• Регистрация договора субаренды

    Апрель 05, 2020 Нет комментариев

    В текущих российских реалиях довольно сложно приобрести нежилое помещение для занятия предпринимательской деятельности.

    Благодаря чему возможность оформления договора аренды и получить право временного пользования объектом недвижимости, позволяет развивать малый и средний бизнес.

    Но в отдельных случаях организация или частное лицо теряет интерес в дальнейшем съеме недвижимого имущества либо предприниматель не может больше выплачивать арендную плату. В этом случае он может пересдать нежилое помещение по договору субаренды.

    Регистрация договора субаренды

    В этой статье рассматриваются вопросы о том, в чем заключается суть сделки субаренды, кому она выгода, порядок ее заключения, условия сделки, а также права и обязанности сторон по договору и нужна ли ее регистрация в ФКП Росреестра.

    Суть сделки

    Собственники нежилых помещений часто сдают их в наем. Если владелец объекта недвижимого имущества выразил согласие на то в отдельном пункте договора аренды или отдельным соглашением, арендатор помещений также имеет право при необходимости пересдать их на время в субаренду.

    Сделка субаренды является разновидностью гражданско-правовой сделки, в которой по сути принимают участие три стороны.

    На основании субаренды арендатор сдает стороннему лицу арендованную недвижимость, принадлежащую на праве собственности арендодателю.

    Указанные сделки, которые выглядят на первый взгляд немного запутанными, достаточно распространены в сфере малого и среднего предпринимательства и аренды иных объектов недвижимости (зданий, сооружений, жилья, земельных участков). Данные сделки являются полностью законными и соответствующими законодательству РФ.

    В качестве обязательного условия для заключения договора субаренды выступает получение письменного согласия собственника нежилого помещения на сдачу его в наем третьему лицу.

    При отсутствии письменного разрешения владельца на субаренды от имени владельца имущества, сделка будет являться незаконной.

    Возможны 2 способа получения согласования у собственника объекта:

    Возможность поднайма по устанавливается в основном договоре аренды При таком варианте, прописав свое согласие на сдачу своего имущества другим лицам по субаренде, собственник фактически соглашается на неопределенное количество возможных сделок по его пересдаче недвижимости
     Оформление отдельного дополнительного соглашения к договору, в котором выражено согласие владельца объекта наилучший вариант согласовать субаренду, поскольку согласие собственника нежилого помещения необходимо всякий раз, когда потребуется пересдать его по субаренде

    Договор субаренды – это юридический документ, в котором должны в обязательном порядке содержаться следующие условия:

     Сведения о сторонах сделки арендаторе и субарендаторе
     Описание предмета договора Чтобы обезопасить себя от возможных спорных моментов, необходимо дать предельно подробное описание недвижимости, передаваемой в наем, включая его технические параметры и иные характеристики
     Обязательства контрагентов существенный пункт, который устанавливает правоотношения сторон сделки субаренды
     Размер арендной платы и порядок ее уплаты в этом пункте стороны определяют порядок и систематичность внесения платы по договору за пользование арендованным имуществом
     Срок действия договор может оформляться на срок, который не превышает срок действия основного арендного соглашения

    Правовое регулирование

    Договор субаренды согласно действующему законодательству является разновидностью сделки аренды. Вследствие чего в отношении нее подлежат применению те же правила и нормы, что и в отношении аренды (ст. 606 – 625 Гражданского кодекса РФ).

    К соглашению субаренды предъявляются определенные условия:

     Отдельные существенные условия основного договора аренды также должны содержаться в субарендном договоре
     Вслед за заключением сделки ответственность за сохранность нежилого помещения все равно лежит на первоначальном арендаторе
     Сделка субаренды должна пройти процедуру регистрации в ФКП Росреестра в случае, если ее срок более одного года. Если договор субаренды нежилого помещения на срок более 1 года не зарегистрирован, то сделка между сторонами является недействительной
     Описание предмета субаренды должно быть полностью сходным с описанием недвижимости по основному соглашению аренды

    Какие риски несут стороны

    Заключая сделку субаренды, его стороны несут определенные риски:

    Риски, которые несет собственник сводятся к тому, что по соглашению субаренды сдается его собственный объект недвижимости (строение, помещение, земельный участок и т.д.). Понизить вероятные риски до минимума можно с помощью оформления договора страхования имущества от возможных страховых случаев (ущерб, пожар, подтопление и т.д.)
     Риски нанимателя сдавая в наем нежилое помещение, у его владельца всегда возникают риски. Сдавая в субаренду чужую недвижимость, арендатор также в большой степени рискует.

    Неответственный субарендатор может причинить вред помещению либо ухудшить его состояние и не возместить ущерб вследствие этого. Ответственность по договору за приведение нежилого помещения в пригодное состояние и возмещение морального вреда понесет непосредственно арендатор. Кроме того, если договор будет досрочно расторгнут, арендатору придется возмещать убытки субарендатора.

