Альтернативная сделка купли-продажи квартиры

Многие граждане хотят поменять жилье на более просторное или просто сменить район или город. Но не все имеют сумму, достаточную сразу для покупки нового жилья, чтобы затем не торопясь продать старую квартиру. Выходом в такой ситуации послужит альтернативная сделка. В этой статье рассмотрим, что такое альтернативная сделка, какие у нее подводные камни и основные виды взаиморасчетов между сторонами.

Что такое альтернативная сделка

Как правило, сделка продажи жилья представляет собой прямую или свободную продажу, при которой продавец сразу получает денежные средства, а в сделке участвует две стороны — покупатель и продавец.

Но существуют и альтернативные или встречные продажи квартир.

Альтернативная сделка – это договор, при совершении которого продавец использует полученные от продажи квартиры сумму для покупки новой квартиры. Регистрация двух (или более) сделок проводится одновременно, и в большинстве случаев денежные расчеты осуществляются через банковские счета или ячейки.

При встречной продаже продавец будет использовать средства, полученные от продажи квартиры на покупку нового жилья. Альтернативная сделка купли-продажи состоит из цепочки, в которую входят несколько покупателей и продавцов. Если новая квартира продается таким же образом, то цепочка сторон еще увеличивается.

У альтернативных сделок имеются свои сложности:

1. При отсутствии на рынке подходящей недвижимости поиск альтернативного жилья может потребовать несколько недель или месяцев.
2. Продавцу придется договариваться с другим продавцом (или его агентом), а если у них тоже альтернативная продаж, то число участников еще увеличится.

По факту в данной сделке продавец денег не получает, т.к. средства переходят через него к владельцу купленной им недвижимости.

Можно выделить трех участников альтернативной сделки:

• Покупатель, который хочет купить жилье;
• Пpoдaвeц-покупатель — он продает старую квартиру и одновременно покупает новую;
• Продавец, который хочет продать жилье продавцу-покупателю.

Если покупатель планирует продать одну квартиру, а приобрести две, то количество сторон возрастает. Нужно учитывать, что каждую сделку нужно оформлять отдельным договором и регистрировать в Росреестре.

В законодательстве понятие «альтернативная сделка» не закреплено, оно используется только риелторами. С точки зрения гражданского права наиболее близким к этой форме купли-продажи является договор мены с тремя сторонами, при котором первое лицо передает право собственности на имущество второму лицу и получает другое имущество от третьего лица.

Хотя законодательство никак не выделяет этот отдельный вид сделки, он имеет свои особенности:

• целевое назначение денежных средств — полученные с продажи квартиры деньги используются для покупки нового жилья;
• возможность отказаться от сделки, если покупатель-продавец не найдет подходящую квартиру;
• проживание в квартире — члены семьи продавца-покупателя проживают в квартире на дату оформления предварительного договора.

Если продавец не намерен приобретать сразу другую квартиру и выписывается из нее до подписания предварительного договора, то эта ситуация относится к «чистой продаже».

Альтернативные сделки более сложные, чем стандартные договоры купли-продажи квартир. Встречная сделка требует детального изучения объекта, наличия договоренностей между всеми сторонами и подготовки полного комплекта необходимых документов.

На практике собственник квартиры, желающий сменить старое жилье, например, продает свою 1-комнатную квартиру, а риелтор одновременно выбирает для него новую 2-комнатную квартиру.

Есть много особенностей, которые необходимо учитывать в процессе совершения многоэтапной сделки, если не обращать на них внимания, то всю цепочку легко разорвать.

Порядок проведения взаиморасчетов 

Ввиду сложности и многоступенчатости альтернативных сделок в них не используются прямые расчет между сторонами.

Основные вариантов расчетов: 

1. Перечисление платежа на расчетный счет собственника «альтернативной» квартиры, то есть конечного получателя.
2. Банковская (депозитарная) ячейка, к которой появляется доступ только после завершения регистрации всех сделок.
3. Аккредитив, при котором средства замораживаются на специальном счете в банке до регистрации права собственности на недвижимость на покупателя.

Если получателей средств в сделке несколько, то для ее совершения нужно открыть несколько аккредитивов или арендовать несколько банковских ячеек. Если квартира стоит дешевле, чем жилье, которое продавец приобретает, ему нужно будет внести доплату на аккредитив. 

Риски альтернативных сделок 

Альтернативные сделки сопряжены с большими рисками, по сравнению с прямыми продажами, в результате своей дополнительной сложности.

Срыв одной из сделок

Предположим, что стоимость квартир в цепочке одинаковая и сделки происходят последовательно. Договоры купли-продажи подписали все участники, документов было всего три. Денежные средства последнего продавца положены в ячейку.

Но по какой-либо причине первая сделка не прошла регистрацию в службе Росреестра, а остальные продажи были успешно зарегистрированы. В этом случае покупатель терпит убытки: деньги уже отданы, а квартира не получена. Вернуть деньги будет непросто, т.к. на них уже приобретена другая недвижимость.

Во избежание подобного развития событий все 3 сделки должны быть одновременно зарегистрированы в Росреестре.

Процесс может затянуться 

Подбор вариантов для выстраивания в идеальную цепочку — довольно длительный процесс, т.к. квартиры должны не только соответствовать друг другу по стоимости, но и удовлетворять потребностям сторон сделки.

Кроме того, часто сложно удержать собранную цепочку от развала. Часто «слабое звено» действительно отваливаются накануне сделки, и риелтору требуется найти срочную замену. В результате встречные сделки обычно занимают больше времени, чем прямые продажи. Это нужно учитывать заранее, чтобы определиться, сколько времени Вы готовы ждать.

Сложности с доступом к средствам 

Как говорилось выше, при альтернативной продаже сторонам выгодно условиться об открытии банковских ячеек только при успешной регистрации всех сделок, участвующих в цепочке. Но даже эта мера может иметь неприятные последствия. Что делать, если Росреестр не пропустит одну сделку? При этом чем больше ячеек использовано, тем значительнее будет ущерб.

Если квартира куплена в ипотеку

Для продажи недвижимости, приобретенной в кредит, владелец должен сначала получить согласие банка. Данное требование, закрепленное в законе, может с легкостью разрушить альтернативную сделку купли-продажи.

Банки часто начинают навязывать другим сторонам свои условия. К примеру, чтобы обеспечить безопасность сделки, они могут ограничить количество участников. Или запросить документы на все квартиры и увидеть в них некоторые риски. В целом, альтернативные сделки с участием банком являются еще более сложной затее, чем стандартные встречные сделки.

Читайте также: Чем опасно занижение цены в договоре купли-продажи.

Видео: Основные риски альтернативной сделки: