Что нужно, чтобы одобрили ипотеку

Для заемщика с миллионом на счету, несколькими поручителями и тремя квартирами в запасе, получить одобрение банка на выдачу ипотеки – не проблема. Но что делать остальным, гражданам с зарплатой в конверте, семьям с детьми и т.д? Да, иногда приходится проявить настойчивость, чтобы доказать банку свою платежеспособность. Делимся информацией, как получить ипотеку, даже когда, казалось бы, шансов на это нет.

Как происходит принятие решения о выдаче ипотеки

Конечно, прежде чем принять решение, банк основательно проверит вас и убедится в вашей способности выплачивать долг. У каждого банка свои критерии и требования, информация о которых не разглашается. Менеджерам банка, под угрозой увольнения, нельзя рассказывать об этих требованиях. Они являются коммерческой тайной банка. Но, естественно, шила в мешке не утаишь и общеизвестно, что до момента принятия решения, вы, как будущий заемщик, пройдете три этапа.

Оценка кредитных рисков или скоринг

Чтобы не отягощать вас требованиями предоставления дополнительных документов, службы банка сначала выносят предварительное решение. Для этого вы на сайте банка или в отделении заполняете анкету, содержащую общую информацию: данные паспорта, уровень дохода, место работы, стаж. Эта информация обрабатывается специальной программой, оценивающей возможные финансовые риски (проводится скоринг) по десяткам параметров.

Скоринговая программа, основываясь на исходных данных заемщика (возраст, доход, стаж, имущество), рассчитывает ваш потенциал как плательщика. В автоматическом порядке программа отфильтровывает неблагонадежных и потенциально недобросовестных претендентов.

Чтобы не подвергать себя риску, банку легче выдать отказ в выдаче кредита, чем рискнуть и предоставить. Основываясь на статистике, скоринговая программа принимает решения автоматически. Случается, что она отказывает человеку, хотя персонально к нему никаких замечаний и претензий нет.

Например, Сергей работает менеджером в фармакологической компании, у него все отлично с кредитной историей и с совокупным доходом. Но у банка есть интересная статистика, согласно которой, в течение последнего года, среди заемщиков менеджеров фармкомпаний значительно выросло число недобросовестных плательщиков. Поэтому программа может рассматривать Сергея, как ненадежного заемщика.

Собеседование с консультантом

Заполнение анкеты и передача ее менеджеру в банке это не самая обычная и формальная процедура. Уже в ходе этого этапа идет ваша оценка. Вас оценивают, как вы разговариваете, держитесь, внешний вид. Очевидно, что неопрятный и с перегаром человек не вызовет доверия. Тогда менеджер в вашей анкете в соответствующей графе сделает отметку «ненадежный» и тогда вам либо сразу откажут, либо служба безопасности будет проверять вас еще тщательней.

Это же относится и к заполнению анкеты на сайте! Программа отслеживает как вы это делаете и если вы по несколько раз исправляете и меняете данные, то это вызовет подозрение, что вы хотите обмануть банк.

Прохождение проверки Службой безопасности банка

Данная служба осуществляет проверку действительности представленных сведений потенциального заемщика, а именно:

• наличие официального трудоустройства и доход: имеет ли работодатель, указанный в документах, регистрацию в ЕГРЮЛ, действителен ли его юридический адрес, не находится ли компания в стадии ликвидации, имеется ли у нее кредиторская задолженность.
• достоверность сведений о доходе. Для подтверждения дохода заемщика служба безопасности связывается с бухгалтерией компании, в случае сомнений делается запрос в ПФР;
• положительная ли кредитная история. Проверка выполняется через бюро кредитных историй;
• репутация заемщика: не было ли судимости, также проверяются иные источники.

После выполнения проверки заемщика службой безопасности, результаты проверки и документы направляются в кредитный отдел банка, где принимается окончательное решение по заявке на ипотеку.

