• Заключение договора долевого участия

    Август 19, 2019 Нет комментариев

    Множество российских граждан слышали о долевом участие в строительстве, несмотря на то, что не многие знают, что значит данное понятие.

    Стандартное соглашение купли-продажи квартиры заключается в передаче объекта недвижимого имущества в собственность покупателю, при этом владелец сразу становится обладателем жилья.

    Заключение договора долевого участия


    Однако, при долевом участии в строительстве дольщик приобретает жилое помещение, которого еще фактически не существует, поскольку здание многоквартирного жилого дома еще не построено. В этом и заключается основная опасность и риски участия в долевом строительстве.

    Рядового гражданина привлекает долевое участие пониженной конечной стоимостью новой жилплощади, которая как правило на 20-30% дешевле обычно взимаемой рыночной стоимости квартиры.

    В данной статье рассмотрены вопросы, касающиеся заключения договора ДУ, сложности и особенности процедуры его оформления, возникающие нюансы, на которые следует сосредоточить внимание, чтобы не лишиться жилья в результате мошеннических действий.

    Что это?

    Договор долевого участия представляет собой соглашение физического лица – гражданина РФ со строительной компанией, по которому дольщик вносит денежные средства и становится участником сооружения жилого многоквартирного жилья.

    Вознаграждением за это является приобретение собственной жилплощади. Поэтому оплатив участие в долевом строительстве, гражданин покупает для себя небольшую часть большого объекта недвижимости, который будет возведен на земельном участке впоследствии.

    Указанная операция по внесению финансов должна обязательно оформляться в документальной форме. Для этой цели заключается соглашение долевого участия, которое подписывается двумя сторонами – застройщиком и дольщиком.

    Застройщик – это строительная фирма, обеспечивающая постройку в установленные сроки многоквартирного жилого дома с определенными техническими параметрами согласно проектной документации.

    Дольщиком является физическое лицо, который намерен приобрести долю в объекте недвижимого имущества, воздвигаемом строительной компанией.

    Участвовать в долевом строительстве в России имеют право как граждане, так и юридические лица.

    Распространены случаи, при которых юридические лица во время составления проекта здания приобретали полностью все помещения на этаже для офисного или торгового назначения.

    Согласно российским законодательным актам в рамках долевого участия возможно размещение на 1-м этаже многоквартирного дома торговых или офисных помещений.

    Следует осознавать, что оформить ДДУ можно только с застройщиком, имеющим разрешение на строительство, полученное в установленном законом порядке у местной администрации.

    Разрешение на строительство является документом, подтверждающим соответствие проектной документации требованиям, которые установлены градостроительным регламентом.

    Без разрешительной документации получения собственной квартиры дольщику придется дожидаться долгие годы, либо вовсе не получить.

    Поскольку оформить права на земельный участок и согласовать проект может только солидная строительная компания, имеющая хорошую деловую репутацию на рынке строительства населенного пункта или в рамках субъекта РФ.

    Правовые акты

    Ключевым законодательным актом, регламентирующим долевое участие, является Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

    В нем определяется следующее:

     Понятия, используемые в законе раскрываются основные термины (раскрываются понятия застройщика, объекта долевого строительства, уполномоченный банк), правовые понятия и др.
     Стандарты и правила в указанном законе регулируются максимальные сроки строительства, срок гарантии на выполняемые работы, стоимость, требования к качеству сооружаемого объекта и др.
     Права и обязанности контрагентов не только обязанность застройщика сдать дом, а дольщика внести оплату за долевое участие, а детальное описание всех правомочий и обязательств участников
      Прописаны иные вопросы которые связаны с заключением ДДУ в строительстве жилплощади

    В 2019 г. в ФЗ «Об участии в долевом строительстве» были сделаны определенные изменения, затрагивающие выполнения работ строительной фирмой и гарантийных обязательств гражданина.

    Потребность в таких поправках определена тем, что возникло большое количество мошенников, а вкупе с этим множество обманутых граждан.

    Принятые поправки в нормативный акт позволяют заинтересованным лицам получить необходимые сведения:

     Относительно поручителей застройщика занимающейся сооружением многоквартирного жилого дома
     Относительно страховой фирмы которая обслуживает строительную компанию и др.

    Указанная информация необходима для того, чтобы заранее изучить застройщика, ознакомиться с его деловой репутацией, стабильностью компании и проектной ликвидности осуществления сделки.

    Страхование застройщика

    Необходимым условием оформления соглашения участия в долевом строительстве многоквартирного жилья выступает страхование ответственности строительной компании за невыполнение либо ненадлежащее осуществление ей обязанностей по сдаче квартир по ДДУ реализовывается в пользу дольщиков- выгодоприобретателей.

    Без проведения страхования не удастся даже подать документы на регистрацию договора долевого участия в органы Росреестра. Поэтому обязательным условием оформления соглашения является наличие надлежащим образом оформленного страхового полиса.

    Страхование долевого участия требуется для обеспечения выполнения обязательств застройщика перед физическим лицом, стремящимся стать обладателем построенного жилья и позволяет гражданину при страховом случае получить возмещение в денежном эквиваленте.

    Кроме того, страхователь может:

     Получить компенсацию своих расходов вслед за наступлением страхового случая
     Получить возмещение понесенных затрат в соответствии с Гражданским кодексом РФ
     Стать собственником квартиры соответствующей всем условиям договора

    Существующие цены страхования долевого строительства являются доступными для рядовых россиян, а при наступлении непредвиденных обстоятельств страховое возмещение компенсирует все расходы обманутых дольщиков.

    Оформление договора о долевом участии

    Грамотное  оформление договора ДУ  согласно Федеральному закону №214 обеспечивает вкладчику  получение жилья в установленные сроки, прописанные в данном документе.

    Законодательными актами РФ не определена какую-либо типовая форма для данного соглашения, однако имеются определенные обязательные для включения пункты, в отсутствии которых ДДУ не будет иметь юридической силы:

     Точное описание жилого помещения которое получит дольщик после завершения постройки объекта недвижимости
     График оплаты за строящееся жилье В случае, когда не установлено единоразовое внесение денежных средств при оплате стоимости квартиры
     Сроки передачи жилплощади гражданин приглашается для осмотра сдаваемого жилья и подписания акта приемки
     Сроки гарантии  в течение таких сроков допускается требование о компенсации ущерба либо устранения обнаруженных недостатков строительных работ
      Сведения об обеспечительных способах выполнения обязательств девелопером по заключенному договору

    Если в соглашении, которое представлено дольщику для ознакомления и подписания, нет какого-либо из вышеуказанных пунктов, договор долевого участия не порождает юридических последствий и считается незаключенным.

    Поскольку большинство граждан не имеет необходимых юридических знаний, прежде чем подписывать договор долевого участия рекомендуется обратиться за помощью к грамотному юристу.

    Существенным нюансом договора участия является то, что он оформляется по типовой форме для всех граждан, которые вносят денежные средства за жилье.

    В рамках одного строящегося многоквартирного жилого дома, в зависимости от проектного решения, таких дольщиков может быть не одна сотня.

    В результате чего, включение в договор каких-либо персональных изменений либо особенных условий как правило не допускается. О чем следует помнить при начальном ознакомлении с договором на этапе подбора строительной компании и объекта недвижимого имущества.

    В строительстве

    Вложение денег в сооружение объекта капитального строительства допускается не только для физических лиц и индивидуальных предпринимателей, но и для организаций (юридических лиц различных форм).

    Большинство соотечественников полагают, что участие в долевом строительстве возможно только при постройке многоквартирных жилых домов, имеющих несколько этажей. Отчасти это верно.

    Для застройщика такая схема выгодна по 2-м основаниям:

     Дополнительное привлечение денежных средств на постройку жилого дома
     Продажа еще не построенных помещений

    Но аналогичным образом допустимо приобретение не только квартир, но также:

     Частных домов при ведении застройки, к примеру, крупного коттеджного поселка, гражданин может внести деньги за индивидуальный загородный дом по стоимости ниже рыночной
     Гаражей можно поучаствовать в строительстве крупного паркинга,  к примеру, подземной парковки
     Объектов городской инфраструктуры отели, торговые центры, парки и другое.

    Однако имеются и ограничения. Согласно российского законодательства ДДУ не разрешается при возведении производственных площадей.

