• Переуступка прав аренды

    Февраль 11, 2020 Нет комментариев

    Переуступка прав аренды

    В последнее время на рынке недвижимости России наблюдаются значительные изменения. Стремительное развитие строительной области привело к тому, что рынок первичного жилья стал очень популярным.

    Однако экономический кризис оказал влияние на понижение цен на жилье, а это в свою очередь, напрямую зависит от покупательной способности граждан нашей страны.

    Платежеспособность граждан оказывает содействие развитию сделки уступки прав, как в отношении договоров купли-продажи объектов недвижимости, так и в отношении договоров аренды.

    Суть сделки

    Термин «переуступка» (или цессия) означает такую разновидность сделки, которая непосредственно связана с пользованием недвижимостью.

    В случае оформления сделки, на основании которого полученные права передаются наряду с обязанностями другому лицу.

    Права переходят при согласии собственника недвижимого имущества, которое должно быть сделано в письменной форме.

    В качестве предмета сделки цессии недвижимости выступают арендные права.

    Условием действительности сделки является выражение арендодателем согласия собственника на ее совершение.

    Особенности уступки

    Нюансы совершения договора цессии аренды установлены в нормах гражданского законодательства.

    В ст. 615 ГК РФ установлены все детали ее оформления, установлен порядок заключения, определены обязательства сторон сделки.

    Обязательным условием является соблюдение арендатором требований законодательства, связанных с пользованием чужим объектом недвижимости.

    По договору аренды он может передать:

     Недвижимость по договору субаренды это означает сдачу объекта в поднаем
     Прав и обязанностей 3-им лицам при письменном согласии арендодателя
     В качестве залога чтобы обеспечить разнообразные обязательства в уставный капитал юридических лиц

    Перемена лиц, пользующихся недвижимостью, приводит к вторичной сдаче предмета переуступки за плату.

    Согласно указаниям действующего законодательства, на арендаторе лежит ответственность за нарушение условий сделки.

    По переуступке передаются как права, так и обязанности, от одного лица в соответствии с арендным соглашением к третьему лицу.

    Сделка переуступки прав аренды является заключенной после прохождения процедуры гос. регистрации в службе Росреестра.

    Форма договора цессии должна быть такой же, как и форма первоначального договора аренды.

    Для чего необходима

    В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ, под арендой понимается сделка, ее субъектами являются арендодатель и арендатор, на основании которой передается имущество, прошедшее регистрацию в ЕГРН.

    К примеру, земельных участков, сооружений и строений, транспортных средств, и иного имущества, которое не теряет в результате пользования своих качеств, которые передаются на время за плату.

    Арендатор передает права аренды другому лицу по своей собственной воле.

    Обычно договор цессии позволяет избежать процедуры расторжения основного арендного договора и оформления нового, в случае, когда арендатору больше не требуется объект. Что влечет за собой денежные и временные расходы.

    Объект недвижимости передается другому лицу целиком, а с арендатора снимаются все договорные обязанности.

    К примеру, арендатор взял в наем недвижимость для ведения коммерческой деятельности, но впоследствии по каким-либо причинам вынужден прекратить ее.

    В этом случае выходом из такой неблагоприятной ситуации для него может служит заключение переуступки.

    По этой сделке собственник объекта недвижимости не теряет доходов, положенных ему по основному договору аренды.

    Переуступка арендных прав

    В силу ст. 608 ГК РФ, собственник объекта недвижимого имущества может свободно распоряжаться принадлежащими ему правами. Он имеет право заключить в отношении него договор дарения, купли-продажи, мены или аренды.

    Кроме того, возможна передача недвижимости арендатором другому лицу, если он не сможет дальше выполнять свои обязательства по оплате арендных платежей. Право пользования переходит в этом случае к третьему лицу.

    Земельного участка

    В соответствии со ст. 22 Земельного кодекса, арендатор имеет возможность передачи арендованного участка в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка.

    Условия договора субаренды могут значительно различаться от условий, содержащихся в первоначальном договоре.

    Стоимость использования земельным наделом определяется самим арендатором.

    Порядок оформления договора аренды земли регламентируется указаниями ст. 606 Гражданского кодекса РФ.

    Арендатор переуступает право аренды участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если соглашением аренды участка земли не предусмотрено иное.

    Уведомление производится в письменной форме, но допускается и другая форма. Земельный надел переходит по сделке цессии, которая заключается в надлежащем порядке.

    Объектов недвижимости

    Недвижимое имущество – это вещь, обладающая индивидуально определенными признаками, которая при использовании не теряет свои первоначальные свойства.

    Недвижимость отличается от движимого имущества тем, что объект недвижимого имущества нельзя передвинуть без нанесения ей несоразмерного урона.

    Недвижимость делится на подкатегории:

    • земельные участки;
    • квартиры;
    • нежилые помещения;
    • прочие виды имущества, относящиеся в соответствии с законом к недвижимости.

    Допускается сдача в аренду любых вышеназванных разновидностей недвижимости.  Срок договора аренды определяется сторонами сделки.

    Третьим лицам

    Договор цессии прав аренды не может быть заключен, если условиями первоначальной сделки не установлена возможность ее оформления.

    Переуступка производится между арендатором и 3-м лицом, который после заключения сделки становится полноценным арендатором.

    Персонального присутствия обладателя объекта недвижимости во время подписания договора уступки не нужно.

    Другому лицу договор переуступки выгоден тем, что ему передается правомочие использования объектом на срок, установленный в договоре. При этом он должен пользоваться недвижимым имуществом согласно его назначению.