     Риски 3-их лиц При оформлении сделки поднайма важно понимать, что это соглашение находится в зависимости от выполнения обязанностей первоначальным арендатором. Если возникают конфликтные ситуации между владельцем имущества и арендатором (неуплата арендной платы, невыполнение текущего ремонта и др.) негативные последствия прежде всего понесет и субарендатор. Он вынужден будет освободить занимаемый объект недвижимости, вне зависимости от его возможных убытков

    Особенности договора

    Как и другие юридические сделки, договор субаренды имеет ряд нюансов, соблюдая которые позволит сторонам избежать проблемных ситуаций:

      Получение разрешения собственника имущества является обязательным требованием при оформлении сделки субаренды, иначе она является недействительной, и не порождает возникновение прав и обязанностей у контрагентов
     Регистрация сделки в службе Росреестра Если срок действия договора составляет более одного года, то он подлежит государственной регистрации в федеральной службе кадастра и картографии. Это условие необходимо для государственного учета недвижимого имущества и контроля легитимности сделок с ним
    Срок действия договора поднайма не может быть больше, чем срок основного арендного договора иначе такая сделка будет признана незаконной, а стороны должны будут возвратить все полученное по такому соглашению
     Возможность регистрации организации по адресу нежилого помещения, являющегося предметом субаренды адрес признается юридическим адресом по договору поднайма

    Образец дополнительного соглашения к договору субаренды нежилого помещения ищите в статье: дополнительное соглашение к договору субаренды нежилого помещения.

    Государственная регистрация договора субаренды

    При заключении субарендного соглашения на срок более одного года, оно подлежит обязательной процедуре государственной регистрации в службе Росреестра.

    Согласно статье 433 Гражданского кодекса РФ, сделка, которая подлежит госрегистрации, считается заключенной с момента их регистрации.

    Поэтому без прохождения процедуры государственной регистрации подписанного договора, он не будет являться действительным.

    Иначе говоря, до момента оформления регистрации договора субаренды нежилого помещения в установленном порядке субарендатор не имеет право занимать объект недвижимости.

    Нежилого помещения

    В случае необходимости заключения договора субаренды недвижимого имущества на срок более одного года, важно знать, что эта сделка обязательно требует регистрации в службе Росреестра. Заявление на регистрацию может быть подано через местного отделение МФЦ.

    На основании поданного заявления и приложенных документов специалисты регистрационной службы осуществляют внесение записи в ЕГРН (Единый реестр недвижимости).

    В ходе оформления сделки субаренды нежилого помещения не установлено какого-либо конкретного срока для совершения процедуры ее государственной регистрации.

    Чтобы сократить срок процесса заключения сделки рекомендуется внести соответствующее условие в текст договора (в какой срок стороны договора подают документы на регистрацию, в какое отделение МФЦ, какие документы подготавливает каждая из сторон).

    Земельного участка

    В ходе сдачи участка земли в субаренду применяются другие нормы, чем при поднаёме в отношении нежилых помещений.

    Для передачи арендованного земельного надела на основании субарендного соглашения другим лицам, не нужно разрешения владельца земли.

    Необходимо просто известить о дате совершения такой сделки. Указанное правило регулируется п. 6 статьи 22 Земельного Кодекса РФ.

    В остальном порядок заключения договора субаренды земельных участков аналогичен порядку заключения поднайма других видом имущества:

    • в рамках срока основной арендной сделки;
    • требуется регистрация сделки в Росреестре, которая оформляется на срок более 1-го года.

    Комплект документов

    Чтобы осуществить процедуру государственной регистрации договора субаренды в отношении коммерческих площадей, нужно подать в отделение МФЦ по месту нахождения недвижимости необходимый комплект документов.

    Исходя из предмета соглашения сторон (здание, нежилое помещение, земельный участок и др.), список бумаг может видоизменяться, как правило, подлежит подаче следующие:

     Заявление инициировать процедуру регистрации могут и арендатор, и субарендатор
     Оригинал договора аренды этот документ составляется и заверяется в установленном порядке
     Технический паспорт на арендуемое помещение а также паспорт заявителя
     Заявление о постановке на учет ИП как налогоплательщика ИНН и ОГРН
     Если стороной сделки является юридическое лицо Устав организации, приказ о назначении руководителя, ОГРН, а также квитанция об оплате государственной пошлины

    Срок регистрации

    В соответствии с действующим законодательством не действует установленного срока, в течение которого нужно совершить госрегистрацию договора субаренды недвижимого имущества.

    Стороны сделки самостоятельно уславливаются об удобном времени обращения в регистрационную службу

    Следует напомнить, что до момента регистрации и внесения определенных сведений в ЕГРН такая сделка считается незаключенной.

    Исключением считается только сделка субаренды жилья. Договор поднайма жилого помещения должен пройти регистрацию в течение одного месяца после подписания.

    Сколько стоит

    Стоимость регистрации договора субаренды в службе Росреестра зависит от правового статуса сторон сделки:

     Для граждан госпошлина равна 2 тыс. руб., если за регистрацией обращаются обе стороны госпошлина делится между ними поровну
     Для организаций стоимость составляет 22 тыс. рублей, если за регистрацией субаренды обращаются несколько юр.лиц государственная пошлина делится между ними поровну

    Если одним из участников по сделке выступает государственный или муниципальный орган, то пошлину он не уплачивает согласно Налоговому кодексу РФ. В этом случае весь размер государственной пошлины уплачивается другой стороной сделки.

    В заключение стоит отметить, что сделка субаренды достаточно распространена между коммерческих предприятий и частных лиц в нашей стране.

    Важнейшим условием законности этого правового действия является согласие владельца недвижимости, а также регистрация его в службе Росреестра.

    Видео: Регистрация договора субаренды нежилого помещения: 


    12345 (No Ratings Yet)
    Загрузка...

    Комментарии

    *