• Субаренда — что это такое по ГК РФ

    Март 20, 2020 Нет комментариев

    Собственники нежилых помещений или других объектов недвижимости зачастую сдают в аренду принадлежащие им объекты для получения прибыли.

    При этом арендаторы также могут сдавать арендуемые у собственников помещения, получив согласие на это у собственника.

    Разберем в статье вопросы, что представляет собой договор субаренды, порядок его оформления, какие существуют особенности, что может быть его предметом, а также права и обязанности сторон по сделке.

    Субаренда - что это такое по ГК РФ

    Что это такое

    Субаренда – это гражданско-правовая сделка, на основании которой арендатор переуступает свои права владения и пользования объектом недвижимости.

    По данному договору арендатор вправе пересдать арендуемый им объект полностью или частично другому лицу. При этом договор заключается только при согласии собственника.

    Все юридические соглашения, включая субаренду, должны сопровождаться оформлением договора ее сторонами. Она заключается между первоначальным арендатором и третьим лицом – субарендатором, в отдельных случаях, также арендодателем.

    При условии соблюдения требования действующих законодательных норм, сделка является полностью легитимной и не может быть оспорена кем-либо.

    Субаренда относится к одному из видов аренды, также, как и договоры найма и лизинга.

    Законодательное регулирование

    Поскольку субаренда представляет собой гражданско-правовую сделку, ее действительность зависит от оформления соответствующего договора.

    Данная сделка основывается на положениях Гражданского кодекса РФ:

     Гл. 34 Гражданского кодекса РФ статьи указанной главы включают все основополагающие нормы порядка и условий заключения арендного соглашения, права и обязанности и ответственность сторон
     Ст. 432 ГК РФ Субарендный договор обязан соответствовать основным положениям о заключении договора. Договор будет считаться заключенным, если между контрагентами, в надлежащей форме, достигнуто соглашение относительно всех существенных условий сделки субаренды

    В качестве предмета сделки может выступать любой объект недвижимости:

    1. Земельные участки;
    2. Дома, постройки, строения и сооружения;
    3. Нежилые помещения;
    4. Жилые помещения

    Существующие риски

    На получение выгоды в результате сдачи недвижимости в аренду может претендовать как ее собственник, так и арендатор. Временный владелец вправе сдавать арендуемое помещение по договору субаренды.

    Однако, заключение сделки арендатором недвижимости допускается исключительно при наличии согласия владельца объекта в письменном виде.

    Согласие может быть сделано либо отдельно, либо как соответствующий пункт в основном договоре аренды.

    Собственник недвижимости может дать согласие на передачу объекта на основании субаренды двумя вариантами:

     Дать согласие в ходе оформления арендного соглашения это делается путем включения в текст договора аренды отдельного пункта, в котором указывается на право арендатора на сдачу помещения в субаренду, без получения согласия у арендодателя. При наличии такого пункта в договоре, субарендатору предоставлена свобода действий
     Выражение согласия отдельным документом в частности, составляется бумага, именуемая согласие арендодателя, в которой дается согласие на переход прав первоначального арендатора к субарендатору

    Если собственник выразил согласие одним из двух вышеуказанных способов, арендатор имеет право на сдачу помещения.

    Но в ходе оформления сделки субаренды возможны следующие риски:

     Сдача арендатором объекта недвижимости без получения согласия у правообладателя данный риск минимизирован, если собственник часто проверяет состояние своего помещения. Однако, в случае нахождения арендодателя в другом городе, и он редко проверяет свой объект, то возможность такого злоупотребления арендатором вполне вероятна
     При заключении сделки на срок больше одного года возникает обязанность ее государственной регистрации в ФКП Росреестр Часто для того, чтобы не регистрировать договор, стороны оформляют договор на период 11 месяцев. Это ухищрение также позволяет получателю арендной платы не нести обязанности по уплате налогов
     В случае недобросовестности арендатора и оформлении сделки субаренды на срок, превышающий основной договор аренды субаренда прекращает действие после истечения срока действия основной сделки. При этом, если арендная плата заплачена полностью, то возвратить ее не удастся

    Особенности договора субаренды

    Как говорилось выше, субаренда – это договор, на основании которого арендатор передает права на временное владение и пользование определенным недвижимым имуществом. Для придания действительности сделке, необходимо оформить договор субаренды.