    Порядок оформления

    Стороны договора переуступки могут вносить изменения в него, если содержание этих условий соответствуют их интересам.

    Однако они не имеют право на внесение корректировок в основной договор аренды, заключенный собственником объекта недвижимости и арендатором.

    Условия начального арендного соглашения остаются неизменными согласно действующим гражданско-правовым актам.

    Образец договора

    В силу положений действующего законодательства сделка переуступки прав аренды должна быть оформлена отдельным договором.

    В процессе составления документа следует учитывать пункты первоначального договора аренды.

    Как оформить переуступку квартиры в строящемся доме в ипотеку в статье: как оформить переуступку квартиры в строящемся доме.

    Он должен содержать детальное описание права аренды, которое уступается, нормы касательно срока передачи, а также стоимость уступки, установленная за использование объекта недвижимости.

    Текст договора по переуступке должен включать:

     Наименование договора место и дата его заключения
     Личные сведения сторон сделки описание предмета переуступки, в том числе его основных параметров
     Права и обязательства контрагентов, подписавших документ срок действия соглашения, он не может превышать первоначально установленному арендному сроку
     Величина арендной платы она не может быть выше платы, установленной первым договором
      Ответственность при нарушении условий договора список документов, которые передаются другому лицу
     Условия при которых договор может быть расторжен стороны сделки смогут сделать это при необходимости

    Условия сделки переуступки права аренды не должны противоречить условиям первоначального арендного соглашения.

    Основной договор является документом, который необходимо учитывать при составлении сделки по уступке права.

    Соглашение о передаче аренды подписывается обеими сторонами сделки. Рядом с подписями ставится расшифровка. Также установлено требование о заверении подписей сторон в нотариальной форме.

    Права и обязанности сторон

    При заключении договора цессии прав аренды согласно нормам ст. 422 Гражданского кодекса РФ ее сторонам нужно соблюдать требования, установленные в законе.

    Нужно помнить, что к новому арендатору передаются обязанности, которые должны быть реализованы.

    К обязанностям нового арендатора относятся:

    Обязанность внесения арендной платы которая установлена первым договором
     Уплата налогов соответственно положениям Налогового Кодекса РФ
     Оплата задолженности, если это оговорено при совершении переуступки такой пункт прописывается в тексте сделки, в противном случае долг платит начальный арендатор

    Как правило, арендатор перед оформлением договора переуступки права аренды гасит свои долги.

    Другая сторона, получающая право аренды, имеет право истребования задолженности от старого арендатора до заключения сделки.

    Такая сделка выгодна для всех сторон соглашения:

     Предшествующего арендатора который подобным образом освобождается от бесполезной недвижимости
     Нового арендатора приобретающего объект недвижимости по аналогичной стоимости
     Арендодателя не утрачивающего доход со сдачи объекта в аренду за счет зафиксированной в договоре арендной платы

    Регистрация сделки

    Сделка приобретает законную силу в результате прохождения регистрации, которая осуществляется ФКП Росреестра.

    Она не является обязательной в случае, если договор оформляется между гражданами на срок не более 1 года.

    Процедура гос.регистрации производится на основании заявления, подающегося в орган Росреестра (через МФЦ).

    К заявлению прикладываются следующие бумаги:

     Паспорта сторон сделки правоустанавливающая документация на объект недвижимости в отношении которого уступаются права
     Согласие собственника недвижимости об уступке права аренды или документ, удостоверяющий его извещение и 2 экз. договора о переуступке
     Согласие другого супруга на совершение сделки, сделанное в нотариальной форме порядке
     Согласие банка, если объект пребывает у него в залоге а также доверенность, если заявление подает представитель

    Организация помимо вышеуказанных документов подают учредительную документацию на юридическое лицо, свидетельство из ЕГРЮЛ, бумагу о полномочиях директора действовать без доверенности и т.д.

    За осуществление услуги по регистрации уплачивается госпошлина в установленном в с. 333.33 Налоговом кодексе РФ размере.

    Размер государственной пошлины за регистрацию в службе Росреестра сделки переуступки арендного права:

     Для физ. лиц 2 000 руб.
     Для юр. лиц 22 000 руб.

    Отличия от субаренды

    Фактически сделка переуступки отличается от договора субаренды тем, что право на использование объекта недвижимости переходит в рамках первоначального договора аренды.

    В процессе ее заключения арендатор переуступает третьему лицу право аренды, теряя его невозвратно.

    Сделка уступки права собственности подтверждает факт перехода недвижимого имущества.

    Но по сделке субаренды объект недвижимости отдается временно в поднаём.

    В результате чего независимо от предмета цессии в одно и то же время действительны два договора – и арендный, и субарендный.

    В случае превышения действия срока аренды 5-ти лет, арендатор может уступить право пользования третьему лицу без согласия собственника, при условии его уведомления.

    Оформление договора субаренды связано с переходом права пользования на определенное время, тем временем при сделке переуступки арендных прав полностью выбывает старый арендатор.

    Обычно подобные сделки совершаются с помощью купли-продажи, а это снижает риски собственника недвижимости.

    О переуступке прав требования по договору займа, смотрите здесь.

    На арендатора возложена ответственность по обязательствам заключенного договора аренды, несмотря на подписание сделки субаренды.

    Он обязан своевременно платить арендную плату, обеспечивать сохранность арендуемого объекта и выполнять условия основного договора.

    Видео: Переуступка права аренды нежилого помещения:


    12345 (No Ratings Yet)
    Загрузка...

    Комментарии

    *