• Согласие на субаренду нежилого помещения

    Апрель 07, 2020 Нет комментариев

    В ходе предпринимательской деятельности у организаций или частных предпринимателей возникает необходимость аренды или субаренды нежилых помещений.

    В арендованных помещениях может осуществляться различная деятельность (для торговли, под магазин, ателье, парикмахерскую или склад), которая должна соответствовать нормами действующего законодательства.

    Согласие на субаренду нежилого помещения

    Субаренда – это особый вид юридической сделки, которая позволяет сдать арендуемую недвижимость (или иное имущество) третьему лицу в поднаем.

    Право арендатора на пересдачу помещения установлено в п. 2 статьи ГК РФ. Однако это право обусловлено определенными условиями. В частности, требование о необходимости получения письменного согласия собственника объекта недвижимости на заключение договора субаренды.

    Когда нужно согласие?

    Нужно правильно понять суть данного мероприятия и установить у кого следует его получить.

    Согласие арендодателя – это выражение волеизъявления собственника, которое разрешает арендатору пересдать имущество, принадлежащее собственнику по договору субаренды.

    Чтобы оформить сделку субаренды нужно получить письменное согласие арендодателя на передачу арендованного помещения в поднаем.

    Данный норматив является обязательным и регламентирован в статье 615 Гражданского кодекса РФ. При отсутствии такого разрешения сделка будет считаться незаконной, а это повлечет за собой расторжение договора и возможные убытка для участников такого соглашения.

    Согласие от собственника нужно получать во всех случаях субаренды. При этом форма его получения не установлена в законодательстве.

    Каким образом оформляется?

    Согласие владельца нежилого помещения допускается оформить двумя вариантами:

    1. С помощью отдельного пункта в договоре аренды о том, что арендодатель дает согласие арендатору на сдачу недвижимости по субаренде;
    2. Через составление дополнительного соглашения к договору (оформляется в отношении конкретного договора субаренды).

    Что означает, что если в договоре аренды содержится условие о праве арендатора сдавать арендованное имущество в поднаем, то оформление отдельного соглашения арендодателем в письменной форме не нужно.

    Такая позиция содержится в пункте 18 информационного письма от 11.01.2002 года № 66 Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, которое носит наименование «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

    Таким образом, стороны договора самостоятельно определяют способ оформления согласия арендодателя на субаренду нежилого помещения.

    Кем выдается?

    Если стороны соглашения хотят оформить согласие собственника на сдачу недвижимого имущества в поднаем с помощью отдельного соглашения, оно подписывается арендодателем, которому принадлежит право собственности на предмет субаренды.

    Для получения согласования собственника можно направить ему соответствующее письмо, запрос, или лично обратиться к нему, либо в процессе переговоров.

    Собственником нежилого помещения может являться:

    • Организация (ООО, АО, муниципальное предприятие и т.д.)
    • физическое лицо (частный предприниматель);

    Составление документа

    В настоящее время не установлено законодательных норм, регулирующих форму и содержание письменного согласия собственника на субаренду нежилого помещения.

    Так как правил оформления структуры и содержания согласия арендодателя не существует, его составляют в произвольной форме, которая может содержать следующие пункты:

    1. Указать в отношении кого выдается согласие (наименование юр. лица, его адрес).
    2. Название документы, к примеру «согласование арендодателя на сдачу в арендованного помещения в субаренду».
    3. Дата и место составления документа.
    4. Наименование собственника, который подписывает такое согласие.
    5. Ясно сформулированное разрешение на пересдачу недвижимости по договору субаренды. Например: «Выражаю согласие на сдачу нежилого помещения в субаренду».
    6. Технические характеристики имущества: место нахождения, точный адрес объекта недвижимости, этажность, количество помещений, общая площадь, и другие параметры, которые позволяют точно идентифицировать помещение.
    7. Описание в соответствии с техническим паспортом, производился ли ремонт.
    8. Срок предоставления согласования.

    Срок выдачи согласия не может быть больше срока действия основного договора аренды объекта недвижимости.

    Указанная норма установлена п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса «Пользование арендованным имуществом». К сделкам субаренды применяются указания о сделках аренды, если другие правила не установлено на законодательном уровне.

    Если срок предоставления согласия собственником не прописан, то арендатор может сдавать арендованное нежилое помещение несколько раз в течение действия договора основного договора.

    Каждый раз получать отдельное согласие на каждую сделку субаренды не требуется.

    Этот вывод был закреплен Высшим Арбитражным Судом в Информационном письме Президиума ВАС от 11.01.2002 г. № 66.

    Согласие собственника должно содержать:

    • Реквизиты договора аренды.
    • Подпись арендодателя с расшифровкой.

    Вышеуказанный список пунктов является рекомендованным, но включает в себя важнейшие моменты. Не обязательно включать все пункты в соглашение. Допускается указывать и иные пункты по договоренности участников сделки, в зависимости от конкретной ситуации.

    В случае наличия согласия на сдачу нежилого помещения в основном договоре аренды, это условие может прописываться отдельным пунктом, содержащемся, к примеру, в параграфе, устанавливающем права и обязанности сторон. Также такое условие может оформляться дополнительным разделом соглашения.

    Образец согласия собственника на субаренду нежилого помещения.

    Нужно ли нотариально заверять?

    Нужно ли заверять согласие арендодателя в нотариальной конторе? Данного требования нет в законодательстве. Гражданский кодекс РФ и Закон «О нотариате» не содержат норм об обязательном заверении согласие собственника на сдачу в субаренду объекта недвижимости.

    Но, несмотря на то, что заверения у нотариуса не требуется, участники сделки вправе закрепить требование о нем при необходимости.

    Направление документа

    Обычно, в ходе ведения предпринимательской деятельности, стороны договора самостоятельно определяют способы направления документации.

    Например, возможно направление документов контрагенту:

    1. по почте или курьерской связью;
    2. посредством электронной почты;
    3. по факсу;
    4. лично сотрудниками организаций;
    5. и способы.

    Варианты передачи документации арендатору:

    Лично вручить оригиналы согласия при получении желательно сделать копию документа и поставить на ней отметку о вручении с подписью и датой
    Отправить Почтой РФ Заказным или ценным письмом с уведомлением о вручении (описью вложения)

    Т.е. рекомендуется использовать варианты передачи, позволяющие подтвердить факт получения документа контрагентом.

    В заключение стоит отметить, что согласие на сдачу нежилого помещения в субаренду является обязательным условием для оформления сделки поднайма с третьим лицом (субарендатором). Перед подписанием договора следует проконтролировать наличие разрешения собственника. Если согласие не получено, то заключить договор нельзя. Иначе, такая сделка будет признана недействительной, а стороны понесут убытки.

    Разрешение арендодателя может оформляться как в тексте договора аренды, так и с помощью отдельного соглашения в произвольной форме. В договоре аренды такое согласие может быть включено как отдельный пункт.

    Чем отличается договор аренды от субаренды, читайте здесь.

    Обязательного нотариального заверения согласия не требуется.

    Видео: Как получить согласие на субаренду у собственника?

     


    12345 (No Ratings Yet)
    Загрузка...

    Комментарии

    *