• Что делать после одобрения ипотеки

    Автор статьи, практикующий юрист, эксперт по жилищному праву и ипотеке.

    16 июня, 2022 Нет комментариев

    Если после рассмотрения заявки, банк принял решение выдать кредит на покупку недвижимости, заемщику необходимо знать, что делать после одобрения ипотеки. Как правило, на рассмотрение отводится 2-3 дня. За это время сотрудники банка проводят проверку и принимают решение. Если заявка одобрена, то стороны начинают оформление сделки.

    Что делать после одобрения ипотеки

    Выбор квартиры

    Заемщик может остановить свой выбор как на квартире в новостройке, так и на жилье на вторичном рынке недвижимости. От этого выбора зависит процедура проверки юридической чистоты объекта. Если решено приобрести квартиру от застройщика, то проверка сводится в запросе документов у застройщика. Если же покупается вторичное жилье, то необходимо провести более детальный анализ объекта.

    Оценка недвижимости

    Проведение оценки квартиры, которая покупается на кредитные средства, является обязательным действием, без него банк просто не предоставит ипотеку. Оценка обычно выполняется оценочными организациями, аккредитованными в банке. Но заемщик вправе обратиться и к стороннему оценщику, единственным требованием выступает наличие у того лицензии на проведение оценочной деятельности.

    По результатам отчета оценочной компании банк понимает, сможет ли он в случае невыполнения заемщиком своих обязательств по погашению ипотеки продать квартиру на торгах. В тоже время приобретатель получает данные о реальной стоимости жилья и сопоставляет их с запрошенной продавцом суммой. 

    Оценочная компания изготавливает отчет по результатам осмотра недвижимости и исследования его технической документации. На выполнение отчета потребуется от 2 до 5 дней. Подготовка такого документа обойдется заемщику в сумму от 3 до 5 тыс. рублей.

    Отчет оценщика содержит следующие сведения:

    • Информацию о заказчике;
    • методы проведения оценки;
    • техническое состоянии недвижимости;
    • сравнение цен на аналогичное жилье;
    • итоговая стоимость квартиры;
    • лицензия исполнителя.

    Помимо этого, в состав отчета входят фотографии недвижимости.

    Отчет подписывается специалистом оценочной компании, выполнившей отчет, а также ставится печать, в противном случае документ является недействительным. В начале документа приводится его содержание.

    Сотрудник оценочной организации обязательно должен указать в отчете конкретную стоимость квартиры. Документ имеет срок действия в 6 месяцев с даты выполнения, поэтому с оформление сделки в банке не рекомендуется тянуть.

    Проверка жилья

    Как проверяется квартира в новостройке

    Наибольшей боязнью покупателей нового жилья является страх стать обманутым дольщиком, если квартира приобретается в рамках договора участия в долевом строительстве (по ФЗ-214), и не получить заветную жилплощадь в новостройке.

    Для решения такой проблемы существуют нормы Федерального закона «О долевом участии в строительстве», которые защищают права дольщиков. В случае заморозки строительства, объект передается другому застройщику, который достраивает его. Кроме того, дольщики имеет право взыскать неустойку со строительной компании за просрочку ввода новостройки в эксплуатацию.

    Прежде, чем подписывать с застройщиком договор долевого участия, нужно проверить у него следующие документы:

    • В первую очередь необходимо запросить разрешение на строительство объекта;
    • Документы на земельный участок (выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности застройщика на землю или договор аренды на участок);
    • Учредительные документы компании (свидетельство о регистрации или лист записи ЕГРЮЛ, Устав ООО и др.), документ о праве лица, с кем подписывается ДДУ, действовать от имени компании;
    • Сведения о размещении информации в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) в отношении нового многоквартирного дома, в котором дольщик приобретает квартиру;
    • Документы, подтверждающие работу застройщика с применением эскроу счетов (специальные счета в банке для расчетов с дольщиками; застройщик получает денежные средства только после ввода новостройки в эксплуатацию).

    В обязательном порядке нужно проверить компанию, не находится ли она в стадии банкротства, что можно сделать на сайте арбитражной системы судов (КАД Арбитр) и по базе ФНС.

    Как проверяется квартира на вторичном рынке

    Подобрать жилье во «вторичке» существенно сложнее, нужно провести полную проверку юридической чистоты недвижимости. Это необходимо для снижения рисков возможных претензий со стороны граждан, которые могут претендовать на квартиру (бывших супругов, неучтенных наследников или лиц, имеющих право на проживание в данной жилплощади).

    Даже, если сделка прошла без проблем, в дальнейшем могут появится лица, пытающиеся в судебном порядке оспорить договор и заявить свои права на жилье.

    Для того, чтобы обезопасить себя на будущее рекомендуется провести проверку следующих аспектов:

    • документов на квартиру;
    • документов, относящихся к продавцу;
    • включить в договор купли-продажи пункты для защиты покупателя на случай возможных сложностей.

