• Закон о долевом участии в строительстве

    Август 05, 2019 Нет комментариев

    Закон о долевом участии в строительстве

    Ключевые положения

    ФЗ № 214-ФЗ — является основным законодательным документом, который детерминирует перечень прав, обязанностей для каждого участника сделки.

    В том числе, в нем представлены:


    Допустимые варианты обеспечения реализации обязательств, взятых на себя;
    Регламент подписания соглашения долевого строительства алгоритм внесения корректировок, а также его расторжения;
    Особенности взаимоотношений между гражданином и застройщиком и прочие вопросы участия сторон в таком процессе.

    Рассматриваемый нормативно-правовой акт был ратифицирован в 2004-м Гос Думой РФ. Данное решение было принято для государственного регулирования регламента привлечения финансовых активов приватных инвесторов в строительство жилых домов.

    ФЗ-214 об участии в долевом строительстве многоквартирных зданий

    В соответствии с рассматриваемым нормативно-правовым документом, в роли участников ДУ выступают такие лица:

    Фирма-застройщик как правило, девелопером являются юридические лица, главной деятельностью которых является строительство. Кроме того, от лица девелопера может выступать агент-застройщик;
     Дольщик физические лица, которые вкладывают свои финансовые сбережения в постройку здания. К примеру, инвестировать можно в многоквартирный дом, коттедж либо в  таунхаус. Допустимо использовать при этом кредитные и личные средства

    В статье №1 нормативно-правового акта №214-ФЗ идет речь о том, что предметом регламентирования такого документа выступают правовые отношения, которые появляются  между двумя сторонами в результате привлечения финансов на строительство.

    Инвестированные активы приватных вкладчиков являются допустимыми в таких случаях:

    Посредством формирования жилищно-строительных кооперативов;
    Посредством эмиссии жилищных сертификатов которые приобретают граждане по стоимости квартиры. Именно они предоставляют гарантирую покупателям права собственности на приобретенную недвижимость;
    В соответствии с соглашением долевого участия

    Девелопер вправе аккумулировать активы граждан исключительно по факту получения разрешительной документации, а также после оформления права на участок земли.

    Каким образом регулируются права

    В число обязанностей застройщика можно выделить:

    По факту возведения здания, после его ввода в эксплуатацию застройщик обязуется передать дольщику право собственности на приобретенную жилплощадь;
    Использование инвестированных финансовых активов вкладчиков исключительно на строительство описанного в соглашении недвижимого объекта;
    Прохождение процедуры госрегистрации в службе Росреестра;
    Строительство дома в такие сроки которые определены в соглашении;
    Представление публикаций в СМИ в прочих публичных источниках документации на проектируемый объект, о себе. Данные бумаги называются проектной декларацией.

    Также каждый застройщик по соглашению имеет такие законные права:

    • Требовать одностороннего расторжения соглашения ДУ с вкладчиком, в случае если дольщик своевременно не перечисляет платежи;
    • Строительство МКД либо прочего недвижимого объекта в абсолютном соответствии с существующими строительными стандартами, положениями.

    В свою очередь дольщик имеет такие обязанности по соглашению:

    • Эксплуатация недвижимости по прямому назначению;
    • Осуществление приемки приобретенной жилплощади, в том случае если в ней отсутствуют недоработки, недочеты;
    • Выполнение расчёта с фирмой-застройщиком в четко предустановленные сроки.

    Среди прав вкладчиков можно назвать:

    • Требовать ликвидации изъянов, несовершенств в приобретенной жилплощади. Каждый недочет необходимо описать в акте приёмки;
    • Подать судебный иск при условии, что не получилось урегулировать спор до судебного обращения;
    • Требовать выплаты штрафа в случае просрочки застройщиком передачи права собственности на недвижимость;
    • Требовать приобретенную жилплощадь в срок, отмеченный в соглашении;
    • Требовать от девелопера госрегистрации ДДУ.

    Кроме того, в нормативно-правовом документе идет речь о том, что обе стороны не вправе расторгнуть соглашение в одностороннем порядке, при условии, что вторая сторона в полной мере реализует свои обязанности.

    Подписание договора

    В статье № 1 Нормативно-правового акта № 214-ФЗ идет речь о том, что правовые отношения между девелопером и вкладчиком регламентируются ДДУ.

    Поскольку предмет такого договора – недвижимое имущество, он в обязательном порядке подлежит процедуре госрегистрации в Росреестре.

    Договор приобретает законную силу не после его заключения, а исключительно по факту регистрации.

    В статье № 4 законодательного акта представлены нормативы, которые должны быть описаны в документе.

    В их числе:

    Детальная характеристика воздвигаемого дома в который вкладчик инвестирует личные активы. Такое описание должно представляться согласно проектным документам на конкретную жилплощадь;
    Способы, посредством которых каждая сторона обеспечивает реализацию обязательств, взятых на себя по договору;
    Гарантийный период он определяется непосредственно застройщиком, и все же не может составлять менее пяти лет. На протяжении такого времени все недочеты ликвидируются застройщиком либо же возмещаются затраты по их устранению собственнику жилплощади;
    Цена приобретенной недвижимости стоимость отмечается в российских рублях. В том случае, если покупка осуществляется в валюте иного государства, должна быть урегулирована специфика колебания валютного курса;
    Сроки по передаче приобретенного объекта недвижимости в которые обязан уложиться девелопер

    В случае отсутствия по крайнем мере одного из выше представленных положения, соглашение не может быть подписано, а также зарегистрировано.

    Это стандартная форма соглашения, она является обязательной для каждой стороны.

    И все же документ должен быть откорректирован, соответственно его разрешено дополнить:

    Сведениями о том, каким образом управлять данным объектом в случае если это управляющая компания, важно указать координаты;
    Сроки, на протяжении которых строительная фирма обязуется ликвидировать недочеты в приобретенной жилплощадь, если во время приёмке они будут найдены;
    Максимально допустимое число раз сдачи здания в эксплуатацию если многоквартирное строение не принимается госкомиссией установленное число раз, это значит, что дольщик имеет право односторонне расторгнуть соглашение;
    Порядок корректировки стоимости застройщик не может по закону изменить цену на приобретенный объект недвижимости, в случае если он соответствует предварительно заявленной площади. Даже при условии, если квартира покупалась в валюте другой страны, ее курс кардинально поменялся. Стоимость может быть откорректирована в сторону сокращения в ситуации, если во время приёмки будет установлено, что метраж квартиры меньше заявленной соглашением либо же если качество недвижимости не отвечает нормативам;
    Прочие персональные требования которые допустимо определить.

    Данные проблемы и риски ДДУ в строительстве в таком нормативно-правовом документе, как ФЗ-214 не были предусмотрены.

    Сроки сдачи недвижимости

    Такому положению посвящается ст. № 6 ФЗ № 214-ФЗ. В ней идет речь о том, что срок должен быть передустановлен в соглашении, соответственно застройщик обязуется уложится в него.

    В случае несоблюдения данного срока, если вкладчик уже целиком оплатил приобретенную недвижимость, застройщик обязуется предоставить дольщику возмещение за все дни просрочки.

    При этом величина штрафа приравнивается 1/300 от основной ставки Российского ЦБ.

    Поскольку потерпевшая сторона – это физическая особа, размер неустойки возрастает в два раза, иначе говоря составляет 1/150 от ставки.

    При условии, что у девелопера появились затрудняющие обстоятельства, согласно которым он не в состоянии закончить строительные работы в предустановленный в договоре срок, он обязуется в письменном виде известить про это вторую сторону.

    Он может это сделать как минимум за два месяца до ожидаемых сроков завершения работ.

    В таком извещении он обязуется отметить свое прошение поменять условия соглашения. Они так само в обязательном порядке должны пройти регистрацию в Росреестре.

    Гарантии качества жилплощади

    В положениях статьи № 7 Нормативно-правового акта № 214-ФЗ утверждается, что застройщик обязуется передать вкладчику объект, который целиком отвечает всем предусмотренным техническим, строительным стандартам, нормативам.

    В том случае, если он не может этого сделать, вкладчик имеет право потребовать от него:

    1. Компенсации всех затрат на ликвидацию недочетов.
    2. Сокращение стоимости приобретенного объекта.
    3. Безвозмездной ликвидации нарушений, недочетов в соответствующие сроки.

    В ситуации, если застройщик вовремя этого не сделает, вкладчик имеет право в одностороннем порядке расторгнуть соглашение посредством судебных инстанций.

    При этом гарантийный срок на проектируемые недвижимые объекты не может составлять менее пяти лет.

