• Переуступка права аренды земельного участка

    Февраль 19, 2020 Нет комментариев

    Договор аренды представляет собой одну из разновидностей гражданско-правовых сделок. По договору переуступки аренды земельного участка арендатор может передать свои права другому лицу.

    При этом это довольно непростое соглашение, при оформлении которого необходимо соблюдать ряд условий.

    В статье рассмотрен порядок уступки права аренды, образец договора, возникающие сложности и иные нюансы сделки.

    Переуступка права аренды земельного участка

    Что это такое

    Переуступка – это перевод прав и обязанностей по договору аренды за плату другому лицу.

    Сделка заключается между гражданами и юридическими лицами, которые намереваются стать владельцами земли для личного использования или для ведения бизнеса.

    Договор цессии оформляется на согласованный сторонами период, который не может превышать срок первоначального договора аренды.

    В случае оформления арендного соглашения на срок до 5-ти лет, необходимо получить письменное согласие собственника участка.

    В случае более продолжительного срока договора нужно направить собственнику уведомление о планируемой переуступке.

    Начальный договор может содержать условие о том, что переход права аренды не допускается, тогда сделка не может быть совершена.

    Основным условием в ходе государственной регистрации соглашения является согласие от собственника земельного участка.

    Правовое регулирование

    Вопросы пользования землями между физическими лицами и организациями определены в Земельном кодексе РФ. Данный закон также служит для целей охраны и контроля использования участками.

    В случае нарушения условий сделки или требований законодательства, сторона выбывает из арендного правоотношения. Важнейшие правила установлены в ст.22 ЗК РФ.

    В силу указанного законодательного акта, арендатор имеет право переуступить свои права пользования участком земли иным лицам для следующих целей:

    • отдать права аренды участка земли в залог и внести их как вклад в уставный капитал юридического лица;
    • внести права в качестве паевого взноса в производственный кооператив;
    • для оформления субаренды.

    Указанные мероприятия возможны без получения согласия арендодателя, но в рамках срока основного договора аренды.

    Новый договор с собственником на подписывается, но обязательства по содержанию участка переводятся на нового владельца.

    В ст. 65 Земельного кодекса РФ установлен порядок исчисления и внесения арендной платы.

    Она определяется по соглашению сторон и должна быть прописана в тексте договора. В случае аренды земли у государства, величина платы с арендатора и сроки оплаты регламентируются органами местного самоуправления.

    В п. 2 ст. 615 ГК РФ говорится о том, что арендатор по своему усмотрению вправе с согласия собственника сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и переуступать свои права по договору аренды третьему лицу (перенаем).

    Права арендодателя

    Арендодатель – это лицо, которое передает имущество на время во владение другого лица через оформление договора аренды.

    В него включены существенные условия сделки и обязательства сторон. Контрагенты несут ответственность перед друг другом по договору за выполнение своих обязанностей.

    Основная обязанность арендатора состоит в уплате арендной платы.

    Арендодатель не утрачивает собственности на земельный участок. Он продолжает быть собственником, вне зависимости от совершения переуступки арендных прав.

    У арендодателя-собственника участка земли имеется право досрочного расторжения сделки уступки при нарушении условий договора аренды.

    Кроме того, он имеет право на повышения арендной платы, если заключена переуступка права аренды земельного участка.

    Переуступка аренды земельного участка

    Действующими законодательными актами предусмотрены 2 способа использования арендованного участка:

    1. Чтобы заниматься сельхоз. деятельностью, для последующей продажи земли.
    2. С целью возведения индивидуального жилого дома.

    Первый способ выгоден гражданам, приобретающим и впоследствии сдающим по договору аренды участок для ведения сельскохозяйственной деятельностью, а затем продать его.

    Переуступка прав аренды земельного надела под ИЖС на практике не допускается между гражданами РФ — физическими лицами.

    Здание, выстроенное на участке, переходит в частную собственность владельца участка.

    Благодаря этому цессия возможна в случае аренды земельного участка у государства или муниципалитета.

    Вслед за тем, земля может быть приватизирована, что позволит распоряжаться ее в полном объеме.

