• Продажа квартиры в ипотеке

    Июнь 26, 2016 Нет комментариев

    Продажа квартиры купленной в ипотеку

     

    Взяв на себя обязанность по выплате ипотечного кредита, желательно иметь представление, каким образом продать квартиру в ипотеке. В отдельных случаях продавец квартиры после такой продаже может при этом заработать.

    Процесс продажи квартиры в ипотеке нетруден, однако для ее осуществления необходимо правильно ее спланировать. Предупреждаем заранее, придется запастись терпением. В особенности может быть немного сложновато для обыкновенного человека, который еще не сталкивался с ипотекой, поскольку здесь имеются определенные нюансы. Этот материал призван подробно объяснить любому человеку, как реализовать процедуру продажи квартиры под ипотекой.


    Продать квартиру в ипотеке можно как самостоятельно, так и с привлечением профессионалов в этой области, которые поэтапно организуют продажу, с момента снятия залога банка с квартиры и до момента получения расписки, что денежные средства уплачены покупателем.

    Процедура продажи квартиры под ипотекой: риски покупателя

    Не все покупатели могут сразу внести всю сумму за  приглянувшуюся квартиру. По статистике большинство приобретателей квартир покупают недвижимость с привлечением заемных денежных средств у кредитных учреждений. Безусловно, покупатели хотят знать о всех  рисках подобной покупки квартиры под ипотекой, и как не лишиться своих денег и жилья.

    Покупатель квартиры имеет риск того, что после того как продавец квартиры снимет обременение за счет полученных от покупателя денежных средств, продавец по каким-либо причинам не захочет подписывать договор купли-продажи квартиры. В такой ситуации покупатель выступает спонсором должника, который полностью гасит свой долг перед банком и снимает обременение. Покупатель, конечно, может требовать возврата своих денежных средств обратно от продавца, но он не сможет требовать заключения договора на продажу данной квартиры именно с ним.

    Кроме того, после того, как с помощью покупателя квартиры кредитные средства выплачены заемщиком банку, первому необходимо совершить регистрацию выданного кредитным учреждением снятия залога, на что также требуется лишнее время и средства.

    Также возможна ситуация, при которой, к примеру, приобретателем жилого помещения квартиры арендуется банковская (депозитарная) ячейка, в которой им размещаются деньги, являющиеся разницей, которая предназначена для выплаты продавцу. Эти денежные средства могут быть выданы продавцу только под условием предоставления документов об осуществлении регистрации права собственности на покупателя объекта недвижимости. Однако в регистрации договора отчуждения жилья может быть отказано по различным причинам, и продавец не сможет получить деньги. В этом состоит и преимущество для покупателя, который сможет свободно возвратить свои денежные средства. При контроле банком за проведением сделки, данные риски минимизированы, поскольку банк самостоятельно осуществить отправку регистрационных документов после смены собственника.

    Зачем продавать квартиру в ипотеке?

    Продажа объекта недвижимости с обременением банка в нашей стране еще  достаточно редкое явление. Но такие случаи встречаются все чаще и чаще. Например, заемщику, приобретшему квартиру по ипотечному кредиту, через некоторое время по определенным причинам (увеличение семьи, рождение ребенка и т.д.) понадобилось жилье большего размера. В результате чего, у него возникает необходимость в нахождении покупателя, чтобы реализовать свою квартиру самостоятельно либо с помощью агентства недвижимости.

    Не все потенциальные покупатели жилья имеют достаточную суму для приобретения квартиры с большей площадью, и,  свою очередь, также имеет потребность в ипотечном кредитовании. В этом случае, процесс покупки еще усложняется, потому что банку необходимо одобрить его заявку на кредит, предварительно дав оценку его платежеспособности, для гарантирования возврата займа.

    В большинстве случаев, когда осуществляется продажа квартиры на вторичном рынке, которое находится под банковским обременением, залогодатель (заемщик) вынужден сбавлять ее стоимость, поскольку стремящихся иметь дело с недвижимостью, находящейся в залоге немного.

    Согласие банка при продаже квартиры в ипотеке

    Недвижимое имущество, находящееся в обременении, реализовать без согласия кредитного учреждения нельзя. В соответствии со статьями 29 и 33 Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в действ. редакции от 7 мая 2013 года № 102-Ф3, распоряжаться предметом ипотеке заемщик не  может, а имеет лишь правомочие владения и пользования заложенной недвижимостью, при этом он имеет обязанность содержать жилье надлежащим образом.

    Следовательно продажа заложенного имущества без согласия банка будет признана недействительной. В противном случае квартира может быть истребована из чужого незаконного владения в пользу банка, в силу ст. 301ГК РФ. Однако в отдельных случаях кредитное учреждение может посодействовать заемщику и дать разрешение на продажу заложенной квартиры.

    Купленный объект недвижимости под ипотекой является собственностью заемщика, однако на ее продажу требуется получение разрешение банка.

    Интерес банка заключается в том, чтобы займ по кредиту был погашен в полном объеме, и с данной позиции банк не должен чинить препятствия продаже заложенного имущества, в случае, когда у заемщика нет возможности больше совершать платежи по кредиту.