    В отношении продавца необходимо проверить следующее:

    • убедиться, что продавец не имеет супруга, т.к. требуется его обязательное согласие на отчуждение квартиры. При наличии супруга нужно получить нотариальное согласие на продажу недвижимости.
    • убедиться, что в отношении продавца нет открытых исполнительных производств. Крупные задолженности могут приводить к признанию лица банкротом. Напомним, что в настоящее время процедура банкротства может быть инициирована как в отношении организаций, так и в отношении физических лиц. Проверить наличие задолженностей можно на оф. сайте ФССП: https://fssp.gov.ru/.
    • Проверить не участвует ли продавец в судебных производствах. Это нужно для защиты покупателя, если собственник кому-то крупно задолжает. Поскольку в такой ситуации сделка может быть оспорена.
    • убедиться, что продавец не состоит на учете в психиатрической больнице или в наркологическом диспансере. Для этого у продавца запрашиваются справки на продавца из психдиспансера и наркодиспансера.

    Проверка документации

    Прежде всего нужно проверить следующие документы на квартиру:

    1. Документ, подтверждающий право собственности продавца (выписка из ЕГРН или свидетельство о государственной регистрации). Этот документ содержит информацию о собственниках и наличии обременений на недвижимость.
    2. Кадастровый паспорт.
    3. Технический паспорт с экспликацией помещений. В данном документе отражена информация о наличии самовольных перепланировках и (или) переустройствах, которые впоследствии придется узаканивать.
    4. Выписка из домовой книги. Содержит информацию обо всех зарегистрированных в квартире лицах.
    5. Квитанции об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг перед УК. Кроме того, можно попросить предоставить квитанции ЖКХ за последний месяц.
    6. Доверенность представителя (в случае продажи жилья через представителя понадобится доверенность на его имя, заверенная у нотариуса).
    7. Документы-основания возникновения права собственности продавца на жилье.  (например, свидетельство о получении наследства, договор о приватизации, договор дарения и т.д.).

    Также стоит проверить, не включен ли дом в список домов, подлежащих сносу, в программу реновации, и не признан ли он аварийным/ветхим жильем.

    Получение ключей в новостройке

    Ключи от квартиры в новом ЖК можно получить только после ввода объекта в эксплуатацию. Для чего застройщик и покупатель подписывают акт приема-передачи жилого помещения, который подтверждает отсутствие претензий между сторонами. С даты передачи ключей дольщик несет ответственность за оплату услуг ЖКХ.

    В случае уклонения покупателя от приемки жилья, застройщик имеет право на подписание акта передачи в одностороннем порядке.

    Важно понимать, что срок передачи ключей должен быть указана в договоре долевого участия.

    Если данный срок просрочен по причине несвоевременной сдачи новостройки застройщиком, дольщик может обратиться в суд с требованием о взыскании неустойки с компании.

    Перед передачей ключей девелопер должен направить дольщикам письменной уведомление в официальном порядке. Уведомление через электронную почту или смс не считается надлежащим уведомлением.

    В акте приема-передаче должно быть указано:

    • персональные сведения сторон;
    • дату подписания акта;
    • место составления;
    • сведения о квартире;
    • состояние жилого помещения;
    • возможные дефекты и замечания.

    Акт составляется в 2-х экз., на каждом ставятся подписи сторон. При покупке квартиры у застройщика на документе ставится печать организации.

    Оформление ипотеки

    Если жилье приобретается на кредитные средства, то необходимо письменно оформить договор ипотечного кредитования с банком. Договор заключается обычно на срок от 1 до 30 лет. Сумма первоначального взноса зависит от конкретной ипотечной программы.

    Ипотека предполагает передачу приобретенного жилья в залог банку, т.е. ее продажа возможна только после погашения ипотеки.

    Для оформления ипотеки необходимо предоставить:

    • заявка-анкета;
    • паспорт гражданина РФ с постоянной или временной регистрацией;
    • справку о доходах (форма 2-НДФЛ или по форме банка);
    • копию трудовой книжки, заверенную работодателем;
    • СНИЛС;
    • Свидетельство о заключении брака (при наличии).

    Банк может запросить дополнительные документы в зависимости от выбранной программы ипотеки. Если жилищный кредит берется по льготной программе для семей с детьми, то потребуется предоставить свидетельства о рождении на каждого ребенка. Если привлекаются созаемщики, то нужно подготовить в отношении них вышеуказанный комплект документов.

    Регистрация права собственности

    Зарегистрировать в Росреестре собственность на отдельную квартиру в новостройке можно только после того, как изготовлена кадастровая документация на весь многоквартирный дом. Придется подождать подготовки документов на все квартиры и составления актов приемки для всех дольщиков.

    Компания-застройщик обязана уведомить покупателей о начале процедуры регистрации и выслать перечень документации для регистрационной службы.

    Оформления страхового полиса

    Договор страхования недвижимости позволяет понизить риски банка в случае утраты гражданином платежеспособности либо порчи жилья.

    Страхование может быть оформлено на:

    • залоговую недвижимость;
    • жизнь и здоровье гражданина-заемщика;
    • титул собственника.

    При наступлении страхового случая, к примеру, случился пожар в квартире, заемщик был уволен с работы, страховая компания должна выплатить компенсацию.

    Мнение эксперта
    Дмитрий Алексеев
    Автор статьи, практикующий юрист, эксперт по жилищному праву и ипотеке.
    Задать вопрос
    Если страховое возмещение превышает остаток по ипотеке, то страховая компания перечисляет банку необходимую сумму на погашение займа, а разница переводится заемщику.

    Читайте также: этапы покупки квартиры в ипотеку.

    Видео: что делать, если отказали в ипотеке после одобрения:

    12345 (No Ratings Yet)
    Загрузка...

    Похожие материалы:







      Комментарии

      *