Как правило, банк решает выдавать ли кредит за 2-3 дня, в особых случаях — в течение 7-10 дней. Если банк принял решение об одобрении ипотеки, у заявителя есть время до полугода на поиски жилья.  

Документы, необходимые заемщику

Для одобрения кредита нужны следующие документы:

• паспорт заемщика;
• документ, подтверждающий доход (справка 2-НДФЛ или по форме банка), справка о получении пенсионной выплаты;
• свидетельство о заключении брака (при наличии);
• трудовая книжка (копия, заверенная на работе);
• свидетельства о рождении на детей (при наличии);
• СНИЛС;
• ИНН;
• налоговые декларации (для ИП);
• выписка с банковского счета (о количестве на счете денежных средств);
• дополнительный документ (водительское удостоверение, военный билет – для мужчин);

Величина первоначального взноса в разных банках различается, как правило, она составляет от 15 до 40 % от стоимости квартиры. Размер начального взноса для надежных заемщиков (с точки зрения банка) меньше, чем для менее надежных.

Не стоит забывать также, что обязательным требованием закона является страхование залоговой недвижимости.

Лица, которым банк не одобрит ипотеку

Существуют требования банков, которые исключают получение ипотечного кредита в отношении определенных категорий лиц, в частности:

• гражданам, не достигшим возраста 21 года или лицам старше 65 лет;
• заемщикам, не подтвердившим свой доход. Требуются именно официальные бумаги, которые удостоверяют наличие стабильного дохода заемщика;
• лицам, имеющим задолженность по ранее полученным кредитам, а также должники по коммунальным платежам, штрафам или алиментам.

Проверьте свои долги

До момента подачи документов в банк тщательно перепроверьте свои накопившиеся долги. Речь может идти даже о копейках, которые вы не доплатили за услуги ЖКХ или неоплаченный штраф ГИБДД. Узнать актуальную информацию по долгам можно на сайте ФССП.

Если вы на 100% уверены в отсутствии долгов, то лучше перестрахуйтесь и закажите соответствующий отчет в Бюро кредитной истории. Может так случиться, что в этом отчете будут долги, которые вы ужа давно погасили, но они все еще не закрыты, информация не обновлялась. Обнаружив ошибки, в кратчайшие сроки обратитесь в банк для внесения исправлений.

Идеальный заемщик с точки зрения банка

Выдавая ипотеку, банк не только обеспечивает себе долгосрочную выгоду, но и несет значительные риски. Если заемщик не сможет выплачивать ежемесячные платежи, банку будет крайне непросто вернуть обратно свои средства. Поэтому банки предъявляют к заемщикам такие высокие требования. Для банка размер дохода является одним из важнейших критериев оценки заемщика.

Параметры идеального заемщика с сточи зрения банка:

• гражданство РФ;
• возраст от 25 до 45 лет (с формальной точки зрения допускается возраст 65 лет, но в реальной жизни лицам старше 50 лет реже одобряют ипотеку);
• с супругом, работающим официально, и желательно без детей;
• официальное трудоустройство;
• стабильная работа с высокой, полностью «белой» зарплатой;
• трудовой стаж работы более 1 года, работа на последнем месте более 6 месяцев:
• сумма ежемесячного платежа будет составлять 20-30% от дохода и не свыше 50%.

По каким причинам банк может отказать?

Если в вашей анкете службу безопасности банка или скоринговую программу что-либо не устроит – вы может получить отказ без объяснения причин. В принципе, требования у банков весьма схожи и отличаются только в мелочах,  чаще всего даже кредитные консультанты не знаю причину отказа, они не принимают решений и просто озвучивают решение. Рассказываем о наиболее распространенных причинах отказа.

Претендент не соответствует требованиям банка: маленьких доход, возраст или небольшой стаж.