    Многоквартирного дома

    Покупая по долевому участию в строительстве квартиру в многоквартирном жилом доме, дольщик получает множество плюсов:

     Право на подготовку у застройщика индивидуального планировочного решения жилплощади и реализации своих задумок
     В построенном объекте все инженерные коммуникации будут новые В результате чего длительное время вкладчику не нужно будет переживать о затратах на ремонтные работы или замену коммуникаций
     Реальная цена жилья будет дешевле на порядка 20-30% по сравнению в приобретением аналогичной квартиры на рынке вторичного жилья
     Поскольку все коммуникации новые а техническое оборудование помещений современное, жилищно-коммунальные услуги в построенных новых объектах намного ниже, по сравнению со вторичным рынком жилья

    Особенности процедуры

    Подвергать рассмотрению варианты выбора потенциальной стороны договора  по сооружению и объекты недвижимого имущества, следует максимально внимательно относиться к этому.

    Даже в 2019 году на строительном рынке и рынке реализации сделок с недвижимым имуществом действуют мошеннические организации.

    Проанализируем наиболее распространенные вариации обмана граждан:

     Фирма предлагает заключить договор купли-продажи учитывая то, что для рядового гражданина договор купли-продажи яснее и проще, чем соглашение долевого участия, не нужно соглашаться на такое предложение. Оформляя сделку покупки на еще не построенный объект, человек приобретает в буквальном смысле слова «воздух», а фирма-продавец в этом случае не имеет никаких обязанностей
     Оформление займа на гражданина Также является вариантом одурачивания не дальновидных дольщиков. Компания предлагает физическому лицу перевести на ее банковский счет определенную денежную сумму в качестве аванса за строящееся жилье, а оплата оставшейся части совершается под займ. Но по данной схеме нельзя воспользоваться какими-либо предусмотренными в законодательстве способами защиты своих прав
     Перевод денег на счет строительной фирмы в отдельных случаях застройщики предлагают гражданам перечислять средства за долевое участие непосредственно на счет фирмы, не через банковское учреждение. Это якобы обусловлено тем, что операция пройдет быстрее, а дополнительные комиссии отсутствуют. Однако нельзя соглашаться на это. Если возникает конфликтная ситуация, то будет очень сложно обосновать, что дольщик вообще передал компании деньги по договору. При этом гражданин не только утратит денежные средства, но может быть принужден и к штрафу за неисполнение обязательств по договору

    Необходимые документы

    Принимая решение о вложении средств в долевое строительство жилого дома, обязательно следует требовать от фирмы-застройщика предъявить в документальной форме определенные сведения о компании и будущем объекте недвижимости:

     Полное название организации а также свидетельство госрегистрации юр. лица
     Учредительные документы строительной компании сведения об уже построенных объектах капитального строительства за срок последние три года (местонахождение, срок ввода в эксплуатацию, соответствие произведенных работ установленному в соглашениях)
      Сведения о лицензии строительной компании Ее реквизиты (дата выдачи, номер, срок действия)
     Показатели деятельности по результатам прошедшего года финансовые отчеты, кредиторская задолженность и др.
     Индивидуальный номер налогоплательщика, постановка на налоговый учет а также бухгалтерская отчетность за последний год
     Расчет строительства многоквартирного жилого дома (смета) и полученное в установленном порядке разрешение на строительство
      Заключение экспертных организаций проекта выписка из ЕГРН, подтверждающая собственность на участок земли

    Разумеется, список необходимой документации значителен, но если застройщик без каких-либо возражений может предоставить все указанные документы, то это означает, что проблем в будущем не возникнет.

    Процедура государственной регистрации

    Заключение договора долевого участия еще не означает, что он имеет юридическую силу.

    Подписанный сторонами договор требует обязательного прохождения процедуры регистрации в службе Росреестра. Сделать это можно как в отделении регистрационной службы, так и через МФЦ.

    После совершения регистрации стороны договора стороны соглашения становятся связанными правовыми отношениями.

    Для выполнения регистрации договора участия в долевом строительстве потребуется совершить ряд необходимых действий:

     Посетить территориальное отделение службы Росреестра либо МФЦ совместно с представителем строительной компании, имеющим доверенность
     Подать заявление приложив оригинал и копию своего договора
     Дождаться срока осуществления регистрации который не должен превышать 7 дней

    Образец  договора

    У всех застройщиков имеется стандартный образец договора долевого участия.

