рискованным вариантом является обращение к оценщику, рекомендованному банком, поскольку в этом случае возможность связаться с недобросовестным оценщикам.
В случае самостоятельного выбора оценочной компании, следует предварительно проверить, имеется ли у оценщика квалификационный аттестат, лицензия, и является ли он членом саморегулиремой организации.
Чем солиднее организация, тем скорее и лучше будет выполнена оценка. В штате небольших компаний часто не оказывается специалистов высокого уровня, имеющих необходимые познания и опыт.
Кроме того, при выборе оценщика необходимо обращать внимание на отзывы об этой компании.
Как происходит
При оценке жилья в основном используются 3 методики:
| Сравнительный анализ | Оценщиком анализируются объекты недвижимости со схожими параметрами и расположенные в том же районе. Используются ограниченные базы объектов, с параметрами жилых помещений наиболее подобными объекту оценки |
| Метод доходности | Выполняется анализ вероятности увеличения объективной (рыночной) стоимости жилплощади |
| Затратный подход | Выполняется оценка вероятных затрат для восстановления существующих повреждений |
Оценочной компанией во время работы применяются и иные подходы при наличии необходимости.
Процесс оценки недвижимости проводится в несколько этапов:
| Сбор информации о районе | в котором находится жилое помещение, и сведений непосредственно об объекте |
| Осмотр жилого помещения | и здания, в котором оно находится |
| Выполнение фотофиксаций | квартиры, многоквартирного дома, подъезда, вид из окна и т.д. |
| Проведение анализа | в соответствии с полученной информацией, в итоге составляется детальный отчет |
Сколько стоит оценка
Стоимость оценки квартиры зависит от нескольких факторов, включая срок выполнения, уровень оценочной компании и объем работы. Как правило, оценка квартиры обходится порядка 8-10 тыс.руб. В случае, когда оценивается жилье премиум-класса, то стоимость возрастает до 25 тыс.руб. и дороже.
Сколько стоит проведение оценки объекта недвижимости безусловно зависит и от тарифов самой организации. Если компания работает в сотрудничестве с банком-заимодавцем, то цена может быть снижена приблизительно в полтора раза.
Понизить затраты можно также путем обращения к индивидуальным экспертам. В случае заявки в крупную организацию, стоимость работы значительно увеличивается, однако гарантируется качество оказанных услуг.
Кем оплачиваются услуги оценщика? Разумеется самим заемщиком, который заинтересован в выдаче ипотечного кредита. Но зачастую по этому вопросу возникают споры между покупателем и продавцом объекта недвижимости. Принудить оплачивать оценку жилья продавца не удастся, поскольку он может и отказаться от совершения сделки купли-продажи.
Отчет оценочной организации
Отчет оценщика, как правило, довольно объемный документ, состоящий из следующих документов:
- Правоустанавливающие документы на недвижимость;
- Свидетельство о членстве оценщика в СРО, лицензии;
- Фотофиксации объекта;
- Выкопировки стоимости аналогичной недвижимости из баз данных.
Отчет должен охватывать две конечные стоимости — реальную и ликвидную. Для банка имеет значение исключительно ликвидная стоимость недвижимости. Она требуется для определения цены продажи жилья в случае реализации ее после обращения на нее взыскания как на предмет залога.
Кроме того, отчет оценочной компании включает следующую информацию:
- Данные о районе, доме, самом жилом помещении.
- Применяемые методики оценки.
- Итоги рассмотрения рынка недвижимости.
- Прочие документы.
Все страницы отчета пронумеровываются, прошиваются, подписываются, пломбируется и проставляются печатью организации. Свидетельства эксперта-оценщика, документы, подтверждающие образование, страховой полис, прикладываются в виде заверенных копий.
Отчет оценщика действует в течение полугода с момента его подписания. В течение этого срока его необходимо предоставить в банк. Если срок для предоставления отчета пропущен, придется снова выполнять оценку недвижимости.
Содержание отчета оценщика включает в себя рыночную стоимость квартиры, анализ технического состояния объекта, кадастровую и ликвидную стоимость.
Необходимые требования для реструктуризации ипотеки с помощью государства в 2023 году, смотрите здесь.
(No Ratings Yet)
Загрузка...