Что с ценами на недвижимость в 2023 году?

Автор статьи: эксперт по жилищному праву и ипотеке.

14 апреля, 2023 Нет комментариев

Один из самых распространенных вопросов традиционно – это вопрос, что происходит на рынке недвижимости в этом году, что с ценами на жилье, когда начнут дешеветь новостройки? В сегодняшнем обзоре ответим на данные вопросы.

Цены на недвижимость в 2023 году

Рассмотрим динамику изменения цен на недвижимость на протяжении года у некоторых застройщиков. Но прежде, чем перейти к конкретным жилым комплексам и застройщикам, обратите внимание на данные таблицы ниже.

динамику изменения цен на недвижимость на протяжении года у некоторых застройщиков

На этой таблице видно, что количество сделок падает, по сравнению с прошлым годом на 18%. В январе 2023 года количество сделок новостроек упало по сравнению с декабрём 2022 года на 29% и в результате это приводит к тому, что застройщики продолжают делать значительные скидки.

Во второй таблице собраны и актуализированы все скидки, которые предлагают ведущие застройщики Москвы и Подмосковья.

Скидки застройщиков

Цены на новостройки в конце 2022 года даже немного приподнялись. Но в феврале 2023 года ДомКлик зафиксировал снижение по всей России продаж новостроек на 7%, в основном падение происходит в крупных городах, где конкуренция очень сильная. В небольших городах цены также стоят на месте, даже в феврале в некоторых регионах они продолжают расти, потому что небольшие застройщики-монополисты продолжают «гнуть свою линию».

Агентство недвижимости Метриум зафиксировало, что весной 2023 года в новостройках величина скидок застройщиков составляет 4-5%. Но у некоторых застройщиков возможны и существенно более высокие скидки.

Падение продаж новостроек

В феврале 2023 года зарегистрировано 5280 договоров долевого участия на жилую недвижимость, что на 48% меньше, чем в феврале 2022 года. В нежилой недвижимости (коммерческие площади, апартаменты) также зарегистрировано на 46% меньше договоров, то есть падение в 2 раза. Получается стали застройщики начали зарабатывать в два раза меньше? 

За последние 6 месяцев объемы продаж застройщиков по Москве значительно снизились. Если раньше 10-12 тысяч заключенных ДДУ были обычным нормальным показателе, то сейчас это максимальные значения. Уровня в 12000 договоров долевого участия в декабре 2022 года удалось достичь только благодаря тому, что ухудшились условия по льготной ипотеке. И люди понесли «последние» деньги, лишь бы приобрести себе жилье в новостройке.

10-12 тысяч заключенных ДДУ

В феврале 2023 года количество ДДУ заключено меньше, чем в январе на 11%, что является аномальным для рынка недвижимости. Например, в 2023 году февральские продажи по отношению к январю показали прирост +38%. Это показывает низкий спрос в отношении первичного жилья у застройщиков.

По данным компании Авито, которая располагает огромным массивом данным, рынок новостроек по состоянию на март 2023 года просел еще на 9% процентов. Прогноз этой компании на апрель-май 2023 года – падение спроса на 10-15%.

Таким образом, с начала года мы видим падение по объему продаж у застройщиков и падение продолжается. Это заставит застройщиков делать значительные скидки на свои проекты. В настоящее время застройщики продолжают строить новые объекты на проектное финансирование, т.е. заемные средства банков. Но эти кредиты застройщикам придется возвращать. Если объемы продаж не восстановятся, то возвращать будет нечего, соответственно, будет «заморожено» множество проектов. Эти риски нужно учитывать потенциальным дольщикам, которые планируют вложить средства в новостройку.

Вторичный рынок недвижимости в 2023 году

Дела на «вторичке» обстоят намного лучше. В феврале 2023 года Росреестр зарегистрировал 10 690 сделок, что на 20,3% меньше, чем в феврале 2022 года, но эти цифры не настолько значительные, чем в новостройках. Продажи в феврале 2023 года показывают прирост по отношению к январю +39%. Поэтому на вторичном рынке недвижимости данные статистики неплохие.

В феврале 2023 года Росреестр зарегистрировал 10 690 сделок, что на 20,3% меньше, чем в феврале 2022 года

Если продолжить сравнение новостроек и «вторички», то последняя за последние полгода показывает более стабильный спрос. Здесь тоже количество покупателей снизилось, но ситуация более стабильна, возможно, потому что на «вторичке» меньше инвесторов и люди больше покупают квартиры для себя, чем с целью перепродажи. А потребность в собственном жилье никуда не денется и останется на таком же уровне, т.е., например, как в марте, и в апреле мы увидим сравнимые цифры.

Ипотека в России подорожает

С 1 мая 2023 года меняются условия по ипотечному кредитованию. Дело в том, с этой даты Центральный Банк РФ повышает коэффициент за риск и надбавки и по отечественным кредитам, это означает, что ипотека станет дороже и малодоступнее.

Глава ЦБ Эльвира Набиуллина заявляет, что это делается для того, чтобы спасти банковскую систему от надвигающей «ипотечного пузыря», и это затронет только ипотеку на новостройки.

Изменение условий ипотеки может привести к тому, что количество людей, которые могли бы купить себе новостройку в ипотеку резко сократится. Соответственно, огромное количество покупателей жилья будут вынуждены переключиться на вторичное жилье, а застройщику будут терпеть убытки.

Примеры цен застройщиков

Далее попробуем рассмотреть, обоснованы ли экономически скидки, предлагаемые сейчас застройщиками.