1. Кредитная история: для банка очень важны ваши прошлые кредиты и как вы исполняли свои обязательства, если были просрочки или, еще хуже, дело дошло до суда или коллекторов – кредит вам не одобрят, пока история не будет исправлена. Просрочку до 30 дней банк воспринимает как техническую и, чаще всего, в расчет она не берется, но если вы не платили дольше, 2-3 месяца, то для банка это аргумент, чтобы вам отказать.
2. Большая кредитная нагрузка: сумма ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 40-50% от вашего подтвержденного дохода, а если в семье имеются еще не работающие или дети, то соотношение может быть еще ужесточено. При этом банк обращает внимание и на другие имеющиеся у вас задолженности.
3. Не уплаченные штрафы и налоги: часто встречающийся случай – человек забыл оплатить штраф ГИБДД или какой-то налог.
4. Недостоверные сведения или подложные документы, которые вы предоставили в банк, если вы будете пойманы на этом, то кредита вам не получить.
5. Ошибки в поданных документах: их можете допустить не лично вы, а, допустим, ваша бухгалтерия, выписывая вам справку о доходах, ошиблась в цифрах, а банк, при проверке сделал запрос в Пенсионный фонд и получил справку с другими цифрами. Чтобы избежать подобной ситуации всегда самостоятельно проверяйте документы, которые подаете.
6. Неполный пакет документов: часто повторяющаяся проблема, человек просто забыл добавить в пакет необходимый документ.
7. Банк не смог связаться с работодателем: если у банку не удастся дозвониться к вам на работу и так несколько раз, то это может быть поводом для отказа в кредите.
8. Наличие судимости: если такое имеется, то вам откажут сразу с большой долей вероятности.
9. Имевший место ранее отказ: если этот банк вам уже отказывал, то обращаться к нему снова сразу не стоит, банк будет рассматривать именно вашу заявку в следующий раз только через определенный период времени.

Как повысить свои шансы на получение кредита?

На собеседовании вы можете поделиться информацией о ваших неофициальных доходах, если они имеют место быть. Банк в курсе, что у большинства есть «серые» доходы, у кого-то регулярные и значительные, а у кого-то нет. Если такие ваши доходы существенные и случаются на регулярной основе, то сообщите об этом банку, а если потребуется то предоставьте выписку с банковского счета.

Банк не станет передавать эту информацию в налоговую службу, задача банка убедиться, получить подтверждение, что вы надежный заемщик.

1. Подтвердить свой неофициальный доход: такое часто случается с гражданами работающими репетиторами, официантами, нянечками.
2. Предоставить хорошую кредитную историю: если она у вас подпорчена, то исправить информацию задним числом уже не получится, можно только доказать, что вы стали на путь исправления и вовремя осуществляете платежи. Некоторые даже специально берут несущественные микрозаймы и сразу же их гасят, чтобы таким образом улучшить свою кредитную историю.
3. Погасить имеющиеся кредиты: совокупные кредитные обязательства, в идеале, не должны превышать 20-30%, но в любом случае, быть не больше 50%, поэтому перед подачей документов лучше погасите и закройте все, что только можно.
4. Привлеките созаемщиков или поручителей: самый лучший вариант, созаемщиками могут быть и члены семьи, а поручителями – любое физическое или юридическое лицо.

5. Оформить статус ИП или самозанятого, если не получается подтвердить ваш доход. Банк откажет, если заемщик работает неофициально. Не имеет значение высокий доход и наличие на счету внушительной суммы, для банка важно отсутствие риска, что заемщик лишится рабочего места.

   Легальная работа в качестве самозанятого — отличный вариант для граждан, которые имеют проблемы с подтверждением доходов, к примеру, отделочников, фрилансеров, репетиторов и т.д.

После открытия ИП, через 1-2 года стабильной работы, без просрочки по уплате налогов и страховых взносов, можно получить потеку. Вероятно, нужно будет заплатить первый взнос в размере не менее 35% от стоимости недвижимости.  

Читайте также: способы ускорить рассмотрение заявки на ипотеку.