    Одной типовой формы, которая утверждена на уровне федерального законодательства нет, однако существуют установленные требования к аналогичным бумагам, которые обязательно для исполнения:

     В договоре должны указываться сроки сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию и наибольшее число прохождения процедуры приемки
     Условие о неустойке если застройщик не выполнил своих обязательств по договору
     Точное описание квартиры и ее технические характеристики которая передается дольщику после выполнения строительных работ и работ по отделке (площади, этаж, количество комнат, технические параметры жилья и т.д.)
      Сведения о цене объекта недвижимости определенной для гражданина с графиком оплаты и ее размером
      Порядок внесения денежных средств и гарантийные обязательства строительной компании в процессе эксплуатации возведенного объекта недвижимого имущества и др.

    Следует осознавать, что вне зависимости от внесения в ДДУ дополнительных пунктов, необходимым условием действительности договора является регистрация в установленном порядке в органах Росреестра.

    Кроме того, возможны альтернативные способы оплаты по договору долевого участия. Допускается оформление ДДУ с использованием маткапитала или ипотечного кредита, а образцы таких договоров можно найти в сети интернет.

    Уплата государственной пошлины

    Перед тем как подать бумаги на госрегистрацию нужно обязательно уплатить пошлину в пользу государства.

    Квитанция госпошлины с отметкой банка о совершенной оплате прилагается к заявлению на регистрацию специалисту Росреестра, который будет подготавливать документы.

    На сегодняшний день госпошлина за регистрацию сделок с недвижимым имуществом по договору участия в долевом строительстве равна:

    Для граждан 350 руб.
     Для организаций 6 тыс. руб.

    Определение сроков

    Во время оформления ДДУ в постройке многоквартирного жилья в обязательном порядке необходимо проверить прописаны ли в нем сроки передачи жилплощадей в обладание гражданам.

    При этом приемка квартир производится для всех дольщиков в одни и те же сроки.

    Не допускаются ситуации, при которых одному гражданину квартира сдана в одно время, а другому на два месяца позже.

    При нарушении установленных сроков сдачи застройщик несет ответственность в форме неустойки.

    При крайней необходимости переноса сроков сдачи объекта недвижимости, застройщик должен письменно известить об этом граждан не позже, чем за два месяца до даты фактического завершения работ.

    Предварительный договор

    В ряде случаев строительные фирмы перед оформлением договора участия в долевом строительстве предлагают будущим собственникам квартир изучить и подписать предварительный договор.

    Следует осознавать, что такой договор не порождает юридических последствий.

    Предварительный договор, как правило, подписывается на первоначальных стадиях, когда происходит знакомство сторон друг с другом, а гражданин-дольщик изучает предложение фирмы-застройщика и др.

    Нужно сосредоточить внимание на указание в договоре пункта о заключении впоследствии ДДУ а также срок, когда это будет совершено.

    Расчет неустойки

    На начальных стадиях переговоров между сторонами относительно долевого участия в строительстве жилого дома совершается подробное обсуждение всех условий сделки.

    Законодательство о долевом участии определяет ответственность за неисполнение обязательств в установленный срок – неустойку, рассчитываемую следующим образом:

    общая стоимость жилья (здания) х число дней просрочки х 1/300 ставки рефинансирования.

    Исходя из финансового состояния российского рынка недвижимости ключевая ставка постоянно меняется. В настоящее время ставка составляет 7,25% годовых.

    Помимо этого к строительной организации, которая не исполняет свои обязательства договору в отношении граждан – дольщиков, применяются увеличенные штрафные санкции.

    В случае неполучения в установленный в договоре ДУ срок жилья, необходимо требовать от застройщика уплаты неустойки в двойном размере.

    К дольщику также могут применяться штрафные санкции при неисполнении своих договорных обязательств.

    Как правило в договоре указано какие суммы и в течение каких сроков следует уплачивать дольщику.

    Что такое долевое участие в строительстве, читайте в статье.

    При просрочке платежа больше чем на 2 месяца или в случае просрочки 3 раза подряд, к дольщику применяются санкции в виде штрафов и неустойки.

    Видео: 11 Причин воздержаться от заключения договора долевого участия (ДДУ) с Застройщиком: 


    12345 (No Ratings Yet)
    Загрузка...

    Комментарии

    *