• Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке

    Февраль 17, 2020 Нет комментариев

    Уступка права собственности на жилплощадь в новостройках является достаточно сложной гражданско-правовой сделкой, имеющей множество юридических особенностей.

    На практике при переуступке (цессия) само имущество не переходит другому обладателю, а передается право требования.

    Право требования – это принадлежащее стороне обязательственное право требовать от другой стороны реализации определенных действий.

    В этой статье разбираются вопросы, что такое сделка переуступки, какие правовые акты регламентируют такой договор, рассмотрен перечень требуемых документов и примерную стоимость данного мероприятия.

    Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке

    Что означает

    Переуступка прав на квартиру в новостройке – это разновидность продажи объекта недвижимости, который по факту еще не существует, потому что многоквартирный дом еще не достроен.

    Чтобы прояснить суть сделки можно определить ее особенности:

     Физическое лицо заключает с застройщиком договор участия в долевом строительстве по данному соглашению должен уплачивать строительной фирме средства, которые будут использованы для возведения новостройки, согласно графиком оплаты, приложенном к договору.

    А компания обязана в определенный срок выстроить и сдать в эксплуатацию многоквартирный жилой дом с установленными техническими параметрами  (площадь, этажность, инженерные коммуникации, количество помещений и т.д.)

     Подписание сторонами ДДУ позволяет гражданину требовать от застройщика передать ему жилплощадь в силу договоренностей, содержащихся в договоре
     Данное право требования по отношению к строительной компании полностью и в установленные сроки возвести и передать во владение квартиру в новостройке, может быть уступлено другим лицам по сделке
    Вслед за подписанием договора переуступки права собственности новый дольщик может потребовать от застройщика передать ему жилье в определенные сроки, подавать иск в суд, если строительная компания не выполнит свои обязательства по договору долевого участия

    Договор цессии допускается лишь до того, как новостройка будет введена в эксплуатацию. Ввод объекта выполняется специально созданной приемочной комиссией в установленном порядке.

    После момента сдачи приобрести квартиру в новостройке за пониженную стоимость в построенном многоквартирном доме уже не получится и потребуется заключать обычный договор купли-продажи.

    Кроме того, если гражданин хочет выкупить право собственности, необходимо учитывать наличие в тексте договора долевого участия в строительстве условия, санкционирующего возможность оформить такую сделку.

    Правовые основы

    Для рядовых граждан понятие переуступки права собственности не знакомо. Как правило, граждане покупают жилплощадь 1-2 раза в жизни и не разбираются в нюансах гражданского законодательства, регулирующего особенности продажи недвижимости.

    Исходя из этого, какие-либо другие сделки, на основании которых переходят права на недвижимость, вызывают всевозможные подозрения.

    Но имеется совокупность нормативно-правовых актов, которые регулируют такие договоры и защищает физических лиц, как слабую сторону в сделке, от различных мошеннических схем:

     Гражданский Кодекс РФ содержит нормы, связанные с порядком перехода собственности:

    • статья 388 устанавливает основополагающие условия цессии;
    • статья 389 содержит требования к форме договора переуступки и другие особенности (заверение у нотариуса, письменная форма и др.);
    • статья 390 определяет санкции продавца, который передает право требования по сделке
    Так как в основе сделки переуступки лежит соглашение между застройщиком и дольщиком, а также подписанный ими договор долевого участия в строительстве поэтому применяются нормы Федерального закона №-214. Данный законодательный акт  регулирует нюансы договоров ДУ, права и обязанности сторон и другие особенности
     Глава 24 ГК РФ «Перемена лиц в обязательстве» Уступка прав относится к разновидностям гражданских сделок, поэтому также она регламентируется общими указаниями Гражданского кодекса (порядок расчетов, ответственность, штрафы, пени и др.)

    Возникающие нюансы

    Фактически переуступка права на квартиру к строящемся доме довольно выгодная сделка для всех сторон.

    Вслед за вводом новостройки в эксплуатацию и оформления акта приема-передачи на определенную жилплощадь, стоимость квартир в построенном объекте значительно повышается. Однако в отдельных ситуациях гражданин может получить права собственности на то, что не предполагал купить.