    Переуступка аренды производится как при участии юридических, так и физических лиц.

    Основное требование — наличие заключенного договора аренды, в котором установлены условия соглашения.

    В договор включаются все требуемые условия, включая, размер арендных платежей и порядок их уплаты.

    Между физическими лицами

    Пользование земельным участком для личных целей по сделке переуступки права аренды требует выполнения некоторых условий:

      Не допускается нецелевое использовании участка если он имеет сельскохозяйственное назначение, то не разрешается возведение частного дома
    При предполагаемом строительстве объекта недвижимости сначала нужно взять согласие от арендодателя
    Частично участок земли может передаваться в субаренду, но при согласии собственника запрещается допускать нарушение прав владельцев соседних участков, необходимо сохранять земельный надел в исходном состоянии

    На арендатора ложится обязанность сохранять порученное ему имущество и вовремя уплачивать арендные платежи.

    Если эти обязанности не выполняются или выполняются ненадлежащим образом, то договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя.

    Для того, чтобы не допускать спорных моментов с собственником участка, рекомендуется заранее обсуждать с ним все предполагаемые действия с землей. Это относится к строительным работам, посадкой деревьев и кустарников, разведением птицы и скота и др. Отношения с организацией также потребуют выполнения соответствующих условий.

    В случае аренды земельного участка у муниципалитета, какие-либо действия с ним могут совершаться исключительно при согласии местной администрации. Чтобы оформить право собственности на участок нужно пройти процедуру приватизации.

    Передача прав юридическому лицу

    В соответствии с условиями соглашения, арендатор имеет возможность уступки права аренды юридическому лицу.

    Право пользования и владения может передаваться по 2-м видам сделок:

     На основании субаренды связана с передачей в пользование на время части участка или участка целиком
     С помощью переуступки права которая означает переход прав и обязанностей третьему лицу

    Субаренда допускается лишь при согласии собственника земельного надела. Такой договор является фактически трёхсторонним соглашением.

    Арендодатель передает недвижимое имущество во временное пользование юридическому лицу, который теперь является субарендодателем по отношении к новому арендатору.

    Срок договора субаренды не должен быть свыше срока основной аренды.

    Переуступка прав связана с передачей аренды на объект другому лицу. В ходе уступки следует принимать во снимание 2 нюанса:

     Цессия не может совершаться если заранее не обсуждена контрагентами
     Если участок предназначен для ведения сельского хозяйства то невозможно оформить аренду на земельный участок для жилищного строительства

    Порядок оформления

    Переуступка арендных прав на земельный участок должна проходить государственную регистрацию в установленном порядке в ФКП Росреестра, если сделка оформляется на срок более 1 года.

    Чаще всего, для совершения цессии нужно провести торги.

    Лицо, желающее стать арендатором, должно одержать побуду на аукционе, в котором участвуют более трех претендентов.

    В случае признания торгов несостоявшимися, право аренды не передается другому лицу.

    Такое требование предъявляется в отношении земельного участка, который принадлежит государству.

    Уступка права аренды земли, собственником которой является муниципалитет или государство, заключается с юр. лицом.

    Физические лица выражают намерение на покупку участка по договору аренды. Обычно, данная услуга предоставляется некоторым категориям граждан-льготников.

    Разумеется, участок земли поступает во владение арендатору за установленную плату. Ее размер существенно ниже стоимости участка.

    В случае заключения переуступки прав физическими лицами, порядок оформления проще. Проведение аукциона с этом случае не нужно.

    Участок может использоваться для с/х работ или иной деятельности

    Для оформления сделки требуется согласие арендодателя, если вероятность уступки права аренды не содержится в тексте договора.

    Договор цессии совершается за плату. Иначе такая сделка может быть признана договором дарения со всеми вытекающими последствиями. В частности, сделки дарения между юридическими лицами запрещены. В этом случае сделка признается недействительной.

