• Переуступка прав по ДДУ

    Февраль 13, 2020 Нет комментариев

    Стоимость жилья на первичном рынке недвижимости намного ниже, чем в уже возведенных домах. Благодаря чему для граждан выгоднее вкладывать денежные средства в долевое участие в строительство, а затем передавать введенную в эксплуатацию недвижимость по сделке переуступки.

    Разберем в данной статье вопросы, каким образом оформляется договор цессии, какой правильный порядок ее заключения и все возможные нюансы и риски сторон.

    Переуступка прав по ДДУ

    Что это такое

    Смысл указанной сделки заключается в переуступке одним лицом своих прав и обязанностей за плату на третье лицо. Участниками сделки могут являться как физические, так и юридические лица.

    Часто предметом цессии может являться задолженность одного лица перед другим.

    После оформления сделки, обязанность по уплате долга переходит на другое лицо.

    С помощью данного правового механизма могут перераспределяться долги между коммерческими организациями.

    Например, одно предприятие имеет задолженность перед другим в соответствии с заключенным договором.

    Однако, могут происходить ситуации, когда у кредитора нет времени ждать выплаты задолженности должником, в соответствии с условиями договора.

    В этом случае он имеет право уступить свои права иному лицу, подписав с ним договор цессии.

    При этом в рамках переуступки может смениться как кредитор, так и должник.

    Т.е., происходит переход его обязанности по уплате средств другому лицу, также оформив с ним сделку переуступки.

    В силу гражданского законодательства данный договор может быть заключен только при согласии кредитора, выраженном в письменной форме. Эта сделка носит наименование цессии (переуступки).

    Сделка подлежит заключению в письменной форме. В ГК РФ не допускается устная уступка прав.

    При устном совершении сделки по уступке прав, крайне сложно удостоверить факт заключения сделки по взаимному согласию сторон, и условия такой передачи.

    Чтобы лучше понять суть сделки переуступки, нужно разобрать пример. Юридическое лицо С. Передало физическому лицу К. некоторую денежную сумму под годовые проценты на срок 4 года.

    Гражданин несет обязанность по своевременному внесению ежемесячных платежей, график которых приложен к договору.

    Внезапно, у организации изменяются обстоятельства, поэтому ей срочно требуются финансы. Но требовать средства с должника раньше завершения срока действия договора она не может.

    В этой ситуации имеется выход — переуступить свои права требования другому лицу, которое и будет взыскивать у должника оставшуюся сумму долга.

    При этом происходит смена кредитора, и должник продолжит вносить ежемесячные платежу по имеющемуся графику платежей, но другому лицу.

    Новый кредитор имеет право внести изменения в договор:

    1. Снизить величину процентов.
    2. Понизить сумму регулярного платежа.
    3. Изменить прочие условия сделки, выгодные обеим ее сторонам.

    Правовые нюансы

    Поскольку переуступка — это гражданско-правовая сделка, то у нее имеются свои особенности и нюансы.

    К ним относятся следующие:

     Обязательным требованием является участие 3-й стороны сделки договор может считаться незаключенным, если 3-я сторона, т.е. фирма-застройщик не принимает участие в сделке. ОН должен сделать согласие на передачу прав в письменной форме
     Механизм защиты прав дольщиков не продуман п частности, передавая квартиру в порядке сделки цессии граждане не полностью застрахованы от того, что застройщик может «заломить» огромные проценты. Юридических способов избежать своеволия строительной фирмы в настоящее время не имеется

    Без учета указанных двух особенностей, сделка по переуступки прав по ДДУ достаточно выгодное соглашение для всех участников.

    Юридическая защита сделки производится службой Росреестра, которая выполняет регистрацию сделки и контролирует его законность.

    Центральной особенностью сделки цессии прав по договору долевого участия является возложение всех обязанностей по выплате долга на покупателя.

    При этом, на него переходят не только обязанности, но и права владельца жилого помещения, определенные в ст. 30 Жилищного кодекса РФ.

    Переуступка прав по договору участия в долевом строительстве

    Приобретение жилья по сделке долевого участия довольно распространенное явление в России в настоящее время.

    Переуступка связана с тем, что гражданин-дольщик, приобретающий квартиру на начальной стадии строительства, перепродает ее дороже.