    Уступать права на конкретную квартиру часто могут по причинам, которые связаны со строительной фирмой:

     Происходит затягивание сроков строительства Если застройщик не соблюдает сроки сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию, первоначальный дольщик может принять решение передать свои права требования на квартиру третьему лицу. Такой вариант может быть выгоден гражданам, которым приобретение собственности в короткие сроки не имеет особого значения. В конечном итоге по договору цессии покупатель получает жилплощадь в новостройке по приемлемой стоимости.
     Плохое качество проектирования и строительных работ В случае выявления несоответствия качества новостройки оговоренным условиям договора долевого участия, дольщик может решить уступить свои права на квартиру по договору цессии. Законодательно это разрешается, но последующему покупателю следует выполнить свою тщательную проверку, в частности, ознакомиться с имеющимися правоустанавливающими и техническими документами, посмотреть проект многоквартирного дома, узнать на какой стадии протекает строительство. Также можно обратиться за услугами специалиста, который поможет установить соответствие или несоответствие качества постройки действующим строительным нормам, а также санитарно-эпидемиологическим правилам
     Банкротство компании-застройщика если дольщик узнает о неблагоприятном финансовом состоянии строительной фирмы, то он может захотеть передать права требования на квартиру по договору переуступки. Новому дольщику следует не просто довериться словам продавца жилплощади в новостройке, в самостоятельно провести проверку информации о надежности застройщика и ее финансовом положении.

    Намереваясь купить квартиру в порядке сделки переуступки права собственности, нужно первым делом узнать о причинах, почему дольщик принял решение передать свои права требования по договору участия в долевом строительстве.

    Что позволит взвесить все за и против, и не приобрести неудачную недвижимость.

    Что такое переуступка квартиры в новостройке

    Сделка переуступки собственности на квартиру в новом доме, допускается с помощью нескольких вариантов. Наиболее надежным вариантом является уступка прав собственности по заключенному договору долевого участия.

    Данный договор является гарантией приобретения абсолютного и удостоверенного гос.  регистрацией права.

    Если требование переходит на основании сделок иных видов сделок, процедура госрегистрации уступки не производится.

    Как правило, вариацией данной уступки является оформление сделки переуступки с подрядной организацией.

    Зачастую застройщики отдают предпочтение выполнят расчеты со своими подрядчиками не деньгами, а в натуральной форме – строящимся жилплощадями.

    После осуществления строительства многоквартирного дома фирма-застройщик обязана передать права на отдельные квартиры подрядчику.

    Как раз права на указанные жилы помещения реализуются подрядной компанией по сделке переуступки.

    При возникновении спорных моментов между строительной фирмой и подрядчиком их соглашение может быть расторгнуто. В результате чего покупатель ничего не получает.

    О переуступке квартиры другому человеку по ипотеке ищите в статье: переуступка ипотеки.

    Покупка в новостройке

    В случае желания купить жилье в новостройке, переуступка в данном случае является неплохим альтернативным вариантом подписанию договора купли-продажи.

    Необходимо не забывать, что договор цессии может быть оформлен с каждым дольщиком, которым имеет подтверждение законных прав на строящееся жилье.

    Т.е. перед тем, как приобрести недостроенный объект в новостройке следует проверить действительность и законность договора участия в долевом строительстве, который лежит в основе оформляемой уступки прав.

    Кроме того, обязательно необходимо выполнить проверку существующей проектной документации, а также разрешения на строительство.

    Следует понимать, что дольщик имеет право на переуступку прав требования на построенную жилплощадь другим лицам лишь при оплате полной стоимости квартиры по ДДУ.

    Либо же по соглашению сторон, оставшаяся часть задолженности может переводиться на последующего собственника.

    Также непременным условием в ходе приобретения жилья в строящемся доме является проведение проверки правовой чистоты.

    Нужно удостовериться, что не имеется каких-либо обременений на будущий объект (залог, ипотечный кредит и др.).

    При продаже

    Заключая договор долевого участия в строительстве новостройки, нужно помнить, что при желании дольщик может уступить права по договору цессии.

    При этом необходимо обязательно известить строительную фирму. После оформления переуступки, права, которые принадлежат дольщику, уступаются покупателю полностью.

    Следует знать, что, уступив права в отношении третьего лица, на первоначального дольщика не возлагается ответственность за нарушение договора ДУ застройщиком.

