Переуступка прав собственности на квартиру
Строительство жилых домов за счет инвестиций частных лиц, в настоящее время, очень распространенное явление. Участие в долевом строительстве выгодно для каждой стороны договора.
Помимо этого, у дольщика имеется право в случае возникновения у него финансовых сложностей, передать право собственности на квартиру по переуступке. Разберем порядок заключения и особенности сделки.
Суть сделки уступки
Переуступка прав на квартиру является сделкой, которая представляет собой переход прав на эту жилплощадь другому лицу.
В случае приобретения жилья при помощи выданных банков кредитных средств, либо по рассрочке у строительной компании, помимо права собственности, уступаются и обязанности по уплате долга перед застройщиком.
Договор переуступки (цессии) заключается путем подписания договора в письменной форме, который должен пройти процедуру регистрации в ФКП Росреестра.
Переуступка права требования заключаются двумя сторонами:
| Цедент, лицо продающее жилое помещение | дольщик, который приобрел квартиру у застройщика, но затем принял решение передать право собственности третьему лицу |
| Цессионарий, купивший жилье | у дольщика |
В соответствии с действующими правовыми актами не имеется каких-либо ограничений относительно статуса сторон договора уступки требования.
Заключить цессию могут как граждане, так и организации.
По сделке переуступки допускается передача следующих прав другому лицу:
| Права требования | в частности требования дольщиком от фирмы-застройщика передачи квартиры в свое владение |
| Права аренды на нежилые помещения | часто оформляется юридическим лицом для занятия коммерческой деятельностью |
| Обязательства по выплате задолженности | и прочие обязательства |
Предметом сделки уступки может являться как права требования, так и обязанности. Сделка, как правило, является возмездным договором.
Переуступка прав собственности на квартиру
Обычно сделка уступки права собственности оформляется при участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов. Договор цессии выгоден для каждой стороны соглашения.
Дольщик, который продает право и является первоначальным покупателем, приобретает ее по достаточно низкой стоимости на ранней стадии строительства.
После того, когда стоимость жилья в новостройке повышается (как правило, по мере завершения строительных работ), дольщик совершает продажу права третьему лицу, последующему покупателю жилья.
Первый дольщик получает дополнительный доход от продажи квартиры, приобретатель может купить именно то жилье, которое ему подходит, а застройщик получает полную стоимость по договору долевого участия.
Но не стоит забывать, что последующий дольщик несет риски того, что строящееся жилье еще должно пройти процедуру ввода в эксплуатацию и другие риски.
Процедура переуступки оформляется в надлежащем порядке, а его нарушение может приводить к признанию сделки незаконной.
Сделка совершается в следующей последовательности:
| Получение согласия застройщика | это требуется, если основной дольщик еще имеет долг за указанную квартиру |
| Подписание предварительного договора переуступки прав собственности | по такому договору уплата денежных средств не выполняется, а стороны лишь уславливаются о своих намерениях заключить в будущем основную сделку на определенных условиях |
| Заключение основного договора (если отсутствуют разногласия) | Регистрация цессии в службе Росреестра |
| Осуществление расчетов между сторонами | совершается уплата установленной суммы (как правило, посредством депозитной ячейки в банке) |
Оформить сделку переуступки права на квартиру можно до момента подписания акта сдачи новостройки в эксплуатацию, в которой находится жилплощадь.
После подписания акта сдачи, смысла в оформлении уступки права нет. Возможно только оформление стандартного договора купли-продажи.
При покупке квартиры
Следует отличать договор купли-продажи объекта недвижимости и соглашение переуступки права собственности на него.
Основным различием является то, что в ходе уступки совершается продажа прав, а по сделке купли-продажи непосредственно недвижимость.
При этом следует тщательно изучать условия договора. Рекомендуется обратиться за услугами грамотного юриста, который проверит все пункты соглашения.
Необходимо осознавать, что риски перекладываются с первоначального дольщика на последующего приобретателя квартиры.
Для сведения рисков к минимуму, нужно запросить у строительной фирмы документ о том, что долги по оплате стоимости жилья отсутствуют.
Иначе, вторичный приобретатель будет нести ответственность за невыполнение обязанности по оплате по договору долевого участия перед застройщиком.
Кроме того, договор уже может быть расторгнуть в одностороннем порядке застройщиком, поэтому дольщик не может уступать права на квартиру.
При продаже недвижимости
Передача прав собственности на объект недвижимости допускается до дня получения акта сдачи построенного дома. После ввода новостройки в эксплуатацию дольщик имеет право только на оформление сделки купли-продажи квартиры.
Во время оформления сделки уступки, требуется наличие согласия застройщика в письменном виде на изменение собственника жилья. Согласие обязательно, если у дольщика остаются обязательства по выплате долга застройщику.
При отсутствии задолженности строительную фирму следует уведомить о будущей уступке. Обязанность уведомления застройщика возлагается на первого приобретателя жилплощади.
Уведомление совершается в письменной форме. Желательно посылать его почтовым отправлением (заказным письмом с описью вложения).
В этом случае у дольщика будет подтверждение направления такого уведомления застройщику, которое может потребоваться в случае возникновения спорных ситуаций по договору переуступки права собственности на квартиру.
Долевое участие
Оформление договора переуступки права собственности в этом случае широко применяется. Сделка по сути является передачей дольщиком своего права требования от застройщика сдачи квартиры за установленную по договору долевого участия стоимость.
Например, физическое лицо вкладывает денежные средства в строительство многоквартирного жилого дома.