    Нюансы субарендного соглашения:

     Обязанности первоначального арендатора перед собственником сданного по субаренде помещения не прекращаются Арендатор не может переуступить субарендатору больше правомочий в отношении помещения, чем у него самого есть
     При заключении договора на срок более 1 года требуется пройти процедуру его государственной регистрации

    Порядок заключения сделки

    В соответствии с нормами статьей 420, 432, 434 гражданского кодекса РФ. к договору субаренды предъявляются следующие требования:

     Договор составляется в письменном виде и подписывается каждой стороной сделки
     Сделка считается недействительной если собственник объекта недвижимости не выразил согласия на его заключение
     Субаренда не может оформляться на срок превосходящий срок первоначальной сделки аренды
     Необходимость обязательной регистрации при заключении на срок более одного года
     Если договор аренды досрочно расторгается то это приводит к прекращению субарендного договора

    В отношении земельных участков

    Участки земли в нашей стране также относятся к объектам недвижимого имущества, поэтому их могут сдавать в аренду и субаренду согласно действующему гражданскому законодательству.

    Существенным условием договора субаренды земельного участка, выступает арендная плата за пользование землей.

    Плата по сделке определяется по соглашению сторон. При субаренде участка подлежит оплате владение и пользование земельным наделом либо недрами.

    При этом полученные результаты и доходы от землепользования на арендованном наделе принадлежат только субарендатору.

    Договор заключается в письменной форме, и включает в себя следующие данные:

     Личные сведения о сторонах договора собственнике, арендаторе, а также субарендаторе
     Точное описание участка в обязательном порядке необходимо детально описать земельный  участок, указать его точные границы, а прописать параметры территории и все условия оформляемой субаренды

    В параграфе договора относительно предмета сделки, детально указываются ключевые характеристики земельного участка, а именно:

     Общая площадь участка а также вид разрешенного использования земли
     Кадастровый номер участка адрес местонахождения
     Деятельность, которую планирует выполнять субарендатор на ЗУ если в рамках участка размещены какие-либо постройки, то следует их указать

    Договор обретает юридическую силу в момент его подписания сторонами. Если договор заключен на длительный срок, то он должен быть зарегистрирован в службе Росреестра (через МФЦ).

    Жилых помещений

    Предметом договора субаренды могут быть как нежилые, так и жилые помещения. Сдача в аренду жилья распространена в населенных пунктах, в которых развита туристическая сфера.

    Обычно, собственники жилых помещений сдают их агентствам недвижимости, а те, в свою очередь, пересдают их в субаренду.

    Также многие владельцы жилья сдают помещения посуточно или на часы, что очень выгодно.

    Даже учитывая необходимость обустройства квартиры для комфортабельного проживания жильцов, на что потребуются дополнительные средства.

    Для получения прибыли, потребуется обеспечить комфортное проживание граждан. Например, придется:

    При необходимости поменять мебель на регулярной основе производить уборку квартиры (самостоятельно или с помощью клининговой фирмы)
     Обеспечивать жильцов всем необходимым средствами индивидуальной гигиены, полотенцами, моющими средствами и др.

    Эти действия позволят повысить арендную плату за жилье, а в результате, это увеличит рентабельность договора субаренды.

    Без согласия собственника

    Как говорилось выше, сдать арендованную недвижимость по договору субаренды допускается исключительно при согласии на это собственника.

    Письменное согласие дается либо отдельным документом, либо в качестве пункта в основном договоре аренды.