    Порядок расторжения договора

    Ни одна сторона не вправе это сделать, при условии если вторая сторона целиком соблюдает все условия договора.

     Допустимые основания

    ДДУ может быть расторгнутым в одностороннем порядке исключительно при условии, когда:

    — Банковское поручительство, являющееся способом обеспечения обязательств, которые были взяты застройщиком на себя, завершило срок действия до момента, как жилплощадь был сдана в эксплуатацию;

    — У квартиры были выявлены нарушения, недочеты, которые существенным образом повлияли на ее качественные характеристики;

    — Девелопер своевременно не ликвидировал дефекты, проблемные моменты жилого помещения, найденные во время его приемки, либо же не компенсировал владельцу все затраты на их устранение;

    — Застройщик не соблюдает сроки передачи приобретенной физическим лицом жилплощади в его собственность, а также эксплуатацию.

    По факту расторжения девелопер обязуется возвратить вкладчику все инвестированные им активы в строительство.

    Он может сделать это на протяжении десяти дней после прекращения действия соглашения. Средства в таком случае перечисляются по безналу.

     Образец искового заявления

    В том случае, если не удалось к прийти к общему решению, неудовлетворенная сторона вправе подать судебное заявление на расторжение ДДУ.

    При условии, если судебная инстанция решит аннулировать договор, документ прекратит действовать на протяжении десяти рабочих дней.

    Кроме того, данный нюанс необходимо зарегистрировать в структурах Росреестра.

    Изменения с 1 июля 2019 года

    Переход к финансированию проектного типа

    Внезапный переход к новой схеме финансирования возведения жилых домов может стать причиной нового этапа кризиса, который и без того который год потрясает российский рынок недвижимости.

    По заявлению главы РФ, озвученному на «Прямой линии» 07.06.2018, изменения необходимо осуществлять поэтапно, а значит процедура будет поделена на две фазы, которые проведут в 2018-м, 2019-м годах.

    Переходный период (начиная с 01.07.2018)

    Совместно с корректировками в нормативно-правовой акт о паевом строительстве, которые вступили в законную силу с 01.07.2018, в значительной мере ожесточился перечень требований к девелоперам, реализующим свою деятельность согласно ДДУ. Параллельно с этим повысилась защита прав вкладчиков.

    Ключевые нормативы корректировок:

    • появление эскроу-счетов;
    • введение запрета на ЖСК и жилищные сертификаты;
    • появление обязательного банковского сопровождения;
    • один застройщик должен иметь одно разрешение на застройку.

    Предложенные коррективы сформировали гибридный продукт, позволяющий использование ДДУ, содержащий элементы финансирования проектного типа, защищающие права вкладчиков.

    К примеру, начиная с 01.07.2018 аккумулированные для строительных работ активы физ. лиц будут находится на счетах эскроу непосредственно до момента сдачи недвижимого объекта в эксплуатацию. Подобный порядок на протяжении года будет использоваться добровольно.

    Запрет аккумулирования вложений посредством жилищных сертификатов, формирования ЖСК(жилищно-строительные кооперативы) — очередная превентивная мера, поскольку благодаря аналогичным схемам вкладчики не получают никаких конкретных гарантий во время приобретения недвижимости.

    Что такое переуступка прав по договору долевого участия в статье: переуступка прав по договору долевого участия в строительстве.

    К тому же, было принято решение ограничить девелоперов в объемах продажи квартир – начиная с 2018-го каждое предприятие получает не более чем одно разрешение на проведение строительных работ.

    Дабы застройщики в дальнейшем не смогли обойти такую правовую норму, образуя новые юридические лица с целью приобретения новой разрешительной документация, требования к компания стали более жесткими.

    Окончательный переход к проектному финансированию (начиная с 01.07.2019)

    С такого момента считается, что по всей территории РФ финансирование строительства квартир будет реализоваться исключительно с привлечением ссудных активов либо на личные средства девелоперов.

    Прочие новостройки, которые получили разрешительные документы до 01.07.2019, смогут продолжить продажу недвижимости по действующим до этого правилам, и все же новых проектов с аналогичной финансовой схемой больше не появится.

    Видео: 214 ФЗ «О долевом строительстве». Простыми словами суть и изменения 2019 года:


    12345 (No Ratings Yet)
    Загрузка...

    Комментарии

    *