Он вносит средства за конкретную квартиру определенной площади и планировки. После внесения первого взноса, он продолжит уплачивать ежемесячные платежи по договору долевого участия застройщику.
Но внезапно его финансовое положение изменяется, и он не может больше регулярно вносить плату за жилье. В этом случае он может переуступить право требования на указанное жилое помещение третьему лицу.
По сделке уступки он передает не только право собственности, но также и обязанности по уплате задолженности по договору ДУ.
Также рекомендуется прикладывать к договору график платежей по погашению задолженности перед строительной компанией.
Что такое переуступка пая на недвижимость в ЖСК, смотрите тут.
Процедура совершения сделки
Сделка переуступки права должна заключаться в установленном порядке. Порядок ее оформления выглядит следующим образом:
| Прежде всего нужно получить согласие от фирмы- застройщика | или направить ей уведомление о заключаемом договоре |
| Подготовка необходимой документации | после подготовки всех нужных бумаг, застройщик вручает их основному приобретателю-дольщику. Факт вручения документации сопровождается оформлением акта |
| Заключение предварительного договора | обсуждение всех спорных условий по сделке |
| После согласования всех условий оформляется основной договор уступки | он подается вместе с другими документами для прохождения процедуры регистрации в ФКП Росреестра (через МФЦ). После регистрации сделки, осуществляются расчеты между сторонами |
Проверка застройщика
Для проведения проверки фирмы застройщика, потребуется запросить у него следующие бумаги:
- Устав;
- Выписку из реестра юридических лиц;
- Банковские реквизиты;
В выписке из ЕГРЮЛ содержатся сведения, не находится ли указанная компания в стадии банкротства или ликвидации, преобразования.
Кроме того, следует проверить всю документацию на приобретаемую квартиру. На нее запрашивается выписка из ЕГРН, также у строительной компании получается справка об отсутствии задолженности.
Выписка из Единого государственного реестра недвижимости содержит информацию о собственниках квартиры, не имеется ли наложенных обременений и ограничений (залог, арест и т.д.)
Также не мешает изучить проект на здание, который должен быть предоставлен по требованию любого лица. Проверять документы необходимо в случае малейших сомнений в добросовестности застройщика.
Образец документа
Договор уступки права должен быть оформлен в письменном виде, а также подписан каждой его стороной.
В этом документы указывается:
| Личные данные контрагентов соглашения | также желательно прописать информацию о застройщике |
| Информация о предмете сделки | т.е. об уступаемой квартире |
| Обязательства продавца и приобретателя | друг к другу |
| Ответственность по договору | Наступающая при нарушении условий соглашения |
| Причины, по которым договор может быть расторгнут | в одностороннем порядке и обстоятельства, при которых сторона может обратиться в суд с иском |
| Способы урегулирования споров | Дата, подписи сторон |
Чем детальнее прописаны пункты договора, тем возможны меньше конфликтных ситуаций.
Регистрация сделки
Вслед за сбором полного комплекта документов, и достижении договоренности по поводу условий основной сделки, его следует подписать. Далее необходимо зарегистрировать ее в ЕГРН.
Подать документы можно в ближайшем отделении МФЦ (центр по оказанию услуг населению «Мои документы»).
Срок оказания услуги 10 дней, если у специалистов регистрационной службы не будет вопросов к договору и приложенным к нему бумагам.
Нужно ли платить налоги
Уплатить налог с продажи прав собственности на квартиру должен первоначальный приобретатель, т.е. дольщик по договору долевого участия.
Продав жилье, он получает прибыль, с которой и должен внести налог в бюджет. Как правило, стоимость строящегося жилья существенно возрастает в цене по мере строительства объекта недвижимости застройщиком.
В соответствии со статьей 224 Налогового Кодекса РФ, нужно уплатить налог:
- 13% – с полученного дохода для граждан РФ.
- 30% – для иностранных граждан.
Застройщик и последующий приобретатель не несут обязанности по уплате налогов.
В силу ст. 220 НК РФ, помимо этого, последний покупатель имеет право использования налогового вычета:
| От потраченной суммы | на покупку данной квартиры, но не более 2 000 000 руб. |
| В размере процентов по ипотеке | в случае привлечения для приобретения жилья кредитных средств банка |
Продавец имеет право использовать вычет размером сделанных затрат на оплату квартиры застройщику.
На указанную сумму он может уменьшить полученную с продажи прибыль по договору долевого участия.
Чтобы использовать имущественный вычет следует подать декларацию по форме 3-НДФЛ в ФНС.
Преимущества и недостатки сделки
У соглашения уступки права есть как плюсы, так и минусы.
Положительные стороны цессии:
| Приобретается непосредственно та квартира, которая понравилась покупателю | возможность привлечения кредитных средств |
| Стоимость жилья по переуступке более низкая | чем при покупке уже построенной и сданной жилплощади |
| Продавец, который не может выплачивать долг застройщику, может избежать ответственности | сделка по договору совершается в более короткие сроки, чем купля-продажа |
Однако есть и отрицательные моменты. К ним относятся:
| Последующий приобретатель несет все риски, которые связаны с достройкой дома | эти риски при переуступке права на квартиру в строящемся многоквартирном доме реальны |
| Необходимость уплаты подоходного налога | продавцом и имущественного налога покупателем после регистрации права собственности на приобретенную квартиру |
Как совершить продажу прав по переуступке по ДДУ, смотрите здесь.
Похожие записи:
(No Ratings Yet)
Загрузка...