• Срок действия договора субаренды

    Апрель 08, 2020 Нет комментариев

    В настоящее время многие предприниматели предпочитают арендовать помещения для ведения бизнеса, а не приобретать собственные объекты коммерческой недвижимости.

    В этом случае не возникает обязанности уплаты имущественного налога, не нужно производить капитальный ремонт помещений. Кроме того, арендатор также может извлекать доход от сдачи недвижимости в перенаем.

    Срок действия договора субаренды

    Важно при этом правильно оформить договор субаренды и установить его срок действия.

    В указанной статье разобраны вопросы о порядке составления договора субаренды, правила его заключения и особенности, и определены возможные сроки соглашения.

    Суть договора

    Для того, чтобы понять правовые нюансы сделки субаренды, следует разобрать конкретный пример правоотношений.

    К примеру, юридическому лицу «Регион-Инвест» принадлежит на праве собственности 5 нежилых помещений в офисном здании без отделки.

    В связи с этим, индивидуальный предприниматель Петров обратился к организации с предложением сдать ему 3 нежилых помещения.

    Вслед за оформлением необходимой документации и подписанием договора аренды ИП Петров за счет арендных платежей осуществил необходимые ремонтные работы в нанимаемых помещениях.

    2 арендованных помещения петров пересдает по договору субаренды, при этом в одном из помещений он разместил свой офис.

    В результате:

    • Индивидуальный предприниматель имеет собственное офисное помещение, в котором у него оформлен юридический адрес, получает регулярную плату от субарендаторов,
    • Юридическое лицо продолжает являться собственником всех объектов недвижимости, в которых были произведены улучшения в виде выполненного ремонта, получает арендную плату от арендатора Петрова.

    Сдача помещений в поднаем во временное владение и пользование третьих лиц является юридической сделкой субаренды.

    Заключение такого договора выгодно для всех его сторон: собственника, арендатора и субарендатора.

    Но практически у участников сделки возникают риски:

    1. Договор может быть досрочное расторгнут;
    2. Сделка может быть признана недействительной, вследствие неверно оформленных документов (не произведена процедура обязательной регистрации и учет в ЕГРН).
    3. Причинение ущерба недвижимости и др.

    Правовая база

    Если стороны не предусмотрели при заключении сделки субаренды каких-либо значительных изменений, в отношении него применяются нормативы, что и в отношении сделки аренды.

    Согласно ст. 610 Гражданского кодекса РФ, срок действия договора субаренды определяется таким образом:

     Период взаимоотношений по договору устанавливается на основании взаимной договоренности, в отдельном пункте договора
     В случае неуказания срока действия соглашение будет считаться бессрочным, но не дольше срока действия основного договора аренды, т.е. срок прекращения субаренды будет привязан к сроку завершения аренды объекта недвижимости
    Чтобы досрочно расторгнуть договор нужно заранее уведомить другую сторону за один месяц
    Договор может быть досрочно расторгнут арендодателем в случае выявления факта пользования недвижимостью не по назначению

    Варианты оформления правоотношений

    Фактически в деловой практике в договоры аренды включается пункт, позволяющий арендатору сдавать нежилые помещения в поднаем сторонним лицам.

    Как правило, собственник объекта недвижимости это осознает, но в отдельных случаях это условие упускается из виду арендодателем во время оформления стандартного арендного соглашения.

    Возможны 2 варианта:

      Собственник намеренно предоставляет арендатору право впоследствии при необходимости сдать арендованное помещение в наем другому лицу во временное владение тут возникают определенные риски, поскольку арендатор не должен извещать арендодателя в случае заключения договора субаренды. В момент оформления договора аренды он уже управомочен собственником на пересдачу имущества в перенайм любому третьему лицу.
     Если небрежно относиться к условиям оформляемого арендного соглашения, то арендодателю это грозит неблагоприятными последствиями арендованное нанимателем недвижимое имущество может быть сдано стороннему лицу, который будет использовать его не в соответствии с назначением

    Чтобы обезопасить себя от возможных рисков, собственнику рекомендуется согласовывать все случаи субаренды при помощи оформления отдельного документа к сделке аренды.

    В случае необходимости пересдать объект недвижимости другому лицу, а владелец согласен на это, то необходимо составить дополнительное соглашение к договору и подписать его.

    В этом случае договор субаренды может заключаться на определенный срок либо не ограничиваться каким-либо периодом времени.

    Срок сделки субаренды

    В процессе оформления сделки субаренды ее стороны самостоятельно устанавливают временные рамки действия правовых отношений.

    Но первостепенное значение имеет все таки позиция владельца нежилого ппомещения (или другого имущества).