    В случае допущения застройщиком затягивания сроков ввода объекта в эксплуатацию либо возведения объекта низкого качества, не допускается расторжение сделки переуступки прав собственности.

    Отдельные цессионарии, которые обращаются за услугами юристов, могут требовать внесения в договор цессии условия об ответственности цедента за действия фирмы-застройщика.

    Данный пункт не противоречит гражданскому законодательству, но принимать на себя такую ответственность не разумно.

    В случае оформленной ипотеки

    Участвуя в долевом строительстве, права физических лиц не ограничены даже в случае покупки квартиры в новостройке на кредитные средств банка.

    Граждане имеют право осуществить продажу жилья в доме, оформив сделку переуступки с организацией или другим физ. лицом.

    Однако в этом случае дольщик обязательно должен получить согласие кредитного учреждения на заключение такой сделки.

    Как правило, банка не возражают против такой уступки, поскольку при удачной продаже ипотечный кредит полностью досрочно погашается.

    Следует знать, что отдельные банки предоставляют заемные средства на покупку квартир в порядке уступки.

    Поэтому, если у вас есть хороший вариант по покупки права требования на жилье в новом доме, но денег на такую покупку недостаточно, то можно обратиться в банк.

    Но ипотечные программы на приобретение жилплощади на первичном рынке как правило связаны с увеличенными процентами, чем в случае покупки квартиры в достроенном здании.

    Процесс оформления

    Заключение договора цессии на права требования передачи квартиры происходит в несколько стадий, правильное выполнение которых позволит сторонам избежать каких-либо проблемных ситуаций:

     Проверка документов для этого следует обратиться к услугам грамотного юриста для тщательного рассмотрения бумаг  строительной фирмы и дольщика
     Потребуется получить бухгалтерскую документацию доказывающих уплату дольщиком полной стоимости жилплощади либо справки об оставшейся задолженности
     Необходимо получить разрешение от застройщика на заключение сделки уступки ее предметом является квартира в строящемся жилом доме
     Подписание соглашения сторонами а также госрегистрация договора цессии

    Необходимые документы

    Любая юридическая сделка оформляется при наличии определенного комплекта документации.

    Переуступка прав на квартиру в недостроенном доме требует наличия бумаг:

     Паспорта РФ   удостоверяющие личности сторон
     Оригинал и копия основного договора участия в долевом строительстве в новостройке   и разрешение от застройщика на осуществление уступки прав
     Справки о полной оплате дольщиком стоимости жилья   или справка о размере задолженности
     Выписка из ЕГРН   а также согласие другого супруга на заключение договора

    В каждом определенном случае требуется индивидуальный пакет бумаг, поэтому может понадобиться представление дополнительных документов.

    Образец соглашения

    Указанный договор является достаточно непростой юридической сделкой, поэтому луче обратиться за услугами юриста.

    Важнейшие условия, содержащиеся в сделке переуступки следующие:

     Сведения о застройщике а также о первоначальном дольщике и покупателе
     Подробное описание квартиры технические параметры, этажность, цена, площади, кол-во комнат и др.
     Обязательства сторон и порядок расчетов по сделке

    При заключении договора цессии каждая сторона ставит свою подпись.

    Обязанность по уплате налога

    В ходе выполнения уступки права собственности на квартиру в новостройке дольщик, уступивший свое право другому лицу, несет обязанность уплаты налога в бюджет. Застройщик и покупатель не несут каких-либо налоговых обязанностей.

    Старый дольщик должен уплатить в бюджет 13% от дохода, полученного с продажи права требования не позже конца отчетного налогового периода.

    Имеющиеся риски

    Какие имеются риски при оформлении переуступки права собственности на недостроенный объект недвижимого имущества?

    Прежде всего, следует опасаться угодить в руки мошенников, заключая сделку. Самой распространенной мошеннической схемой является «двойная продажа», которая совершается при уступке права.

    Следовательно, нужно тщательно проверять все правоустанавливающие документы, а именно, проверить регистрацию договора долевого участия и посмотреть актуальную выписку из ЕГРН.

    Кроме того, имеются риски финансовой несостоятельности фирмы-застройщика. При ведении коммерческой деятельности строительная фирма не застрахована от банкротства.

    Видео: Квартира в новостройке по переуступке то надо знать: 

     


    12345 (No Ratings Yet)
    Загрузка...

    Комментарии

    *