    Комплект документов

    Для заключения сделки по переуступке прав нужно подготовить определенные документы. К ним относятся:

      Заявление на осуществление уступки арендных прав копия паспорта гражданина-арендатора и третьего лица, кому переходит право
     Оригинал первоначального договора аренды с собственником участка копия кадастрового паспорта на землю
     Соглашение, в котором прописаны права и обязанности сторон а также квитанция об уплате  госпошлины

    При заключении соглашения между юридическими лицами, понадобятся также следующие бумаги:

    • учредительные документы;
    • выписка из реестра юр. лиц;
    • реквизиты организации.

    Нужно обратить внимание, что для граждан необходимо получение письменного согласия другого супруга, заверенного в нотариальной конторе.

    Заключение сделки

    Имеется установленная форма договора уступки на право аренды участка земли. Договор должен быть подписан сторонами в 2-х экземплярах.

    Руководствуясь образцу оформления, должны учитываться индивидуальные особенности конкретной сделки.

    Сделка содержит условия, касающиеся порядка расчетов за уступку между сторонами.

    Могут использоваться два способа:

      Лицо, которому передается право аренды, погашает задолженность за первоначального арендатора, уплачивая денежные средства собственнику этот платеж является своего рода выкупной ценой земли
     Последующий арендатор повышает стоимость уступки на размер долга основного арендатора уплаченная сумма относится к расходам юр. лица

    Договор должен быть составлен при учете действующих законодательных норм. Какие-либо нарушения условий сделки новым арендатором могут привести к досрочному расторжению соглашения.

    Какие условия включает

    Обычный договор уступки права аренды должен включать определенные данные:

     Личные сведения о сторонах сделки, постоянное место прописки информацию об участке — расположение, площадь, кадастровый номер и т.д.
     Порядок переуступки прав и  обязательств по аренде реквизиты договора первоначального договора аренды на землю, а также кадастровая документация, подтверждения внесения арендной платы
     Если имеется задолженность первоначального арендатора перед собственником, указывается каким образом она будет погашаться денежные средства могут засчитываться в счет арендных платежей. Во избежание споров следует детально прописать порядок расчетов
     Выписка из ЕГРН об отсутствии обременений на земельный надел (залога, ареста, не является предметом судебных разбирательств и т.д.)
      Размер арендной платы за пользование землей указывается регулярность оплаты  — раз в месяц, раз в квартал.
     Обязанность по уплате налогов может быть отнесена на последнего арендатора а также затрат на улучшение участка. Это условие может быть включено в договор лишь по договоренности сторон
     Обязательства сторон, ответственность указывается стандартный список прав и обязанностей. По соглашению сторон могут дополнительно вноситься какие-либо пункты
     Срок действия контракта обстоятельства для его досрочного расторжения
    Меры досудебного урегулирования конфликтов Место, дата подписания договора, подписи контрагентов

    Существует стандартная форма соглашения, но стороны могут вносить правки в нее при необходимости. Условия сделки могут изменяться по согласию обеих сторон.

    Сделка переуступки аренды предусматривает переход только тех прав и обязанностей, которые имеются у арендатора.

    Причины отказа в переуступке

    В отдельных случаях уступка права по договору аренды запрещена. Отказ возможен последующим причинам:

     Договор не предусматривает возможность цессии либо арендодатель сразу прописал в договоре запрет на перемену арендатора
     Земельный участок предназначен для сельскохозяйственной деятельности а арендатор предполагает построить индивидуальный дом. Потребуется изменить категорию земли, а вслед за этим передавать право аренды
     При размещении на участке самовольных построек на строительство которых не выдавалось разрешение
      В случае нахождения земельного надела в аресте или при наличии других ограничений на его использование (является предметом судебного процесса и т.д.)
     Долг арендатора также является причиной отказа переуступки другие нарушения

    Сделка может оформляться как на полный срок аренды, так и на более короткий период. Переуступка права аренды земли требуется в ситуациях, если арендатор испытывает временные сложности по внесению арендной платы.

    Как оформить договор переуступки права аренды нежилого помещения ищите в статье: переуступка прав аренды нежилого помещения.

    Видео: Переуступка права аренды земельного участка:

     


    12345 (No Ratings Yet)
    Загрузка...

    Комментарии

    *