• Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке

    Март 27, 2018 Нет комментариев

    В обыденной жизни нередко случаются ситуации, когда появляется необходимость в оформлении сделки с недвижимым имуществом, которое еще не является чьей-либо собственностью.

    На законодательном уровне в данной ситуации контрагенты могут заключить предварительный договор купли-продажи квартиры.

    В некоторых случаях подобный договор заключается на жилье, покупаемое в ипотеку.


    Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке

    Этапы сделки купли-продажи

    Воплощение в жизнь договора купли-продажи с последующим оформлением договора регулируется нормами ст. 454 ГК РФ.

    Статься закрепляет процедуру осуществления сделки, в соответствии с которой покупатель должен передать объект недвижимости в собственность, а продавец принять его и оплатить за него денежные средства.

    Цена сделки должна быть согласована контрагентами до совершения сделки.

    По установленным правилам процедура заключения купли-продажи недвижимости совершается поэтапно.

    Этапы сделки включают в себя:

    1. Заключение предварительного соглашения о купле-продаже;
    2. Подписание основного договора;
    3. Передача жилья покупателю, подписание акта приема-передачи;
    4. Завершение расчетов между сторонами;
    5. Совершение государственной регистрации сделки в Росреестре и получение выписки из ЕГРН.

    Перечень документов

    В случае покупки жилья в ипотеку, то проводится ее оценка для определения ее рыночной стоимости.

    В соответствии с отчетом оценщика оформляется ипотечный займ через кредитное учреждение.

    Для получения заемных средств в банке, нужных для покупки квартиры, необходимо представить комплект документов, а именно:

     Паспорт гражданина РФ — заемщика
     Справка 2-НДФЛ на заемщика, берущего ипотечный кредит
     Отчет специалиста который проводил оценку стоимости недвижимости
     Согласование супруга на получение ипотечного займа

    Банком могут быть затребованы также другие документы (свидетельство о заключении брака и др.)

    Следует понимать, что список нужных документов в разных банках различается, вследствие чего необходимо предварительно проконсультироваться у специалиста банка.

    Кроме указанных бумаг продавцу жилья нужно предъявить правоустанавливающие документы на нее, свидетельство о гос. регистрации собственности, выписку из ЕГРН.

    В случае продажи квартиры с прописанными в ней детьми, не достигшими 18-летнего возраста, нужно получить согласование органа опеки и попечительства на заключение договора.

    Что такое предварительный договор

    Предварительный договор – это двустороннее соглашение, которым устанавливаются обязательства сторон о том, что они должны будущее время заключить основной договор.

    Основной договор купли-продажи должен быть заключен на условиях, описанных в предварительном договоре.

    После его подписания передача недвижимого имущества не происходит, он порождает обязанности контрагентов оформить сделку в будущем и право требовать заключения основного договора.

    В качестве обеспечительных мер по договору может применяться неустойка, которую обязан заплатить контрагент, отказавшийся от заключения договора.

    В случае отказа от заключения окончательного договора, сумма неустойки может быть снижена согласно нормам ст. 333 ГК РФ.

    Зачастую на основании данной статьи суд не удовлетворяет исковые требования заявителя о взимании неустойки со стороны продавца.

    Неустойка служит для возмещения потенциальных убытков стороны сделки.

    Предварительный договор при ипотеке

    Законодательно не установлена обязательная нотариальная форма предварительного договора, однако зачастую стороны, чтобы подстраховаться стараются заключить его при участии нотариуса.

    Предварительный договор вступает в юридическую силу с момента его подписания сторонами сделки.

    Для чего нужен

    Главным образом оформление предварительного договора предназначается для гарантирования заключения основного контракта купли-продажи.

    Он позволяет продавцу и покупателю дополнительно подстраховаться перед сделкой.

    Заключение предварительного соглашения служит целям избежания от жульнических действий, случающихся в сфере недвижимости.

    Кроме того, условия договора закрепляют точную стоимость жилья, которую нельзя изменить, что немаловажно для приобретателя квартиры. Также это гарантия для продавца, которая обеспечивает продажу жилья в назначенный срок без задержек.

    Перенос даты совершения сделки может быть сделан только по согласованию сторон.

    Необходимо обращать внимание, что отдельными банками осуществляются ипотечные программы для которых требуется заключение предварительного договора.

    Специалист банка на приеме может предоставить форму такого договора.

    На долевую собственность

    Зачастую граждане, которые не могут купить отдельную квартиру, покупают долю в праве собственности на нее.

    Для того, чтобы не возникало проблем следует узнать о количестве долевых собственников и лиц, проживающих на данной жилплощади.

    Продавцы долей могут сталкиваться с проблемами при продаже комнат, к примеру, в коммунальной квартире.

    Согласно нормам ст. 250 Гражданского Кодекса РФ продавцу необходимо получить отказ у остальных участников долевой собственности от покупки продаваемой доли.

    Такой отказ нужно оформить письменно и поставить печать у нотариуса.

    Иначе в спорной ситуации договор может быть признан недействительным в судебном порядке.