    Выгода дольщика заключается в том, что последующий приобретатель покупает жилье по высокой стоимости. Однако покупателю необходимо узнать у застройщика о порядке расчетов.

    Помимо этого, требуется обязательное письменной согласие на сделку переуступки. Иначе договор может быть признан недействительным.

    Зачастую цессия производится за счет банковских средств. При отсутствии собственных денег, покупатель вынужден обратиться в банк.

    Сделка переуступки прав по ДДУ должна проходить обязательную государственную регистрацию. Информация о переходе прав на квартиру посредством цессии заносится в ЕГРН.

    Следует обращать внимание на то, что продавец жилья по договору цессии, должен уплачивать налог с полученного дохода.

    Приобретатель может воспользоваться налоговым вычетом в силу статье 220 Налогового кодекса РФ, а в случае покупки жилого помещения с помощью ипотечного кредитования, то вычетом за уплаченные в банк проценты.

    Переуступка родственнику

    Законодательно допускается оформление сделки переуступки права на приобретенную жилплощадь близкому родственнику.

    К примеру, если гражданин заключил с застройщиком договор долевого участия в строительстве жилого дома.

    Но у него возникают сложности с выплатой в отношении застройщика цены приобретенной квартиры. Выходом из ситуации является заключение сделки переуступки прав с родственником.

    В СК РФ действует понятие близких родственников. К ним причисляют:

    • супругов;
    • детей;
    • родителей;
    • бабушек и дедушек;
    • внуков и т.д.

    При заключении цессии дольщиком с близким родственником, обязанности по внесению налога в бюджет не возникает. Однако, во время регистрации сделки нужно подтвердить наличие родства с дольщиком.

    В случае же оформления сделки между дальними родственниками, к примеру, племенником и дядей, она должна быть заключена по всем установленным нормам и с возникновением обязанности уплаты налога.

    С ипотекой

    Часто переуступка прав по ДДУ сопряжена с оформлением ипотеки дольщиком.

    Так как жилье в России имеет достаточно высокую стоимость, граждане вынуждены использовать кредитные средства, взятые в банках.

    Все кредитные учреждения стремятся к тому, чтобы минимизировать риски по невыплате ипотечного займа.

    Это приводит к увеличению срока ипотечного кредитования, а также увеличению его размера.

    При заключении договора цессии необходимо участие банка, поскольку он является займодателем средств на приобретение квартиры.

    Банк может устанавливать свои условия и дополнительные пункты в тексте договора уступки.

    Обычно фирмы-застройщики сотрудничают с определенными банковскими учреждениями, с которыми уже имеется соглашение об уступке прав на приобретаемую квартиру.

    Как правило, в случае необходимости покупки жилья по договору долевого участия с ипотекой, строительная фирма, соглашаясь на переуступку, рекомендует покупателю список банков, с которыми она сотрудничает. В ином случае, застройщик моет отказать в согласии на цессию.

    Что такое переуступка прав аренды земельного участка смотрите в статье: переуступка прав аренды.

    Порядок оформления

    Для заключения действительной сделки переуступки прав по ДДУ, следует учитывать требования законодательства к порядку его оформления.

    Пошаговое руководство к заключению сделки цессии при участии в долевом строительстве выглядит следующим образом:

     Подготовка документов дольщиком, а также проверка достоверности всех бумаг застройщика, который строит многоквартирный дом на этой стадии желательно обратиться к услугам компетентного юриста, разбирающегося в процедуре переуступки и участия в долевом строительстве. Чтобы выполнить проверку документации строительной фирмы, нужно обратиться в офис продаж застройщика и попросить представить:

    1. Учредительные документы, Устав.
    2. Свидетельство о регистрации в ЕГРЮЛ.
    3. Правоустанавливающие бумаги на земельный участок, на котором возводится новостройка.
    4. Разрешение на строительство в установленной форме.
    5. Проект многоквартирного жилого дома.
    6. Иные документы, удостоверяющие законность выполнения строительных работ
     Далее стороны готовятся к проведению сделки переуступки стороны должны быть ознакомлены с юридическими последствиями договора цессии, о переходе прав и обязанностей в отношении строящегося объекта недвижимости. Также на данной стадии стороны готовят требуемые бумаги для заключения сделки.
     Составление текста договора при отсутствии возражений по пунктам договора, он подписывается сторонами
     Осуществление регистрации сделки в ФКП Росреестра и переход собственности на купленную по ДДУ квартиру