    Проанализируем варианты поднайма различных видов недвижимого имущества с и сроки таких сделок:

     Жилое помещение Как правило, арендные соглашения жилья заключаются на срок не свыше 1 года. Такой период действия договора связан с тем, что арендодатели не готовы сдавать свое жилое помещение на более длительный срок третьему лицу, а также необходимостью регистрации сделки в ФКП Росреестра. Если участники соглашения доверяют друг другу, срок найма жилого помещения можно продлить до пяти лет либо сделать его бессрочным. Это же касается и субаренды, если арендатор имеет право на сдачу имущества по заключенному договору аренды
     Земля Земельный участок, находящийся в частной собственности, также может быть передан в субаренду. При этом в отношении субаренды земельных участков действуют аналогичные правила, что и в отношении жилья. Если участок принадлежит государственным или муниципальным органам, то допускается сдача его в перенайм без получения согласования собственника, в случае заключения договора на срок более пяти лет. Также нужно знать, что для земель сельскохозяйственного назначения установлен минимальный срок аренды, равный трём годам.
     Нежилое помещение Период действия субаренды нежилых помещений связан с периодом действия основного договора аренды. Основным условием перенайма таких объектов является заключение его на срок, не превышающий срок аренды с собственником

    Процедура заключения договора

    Оформление договора субаренды является довольно простым действием, но необходимо учитывать ряд определенных правил, которые применяются в отношении соответствующих сделок:

     Договор составляется в письменном виде документ дублируется по числу сторон сделки
     Сведения, содержащиеся в договоре, должны быть достоверными и подтверждаться соответствующими документами. Если в документе содержится информация, не соответствующая действительности, то он может быть оспорен в суде
     Необходимо учитывать детали В каждом пункте договора субаренды содержатся условия сделки (обязательства сторон, сроки, ответственность, ограничения и др.)
     Согласие собственника является обязательным требованием законности соглашения договор перенайма в отношении субарендатора должен быть согласован арендодателем. Его срок должен быть в рамках сделки аренды
     Обязательства следует учитывать, что по соглашению субарендатор не может получить больший объем прав, чем имеется у арендатора

    Образец согласия на субаренду нежилого помещения от собственника, ищите здесь.

    Условия соглашения

    Зачастую договор поднайма нежилого помещения преимущественно повторяет условия основного договора аренды и совершается на аналогичных условиях, в частности:

     Срок В большинстве случае период действия субарендой сделки равен продолжительности договора аренды. Возможно заключение сделки перенайма на меньший срок.
     Арендная плата Арендатор может устанавливать повышенную стоимость платы за пользование объектом недвижимости, по сравнению с основной арендой
     Разрешение собственника Субарендатор имеет те же права, что и первоначальный арендатор

    Документы, необходимые для регистрации

    В случае заключения договора субаренды на срок более одного года, требуется его государственная регистрация в службе Росреестра.

    На регистрацию потребуются следующие бумаги:

     Оригинал договора аренды В соответствии с которым арендатор вправе передать помещение третьему лицу
     Технический, кадастровый паспорт содержащие характеристики недвижимого имущества
     Квитанция об оплате госпошлины для юр.лиц – платежное поручение
    Согласие супруга на заключение договора с объектом недвижимости, оформленное нотариально если сделка заключается физическим лицом. Если гражданин не состоит в официальном браке требуется подтвердить это документально
     Устав и свидетельство о регистрации в качестве юр.лица если участником сделки выступает предприятие
     Письменное согласование владельца нежилого помещения на совершение договора субаренды, если в договоре аренды не содержится условие, позволяющее нанимателю сдать арендованное имущество третьему лицу

    Возникающие риски

    Сдача имущества во временное владение и пользование сторонним лицам может быть сопряжена с определенными рисками.

    Владелец нежилого помещения может понести убытки в случае оформления арендных правоотношений с недобросовестным арендатором.

    Чаще всего собственники недвижимого имущества несут следующие риски:

    Причинение ущерба имуществу обнаружение факта использования недвижимости не по назначению
     Невнесение арендной платы в установленные сроки кража имущества (оборудования, копировальной техники, мебели и др.)

    Риски субарендатора связаны с досрочным прекращением договора по инициативе другой стороны соглашения.

    Для минимизации таких рисков следует включать в текст соглашения условие о выплате неустойки за такие действия собственника помещения.

    Обязанности сторон

    На основании заключенного договора субаренды стороны несут обязанности друг перед другом, за неисполнение которых установлена соответствующая договорная ответственность.

    Их можно классифицировать следующим образом:

     Обязанности арендатора
    • передать недвижимое имущество, являющееся предметом сделки поднайма в надлежащем техническом состоянии согласно договору после выполнения его регистрации.
    • не препятствовать поднанимателю в реализации его прав по договору субаренды
      Обязанности субарендатора
    • в установленные сроки уплачивать арендную плату согласно графику платежей способом, прописанном в договоре;
    • содержать имущество арендодателя должным образом;
    • исполнять иные обязательства, установленные в договоре  (выполнять текущий ремонт, поддерживать состояние имущества и др.)

    Нюансы сделки

    В ходе заключения сделки о сдаче нежилого помещения 3-им лицам, нужно учитывать следующее:

     Проверять правоустанавливающие документы на распоряжение объектом недвижимости выписка из ЕГРН, договор аренды и т.д.
     Срок оформления следует проверить, что период действия сделки не превышает срок аренды
     Передаваемый объект должен соответствовать имуществу, описанному в пункте о предмете сделки

    В чем отличие аренды от субаренды смотрите в статье: чем отличается договор аренды от субаренды.

    Видео: Как получить согласие на субаренду от собственника: 


    12345 (No Ratings Yet)
    Загрузка...

    Похожие материалы:




    Комментарии

    *