    Данное правило именуется преимущественным правом покупки. Для принятия решения остальным собственникам выделяется срок в  течение месяца со дня извещения.

    Если прочие собственники долей письменно отказались от приобретения реализуемой доли в течение 30 дней, эту долю можно продать третьему лицу  указанных сроков.

    Первичное жилье

    Для приобретения жилья в новостройке необходимо взять кредит на его приобретение в банке. Но для этого потребуется выполнить определенные требования.

    Можно ли приобрести жилье в кредит без первоначального взноса смотрите в статье: квартира в ипотеку без первоначального взноса.

    Часто требование банка сводится к покупке квартиры у аккредитованной строительной компании, путем заключения с ней предварительного договора.

    Процедура оформления ипотечного кредита у застройщика:

     Резервирование квартиры с помощью предварительного договора с компанией- застройщиком
     Оформление ипотечного договора на получение денежных средств

    Предварительный договор должен содержать существенные условия основной сделки купли-продажи, к примеру, о сумме начального взноса, сроках внесения и т.д.

    Застройщики при заключении предварительного договора на покупку квартиры в новостройке часто не прописывают свою ответственность в случае несвоевременной ввода дома в эксплуатацию.

    Предварительный договор должен содержать точный адрес предмета договора, позволяющий идентифицировать приобретаемую жилую площадь.

    Форма

    Предварительный договор должен включать сведения, свидетельствующие о намерениях контрагентов соглашения.

    В силу ст. 429 Гражданского кодекса РФ предварительный договор должен содержать условия основной сделки.

    Иначе его можно будет признать недействительным в установленном порядке.

    Главное отличие между предварительной и основной сделкой заключается в том, что государственная регистрация предварительного договора необязательна.

    А основной договор купли-продажи квартиры обязательно должен пройти регистрацию в службе Росреестра, вслед за чем он получает юридическую силу.

    Условия договора

    В соглашении должны иметься условия, которые относятся к сущности сделки, а также данные о сторонах (адрес, паспорт РФ). Предварительный договор должен содержать информацию о всех прописанных в квартире лицах. Указываются права, на основании которых они пользуются жилым помещением.

    Кроме данных о сторонах сделки, в нем содержится:

     Данные объекта сделки Позволяющие определить точный адрес недвижимого имущества
     Описании состояния квартиры Общая и полезная площадь, этаж, инженерно-технические коммуникации
     Стоимость объекта порядок оплаты по основному договору
     Права и обязанности сторон санкции и ответственность сторон
     Обязанности сторон по подготовке сделки продажи квартиры (документы, которые нужно собрать)
     Дата подписания основной сделки
     Затраты контрагентов на проведение сделки

     

    Предварительный договор подписывается продавцом и покупателем. Перед подписанием необходимо проверить все условия соглашения, включая дату заключения, договора, с которой будет отсчитываться срок для основного договора.

    Существенные условия

    Порядок предварительного договора продажи квартиры регулируется правилами ст. 429 ГК РФ. Оформлять его необязательно, однако в некоторых ситуациях он может быть важен для закрепления условий, которые имеют значение для сторон.

    Согласно нормам вышеуказанной статьи стороны должны заблаговременно достичь договоренности по существенных условиям, а именно по поводу:

    — цены жилья;

    — периода, в который должен быть заключен основной договор;

    — момент подписания купли-продажи;

    Это договор не нужно регистрировать в органах регистрации, поскольку регистрация собственности производится после заключения основной сделки.

    Расторгается договор только по соглашению сторон, т.е. его нельзя это сделать в одностороннем порядке.

    В некоторых случаях права и обязанности сторон могут быть прекращены, если:

     договор не оформлен соответствующим образом (к примеру, не соблюдена его письменная форма)
     Обязанности не исполнены в указанный срок а основной договор не заключен

    Срок действия

    Обычно, стороны договора прописывают дату заключения сделки непосредственно в предварительном договоре.

    В законе содержится правило, что в случае отсутствия условия о дате совершения основной сделки, срок действия прерывается по истечению 1 года.

    Особенности

    Сущность предварительного договора сводится к соглашению продавца и покупателя о заключении в будущем основного договора. Он должен быть составлен в такой же форме, что и основной.

    Он должен содержать условия, позволяющие определить предмет сделки.

    Предварительный договор квартиры в ипотеку необходимо на основании оригиналов правоустанавливающих документов на жилье (выписки из ЕГРН или свидетельства о государственной регистрации).

    В договоре нужно прописать серию номер и дату регистрационного документа.

    Если продавец не имеет подтверждение регистрации на объект недвижимости, то лучше отказаться от совершения предварительного соглашения. Его заключение позволит избежать неожиданностей, связанных с покупкой жилья

    Заключение основной сделки

    В силу п. 4 ст. 429 ГК РФ, в предварительном договоре прописывается срок, в который продавец и покупатель должны оформить основную сделку.

    В случае отказа продавца от совершения сделки купли-продажи, покупатель может через суд принудить к заключению договора продавца. Такое требование может быть подано, в соответствии с п. 4. ст. 445 Гражданского кодекса РФ,  в течение 6-ти  месяцев с момента невыполнения обязательства по заключению сделки.