    Какие действия выполняют стороны

    При оформлении переуступки прав по ДДУ стороны выполняют следующие действия:

     Сбор необходимых бумаг составление договора цессии
     Обсуждение условий сделки в случае наличия спорных моментов, их следует решить
     Заключение самого договор переуступки при необходимости, оформляется ипотечный кредит

    В частности, продавец совершает:

     Уведомление застройщика о принятии решения о продаже квартиры по сделке переуступки
     Получение согласия строительной фирмы на заключение договора заказ выписки из ЕГРН на интересующее жилье
     Получение справки об отсутствии задолженности по внесению платежей за квартиру если задолженность не погашена, то справка предоставляется продавцу при договоренности между приобретателем и продавцом, что обязательства по оплате долга берет на себя покупатель
    Если дольщик состоит в официальном браке, то необходимо получение согласие другого супруга при оформлении ипотеки на покупку жилплощади, потребуется получение согласия банка на сделку переуступки

    Перечень нужных документов

    Для оформления договора по переуступке прав требования по долевому строительству, от каждой стороны понадобятся определенные документы.

    К ним относятся:

     Если участником договора является гражданин то нужен его паспорт и оригинал договора ДУ
    Банковские реквизиты организации за подписью директора юридического лица и гл. бухгалтера
     Справка с указанием оставшейся суммы задолженности перед застройщиком также потребуются документ, который подтверждает итоговый размер долга
     Выписка из реестра юридических лиц, со сведениями о фирме-застройщике Нужно учитывать, что срок действия такой выписки составляет 30 дней со дня выдачи. Вследствие чего нужно проверять ее актуальность
     Если гражданин-дольщик состоит в браке, то нужно получить нотариальное согласие другого супруга либо документ, что гражданин не состоит в зарегистрированном браке. Эту справку можно получить в органах записи актов гражданского состояния
      При наличии заключенного брачного контракта следует его представить
     Также необходимо подготовить выписку из ЕГРН Выписка подтверждает отсутствие обременений или ограничений на данный объект недвижимости

    Образец договора

    Договор цессии должен быть совершен в обязательной письменной форме. Также в нем должны указываться определенные сведения:

     Место и дата его заключения договора, номер (при наличии) личные сведения о сторонах переуступки. Стороной сделки, как уже говорилось, могут быть как физические лица, так и организации
     Описание предмета договора т.е. права, которые уступаются по нему. Первоначальным договором может являться договор кредита или займа на конкретную денежную сумму
     Следует точно описать обязательства обеих сторон кроме того, необходимо прописать цену передачи прав по ДДУ. В большинстве случаев сделка является возмездной. Также не следует забывать, что от указанной в договоре  стоимость определяются налоговые последствия для продавца
     Ответственность контрагентов данный пункт также должен подробно содержаться в тексте. Нужно описать все случаи, при которых наступает ответственность сторон при нарушении условий сделки
     Претензионный (досудебный) порядок улаживания конфликтных ситуация подписи сторон с расшифровками и печати (для юр.лиц), иные реквизиты и т.д.

    Регистрация договора

    После подписания договора каждой стороной, он должен пройти процедуру гос. регистрации в органе Росреестра.

    Эта мера гарантирует, что сделка соответствует нормам гражданского законодательства. При обнаружении в договоре несоответствий правовым актам, он не пройдет регистрацию. Это снижает риск мошеннических действий.

    Заявление на регистрацию может быть подано через МФЦ. Также потребуется приложить к нему необходимые документы.

    Срок выполнения услуги по государственной регистрация договора переуступки прав требований по договору участия в долевом строительстве — 7 рабочих дней.

    Регистрация потребует оплаты государственной пошлины. Помимо этого, следует тщательно проверять все сведения, включенные в текст договора, поскольку они будут включены в реестр прав на квартиру.

    При обнаружении ошибок или неточностей после проведения гос. регистрации, потребуется заново проходить эту процедуру.

    Видео: Переуступка прав требования по ДДУ: 


    12345 (No Ratings Yet)
    Загрузка...

    Комментарии

    *