    В то же время, если банк дает согласие на продажу заложенной квартиры, он утрачивает собственную потенциальную прибыль, которая связана с уплатой процентов за пользование заемными денежными средствами, выданными для покупки данного жилья.

    В случае, если возможность продажи жилого помещения в ипотеке предусмотрена в договоре ипотеки, то кредитное учреждение не вправе препятствовать продаже. Однако, чтобы не создавать себя убытки, такая возможность продажи заложенной недвижимости, как правило, влечет за собой наложение значительных издержек, в виде штрафом и ограничительных комиссий.

    Однако данные издержки существенно ниже возможных последствий, которые могут возникнуть в результате невыплаты регулярных взносов по кредиту. Если у заемщика в силу каких-либо причин отсутствует возможность систематически вносить деньги по ипотеке, то лучшим решением будет совершить срочную продажу квартиры, и не доводить дело до судебного производства.

    Как продать квартиру в ипотеке?

    Возможны следующие варианты продажи ипотечной квартиры:

    1. Досрочное погашение.
    2. Продажа с помощью кредитного.
    3. Путем продажи долговых обязательств.

    Досрочное погашение

    Отыскать покупателя, который будет согласен на таких условиях приобрести квартиру достаточно непросто. Нахождение жилья под обремененим пугает потенциальных покупателей, учитывая, что они могут предпочесть купить квартиру, свободную от каких-либо прав третьих лиц.

    Главным образом, процедура путем досрочного погашения характерна для покупки недвижимости в строящемся жилье. Новостройки имеют высокий спрос, кроме того, на завершающей стадии постройки застройщики,  как правило, не обладают незанятыми площадями.

    Заключается дополнительное соглашение с продавцом квартиры и заверяется у нотариуса. После чего возможному покупателю жилья требуется внести задаток, который необходим для закрытия ипотеки.
    Вслед за погашением ипотечного кредита, с квартиры снимается обременение (на что уходит как правило пять рабочих дней), затем продавец и приобретатель жилья идут в службу Росреестра для переоформления договор долевого участия в строительстве либо заключают договор купли-продажи квартиры.

    Продажа с помощью кредитного учреждения

    Банк и покупатель подписывают предварительное соглашение о приобретении объекта недвижимости. Покупатель осуществляет погашение по ипотечному кредиту, продавцу выдается справка о том, что задолженность погашена, и он осуществляет снятие обременения с квартиры.

    Если покупатель выражает желание приобрести жилое помещение квартиры, то  он обращается в банк и подписывает предварительное соглашение купли-продажи, которое должно быть нотариально заверено.

    После чего покупателем вносится денежная сумму на закрытие ипотечного кредита заемщика, эта сумма закладывается в банковскую ячейку. Кроме того, остаток, который полагается после сделки заемщику закладывается в другую депозитную ячейку.

    После снятия обременения с квартиры и заключения сделки купли-продажи банк и продавец квартиры обладают доступом к банковским ячейкам. Заключение договора и его государственная регистрация в службе Росреестра являются необходимыми условиями для получения такого доступа.

    Либо возможен вариант, при котором приобретателем кладется требуемая денежная сумма для закрытия ипотечного кредита и покупки жилья на 2 банковский ячейки. В этом случае непосредственно сотрудники банка осуществляют снятие обременения.

    Рекомендуется не умалчивать от возможного покупателя информацию, что жилье находится в ипотеке у кредитного учреждения. Если продавец квартиры недоговаривает что-то и не посвящает покупателя во все детали продажи, то последний может подумать, что его обманывают и отказаться от покупки.

    Когда у заемщика нет свободного времени, чтобы заниматься длительным процессом продажи заложенного жилья, он может поручить осуществление продажи квартиры всецело на сотрудников кредитного учреждения. В такой ситуации снимать обременение будет только банк при участии покупателя. Оставшуюся часть суммы от продажи после совершения госрегистрации продавец может получить в удобное ему время в банковской ячейке кредитного учреждения.

    Продажа долговых обязательств

    Объекты недвижимости, которые находятся в ипотеке, также могут пользоваться спросом за счет своей пониженной стоимости у тех людей, которые, в свою очередь, сами хотят приобрести квартиру в кредит.

    Для данных случаев процесс оформления ипотеки незначительно различается от типовой процедуры:

    • Покупатель предоставляет всю необходимую документацию для одобрения его заявки в качестве вероятного заемщика;
    • Если его заявка утверждается, происходит оценка приобретаемой квартиры, а также ее страхование, в соответствии с нормами Федерального Закона № 102-Ф3  «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в действ. Ред. от 07.05.2013 г.

    Банк самостоятельно оформляет перерегистрацию обременения в службе Росреестра на нового обладателя жилья. Заемщик требуется лишь для подписания дополнительного соглашения на переуступку долговых обстоятельств.

    На весь процесс продажи квартиры потребуется около 3-х недель (пять рабочих дней на снятие банковского обременения и две недели на оформление договора продажи).

    Видео: Продажа квартиры в ипотеке


    12345 (No Ratings Yet)
    Загрузка...

    Комментарии

    *