    Как приобрести квартиру по военной ипотеке в Москве, смотрите тут.

    Если от сделки отказался покупатель, то продавец имеет возможность принудить его через суд к заключению договора.

    В случае удовлетворения искового заявления в судебном порядке, сторона принуждается к заключению основного договора на условиях, о которых ранее договорились стороны.

    Обязательства сторон осуществляются надлежащим образом, продавец передает недвижимость, а покупатель уплачивает за нее денежную сумму.

    Образец

    ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР купли-продажи квартиры по ипотеке  _____

    г. ________ ___________________________«___» ______ _______ г.

    Гражданин ________________________________________, паспорт РФ (серия, номер, кем выдан) _______ ______________ ________________________________________ ______________, зарегистрированный по адресу ________________________________________, именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и гражданин ________________________________________, паспорт РФ (серия, номер, кем выдан) _______ ______________ ________________________________________ ______________, зарегистрированный по адресу ________________________________________, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящее соглашение, о нижеследующем:

    1. Продавцу на праве собственности принадлежит квартира, находящаяся по адресу: ____________________, состоящая из _______ жилых комнат общей площадью _______ кв.м., жилой площадью _______ кв.м., квартира находится на _______ этаже _______-этажного дома.
    2. Данная квартира принадлежит Ф.И.О. (продавцу) на праве собственности на основании ________________________________________, что подтверждается ______________________.
    3.  Стороны обязуются в срок до «___»______________ _______ года заключить договор купли-продажи квартиры.
    4. Стоимость указанной квартиры согласована сторонами и составляет сумму размером ________________________________________ руб. Указанная сумма состоит из:
      • суммы в размере ________________________________________ рублей, которая вносится Покупателем за счет собственных средств;
      • суммы в размере ________________________________________ рублей, которая вносится Покупателем за счет кредитных средств, предоставляемых по договору Ипотечного кредита, заключенному ______________ с ______________, далее именуемый Банк.
    5. Расчеты по сделке продажи квартиры совершается с использованием Индивидуального сейфа Банка.
    6. Передача средств Продавцу в счет оплаты квартиры осуществляется после госрегистрации перехода собственности на объект к Покупателю, а также государственной регистрации ипотеки квартиры в силу закона в пользу Банка.
    7. Право залога у Продавца на указанную квартиру не возникает в соответствии с п.5 ст.488 Гражданского кодекса Российской Федерации.
    8. При регистрации вышеуказанной квартиры в собственность Покупателя одновременно будет осуществлена регистрация залога (ипотеки) квартиры, возникшей в силу закона в соответствии с ст.77 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Залогодержателем по данному залогу является ______________.
    9. Право Залогодержателя удостоверяется закладной.
    10. Объект недвижимости будет находиться в залоге в силу закона у Банка с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
    11. На момент заключения настоящего Договора Продавец гарантирует, что указанная квартира не продана, не заложена, не сдана в аренду, найм, безвозмездное пользование, не обременена иными гражданско-правовыми сделками, а также в споре и под арестом (запрещением) не состоит.
    12. В случае возникновения споров по настоящему Договору Стороны примут все меры к их разрешению путем переговоров. При невозможности решения споров указанным путем Стороны вправе поступить в соответствии с порядком, установленным действующим законодательством РФ.
    13. В случае уклонения одной из сторон от заключения договора купли-продажи, другая Сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор купли-продажи. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора купли-продажи должна возместить другой Стороне, причиненные этим убытки.
    14. Продавец обязуется в течение двух недель со дня регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ______________ сняться с регистрационного учета и освободить квартиру от своего имущества.
    15. При подписании настоящего Договора Стороны подтверждают, что они не лишены и не ограничены в дееспособности, под опекой и попечительством, патронажем не состоят, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть подписываемого договора и обстоятельств его заключения, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях.
    16. Согласно со ст.556 ГК РФ передача квартиры и документов по указанной квартире произойдет посредством подписания Сторонами передаточного акта, который является неотъемлемой частью договора купли-продажи.
    17. Договор купли-продажи квартиры может быть заключен по договоренности сторон и ранее установленного настоящим договором срока.
    18. Содержание ст. ст. 429, 445 ГК РФ сторонам понятно.
    19. Расходы, связанные с заключением договора купли-продажи указанной квартиры, государственной регистрации перехода прав, а так же расходы, связанные с заключением настоящего Договора оплачивает Покупатель.
    20. Настоящий Договор содержит весь объем соглашений между Сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны Сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего Договора.
    21. Договор составлен в двух экземплярах по одному для каждой из сторон.

    АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

    Продавец

    • Место жительства: ______________________________
    • Паспорт серия, номер: ______________________________
    • Кем  когда выдан: ______________________________
    • Подпись: ______________________________

    Покупатель

    • Место жительства: ______________________________
    • Паспорт серия, номер: ______________________________
    • Кем  когда выдан: ______________________________
    • Подпись: ______________________________

     

    Видео: Что такое предварительный договор купли-продажи:


    12345 (No Ratings Yet)
    Загрузка...

    Комментарии

    *