Первый пример – цены у застройщика Level Group

Первый пример – цены у застройщика Level Group

Первый пример, который можно рассмотреть, это проекты застройщика Level Group, который 19 октября 2022 года создал большой ажиотаж на рынке новостроек столицы своим предложением -30% на всё. К настоящему моменту уже прошло достаточное время, чтобы можно было оценить, позволила ли данная акция увеличить продажи застройщику в своих жилых комплексах.

На основании данных сайта Новострой-М, среди лидеров продаж за февраль 2023 года в Москве в бизнес-классе в топ-10 не попал ни один проект данного застройщика.

Лидеры продаж среди застройщиков за февраль 2023 года

Лидеры продаж среди застройщиков за февраль 2023 года

Давайте подробнее разберем детали и проанализируем, как складывается ценообразование на предложения у застройщика Level Group. В ЖК «Level Причальный», который находится недалеко от станции метро Шелепиха. В корпусе – башня Восток предлагается лот, 1-комнатная квартира с одной спальней, общей площадью 44,5 кв.м., она размещена на 28-м этаже. Ее цена при учете скидки на сайте застройщика составляет 19 млн 900 тысяч рублей.

ЖК «Level Причальный» квартира за 19 млн 900 тысяч рублей

Но, если зайти на сервис по подбору недвижимости Циан, то эту же самую квартиру можно приобрести за 28 млн рублей. При этом, данное объявление размещено на Циан более 3-х месяцев, но квартиру до сих пор не продали.  

ЖК «Level Причальный» квартира за 28 млн руб

В этом же ЖК, в том же корпусе «Восток» на 12-м этаже, есть в продаже квартира, площадью общей площадью 43,5 кв.м., которая продается уже собственником-физическим лицом по цене 19 млн рублей, т.е. на 950 тыс. рублей дешевле, чем предлагает строительная компания с учётом скидки.

ЖК «Level Причальный» квартира за 19 млн руб

Второй пример – цены у застройщика ФСК

Второй пример – цены у застройщика ФСК

Второй пример относится к ГК ФСК. Не так давно застройщик на своем сайте декларировал скидки до -25% на выборочный объем в различных новостройках. В настоящий момент ситуация немного изменилась, и компания предлагает скидки около -15%.

Обратим внимание на один из проектов группы компаний ФСК ЖК «Архитектор», который располагается в юго-западном округе Москвы, поблизости от станции метро Калужская. В первом корпусе на 29-м этаже в продаже квартира, общей площадью 49,9 кв.м., стоимость которой составляет 20 млн 255 тысяч рублей, это цена с учетом заявленной скидки.

ЖК «Архитектор» квартира за 20 млн 255 тыс руб

На агрегаторе Циан у данного застройщика эта квартира продаётся по такой же стоимости, т.е. таких расхождений, как в первом примере, здесь нет. Но, если посмотреть историю изменения цены в данном объявлении, то можно увидеть, что цена то возрастает, то снижается в разные периоды времени. 

цена то возрастает, то снижается в разные периоды времени

Чтобы завершить рассмотрение этого примера, также нужно посмотреть цены в этом ЖК от физических лиц на жилье, сопоставимое по площади. В этом же корпусе, на 22-м этаже продается квартира, площадью 50,9 кв.м., стоимость которой составляет всего 17 млн 250 тысяч рублей.

ЖК «Архитектор» квартира за 17 млн

Разница между предложением застройщика с учетом уже заявленной скидки и ценой от физического лица составляет 3 млн руб., при этом объявление продажи от физического лица размещено на Циан уже более 5 месяцев. Также по истории изменения цены можно видеть, что стоимость этой квартиры постепенно снижается, т.е. с продавцом, наверняка, еще можно немного поторговаться.

Третий пример – цены у застройщика Эталон

Третий пример – цены у застройщика Эталон

Ну и разберем последний пример на сегодня от с. На своем сайте застройщик декларирует скидки до -20% на выборочный объем своих предложений. Посмотрим на цены в сегменте апартаментов. ЖК «Voxhall» рядом с Павелецким вокзалом, в котором продается апартамент, площадью 41,1 кв.м., находящийся в 4 корпусе, на 8-м этаже, с учетом уже заявленной скидки застройщик продает его по цене 18 млн 037 тысяч рублей.

ЖК «Voxhall» квартира за 18 млн

Это же предложение на сайте Циан размещено уже без скидки по цене 20 млн 642 тыс. рублей., а в истории изменения цены можно наблюдать повышение стоимости в данном объявлении. Поэтому у потенциального покупателя, который выбирает сейчас недвижимость в этом жилом комплексе и использует для подбора только сервис Циан, может сложиться неверное впечатление, что в ЖК «Voxhall» цены повышаются.

ЖК «Voxhall» квартира за 20 млн 600 тыс

В том же 4 корпусе, на 5-м этаже в продаже квартира сопоставимой площади, но уже по цене 15 млн 349 тысяч рублей. Разница между стоимостью застройщика с учётом заявленной скидки и ценой от физического лица составляет 2 млн 700 тысяч рублей.

ЖК «Voxhall» квартира за 15 млн

При этом не удивительно, что объявление застройщика размещено на Циан уже более 6 месяцев назад и не пользуется спросом.

Мнение эксперта
Дмитрий Алексеев
Автор статьи: эксперт по жилищному праву и ипотеке.
Задать вопрос
Таки образом, нужно сделать вывод, что при поисках в конкретной новостройке нужно рассматривать все предложения в совокупности, в том числе, предложения от физических лиц.

Читайте также: Какие риски есть при покупке квартиры в 2023 году?

12345 (No Ratings Yet)
Загрузка...

Комментарии

*