    Поэтому, перед тем как заключить соглашение субаренды, необходимо проверить следующие моменты:

    • Действительность права передачи в субаренду у арендатора;
    • Может ли собственник распоряжаться помещением на законных основаниях.

    На основании ст. 168 гражданского кодекса РФ, владелец недвижимости может требовать расторжения заключенного договора субаренды, в случае обнаружения сдачи арендатором объекта без его согласия субарендатору.

    Также собственник вправе потребовать возмещения убытков, вызванных пользованием субарендатором помещением без соответствующих на это правовых оснований.

    Обязательства сторон

    Данный параграф договора субаренды не считается обязательным условием действительности договора, т.е. при его отсутствии, документ тем не менее будет являться законным и заключенным.

    При его наличии в нем указываются обязанности контрагентов друг к другу. Чаще всего договор содержит следующие обязанности:

     Обязанности арендодателя это:

    • передать помещение во владение субарендатора не позже обговоренного между сторонами срока вслед за получение арендной платы за обусловленный период;
    • своевременно устранять жалобы субарендатора по поводу состояния сданного недвижимого имущества;
    • при срочной необходимости освободить помещение, он обязан  немедленно известить об этом арендатора;
    • вовремя вносить плату за аренду по основной сделке. При этом необходимо прописать реквизиты первоначального договора;
    • иные обязанности, исходя из особенностей конкретного соглашения
     Обязанности арендатора К ним относятся:

    1. Использование помещением только по назначению.
    2. Своевременно вносить арендную плату по договору (с НДС или без него).
    3. Выполнять текущий ремонт арендуемого помещения. В договоре можно прописать, за чей счет производятся работы, какие работы должен выполнять субарендатор.
    4. Соблюдать санитарно-эпидемиологические правила.
    5. Безотлагательно уведомлять арендатора об экстренных ситуациях и других событиях, которые могут причинить нанесли ущерб помещению.
    6. Своевременно уплачивать коммунальные платежи, интернет. телефон и т.д.
    7. Передать имущество обратно после истечения срока договора.
    8. Прочие обязанности, в зависимости от особенностей соглашения.

    Процедура регистрации

    Поскольку по договору субаренды сдается объект недвижимого имущества, то он должен быть зарегистрирован в ФКП Росреестра, если его срок действия составляет более одного года.

    Вступление договора в силу происходит с даты его подписания сторонами сделки.

    После достижения сторонами сделки согласия по поводу всех существенных условий, производится его подписание. В конце документа прописываются реквизиты сторон.

    Для госрегистрации субаренды потребуется:

     Договор подписывается всеми сторонами сделки
     Прописываются реквизиты конрагентов В отношении организаций необходимо указать: 

    • полное название юр.лица;
    • местонахождение;
    • данные о директоре;
    • и банковские реквизиты;

    В отношении гражданина нужно указать:

    1. Его Фамилию, Имя, Отчество (при наличии);
    2. Серия, номер паспорта, где выдан;
    3. Информация о прописке;
    4. Иные сведения в случае необходимости.
     Квитанция оплаты госпошлины за оказание услуги по регистрации

    В соответствии со ст. 333.33 налогового кодекса РФ размер госпошлины для физических лиц равен 2 000 руб., а для организаций – 22 000 руб.

    Договор должен быть зарегистрирован только, если его срок действия более 1-го года.

    Регистрация договора позволит свести к минимуму следующие риски:

    • невнесение арендной платы;
    • порча пользователем недвижимости собственника;
    • неуплата услуг ЖКХ (если обязанность их оплаты отнесена на субарендатора по договору субаренды);
    • пользование объектом не по назначению;
    • прочие риски.

    Если регистрация договора не осуществлялась, нарушение прав стороны сделки в судебном порядке будет очень непросто.

    Видео: Субаренда, как бизнес. Сколько зарабатывают на субаренде? – Территория инвестирования


    12345 (No Ratings Yet)
    Загрузка...

    Комментарии

    *